เปิดผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรกปี 52 “เอเจนซี่ฯ”เผยโครงการเปิดใหม่ลดลงกว่าครึ่ง หลังสถานการณ์ทางการเมืองและเศรษฐกิจยังคงหลอกหลอนเอกชน-คนซื้อบ้าน คาดทั้งปีเปิดใหม่ลดลง 36% ชี้กำลังซื้อไตรมาสแรกกระเตื้องอาจไม่ใช่สัญญาณบวก เหตุปลายปี51ยอดขายต่ำผิดปกติ ส่วนที่อยู่อาศัยคงค้างในกรุงเทพฯและปริมณฑลกว่า 1.1 แสนหน่วย อย่างต่ำ 2 ปีระบายหมด

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส1และตลอดทั้งปี 52 ว่า ปัจจุบันประเทศไทยกำลังประสบปัญหาภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่อง (จีดีพีรายไตรมาสในปี 2551 ที่ 6.0%, 5.3%, 3.9%, -4.3% ตามลำดับ เฉลี่ยทั้งปี 2.6% และคาดการณ์ไตรมาสแรกของปี 2552 ติดลบ 6-7% ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย) โดยได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจโลก รวมทั้งปัญหาทางการเมืองที่ยังแก้ไม่ตก ขณะที่ผลการสำรวจล่าสุดกลับพบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยเฉพาะที่เปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ ไตรมาส1ของปี 52จำนวนหน่วยลดลงกว่าครึ่ง โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ (นำออกมาขายใหม่ ไม่รวมโครงการที่ขายมาก่อนหน้านี้แล้ว) จำนวน 51 โครงการ 10,451 หน่วย มูลค่า 35,414 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 3.38 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส1ของปีที่แล้ว จำนวนโครงการลดลง 40% จำนวนหน่วยลดลง 51% มูลค่าลดลง 36%

รวมทั้งหากประมาณการทั้งปีเปรียบเทียบปี 2551 และปี 2552 คาดว่าจำนวนโครงการเปิดใหม่เหลือ 204 โครงการลดลง 36% จำนวนอยู่ที่ 41,804 หน่วย ลดลง 38% มูลค่า 141,656 ล้านบาท ลดลง 23% ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 25% อยู่ที่ 3.38 ล้านบาท

“ผู้ประกอบการในตลาด มีความหวั่นวิตกจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะเหตุการณ์ทางการเมืองในช่วงปลายปีที่แล้วสูง ทำให้มีอุปทานใหม่ออกมาขายในไตรมาสแรกของปีนี้เทียบกับไตรมาสแรกของปีที่แล้ว ลดลงกว่าครึ่งหนึ่ง แม้แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังต้องปรับลดเป้าหมายการขายลง อย่างไรก็ตาม เป็นการตัดสินใจภายใต้สถานการณ์ ณ ไตรมาสที่ 4 แต่จากสถานการณ์ที่ดูเหมือนจะดีขึ้นในไตรมาสแรกของปีนี้ ทำให้บางรายกำลังจะปรับเพิ่มเป้าหมายการขายให้สูงขึ้นแล้ว ”นายวสันต์กล่าว

กำลังซื้อกระเตื้องขึ้นบ้าง

สำหรับสถานการณ์ด้านกำลังซื้อ กลับไม่ได้ลดลงมากเช่นอุปทาน ลดเพียง 11% เทียบไตรมาสแรกปีที่แล้ว แต่หากเทียบไตรมาส 4 ยอดกลับพุ่ง 32% จากการสำรวจยอดขายพบว่า ในไตรมาส 1 ปีที่แล้วกำลังซื้อลดลง 11% (ในขณะที่อุปทานที่ลดถึง 51% ดังกล่าว) แต่ถ้าเทียบไตรมาสสุดท้ายของปี 2551 กำลังซื้อกลับเพิ่มขึ้น 32% (ในขณะที่อุปทานที่ลดลง 24%)

แต่หากพิจารณาให้ถ่องแท้แล้ว ยอดขายในไตรมาส1ที่ดูเหมือนกระเตื้องขึ้นมากหากเทียบกับไตรมาสที่ 4 จริงๆแล้ว ในช่วงไตรมาส4 ของปีที่แล้ว มีเหตุการณ์ความวุ่นวายทางการเมืองเป็นตัวบั่นทอนทำให้ยอดขายต่ำกว่าปกติ ดังนั้นหากเทียบกับไตรมาสก่อนหากไม่มีเหตุการณ์ทางการเมือง ยอดขายอาจไม่ต่ำกว่า 15,000 หน่วยได้ แสดงให้เห็นว่ายอดขายอาจยังทรงตัวอยู่ นอกจากนี้ ในไตรมาส1ของปีนี้ มีปัจจัยบวกจากมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียม และมาตรการภาษีของรัฐบาลในการช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ (ที่จะหมดอายุในวันที่ 28 มี.ค.2552 ที่ผ่านมา

“ ก่อนหน้านี้ทำท่าจะมีผลบังคับใช้ไม่ทัน แต่ว่ากันว่า อาจเป็นความตั้งใจของรัฐบาลที่ต้องการให้มีการโอนมากๆในช่วงนี้ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แล้วค่อยประกาศในวันสุดท้ายก็ยังทัน เพราะหากแจ้งล่วงหน้าว่ามีผลบังคับใช้ทันแน่ๆ อาจไม่มีการเร่งโอนก็ได้ ดังนั้น การจะดูเฉพาะตัวเลขแล้วอนุมานว่าอสังหาฯภาคที่อยู่อาศัยฟื้นตัวแล้วนั้น อาจจะเร็วเกินไป เพราะภาพใหญ่คือเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น แต่จากสถานการณ์ถึงไตรมาสแรกของปีนี้ ก็แสดงถึงภาคที่อยู่อาศัยยังพอไปได้อยู่ ไม่ได้ตกต่ำเลวร้ายเช่นในปี 2540 ”

เนื่องจากปัจจัยพื้นฐานของภาคที่อยู่อาศัยในครั้งนี้ยังคงดีอยู่ กล่าวคือ ไม่มีปัญหาด้านการเก็งกำไรเช่นในวิกฤตรอบที่แล้ว ที่มีการเก็งกำไรปีละกว่า 100,000 หน่วย รวม 3-4 ปี 300,000-400,000 หน่วย เทียบกับปัจจุบันที่ไม่น่าจะเกินปีละ 10,000-15,000 หน่วย รวม 3 ปี 30,000-40,000 หน่วยเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยก็ยังต่ำมากอย่างต่อเนื่อง (เทียบกับยุคนั้นสูงถึง 13-14%) สถาบันการเงินก็ไม่ได้ถูกปิดเช่นคราวที่แล้ว กำลังซื้อก็ยังไม่ได้ลดลงมากนัก (เทียบกับยุคนั้นมีการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2536-2538 ปีละกว่า 200,000 หน่วย แต่พอเกิดวิกฤติในปี 2540-41 ยอดขายกลับลดเหลือเพียง 20,000-30,000 หน่วยเท่านั้น (ยอดขายลดลง 90%)

สต๊อกที่อยู่อาศัยเหลือกว่าแสนหน่วย

นายวสันต์กล่าวว่า ในผลการสำรวจของปีนี้ พบว่ามีมีอุปทานคงเหลือสะสม (ขายอยู่ในตลาดและยังไม่มีผู้ซื้อ) ของที่อยู่อาศัยทุกประเภทในเขตกรุงเทพและปริมณฑล รวมจำนวน 110,490 หน่วย เป็นสถานการณ์ที่ค่อนข้างทรงตัว อุปทานไม่เพิ่มขึ้นมาประมาณ 2 ปี แสดงถึงการปรับตัว รับรู้ข้อมูลของผู้ประกอบการที่ดีระดับหนึ่ง

ปริมาณอุปทานคงเหลือสะสมขณะนั้น หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤตในปี 2540 โดยในปี 2539 อุปทานคงเหลือสะสมจำนวนเกือบ 149,531 หน่วย ก็นับได้ว่าสัดส่วนประมาณ 74% ของยุคนั้นแล้ว ก็ถือว่ามากแล้ว ทั้งนี้ การพิจารณาจากล้นตลาดหรือไม่นั้น ต้องเทียบกับยอดการซื้อ โดยในช่วงปี 2550-2551 มียอดซื้อรวมประมาณ 65,000 หน่วยต่อปี (ก่อนหน้านั้นในปี 2547-2549 ยอดซื้อประมาณ 50,000 กว่าหน่วย) และในไตรมาสแรกของปีนี้ ที่มีการซื้อไป 14,757 หน่วย หากคาดการณ์ทั้งปี 50,000-60,000 หน่วย บนสมมติฐานช่วงปลายปีเศรษฐกิจมีแนวโน้มฟื้นตัวได้จริง เทียบกับอุปทานคงเหลือก็ต้องใช้เวลาขายประมาณ 2 ปี โดยไม่ต้องมีอุปทานใหม่ หากเทียบกับสัดส่วนในยุคเฟื่องฟู เช่น ในปี 2546-2548 มีอุปทานสะสมเหลือขายประมาณ 50,000-70,000 หน่วย เทียบกับยอดซื้อแล้ว ต้องใช้เวลาขายประมาณ 1 ปี ณ วันนี้ก็ยังถือว่าไม่มากไม่น้อย

อุปทานคงเหลือสะสมดังกล่าว แม้ว่าจะมีสัดส่วนประมาณ 74% ในยุคก่อนวิกฤตในปี 2540 แล้ว แต่หัวใจสำคัญของปัญหาในยุคนั้น คือ ความต้องการเทียม (Fake Demand) หรือการเก็งกำไร ที่ปีๆ หนึ่งมีถึง 100,000 กว่าหน่วย (ยอดขายแต่ละปี 200,000 กว่าหน่วย กำลังซื้อจริงคงไม่เกิน 100,000 หน่วย) เพราะหลังจากนั้นแล้ว สำรวจพบบ้านว่าง (ก่อสร้างแล้วเสร็จไม่มีผู้อาศัย) ประมาณ 350,000 หน่วย ซึ่งเป็นการเก็งกำไร หากรวมกับยอดอุปทางคงเหลือ 150,000 หน่วย ณ ขณะนั้น รวมเป็นกลุ่มเสี่ยง 450,000 หน่วย พอเกิดวิกฤตเศรษฐกิจก็ย่อมมีอันเป็นไปก่อน แต่ในปัจจุบันกลุ่มเสี่ยงจำนวน 110,000 หน่วยกับการเก็งกำไร 45,000 หน่วย รวมแล้วคงไม่เกิน 160,000 หน่วย ประมาณ 1 ใน 3 ของยุคนั้น

“โดยรวมของตลาดอสังหาฯในปีนี้ คาดว่าตลาดบ้านเดี่ยวอาจเป็นประเภทที่ต้องระมัดระวังสูงเป็นพิเศษ เพราะมีอุปทานคงเหลือมากกว่าสินค้าประเภทอื่นๆ และกำลังซื้อน้อยตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ด้านทาวน์เฮาส์กับอาคารชุดน่าจะยังคงพอไปได้ ”