อสังหาฯ ครึ่งปีแรกเริ่มฟื้นต่อเนื่อง คาดบ้านตลาดล่างกลับมาคึกช่วงปลายปี รับกระแสปรับเกณฑ์บ้านบีโอไอ ประเมินตลาดทั้งปีทรงตัวเท่าปีที่แล้ว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยตัวเลขตลาดที่อยู่อาศัยว่า ในช่วงไตรมาส 2 มียอดการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศรวม 55 โครงการ จำนวน 7,829 ยูนิต ลดลง 56% จากไตรมาสแรกที่มีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินรวม 17,749 ยูนิต แต่เมื่อเทียบภาพรวมครึ่งปีแรกปีนี้กับปีที่แล้ว พบว่าจำนวนโครงการลดลง 9% ส่วนจำนวนยูนิตสูงขึ้น 6% โดยในไตรมาส 2 กทม.-ปริมณฑลมีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้นจาก 85 โครงการในไตรมาส 1 เป็น 90 โครงการในไตรมาส 2

เฉพาะในเขต กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 2 มียอดที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนจำนวน 18,906 ยูนิต เพิ่มขึ้น 8% จากไตรมาสแรก และเพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 14,186 ยูนิต บ้านแฝด 525 ยูนิต ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ 5,308 ยูนิต คอนโดมิเนียม 16,327 ยูนิต ส่วนภาพรวมยอดที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนครึ่งปีแรกพบว่า เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 11% โดยเป็นแนวราบประมาณ 20,000 ยูนิต แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 39% ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ 15% บ้านแฝด 1% ที่เหลือ 45% เป็นคอนโดมิเนียม โดยในส่วนของคอนโดมิเนียมครึ่งปีแรกปีนี้จำนวน 16,327 ยูนิต ถือว่าเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วที่มีเพียง 9,000 ยูนิต ซึ่งสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่า ในช่วงครึ่งปีหลังจะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มอีกประมาณ 23,000 ยูนิต และจะทำให้ตัวเลขทั้งปีทรงตัวเท่ากับปี 2551

สัมมาชี้แจงตัวเลขบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนย้อนหลังว่า ในปี 2550 มีจำนวน 75,000 ยูนิต ปี 2551 จำนวน 82,000 ยูนิต ส่วนหนึ่งมาจากบ้านเอื้ออาทรที่สร้างเสร็จจำนวนมาก แต่ในปีนี้จะมีเข้ามาไม่มากนัก จึงคาดว่าตัวเลขในปีนี้ไม่น่าจะสูงกว่าปีที่แล้ว

ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ครึ่งปีแรกมีจำนวน 134,683 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 3% มาจากการเติบโตของที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ส่วนสินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ พบว่าลดลง 37% เหลือ 22,842 ล้านบาท เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น ผู้ประกอบการจึงหันไประดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้แทน ซึ่งนิยมทำกันมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา และมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่า แต่ก็ทำได้เฉพาะบริษัทใหญ่เท่านั้น โดยครึ่งปีแรกมีการออกหุ้นกู้รวม 35,110 ล้านบาท

สัมมาคาดว่า ภาพรวมตลาดในครึ่งปีหลังจะดีขึ้นกว่าครึ่งปีแรก เนื่องจากผู้ประกอบการมีความมั่นใจที่จะลงทุนมากขึ้น หลังจากที่ชะลอในช่วงไตรมาสแรก และจากการปรับเงื่อนไขบ้านบีโอไอเชื่อว่าจะดึงดูดให้ผู้ประกอบการเข้ามารุกตลาดล่างมากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทคึกคักขึ้นในช่วงปลายปี

ในขณะที่ข้อมูลจากรายงานการวิจัยคอนโดมิเนียมโฟกัส โดยบริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เริ่มกระเตื้องขึ้น โดยในครึ่งปีแรกยูนิตที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้างมียอดขายแล้ว 73% ส่วนราคาขายยังมีอัตราการเติบโตเพิ่ม 4% หรืออยู่ที่เฉลี่ย 125,910 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งอยู่ในระดับคงที่ ส่วนตลาดพัทยาพบว่า ดีมานด์ยังหดตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มต่างชาติ ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม. ลดลงเหลือ 93,744 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งตกลงเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2546

ด้านตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ ประธานเจ้าหน้าที่ บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด กล่าวว่า แม้ภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่แน่นอน แต่ลูกค้ากลุ่ม A และ B+ จะได้รับผลกระทบน้อยที่สุด ส่วนยอดขายเฉลี่ยที่ลดลง เนื่องจากมีบางโครงการพัฒนาผิดแนวทางหรือตั้งราคาสูงเกินไป แต่หากวิเคราะห์เฉพาะทำเลสุขุมวิท ตั้งแต่พร้อมพงษ์ถึงทองหล่อ พบว่ามียอดขายแล้ว 73% แต่เมื่อรวมทุกโครงการที่เปิดขายในตลาด ณ ปัจจุบันพบว่า มีซัปพลายเหลือขายรวม 25,500 ยูนิต โดยอยู่ในโซนรัชดา-พระราม 9 คิดเป็น 15% สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) 14% คอนโดมิเนียมเกรด C 46% ซึ่งมียอดขายแล้วเฉลี่ย 64% โดยลาดพร้าว สุขุมวิทตอนกลาง (พระโขนง-อ่อนนุช) มียอดขายสูงสุด

ทั้งนี้ยงยุทธเห็นสัญญาณตลาดฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 2 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเกรด B ตามแนวรถไฟฟ้า มียอดขายต่อเดือนเพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรก 15-20% ส่วนคอนโดมิเนียมระดับ C มียอดขายลดลง เพราะกำลังซื้อในตลาดนี้หดตัว คาดว่า ทั้งปีจะมีซัปพลายคอนโดมิเนียมใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 20,000 ยูนิต จาก 65 โครงการ ลดลงจากปีที่แล้ว 7% ซึ่งครึ่งปีแรกเปิดตัวไปแล้ว 38 โครงการ รวม 12,800 ยูนิต โดยจะมีโครงการอยู่ในโซนสุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) เกาะแนวรถไฟฟ้า เปิดตัวใหม่ในไตรมาส 3 อย่างน้อย 3-4 โครงการ เนื่องจากเป็นทำเลที่ยังมีกำลังซื้อ และมีศักยภาพในตลาดบ้านมือสองหรือรีเซล