- เปิดกลยุทธ์เก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ผลตอบแทนดีกว่าฝากแบงก์
- บ้าน คอนโด ที่ดิน โรงงานอุตสาหกรรม แบบใดได้ผลดีกว่ากัน
- รวมไปถึงทำเลที่ตั้งทั่วประเทศ ย่านไหนเป็นทำเลทองซื้อง่ายขายคล่อง
- พร้อมเปรียบเทียบสินเชื่อแบงก์ทั้งในด้านดอกเบี้ย -เงื่อนไขที่ดีกว่าให้เลือกใช้บริการได้ทุกประเภท
- ขณะเดียวกันรวบรวมอสังหาฯของถูกไว้ให้นักช็อปได้เลือกสรรเบื้องต้นก่อนตัดสินใจลงทุนจริง ..!

ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำติดดิน ทำให้ผู้ที่มีรายได้จากดอกเบี้ยมีรายได้ลดลง และเริ่มหาทางขยับขยายการลงทุนในธุรกิจอื่นที่นอกเหนือจากการฝากเงินไว้กับแบงก์ซึ่งแม้ว่าจะมีความสี่ยงน้อยก็ตาม

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นอีกช่องทางหนึ่งที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้มีเงินออม หรือนักลงทุน เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนให้มากถึงปีละเฉลี่ยที่ 6-8% มากกว่าการฝากเงินไว้ที่แบงก์หลายเท่าที่เฉลี่ยหากฝากเงินไว้ที่แบงก์แบบออมทรัพย์จะมีรายได้ปีละ 0.5% เศษ ส่วนฝากประจำหากรู้จักเลือกจังหวะของการฝากอาจจะมีรายได้ที่ปีละ 3-4%

บรรยง วิเศษมงคลชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (บสก.) กล่าวว่า ในยุคเศรษฐกิจตกต่ำ ดอกเบี้ยเงินฝากลดลง ช่องทางที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีกว่าฝากแบงก์ นั่นคือ การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงหากเทียบกับการลงทุนในธุรกิจอื่น ซึ่งการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนสูงกว่าฝากแบงก์ถึง 3 เท่า แต่ก็ยอมรับว่ามีความเสี่ยงบ้าง เพราะมีสภาพคล่องน้อยกว่าฝากเงินไว้ที่แบงก์

โดยสามารถพิจารณาได้จากดัชนีราคาที่ดิน นับตั้งแต่ปี 2545 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน ราคาที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างปรับตัวสูงขึ้นทุกปี เฉลี่ยที่ปีละ 3.3% ขณะที่บางปีปรับสูงขึ้นถึง 6% แม้ว่าในในภาวะเศรษฐกิจซบเซาราคาที่ดินยังปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปี 2551 เป็นปีที่ไทยประสบกับปัจจัยลบหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโดยรวมตกต่ำจากวิกฤตการเงินโลก ความไม่มั่นใจจากการเมือง กำลังซื้อลดลง ความเชื่อมั่นถดถอย แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังปรับตัวสูงขึ้นถึงเฉลี่ย 6% ขณะที่บางทำเลปรับสูงขึ้นถึง 30-50% โดยเฉพาะในทำเลที่มีสาธารณูปโภคเข้าไปในพื้นที่

ราคาขยับ 3 เท่า

บรรยง กล่าวว่า แม้ว่าการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะให้ผลตอบแทนดี แต่การลงทุนควรพิจารณาอย่างรอบคอบ และเลือกลงทุนในธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนสูงที่สุด และมีความเสี่ยงน้อยกว่า โดยที่ดินเปล่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ดินที่เป็นพื้นที่เกษตรกรรม และอยู่ห่างจากตัวเมืองในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร เพราะในอนาคตไม่เกิน 3-5 ปี ความเจริญจะกระจายเข้าไป ทำให้พื้นที่ที่เป็นเกษตรกรรมในอดีต เปลี่ยนเป็นพื้นที่เพื่อพักอาศัย ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นไปโดยอัตโนมัติ

"ปกติที่ดินที่เป็นพื้นที่เกษตรกรรมราคาเฉลี่ยตารางวาละไม่เกิน 1,000 บาท หรือไร่ละ 100,000 บาท และเมื่อความเจริญเข้ามาถึงทำให้ราคาที่ดินไล่ขึ้นไปที่ไร่ละ 400,000 บาท ภายในเวลาไม่ถึง 5 ปี "

ทั้งนี้ บรรยง ยังบอกอีกด้วยว่า นอกจากที่ดินเปล่าจะน่าสนใจลงทุนแล้ว คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ กสามารถเลือกซื้อเพื่อลงทุนได้ เพราะราคาขยับขึ้นทุกปี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า ซึ่งนอกจากราคาจะปรับขึ้นหลังจากที่โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ยังสามารถปล่อยให้เช่าได้ด้วย ซึ่งสร้างผลตอบแทนให้เฉลี่ยที่ปีละ 6-8% ขณะที่บ้านเดี่ยว ราคาปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 2.56%และทาวน์เฮาส์ ปรับขึ้น 2.79% ซึ่งเป็นอัตราที่เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเช่นนี้มาตั้งแต่ปี 2545

ที่ดินเปล่ามาแรง

นอกจากนี้สินทรัพย์ที่โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์แนะนำให้น่าลงทุน คือ ที่ดินเปล่า ซึ่งในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว ไม่ค่อยมีการแย่งซื้อที่ดินหรือปั่นราคา จึงทำให้ราคาที่ดินทรงตัว ไม่ปรับตัวหวือหวา ถือได้ว่าเป็นจังหวะที่น่าลงทุน เช่นในช่วงนี้ที่หลายฝ่ายกล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงตกต่ำที่สุด หากซื้อที่ดินในตอนนี้ก็จะได้ราคาต่ำกว่าการซื้อในช่วงเศรษฐกิจฟื้นตัวแล้ว

"ข้อแนะนำในการลงทุนซื้อที่ดินสำหรับลงทุน อย่างแรกให้ดูทำเล ควรเน้นทำเลที่ใกล้แหล่งชุมชนเป็นหลัก ติดถนนใหญ่หรือถนนสายหลักได้ยิ่งดี ถ้าเป็นการลงทุนระยะยาว ควรซื้อที่ดินที่มีถนนสายใหม่ตัดผ่าน ซึ่งถ้าไปซื้อในช่วงต้นๆ จะได้ราคาดี ไม่แพงเกินไป สามารถซื้อได้แปลงใหญ่พอสมควร ซึ่งในเม็ดเงินก้อนเดียวกัน ถ้าไปซื้อที่ดินในเมืองตอนนี้ก็คงได้แปลงเล็กๆและต้องซื้อในราคาที่แพงมาก" วิศิษฎ์ คุณาทรกุล นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด โบรกเกอร์บ้านมือสองกล่าว

สายสีม่วงขึ้นแท่นทำเลร้อน

จากการสอบถามคนในแวดวงที่ดิน ได้คำตอบตรงกันว่า ทำเลที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงตัดผ่านถือว่าน่าลงทุนมากที่สุด เนื่องจากเป็นโครงการที่มีความคืบหน้าอย่างเป็นรูปธรรมมากที่สุด และใกล้จะก่อสร้างในเร็วๆ นี้ หากเข้าไปลงทุนซื้อที่ดินเก็บในช่วงนี้ เชื่อว่าเมื่อซื้อไปแล้ว หากถือไว้อย่างน้อย 3-5 ปี จะต้องมีกำไร ด้านส่วนต่อขยายสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่)และแบริ่ง ยังไม่มีความชัดเจน ถือว่าน่าสนใจน้อยกว่า

วิศิษฎ์กล่าวว่า ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงถือว่าราคายังไม่แพงมากเท่าย่านในเมืองหรือซีบีดีที่มีรถไฟฟ้าผ่านอยู่แล้ว เช่น รัตนาธิเบศร์ ช่วงติดถนนใหญ่ 40 เมตรแรก ราคาซื้อขายอยู่ที่ 6-7 หมื่นบาทต่อ ตร.วา ติวานนท์ (ติดถนนใหญ่) ราคา 1-1.5 แสนบาทต่อ ตร.วา บางบัวทอง/บางใหญ่ (ติดถนนใหญ่) ราคา 6-8 หมื่นบาทต่อ ตร.วา และให้จับตาดูทำเลที่มีการขยายถนน ซึ่งจะเป็นตัวผลักทำให้ราคาที่ดินที่ลงทุนสูงขึ้นด้วย เพราะการจราจรคล่องตัวมากขึ้น สามารถเดินทางได้สะดวกยิ่งขึ้น เช่น วัชรพล ที่วันนี้ยังครองแชมป์ทำเลทองนอกเมืองสำหรับการลงทุนอย่างต่อเนื่องมาหลายปี

มีทุนหนาแนะซื้อที่ในเมือง

ทื่ดินในเมือง แม้จะมีราคาสูงกว่านอกเมืองอยู่มากก็ตาม แต่ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าก็ยังได้รับการยอมรับว่ามีความเสี่ยงน้อยสำหรับลงทุนในยุคนี้ และเน้นย้ำว่าเป็นสินทรัพย์ที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีเม็ดเงินหนาพอสมควร ซึ่งวิศิษฎ์แนะว่า ทำเลสุขุมวิท ตั้งแต่เพลินจิตถึงแบริ่ง ลาดพร้าวตามซอยต่างๆ รัชดาภิเษกตลอดเส้น (แยกอโศกถึงรัชโยธิน) ซึ่งเป็นถนนวงแหวนรอบใน ถือว่าน่าสนในการลงทุน และมีศักยภาพ เพราะเป็นถนนที่มีแนวรถไฟฟ้าที่เปิดใช้แล้วในปัจจุบันผ่านตลอดเส้น ทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นทุกปี โดยปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินบนถนนรัชดาภิเษกช่วงต้นนับจากแยกอโศกอยู่ที่ 2.5-3 แสนบาทต่อ ตร.วา รัชโยธิน 2-2.5 แสนบาทต่อ ตร.วา

ส่วนถนนรัชดาภิเษก ช่วงอโศกไปพระราม 3 เลียบแม่น้ำเจ้าพระยาตลอดแนว เป็นทำเลที่มีความคึกคักน้อยกว่า เพราะยังไม่มีแนวรถไฟฟ้าผ่าน แต่ก็ถือเป็นทำเลที่อยู่ใกล้ซีบีดีมากที่สุด ซึ่งในปีหน้าจะมีรถเมล์ด่วนพิเศษบีอาร์ทีวิ่งผ่านในเส้นพระราม 3-นราธิวาสราชนครินทร์ เพื่อขนส่งคนไปยังสถานีรถไฟฟ้าช่องนนทรี ก็จะทำให้เป็นทำเลที่มีระบบขนส่งมวลชนดีขึ้น แต่ก็คาดการณ์ได้ยากว่า เมื่อรถเมล์บีอาร์ทีเปิดให้บริการแล้วจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในทำเลอย่างรวดเร็ว และทำให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นเช่นเดียวกับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าหรือไม่ หากมองในศักยภาพทำเล ถือว่าเหมาะสมเป็นย่านพักอาศัยที่อยู่ใกล้ซีบีดีมากกว่าย่านพาณิชยกรรม โดยราคาที่ดินฝั่งติดริมแม่น้ำอยู่ที่ 2-2.5 แสนบาทต่อ ตร.วา ฝั่งไม่ติดแม่น้ำ 1 แสนกว่าบาท ต่อ ตร.วา

ปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เชื่อว่า ทำเลรัชดาภิเษกในอนาคตจะพลิกโฉมกลายเป็นทำเลธุรกิจที่เข้มข้นมากขึ้น เนื่องจากในอนาคตจะเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีส้มแล้ว ยังมีโครงการใหญ่ที่จะเกิดขึ้นด้วย เช่น เซ็นทรัล พระราม 9 มองว่าภายใน 3 ปีจะเป็นทำเลทองของนักลงทุน หากไม่มีปัจจัยอื่นมากระทบ

ส่วนทำเลรอบนอก เช่น รามอินทรา สุขาภิบาล 1 และ 3 ก็น่าสนใจ เพราะความเป็นเมืองเริ่มจะกระจายไปแล้ว และทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า เช่น รัตนาธิเบศร์ เทพารักษ์ เป็นย่านที่มีความเจริญแล้ว อยู่ใกล้ถนนวงแหวน สามารถเดินทางได้สะดวก

ชี้ชัดราคาที่ดินมีแต่ขึ้น

ส่วนการขยับขึ้นของราคาที่ดินในแต่ละย่านที่ผ่านมา พรภักษ์ บูรณ์ทอง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟรส์ จำกัด กล่าวถึงผลสำรวจราคาที่ดินปีนี้ ซึ่งสะท้อนว่าแม้เศรษฐกิจจะชะลงตัวลงบ้าง แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ยังน่าสนใจ เห็นได้จากราคาที่ดินก็ยังปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง พบว่าราคาที่ดินทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีการปรับขึ้น 3%

โดยย่านซีบีดี เช่น สาทร สีลม ราคาเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 13.7% ซึ่งอัตราการเพิ่มถือว่ามากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา เพราะที่ดินหาได้ยากขึ้น และมีแปลงเล็กลง ส่วนพญาไท เพลินจิต วิทยุ สยามสแควร์ สุขุมวิทตอนต้น ราคาเพิ่มขึ้นเกิน 20% เพราะดีเวลลอปเปอร์แย่งกันซื้อ เพื่อพัฒนาโครงการ ในขณะที่ในบางทำเลที่กล่าวมา หลายแปลงเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์เช่า จึงไม่สามารถหาซื้อแบบ Free Hold ได้ แต่อย่างไรก็ตามพรภักษ์มองว่า ในปีหน้าที่ดินในซีบีดีก็ยังสามารถจะเก็งกำไรได้อยู่

สำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ ทำเลที่น่าสนใจ คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งมีที่ดินหลายแปลงให้พอหาซื้อได้ และยังมีที่ดินแปลงใหญ่เหลืออยู่ ควรเน้นซื้อที่ดินในรัศมีไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรายทาง ซึ่งจะเหมาะกับการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ หรือซื้อบ้านมือสองในย่านดังกล่าวมารีโนเวทแล้วขายต่อ ก็เป็นแนวทางที่น่าสนใจเช่นกัน และสถานีปลายทาง เช่น บางใหญ่ ซึ่งมีชุมชนกระจุกตัวอยู่หนาแน่น โดยที่ผ่านมาราคาที่ดินแนวสายสีม่วงขยับขึ้นจากปีที่แล้ว 17% อีกทำเล เช่น ราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ ซึ่งเป็นถนนสายใหม่ ยังมีที่ดินเปล่าเหลืออีกมาก ราคายังสามารถขยับขึ้นได้อีก ซึ่งหากซื้อไว้ก็น่าสนใจ เพราะเป็นทำเลที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องการซื้อ เพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร โดยถนนรัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์ ราคาที่ดินขยับขึ้นจากปีที่แล้ว 10-15% ส่วนถนนชัยพฤกษ์ หลังจากเปิดใช้สะพานพระราม 4 ซึ่งเชื่อมถนนราชพฤกษ์กับแจ้งวัฒนะแล้ว ทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น รวมถึงในอนาคตมีโครงการก่อสร้างวิทยาเขตแห่งใหม่ของมหาวิทยาลัยหอการค้าไทยบน ถ.ชัยพฤกษ์ ทำให้ศักยภาพของทำเลนี้ในอนาคตสามารถลงทุนในเชิงพาณิชยกรรมได้ จึงเป็นทำเลที่มีโอกาสจะเติบโตได้อีก

กว้านซื้อ NPA

"NPA พวกทาวน์เฮาส์ ตึกแถว คอนโด ส่วนใหญ่จะอยู่ในย่านชุมชนอยู่แล้ว ซึ่งเป็นทำเลดีอยู่แล้ว ถ้าซื้อตอนนี้ก็จะได้ส่วนลดเยอะ เพราะทรัพย์บางส่วนสถาบันการเงินถือครองมาใกล้ครบกำหนดเวลา 10 ปีที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตแล้ว จึงต้องมีการลดราคา เพื่อเร่งระบายทรัพย์ออกไป ทำให้เป็นลู่ทางที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนในช่วงนี้

ซื้อมารีโนเวทแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อ หรือผู้ที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองก็คุ้มค่า เพราะราคาไม่แพง อยู่ในทำเลดี นอกจากนี้สินทรัพย์อื่นๆ เช่น โกดัง โรงงาน ตอนนี้ถือว่าราคาถูกลงมาก เพราะเศรษฐกิจแย่ แต่ถ้าเศรษฐกิจรวม การลงทุนกลับมาฟื้นตัวเมื่อไหร่ ก็มีโอกาสที่ราคาก็จะปรับขึ้น จากต้นทุนที่ซื้อ NPA อยู่ในราคาไม่แพง ทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนค่อนข้างสูง อยู่ในระดับ 7-10% ต่อปีหากปล่อยเช่า หรือถ้าขายต่ออาจจะได้สูงถึง 50% ในบางกรณี เช่น การซื้ออาคารร้างมาพัฒนาต่อ" ปฏิมากล่าว

คอนโดแนวรถไฟฟ้ายังฮอต

2-3 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าเป็นกระแสที่มาแรงในกลุ่มนักลงทุน แม้ว่าช่วงนี้เศรษฐกิจที่ซบเซาจะทำให้ดีมานด์ส่วนหนึ่ง คือ กลุ่มต่างชาติหายไปจากตลาด ทำให้ตลาดเช่าหดตัวตามไปด้วย เหมือนเป็นขาลงของตลาด แต่ปฏิมายืนยันว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าจะยังไปได้อีกนาน และยังสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดี เช่น เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมามีการเปิดจองโครงการใหม่ของโนเบิล เอพี ก็ประสบความสำเร็จอย่างล้นหลาม มีการขายใบจองยูนิตต่อในตลาดรอง สะท้อนว่าดีมานด์ยังมี โอกาสของนักลงทุนจึงยังมีอยู่ และในอนาคตแนวรถไฟฟ้าจะขยายออกไปนอกเมือง หากจะซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์เก็บไว้ก็น่าสนใจ เพราะมีแนวโน้มที่มูลค่าจะเพิ่มขึ้น แต่ต้องยอมรับว่าผลตอบแทนจากการเช่าจะไม่สูงเท่าคอนโดมิเนียม

"ตลาดคอนโดที่ไปได้ คือ กลุ่ม B+ ราคา 9 หมื่น-1.2 แสนบาทต่อ ตร.ม. และ กลุ่ม B ราคา 7-9 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. ถ้าปล่อยเช่าก็ได้ผลตอบแทน 7-8% ต่อปี ซึ่งมีตลาดเช่าของคนไทย เช่น คนต่างจังหวัดที่มีบุตรหลานเรียนในกรุงเทพฯ คนที่มีบ้านอยู่ชานเมือง แต่ทำงานในเมือง แต่ถ้าไปลงทุนในกลุ่ม A ตลาดบนพวกเกินแสนบาทต่อ ตร.ม. ขึ้นไป ระยะสั้นผลตอบแทนอาจจะไม่คุ้ม เพราะหาตลาดเช่ายากกว่า ถ้าจะลงทุนคงต้องมองระยะยาว 5-7 ปีขึ้นไป"

ล่องลม บุนนาค ประธานกรรมการ บริษัท โจนส์ แลงก์ ลาซาลส์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดเช่าคอนโดมิเนียมน่าจะกลับมาฟื้นตัวได้ในปีหน้า ตามภาวะเศรษฐกิจ และการฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรม ซึ่งจะมีดีมานด์จากผู้เช่าต่างชาติกลับมา ดังนั้นจึงยังเป็นจังหวะที่ดีหากจะลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในปีนี้ เพราะหากปีหน้าภาวะเงินเฟ้อสูงขึ้น ต้นทุนค่าก่อสร้างจะแพงขึ้น ราคาคอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้ก็น่าจะปรับขึ้นได้อีก โดยปัจจุบันผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5-6% ซึ่งยังอยู่ในระดับต่ำ

อย่างไรก็ตามข้อคิดในการลงทุนซื้อที่ดินเปล่าเพื่อเก็งกำไร ทุกรายแนะนำว่า ควรมองเป็นการลงทุนระยะยาว 2-3 ปีขึ้นไป เพราะต้องใช้เวลาในการพัฒนา เช่น รอให้โครงการรถไฟฟ้าทยอยก่อสร้าง เพื่อเพิ่มมูลค่าไประยะหนึ่ง ที่สำคัญอย่าลืมกระจายพอร์ตการลงทุน เพื่อกระจายความเสี่ยง

แนะซื้อกองทุนอสังหาฯ

สำหรับนักลงทุนที่มีเงินไม่มากนัก ไม่ต้องการความเสี่ยงสูง ไม่อยากมีภาระในการบริหารการเช่า ดูแลยูนิตเอง ล่องลมกล่าวว่า ควรลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เลือกกองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภท Free Hold ซึ่งกองทุนเป็นเจ้าของเอง เนื่องจากมูลค่าสินทรัพย์จะเพิ่มขึ้นทุกปี ไม่มีลดลง ตรวจสอบดูว่าสินทรัพย์ดังกล่าวมีผู้เช่าจริงหรือไม่

อาจจะเลือกกองทุนรวมที่ลงทุนในรีเทล ที่อยู่อาศัย และผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ หรือบริษัทใหญ่ที่มีความมั่นคง ผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยอยู่ที่ 4% ขึ้นไป ซึ่งที่ผ่านมาไม่เคยปรับลดลง มีแต่ราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดที่ลดลงตามภาวะตลาดหุ้นรวม อย่างไรก็ตามวิธีนี้ถือเป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องสูงสามารถขายต่อได้ทันทีที่ต้องการ และเหมาะกับนักลงทุนทุกคนไม่ว่าจะมีเม็ดเงินขนาดใดก็ตาม

ส่วนมุมมองของนักการเงิน อุมาพันธ์ เจริญยิ่ง ผู้อำนวยการฝ่ายการวางแผนการเงินส่วนบุคคล ธนาคารกสิกรไทย ก็ให้น้ำหนักกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจในขณะนี้ในอันดับต้นๆ รองจาก พันธบัตร-หุ้นกู้ และหุ้น โดยมี 3 แนวทาง ได้แก่ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

สำหรับคนที่มีเม็ดเงินหนา อาจจะลงทุนในอสังหาฯ โดยตรงหรือซื้อหุ้นก็ได้ โดยเลือกหุ้นบริษัทรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง ซึ่งกลุ่มนี้จะมีฐานะมั่นคง มีการรับรู้รายได้และจ่ายปันผลสม่ำเสมอ แม้ช่วงนี้ราคาหุ้นจะไม่สูงมาก เพราะภาวะตลาดหุ้นผันผวน แต่ก็เหมาะสำหรับลงทุนระยะยาว

หากลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควรดูว่าเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทใด มีรายได้จากปล่อยเช่าสินทรัพย์เป็นอย่างไร เงื่อนไขการการันตีผลตอบแทนขั้นต่ำ (รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว) หรือรายได้ (ยังไม่หักค่าใช้จ่าย) เป็นอย่างไร และขณะนี้หมดช่วงเวลาดังกล่าวไปหรือยัง ซึ่งแต่ละกองทุนจะกำหนดไว้แตกต่างกัน นอกจากนี้ให้ดูประวัติการจ่ายเงินปันผล และดูสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนนั้นด้วย ซึ่งกองทุนที่มีการลงทุนในสินทรัพย์กลุ่มค้าปลีก ถือว่ามีสภาพคล่องดีที่สุด


แนะวิธีเลือกแบงก์กู้ซื้อบ้าน ยุคเศรษฐกิจฝืดรายได้หด

ในช่วงภาวะอัตราดอกเบี้ยขณะนี้ที่ยังทรงตัวในระดับต่ำ ซึ่งคาดว่าเป็นจุดที่ต่ำที่สุด ก่อนจะเริ่มขยับสูงขึ้นในปีหน้า บวกกับมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ และโปรโมชั่นต่างๆ ที่ดีเวลลอปเปอร์หยิบมาใช้กันอย่างดุเดือดเพื่อช่วงชิงยอดขายมาเป็นตัวเสริม จึงทำให้ปีนี้กลายเป็นปีแห่งโอกาสทองสำหรับคนที่คิดจะซื้อบ้านอย่างแท้จริง

ฟากสถาบันการเงินก็ไม่พลาดที่จะคว้าโอกาสนี้เช่นกัน โดยแต่ละรายต่างงัดแพ็คเก็จดอกเบี้ยรูปแบบต่างๆ มาต่อสู้กันอย่างดุเดือด ในระยะหลังเห็นได้ว่าเกือบทุกแบงก์ต่างใช้กลยุทธ์เชิงรุกแบบเคาะประตูบ้าน โดยจับมือกับดีเวลลอปเปอร์พร้อมมอบข้อเสนอพิเศษให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรดังกล่าวโดยตรง เช่น อัตราดอกเบี้ย 0% ช่วยลูกค้าผ่อนค่างวดรายเดือน เปรียบเสมือนเป็นส่วนลดราคา เพื่อเป็นลดภาระทางการเงินของผู้ซื้อบ้าน

ภายใต้แพ็คเก็จดอกเบี้ยหลายรูปแบบที่ดูแตกต่างกัน และอาจทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความสับสน ชาติชาย พยุหนาวีชัย กรรมการบริหารสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้แนะนำวิธีการเลือกแพ็คเก็จสินเชื่อที่อยู่อาศัยว่า พื้นฐานในการเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ การดูที่อัตราดอกเบี้ย ซึ่งก็เหมือนราคาของสินค้าที่บริโภคจะซื้อ โดยเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยช่วง 1-3 ปีแรกของธนาคารแต่ละแห่งว่าเป็นอย่างไร เช่น คงที่ หรือลอยตัวอัตราพิเศษ

"อย่างแนวโน้มดอกเบี้ยในปีหน้าจะเป็นขาขึ้น ก็ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ในช่วงปีแรกๆ"

ถัดมาให้พิจารณาอัตราดอกเบี้ย MLR ซึ่งแต่ละแห่งจะกำหนดไว้ไม่เท่ากัน บางธนาคารแม้จะกำหนดอัตราลบจาก MLR ไว้มากกว่าอีกแห่งหนึ่ง แต่เมื่อคำนวณออกมาแล้วก็อาจจะแพงกว่า ซึ่งธนาคารขนาดใหญ่ 4 แห่ง ได้แก่ ไทยพาณิชย์ กสิกรไทย กรุงเทพ และกรุงไทย จะกำหนด MLR ไว้ต่ำกว่าธนาคารขนาดเล็ก

นอกจากนี้ยังต้องพิจารณาแพ็คเก็จสินเชื่อเป็นรายโครงการ เนื่องจากปัจจุบันแต่ละธนาคารจะจับมือกับดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จัดแคมเปญการเงินร่วมกัน ซึ่งแต่ละโครงการจัดสรรจะได้เงื่อนไขดอกเบี้ยไม่เหมือนกัน ผู้ซื้อบ้านควรจะเช็คข้อมูลโปรโมชั่นจากโครงการจัดสรรต่างๆ หรือเช็คโดยตรงจากธนาคาร เพื่อนำมาเปรียบเทียบกัน บางครั้งอัตราดอกเบี้ยของธนาคารที่เป็นพันธมิตรกับดีเวลลอปเปอร์รายนั้นเมื่อเปรียบเทียบกับธนาคารอีกแห่งแล้วก็อาจจะไม่ใช่อัตราดอกเบี้ยที่ถูกที่สุด

สิ่งสำคัญที่สุด คือ ต้องประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ประกอบด้วย โดยภาระการผ่อนค่างวดทุกรายการ ไม่ว่าจะเป็นผ่อนบ้าน ผ่อนรถ เครื่องใช้ไฟฟ้า บัตรเครดิตต่อเดือนไม่ควรสูงเกิน 40% ของรายได้ หากกู้ระยะเวลา 20 ปี บุคคลที่มีรายได้ทุก 20,000 บาท จะมีความสามารถในการกู้ซื้อบ้านได้ในราคา 1 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้ผู้กู้สามารถทดสอบตัวเองง่ายๆ โดยการเข้าไปกรอกแบบคำนวณสินเชื่อ ซึ่งมีอยู่ในเว็บไซต์ของธนาคารทุกแห่ง และโครงการหมู่บ้านจัดสรรต่างๆ

ส่วนธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ออกสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ ภายใต้วงเงิน 15,000 ล้านบาท สำหรับให้กู้เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือคอนโดมิเนียมใหม่จากผู้ประกอบการเท่านั้น และการให้กู้เพื่อปลูกสร้างบ้าน โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ย ปีที่ 1 เดือนที่ 1- 3 อัตราดอกเบี้ย 1.50% ต่อปี เดือนที่ 4 - 12 คิดอัตราดอกเบี้ย 2.99% ต่อปี ปีที่ 2 - ปีที่ 3 เท่ากับ MRR - 2.00% ต่อปี หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ย MRR -0.50% (กรณีลูกค้ารายย่อย) หรือ MRR - 1.00% (กรณีลูกค้าสวัสดิการ) โดยปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ของ ธอส. เท่ากับ 6.50% สามารถยื่นคำขอกู้ได้จนถึง 31 ต.ค. นี้หรือจนกว่าวงเงินกู้เต็มกรอบวงเงินที่กำหนด และต้องทำนิติกรรมภายใน 30 ธ.ค. นี้

นอกจากนี้ยังมีสินเชื่อ Fast Track ตามนโยบายขอกระทรวงการคลังที่ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการบริโภคและจับจ่ายใช้สอย โดยจะปล่อยให้กับผู้ซื้อบ้าน คอนโดมิเนียมใหม่จากดีเวลลอปเปอร์ทั่วไป หรือดีเวลลอปเปอร์ที่เข้าร่วมโครงการ ภายใต้วงเงิน 15,000 ล้านบาท กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบเดียวกับโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งสินเชื่อในโครงการนี้ผู้กู้จะทราบผลอนุมัติภายในเวลา 7 วัน โดยต้องยื่นขอสินเชื่อก่อน 31 ต.ค. นี้ นอกจากนี้ธนาคารได้ลดค่าธรรมเนียมยื่นกู้ เหลือ 0.05% ของวงเงินทำนิติกรรม (ปกติคิดค่าธรรมเนียมยื่นกู้ 0.1% ของวงเงินทำนิติกรรม กรณีวงเงินกู้ไม่เกิน 500,000 บาท ไม่คิดค่าธรรมเนียมกู้)

เปิดเคล็ดลับเลือกบ้านมือสอง เช็ครอบด้านก่อนตัดสินใจ

กรมบังคับคดีแนะผู้บริโภคก่อนซื้อบ้าน ควรศึกษาข้อมูลบ้านจากหน่วยงานที่นำมาขายทอดตลาด เงื่อนไข สิทธิพิเศษ ข้อดี-ข้อเสียก่อนตัดสินใจซื้อ ชี้บ้านมีทั้งดีและไม่ดี ควรตรวจสอบให้แน่ใจ ผู้ซื้อต้องรับสภาพบ้านเก่า ทรุดโทรม ซ่อมแซมเพิ่ม

การเลือกซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องทีจะตัดสินใจได้ง่ายๆเพราะบางครั้งอาจได้บ้านที่สภาพไม่ได้ ทรุดโทรมต้องเสียเงินซ่อมแซมอีกจำนวนมาก ยิ่งการซื้อบ้าน จากแหล่งต่างๆที่มีราคาถูกกว่าราคาบ้านในโครงการจัดสรรแล้ว ผู้ซื้อจะต้องศึกษาข้อมูลของบ้านที่จะซื้ออย่างรอบคอบ ว่าซื้อจากที่ไหนมีข้อดี-ข้อเสียแตกต่างกันอย่างไร เพื่อเป็นแนวทางในการเลือกซื้อบ้าน เพราะถึงแม้ว่าราคาบ้านจะถูกกว่าท้องตลาดโดยเฉลี่ยประมาณ 50% ก็ตามแต่ใช่ว่าจะมีสภาพดีเยี่ยมเช่นเดียวกับบ้านสร้างเสร็จใหม่ๆ ดังนั้นหากจะตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม หรือแม้แต่ที่ดินเพื่อการลงทุนในธุรกิจต่างๆก็ตาม จะต้องพิจารณาให้รอบคอบ ทั้งทำเล ราคา รวมถึงประวัติของทรัพย์นั้นๆให้ละเอียด และจากการสำรวจและเปรียบเทียบบ้านที่หน่วยงานรัฐต่างๆนำออกมาขายทอดตลาดของ "ผู้จัดการ360องศารายสัปดาห์" พบว่ามีข้อดี-ข้อเสีย ที่แตกต่างกันออกไป โดยหากซื้อบ้านจาก "กรมบังคับคดี" ที่ปีๆหนึ่งจะมีทรัพย์ในมือหลายหมื่นรายการ ทั้งบ้าน ที่ดิน โรงงาน คอนโดมิเนียม ให้ประชาชนที่สนใจเข้าร่วมประมูล ซึ่งก็มีราคาถูกกว่าท้องตลาดเฉลี่ย ตั้งแต่ 30-90 % ซึ่งก็แล้วแต่ทำเล

สิรวัต จันทรัฐ อดีตอธิบดีกรมบังคับคดี กล่าวว่า การซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี สิ่งแรก ที่ผู้บริโภคควรรู้ คือ ต้องดูว่าตนเองต้องการทำเลใดก็ให้ไปดูทำเลที่ต้องการก่อน จากนั้นก็ดูราคาทรัพย์และ เงื่อนไขต่างๆซึ่งสามารถเข้าไปดูในเว็บไซน์ทางกรมฯได้เพื่อความรอบคอบเพราะไม่อย่างนั้นอาจได้บ้านที่ไม่ตรงตามความต้องการได้ แต่ทั้งนี้ผู้ซื้อจะต้องยอมรับสภาพว่าการซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีที่มีข้อเสียตรงที่ต้องปรับปรุงเพิ่มเติม อีกทั้งบางครั้งอาจได้บ้านราคาแพงกว่าที่คิด เพราะราคาบ้านในแต่ละทำเลของกรมฯก็มีราคาที่แตกต่างกันไป และข้อเสียอีกข้อคือผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้ฟ้องร้องขับไล่ผู้ที่ไม่ยอมย้ายออกไปเอง อีกทั้งทรัพย์บางส่วนของกรมบังคับคดีก็อาจจะไม่ถูกอย่างที่ผู้บริโภคคาดหวังได้

"ทรัพย์ของกรมฯมีทั้งข้อดีและเสีย อย่างข้อดี คือ มีราคาถูกโดยราคาประมูลครั้งแรกอยู่ที่ 80% ของราคาประเมิน ครั้งต่อไปเริ่มต้นที่ 50% ของราคาประเมิน เพื่อเป็นการดึงดูดความสนใจ แต่ในที่สุดราคาก็จะไล่ขึ้นมาจนใกล้เคียงราคาตลาดอยู่ดี ซึ่งผู้ซื้อจะต้องทำการบ้านก่อน ถ้าไม่อยากได้บ้านไม่คุ้มค่าการประมูลมา ต้องศึกษาสภาพและกำหนดราคาสูงสุดที่สามารถให้ได้ไว้ในใจก่อนที่จะเข้าสนามประมูล ส่วนข้อเสียในการซื้อทรัพย์ โดยเฉพาะกรณี คอนโดมิเนียม ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้เช่าคนเก่ายังค้างค่าส่วนกลางหรือไม่ เพราะ กรมฯจะไม่แจ้งตัวเลขค้างชำระค่าส่วนกลาง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์"

อย่างไรก็ตามที่ผ่านมากรมบังคับคดีพยายามที่จะขอแก้แก้ไขกฎหมายเพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการเร่งระบายทรัพย์ในหลายส่วน ไม่ว่าจะเป็น การลดค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อทรัพย์ต้องเสีย จากเดิม 5% ลดลงเหลือ 3% ของราคาทรัพย์ที่ประมูลได้, แก้ไขเรื่องการยื่นของดการขายของเจ้าหนี้จากเดิมที่สามารถทำได้ตลอดเวลา เพิ่มเงื่อนไขว่าจะของดการขายได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากผู้ที่มีส่วนได้เสียทุกราย อาทิ เจ้าหนี้เฉลี่ย เจ้าหนี้บุริมสิทธิ เพื่อป้องกันเจ้าหนี้และลูกหนี้ตามคำ พิพากษาสมคบกันทำให้เจ้าหนี้จำนองเกิดความเสียหาย , แก้กฎหมายให้ผู้ซื้อทรัพย์ไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องขับไล่ผู้อยู่อาศัย โดยให้ถือว่าผู้ซื้อทรัพย์เป็นเจ้าหนี้ตามกฎหมาย และศาลได้พิพากษาให้ฟ้องขับไล่แล้ว จากเดิมต้องเสียเวลาฟ้องร้องขับไล่ก่อน และการให้เอกชนสามารถดำเนินการบังคับคดีและขายทอดตลาดทรัพย์สินแทนเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ ซึ่งบางข้อได้รับการแก้ไขแล้ว เช่น ค่าส่วนกลาง ที่ผู้ซื้อไม่ต้องมาเสียค่าส่วนกลางอีกมีการค้างค่าส่วนกลาง

ทั้งนี้ ข้อดีของการซื้อบ้านจากรมบังคับคดีโดยรวม คือ จะได้ราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด สามารถกำหนดราคาได้เอง มีทำเลให้เลือกหลากหลาย

ส่วนข้อเสีย คือ ต้องยอมรับสภาพบ้านที่เป็นอยู่ เนื่องจากเป็นบ้านเก่า ดังนั้นจะต้องเตรียมเงินส่วนหนึ่งไว้สำหรับซ่อมแซมด้วย บ้านอาจมีประวัติไม่ค่อยดี หรือผู้ที่อยู่อาศัยไม่ยอมย้ายออกไป เป็นต้น

การเลือกซื้อบ้าน จาก "สถาบันการเงิน" ถือว่าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของผู้บริโภคที่ต้องการบ้านราคาถูกซึ่งทรัพย์จากสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะมีให้เลือกที่หลากหลายและทำเลที่แตกต่างกันไป โดยข้อดีของการเลือกซื้อบ้านจากสภาบันการเงิน คือ ธนาคารปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านได้ถึง100-110% เนื่องจากว่าธนาคารต้องการจูงใจให้ผู้บริโภคซื้อทรัพย์จากตนเอง เช่น ที่ผ่านมาธนาคารกรุงไทยให้เงินกู้ 110% ของราคาซื้อขาย เพื่อนำไปปรับปรุงที่อยู่อาศัยคิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ในปีแรก 3.50% หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR ลบ 0.25% ต่อปี หรือแม้แต่ธนาคารทหารไทยที่ชูราคาต่ำ 20-30% และให้สิทธิพิเศษสำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม และที่ดินว่างเปล่าคิดอัตราดอกเบี้ย 0% ในปีแรก เป็นต้น

แต่ก็มีข้อเสียจะคล้ายๆกับหน่วยงานอื่น คือ ได้บ้านสภาพเก่า ต้องซ่อมแซมเพิ่มเติม ซึ่งผู้ซื้อต้องยอมรับสภาพ ดังนั้นหากจะตัดสินใจซื้อควรนำผู้รับเหมาไปด้วยเพื่อประมาณราคาซ่อมแซม แล้วค่อยตัดสินใจ ราคาเมื่อซื้อไปแล้วเป็นราคาตลาดหรือเปล่า เพื่อให้แน่ใจว่าราคาตรงกับราคาตลาดไหม วิธีง่าย ๆคือ เช็คจากบริษัทนายหน้า บริษัทประเมินราคาทรัพย์สิน สื่อต่างๆ และเว็บไซต์ ต่างๆ

ในกรณีเป็นที่ดินเปล่า ให้เช็คถนนว่าเป็นถนนสาธารณะหรือเปล่า ถ้าไม่ระบุในโฉนด ให้ประเมินไว้ก่อนว่าที่ดินนั้นตาบอดหรือไม่ วิธีการตรวจสอบให้ไปกรมที่ดินนั้น ๆ แล้วถ่ายแผนระวางจากนั้นเจ้าหน้าที่ดินจะช่วยตรวจสอบให้ หรือสำนักเขตในพื้นที่นั้น ๆ

อย่างไรก็ตามการได้บ้านราคาต่ำกว่าตลาด ต้องไตร่ตรองให้ดี เนื่องจากบ้านในลักษณะนี้มักจะทรุดโทรมเพราะต้องผ่านขบวนการนานอย่างน้อย 1 ปี ค่าใช้จ่ายที่น้อยลงในเรื่องของราคาอาจจะมาเพิ่มเติมในการซ่อมแซมแทน เพราะฉะนั้นต้องคำนวณค่าใช้จ่ายเพิ่มสัก 30 % ของราคาขาย

ส่วนการซื้อทรัพย์ของจาก "บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด ( บสก.)"นั้น มีข้อได้เปรียบมากที่สุด คือ ผู้ซื้อจะได้บ้านในสภาพที่ใหม่สามารถเข้าอยู่ได้ทันทีโดยไม่ต้องมาเสียเวลาซ่อมแซม เพราะบสก.จะทำการรีโนเวทบ้านให้ใหม่ทั้งหมด อีกทั้งยังสามารถเข้าร่วมโครงการผ่อนชำระ กับ บสก. ซึ่งเป็นโครงการสำหรับลูกค้ารายย่อยที่ต้องการซื้อทรัพย์ในมูลค่าไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งมีเงื่อนไขพิเศษ คือ คิดอัตราดอกเบี้ยผ่อนชำระเพียง MLR - 3% ซึ่งถือเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดในตลาด กรณีไม่สามารถจัดหาสินเชื่อได้

สำหรับข้อเสียของการซื้อทรัพย์จากบสกได้.คือบางครั้งผู้ซื้ออาจจะต้องดำเนินการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินต่าง ๆ เอง อีกทั้ง ประวัติบ้านอาจไม่ขาวสะอาดอย่างที่คิด รวมถึงอาจมีจุดรั่วซึมที่ผู้ซื้อไม่สามารถตรวจสอบได้เพราะบ้านได้รับการปรับปรุงก่อนที่จะประกาศขาย

การซื้อบ้านจาก "บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.)" นั้น ส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์เพื่อการลงทุน เช่น ที่ดิน โรงงาน อาคารพาณิชย์ โดยผู้ซื้อจะได้รับการงดเว้นภาษี ทุกชนิด ณ สำนักงานที่ดิน (ตามกฏหมาย) ส่วนกรณีที่ที่เป็นที่อยู่อาศัยหากมีผู้อาศัยไม่ยอมย้ายออกไปจะ มีทนายความ ดำเนินการฟ้องร้องขับไล่ให้จนเสร็จสิ้นกระบวนความ รวมถึงจะได้ส่วนลดที่ ตัวแทนจำหน่ายทรัพย์ มอบให้กับผู้ซื้อจะได้รับเป็นเงิน 40% ของค่านายหน้าที่ตัวแทนได้รับ โดยผู้ซื้อทรัพย์จะได้รับเป็นเงินสดทันทีในวันที่ ชำระเงินครบถ้วน ตัวแทนจะไปดำเนินการยื่นเรื่องขอเบิกเงินคืนเองในภายหลังกรณีผู้ซื้อทรัพย์ชำระเงินบางส่วนจะได้รับหนังสือ ยืนยันการได้รับส่วนลดจากตัวแทนในวันที่ วางเงินมัดจำซื้อทรัพย์

ส่วนข้อเสีย คือ ได้สภาพที่เก่า ทรุดโทรมต้องเสียค่าซ่อมบำรุง ดังนั้นหากตัดสินใจจะซื้อทรัพย์ที่เป็นโรงงาน อาคารพาณิชย์ จาก บสท.จะต้องมีความรู้พื้นฐานหรือไม่ก็ให้ผู้เชี่ยวชาญไปดูทรัพย์ด้วยเพื่อประเมินราคาค่าซ่อมแซม

ทั้งนี้ การเลือกซื้อทรัพย์จากแหล่งต่างๆ ผู้ซื้อจะต้องศึกษาข้อมูลทรัพย์ที่จะซื้อให้ถี่ถ้วน รวมถึงเข้าไปดูสถานที่จริง และสภาพทรัพย์นั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ เพราะไม่เช่นนั้น อาจต้องมานั่งเสียใจภายหลัง