“ กูรูอสังหาฯ”ออกโรงเตือนผู้ประกอบการมือโต ระวังซิตี้คอนโดฯล้นตลาด เชื่อเริ่มเห็นภาพชัดปลายปี 53 ระบุยอดเปิดตัวแตะ 50% ของที่อยู่อาศัยทั้งระบบ เท่ายุคน้าชาติ แนะธปท.คุมเข้มวางดาวน์ 50% ออมก่อนซื้อบ้าน ด้านศูนย์ข้อมูลเชื่อยังไม่เกิด แต่ตลาดล่าง บ้านเอื้ออาทร-บีโอไอไม่แน่ จับตาปัจจัยเสี่งอสังหาฯหากคุมไม่อยู่อาจจะผลกระทบมากกว่าดูไบ เวิร์ด ด้านผู้ประกอบการประสานเสียงยันคอนโดไม่ล้น เหตุพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปหันซื้อบ้านก่อนรถ หนุนคอนโดฯโต ชี้ตัวเลขซื้อลงทุนไม่เกิน 20%

รศ. มานพ พงศทัต อาจารย์ พิเศษ ภาควิชาเคหะการ คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยจุฬาลงกรณ์ ผู้เชี่ยวชาญด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวแสดงความกังวลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองหรือซิตี้คอนโดมิเนียมได้รับความนิยมอย่างมาก ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กระทั้งในปี 2552 พบว่ายอดเปิดตัวซิตี้คอนโดมิเนียมพุ่งสูงมาก คิดเป็น 50% ของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งระบบ ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกับยุคก่อนวิกฤติสมัยพล.อ. ชาติชาย ชุณหะวัณ เป็นนายกรัฐมนตรี นอกจากนี้ยังจะมีคอนโดมิเนียมบีโอไอออกมาสู่ตลาดอีกจำนวนมาก รวมไปถึงอาคารชุดบ้านเอื้ออาทร และเชื่อว่าในช่วงต้นปีนี้จะมีผู้ประกอบการแห่เปิดตัวโครงการใหม่อีกเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดที่เปิดตัวแต่ละโครงการ 1,000-3,000 ยูนิต ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องที่เกินความเป็นจริงหากจะกล่าวว่าซิตี้คอนโดมิเนียมจะล้นตลาดในช่วงปลายปี 53 นี้ ดังนั้นผู้ประกอบการควรชะลอการลงทุนซิตี้คอนโดมิเนียมลงบ้าง

นอกจากนี้ หากพิจารณาตัวเลขการดูดซับหรือตัวเลขยอดขายนั้น แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดจะมียอดขายที่ดี แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะขายดีทุกโครงการ โดยเฉลี่ยประมาณ 60-70% ซึ่งโครงการที่สถาบันให้สินเชื่อจะต้องมียอดขายไม่ต่ำกว่า 50% ดังนั้นหลายโครงการจะมียอดยูนิตเหลือขายไม่ต่ำกว่า 20-30%

แม้ว่า ตัวเลขยอดจดทะเบียนจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะไม่สูงมากจนน่าเป็นห่วงประมาณ 30-40% ของที่อยู่อาศัยทั้งระบบ แต่อย่าลืมว่าตัวเลขจดทะเบียนคอนโดมิเนียมจะช้ากว่าตัวเลขตัวตัวและขายจริง 1-3 ปี ตามขนาดของอาคารก่อสร้าง ดังนั้นผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการลงทุนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่

นอกจากนี้ การซื้อซิตี้คอนโดมิเนียมของผู้บริโภคในปัจจุบันยังเป็นการซื้อเพื่อเกร็งกำไรมากกว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จากภาพการรอจองซื้อคอนโดมิเนียมบางแห่งข้ามวันข้ามคืน ซึ่งแต่ละคนซื้อไม่ต่ำกว่า 2-3 ยูนิต และหลายคนซื้อเป็นหลังที่ 2-3 จึงเชื่อได้ว่าเป็นการซื้อเพื่อเกร็งกำไรอย่างแน่นอน

**แนะแบงก์ชาติบังออมก่อนซื้อบ้าน**

ดังนั้นภาครัฐควรออกมาตรการมาเพื่อป้องกันไม่ให้มีการซื้อเพื่อเกร็งกำไร และอาจส่งผลให้เกิดฟองสบู่ขึ้นใน ด้วยการให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องออมเงินก่อนอย่างน้อย 1 ปี และกำหนดให้วางเงินดาวน์ 30-50% เหมือนที่ธปท. เคยกำหนดให้ผู้ที่ซื้อบ้านเกิน 10 ล้านบาทต้อวางเงินดาวน์ 30% ซึ่งผู้บริโภคสามารถออมเงินกับสถาบันการเงินที่ตนเองต้องการขอสินเชื่อด้วย เชื่อว่าหากมีการบังคับให้ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์จำนวนสูงๆ ก็จะไม่เกิดปัญหาการทิ้งดาวน์หรือผ่อนส่งไม่ไหวอย่างแน่นอน ซึ่งวิธีการกำหนดให้วางเงินดาวน์สูงๆ 50% ประเทศจีนเคยใช้มาแล้วเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเกร็งกำไรและฟองสบู่ในภายหลัง

ส่วนตลาดระดับบน เช่น คอนโดมิเนียมแสนสิริ สามารถร่วมกับธนาคารพาณิชย์ เพื่อให้ลูกค้าที่ออมเงินเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมของแสนสิริ พร้อมออกบัตรเงินหรือบัตรทอง พร้อมให้สิทธิพิเศษต่างๆ หรือสามารถจองซื้อได้ก่อน เป็นต้น

“หากแบงก์ชาติกำหนดให้ผู้ซื้อคอนโดฯต้องออมเงินก่อนซื้อ ด้วยการฝากเงินสำหรับซื้อบ้านเป็นประจำทุกเดือนก่อนตัดสินใจซื้อ 1-2 ปี เพื่อเป็นการสร้างนิสัยการผ่อนชำระที่ดีให้แก่ผู้ซื้อ วางบังคับให้ออมเงิน 1-2 ปีหรือมากกว่านั้นก็จะสามารถนำเงินก้อนนั้นมาวางเงินดาวน์ได้จำนวนมากขึ้น ไม่ใช่ว่าเดินผ่านโฆษณาชอบตัดสินใจจองเลย โดยไม่มีเงินเก็บแล้วใช้วิธีรูดบัตรเครดิตมาซื้อ สุดท้ายก็ผ่อนไม่ไหว กลายเป็นปัญหาภายหลัง หากเราปลูกฝังตั้งแต่เด็กให้ฝากเงินออมซื้อบ้านเราก็จะมีบ้านได้ง่ายขึ้น” รศ.มานพกล่าว

** ศูนย์ข้อมูลแนะระวังตลาดล่าง
คอนโดฯบ้านเอื้อ-BOIทะลัก

นาย สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า แม้ว่าตัวเลขคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนจะอยู่ในระดับสูงถึง 51% ของยอดที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน หรือประมาณ 32,000 หน่วย แต่หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า ในจำนวนดังกล่าวเป็นบ้านเอื้ออาทรถึง 12,000 หน่วย ที่เหลือ 20,000 หน่วยเป็นของเอกชน

ตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า ไม่น่าวิตกกังวลว่าจะเกิดการโอเวอร์ซัปพลายในตลาดระดับกลาง-บน แต่สำหรับตลาดล่าง บ้านเอื้ออาทรและบ้านบีโอไอ เชื่อว่ามีความเป็นไปได้ เพราะในปีนี้เชื่อว่าการเคหะแห่งชาติต้องเร่งก่อสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทรออกมาอีก 4-5 หมื่นหน่วย เพื่อให้สามารถปิดโครงการได้ตามแผนที่วางไว้ และเพื่อลดภาระดอกเบี้ยที่ตนเองแบกรับอยู่ นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดฯบีโอไออีกประมาณ 1.5 หมื่นหน่วยที่จะเข้าสู่ตลาดภายในปีนี้ ดังนั้นจึงมีความเป็นไปได้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่างอาจเกิดโอเวอร์ซัปพลาย

อย่างไรก็ตาม การแก้ปัญหาของรัฐบาลควรแก้ตามเซกเมนท์ของตลาด กล่าวคือ ระดับบนควรมีการควบคุมด้วยการกำหนดให้วางเงินดาวน์สูงๆ ซึ่งที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดให้คนซื้อบ้านราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 30% จาก 20% ส่วนในตลาดล่างควรปล่อยให้มีการโอเวอร์ซัปพลายประมาณ 5-10% เพื่อใช้กลไกลตลาดกำหนดราคาสินค้าไม่ให้ขึ้นไปสูงมาก แต่หากปล่อยให้สินค้าระดับล่างขาดตลาดราคาก็จะถีบตัวสูงขึ้น ผู้มีรายได้น้อยก็จะต้องซื้อบ้านแพงขึ้น

ทั้งนี้แนวทางการแก้ไขปัญหาโอเวอร์ซัปพลายวิธีเดียวกันนี้รัฐบาลจีนกำลังนำมาใช้อยู่ในขณะนี้และเริ่มเห็นผลดีขึ้น โดยที่อยู่อาศัยระดับบนกำหนดให้วางเงินดาวน์ 40% จากเดิม 30% ส่วนปัยหาโอเวอร์ซัปพลายในบ้านระดับล่างรัฐบาลเพียงเข้าไปควบคุมเล็กน้อยและปล่อยให้มีการโอเวอร์ซัปพลายบ้างเพื่อควบคุมราคา

อย่างไรก็ตามปัจจัยภายนอกที่น่าเป้นห่วงอีกประการหนึ่งคือการขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯในประเทศจีนและฮ่องกงที่ก่อนหน้านั้นขยายตัวอย่างร้อนแรงจนจนสอแววว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ขึ้น ซึ่งปัจจุบันจีนอยู่ในระหว่างการคุมซับพลายอสังหาฯในประเทศให้อยู่ในสมดุลย์ ซึ่งหากปัญหาที่เกิดขึ้นจีนไม่สามารถคุมได้อยู่จะส่งผลกระทบต่ออสังหาฯในภูมิภาคหนักกว่าผลกระทบดูไบเวิร์ดที่เกิดขึ้นในรัฐดูไบ

**เอกชนประสานเสียงยันคอนโดฯไม่ล้น**

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยะสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เชื่อว่าคอนโดมิเนียมยังไม่ล้นตลาด เนื่องจากความต้องการยังมีอยู่เป็นจำนวนมาก สาเหตุหลักมาจากพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ คนทำงานหรือครอบครัวใหม่ ที่หันมาซื้อบ้านก่อนซื้อรถยนต์ จากที่ในอดีตอาศัยอยู่กับครอบครัว ซื้อรถยนต์ก่อน ซึ่งคอนโดมิเนียมถือเป็นบ้านหลังแรก เดินทางไปทำงานสะดวก เป็นส่วนตัวสูง หลังจากนั้นจึงขยับขยายเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวจะมีต่อไปอีกอย่างน้อย 2-3 ปี และจะเป็นตัวผลักดันให้ตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองเติบโตขึ้น นอกจากเหนือจากปัจจัยบวกด้านเศรษฐกิจ

ส่วนการซื้อเพื่อเกร็งกำไรขายใบจองแทบจะไม่มี แต่หากซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่ามีประมาณ 15-20% ในตลาดระดับกลาง-บน ซึ่งกลุ่มนี้จะรับโอนห้องชุดทำให้ไม่มีปัญหาเรื่องทิ้งเงินจอง และที่น่าแปลกใจ คือ โครงการ ไอวี่ริเวอร์ ของบริษัทที่โอนไปเมื่อช่วงปลายปีที่ผ่านมากลับพบว่าโอนด้วยเงินสูงถึง 40-45%

นอกจากนี้ โครงการที่เปิดตัวในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ซึ่งมีประสบการณ์และเงินลงทุนสูง ส่วนรายกลาง-เล็ก จะเห็นเปิดตัวน้อยมาก หรือหากเปิดตัวก็เป็นโครงการขนาดเล็ก

นาย โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 53 แอล.พี.เอ็น. วางแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมออกสู่ตลาดจำนวน 10,000 ยูนิต และนับจากก่อตั้งบริษัทมามีลุกค้าบ้านแล้วกว่า 1 แสนราย แม้ว่าจะฟังเหมือนตัวเลขสูงมาก แต่อย่างลืมว่าประชากรในกรุงเทพฯ มีอยู่กว่า 10 ล้านคน แต่ที่จดทะเบียนอาศัยอยู่ในกรุงเทพมีเพียง 6 ล้านกว่าคน ดังนั้นอีกกว่า 4 ล้านคนเช่าบ้านอยู่ และแนวโน้มจะมีผู้คนเข้ามาอาศัยอยู่ในกรุงเทพอีกเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะนักศึกษาที่เรียนจบในกรุงเทพกว่า 80% จะทำงานในกรุงเทพฯเช่นเดียวกัน ซึ่งกลุ่มนี้มีความต้องการซื้อคอนโดฯเพื่ออาศัยอยู่ใกล้แหล่งงาน นอกจากนี้ในปัจจุบันค่าเช่าอพาร์ตเมนต์และค่าผ่อนงวดสินเชื่อคอนโดฯของธนาคารยังอยู่ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน ทำให้คนหันมาซื้อแทนการเช่า

นอกจากนี้จากสถิติลูกค้าคอนโดฯของบริษัทพบว่ามีอายูระหว่าง 25-35 ปี เท่านั้น ดังนั้นจึงสะท้อนรูปแบบการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ในปัจจุบัน ได้เป็นอย่างดี ส่วนข้อกังวลว่าคอนโดมิเนียมเอื้ออาทรจะออกมาสู่ตลาดอีกเป็นจำนวนมากนั้น ไม่น่าเป็นห่วง เพราะกลุ่มคนที่อยู่บ้านเอื้ออาทรก็จะไม่ซื้อซิตี้คอนโดฯอยู่แล้ว ทำให้เชื่อว่าบ้านเอื้ออาทรจะไม่มาแย่งตลาดซิตี้คอนโดฯอย่างแน่นอน