เอเจนซี่ฯระบุผลการประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาเซียนชี้ ตลาดอสังหาฯในภูมิภาคเอเชียเจอพิษเศรษฐกิจ หดตัวกันทั่วหน้า ส่วนประเทศไทยเจอวิกฤตซ้อนวิกฤต การเมืองไร้เสถียรภาพกระทบอสังหาฯเต็มเหนี่ยว

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟ แฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยถึงผลการประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาเซียน ณ เมืองฮอยอัน ทางภาคกลางของประเทศเวียดนาม ซึ่งได้นำเสนอภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศต่าง ๆ ในอาเซียนว่า ล้วนได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกที่เริ่มต้นที่สหรัฐอเมริกา และยังไม่เห็นจุดสิ้นสุดของสถานการณ์แต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่เกิดขึ้นนั้นแตกต่างกันในแต่ละประเทศ ประเทศที่มีความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจมากและมีจำนวนประชากรมาก โดยเฉพาะเวียดนามและอินโดนีเซีย ยังมีการเติบโตทางเศรษฐกิจประมาณ 6% ต่อปี ทั้งนี้อาจรวมทั้งฟิลิปปินส์ ซึ่งมีประชากรถึง 10% ออกไปทำงานต่างประเทศและส่งเงินเข้าไปหล่อเลี้ยงประเทศของตน

ส่วนในกรณีประเทศไทย ความจริงไม่น่าจะเลวร้ายมากนัก แต่เนื่องเพราะการเมือง ซึ่งยุ่งยากมาตั้งแต่รัฐประหารเมื่อ พ.ศ.2549 จนถึงเหตุการณ์อื่น ๆ ไล่มาจนถึงปัจจุบัน ทำให้สถานการณ์ของไทยก็ค่อนข้างตกต่ำเช่นกัน ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯตกต่ำ

ทั้งนี้ หากจำแนกในแต่ละประเทศก็จะเห็นสภาพตลาดอสังหาฯในขณะนี้ โดยเริ่มจากประเทศบรูไน มีประชากรเพียง 383,000 คน มีขนาดเพียง 5,765 ตร.กม. หรือประมาณ 3 เท่าของขนาดของกรุงเทพฯเท่านั้น ที่ดินสำหรับภาคเอกชนมีเพียง 4% ของทั้งประเทศ และประมาณ 3% ใช้เพื่อการเกษตรกรรม

สำหรับลักษณะของการพัฒนาอสังหาฯนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในบรูไน เป็นพวกบ้านเดี่ยวขาด 125 ตร.ว. และมีขนาดอาคารประมาณ 200 ตร.ม. อสังหาฯเชิงพาณิชย์ เน้นพัฒนาอาคารพาณิชย์ 3 ชั้นแบบประเทศไทยเป็นหลัก โดยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 22 ล้านบาท อาคารสำนักงานก็มีบ้านเหมือนกันแต่ไม่มาก โดยค่าเช่าเฉลี่ยตกเป็นเงินประมาณ 700 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.)

โดยในปีนี้ คาดว่า อาคารพาณิชย์จะมีราคาลดลง คาดว่าค่าเช่าจะลดลงเกินหนึ่งในสาม ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่แต่จะมีขนาดเล็กลงตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ด้วยที่ประเทศบรูไนกำลังจะมีพระราชบัญญัติผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนายหน้า เพื่อควบคุมนักวิชาชีพให้บริการที่ดีต่อสังคม ซึ่งถือว่าก้าวหน้ากว่าของไทย

ประเทศมาเลเซีย เริ่มมีแนวโน้มเศรษฐกิจที่ลดลง โดยอัตราการเติบโตจะติดลบถึง 2% อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจของมาเลเซียก็ยังถือว่าค่อนข้างแข็งแกร่ง โดยก่อนหน้าวิกฤตปี52 พื้นที่อาคาสำนักงาน1แสนตร.ม. มีอัตราผลตอบแทนประมาณ 7% แต่ขณะนี้ราคาลดลงประมาณ 10% และค่าเช่าก็ลดลงบ้าง สำหรับพื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม ก็อ่อนตัวลง เพราะนักท่องเที่ยวน้อยลง ในส่วนของอาคารชุดพักอาศัยราคาแพงใจกลางเมือง ซึ่งมีราคาค่อนข้างจะแพงเกินไป จึงมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 5% และคาดว่าในปีนี้ อัตราผลตอบแทนลดลงเหลือเพียง 2% เท่านั้น

ประเทศเวียดนาม คาดว่าเศรษฐกิจจะเติบโตประมาณ 6% ซึ่งสูงพอ ๆ กับอินโดนีเซีย ในขณะที่ประเทศอื่นในภูมิภาคนี้มีการเติบโตในทางติดลบ อย่างไรก็ตาม ภาวะเงินเฟ้อก็ค่อนข้างสูง โดยปกติจะเป็นประมาณ 2% ต่อเดือน หรือปีละประมาณ 22% ซึ่งถือว่าสูงมาก แต่นับแต่วิกฤตเศรษฐกิจโลกในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2551 อัตราเงินเฟ้อกลับต่ำมากจนแทบเท่ากับศูนย์

ในรายละเอียดของนครโฮชิมินห์พบว่า ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานตกเป็นเงินประมาณ 1,700 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน หรือสูงกว่าไทยประมาณ 3 เท่า ทั้งนี้ เพราะมีอุปทานค่อนข้างจำกัด อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุดราคาแพงราคาลดลงประมาณ 5% แต่สำหรับอาคารที่ยังก่อสร้างอยู่ ราคาบางแห่งลดลงถึง 30% นอกจากนี้ในส่วนของอพาร์ตเมนต์และโรงแรม สถานการณ์ก็ยังดี มีอัตราการครอบครองสูงมาก แต่ค่าเช่าบางแห่งก็อาจลดลงไปบ้างเพื่อดึงดูดผู้เช่า

แต่หากมองประเทศสิงคโปร์แล้ว เศรษฐกิจของประเทศนี้ ขึ้นอยู่กับประเทศเพื่อนบ้าน และเศรษฐกิจโลกเป็นสำคัญ ในเงื่อนไขนี้ คาดว่าสิงคโปร์จะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจแบบติดลบถึง 6 – 9% ซึ่งก่อนหน้าวิกฤต 2551 นั้น ราคาอสังหาฯขึ้นสูงสุดเป็นประวัติการณ์ เช่น ที่อยู่อาศัยเพิ่มราคาขึ้นไปถึง 7แสนบาทต่อตร.ม. ส่วนค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นเป็น 6,250 บาทต่อตร.ม. แต่หลังจากช่วงเดือนส.ค.51 ราคาที่อยู่อาศัยราคาแพงชานเมืองลดลงถึง 14% ในช่วงไตรมาส 1/2552 สำหรับที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของประเทศ (80%) ที่สร้างโดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ ราคายังลดลงน้อยนัก

ส่วนประเทศอินโดนีเซีย ตลาดอสังหาฯได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกบ้าง แต่ไม่มากนัก เพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2551 ยังสูงถึง 6.1% ซึ่งแทบจะไม่ได้ลดลงจากปี 2550 นอกจากนี้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศยังเพิ่มขึ้นเป็นเงินประมาณ 525,000 ล้านบาท

ในกรุงจาการ์ตามีอาคารสำนักงาน 3.8 ล้านตร.ม. ซึ่งเท่ากับครึ่งหนึ่งของกรุงเทพฯ แต่กลับมีอัตราว่างเพียง 10% ค่าเช่าสำนักงานใจกลางเมืองตกเป็นเงินประมาณ 450 บาทเท่านั้น สำหรับพื้นที่ค้าปลีกใจกลางเมืองมีค่าเช่าเดือนละ 2,100 บาท ส่วนตลาดอาคารชุดราคาแพงมีอยู่ประมาณ 63,250 หน่วย และส่วนมากขายได้แล้ว และมีการครอบครองกันถึง 80% และมีราคาเฉลี่ยเป็นเงิน 47,000 บาทต่อตร.ม.ซึ่งถูกกว่าของไทยเล็กน้อย