หลังยืดเยื้อมานานเกือบ 15 ปี ในที่สุดโครงการประตูน้ำเซ็นเตอร์ หรือชื่อเดิมประตูน้ำคอมเพล็กซ์ มูลค่ากว่า 8 พันล้านบาท ที่สร้างบนที่ดินกรมการศาสนา บริเวณตลาดประตูน้ำเดิมก็สำเร็จ เป็นรูปเป็นร่าง ด้วยฝีมือดีลเมกเกอร์ "ชายนิด โง้วศิริมณี" ผู้คร่ำหวอดวงการอสังหาริมทรัพย์ จากรัตนการเคหะ สู่พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค

นายวัชรกิติ วัชโรทัย ประธานกรรมการ บริษัทเกรทไชน่า มิลเลนเนียม (ไทยแลนด์) จำกัด เปิดเผยวานนี้ (8 ก.ย.) ถึงโครงการประตูน้ำเซ็นเตอร์ ว่าโครงการนี้ถือเป็นมิติใหม่วงการธุรกิจศูนย์ค้าส่งครบ วงจรใหญ่ที่สุดในไทย พื้นที่ถึง 240,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการถึง 8,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ มีการลงนามสัญญาเงินกู้ระหว่างโครงการศูนย์การค้าประตูน้ำเซ็นเตอร์กับธนาคารกรุงไทย และลงนามบันทึกข้อตกลง ระหว่างโครงการศูนย์การค้าประตูน้ำเซ็นเตอร์กับกลุ่มโรงแรม Scandic by Hilton จุดมุ่งหมายจะให้เป็นศูนย์ค้าส่งครบวงจรใหญ่ที่สุดในไทย ซึ่งจะเป็นโครงการแรก และโครงการเดียว ที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ก่อนขาย พร้อมให้ผู้จองพื้นที่เปิดร้านค้าขายได้ทันที โดยกำหนดเสร็จและเปิดโครงการได้ประมาณปลายปีนี้ ส่วนโรงแรม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และคอนโดมิเนียม กำหนดเสร็จปลายปี 2547

ภายในโครงการแบ่งเป็นศูนย์ชอปปิ้งพลาซ่า 8 ชั้นรวมร้านค้ากว่า 2,500 ยูนิต ซึ่งจะเปิดดำเนิน การภายในสิ้นปีนี้ พื้นที่ที่เหลือคาดว่าจะเสร็จ ภายในสิ้นปี 2547 ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม 38 ชั้น เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ 38 ชั้น โรงแรมหรู 4 ดาว 34 ชั้น ที่จอดรถ 3,000 คัน

สินค้าที่จะจำหน่ายในเซ็นเตอร์ ประกอบด้วย เสื้อผ้า เครื่องหนัง อัญมณี เครื่องใช้ในครัวเรือน ศูนย์อาหารและไอที ปัจจุบันผู้สนใจจองพื้นที่แล้วกว่า 50% พื้นที่ที่เหลือจะเปิดให้จอง 14 ก.ย.นี้

ลูกค้าที่ซื้อพื้นที่โครงการสามารถขอสินเชื่อ รายย่อยจากธนาคารกรุงไทย โดยซื้อพื้นที่ด้วยเงินดาวน์เพียง 10% และกู้จากธนาคารกรุงไทย ได้ถึง 90% ระยะเวลากู้ 25 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 1 ปี 2 ปี และ 3 ปีแรก 3%, 3.5% และ 3.75%

แบงก์กรุงไทยปล่อยกู้ต่อลมหายใจ

ด้านนายวันชัย ธนิตติราภรณ์ รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า การปล่อยกู้โครงการประตูน้ำเซ็นเตอร์เฟสแรก 1.2 พันล้านบาท อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (MLR) ซึ่งธนาคารปล่อยกู้ตั้งแต่ปีนี้ คาดว่าเจ้าของโครงการจะชำระหนี้หมดภายในปีนี้ เพราะโครงการมีผู้สนใจจอง เช่า และซื้อแล้วกว่า 50% ธนาคารยังจะปล่อยสินเชื่อให้ผู้ค้ารายย่อยที่สนใจเช่า หรือเซ้งโครงการนี้ด้วย พื้นที่ทั้งหมด ประมาณ 3,500 ร้านค้า คิดว่าธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อได้หมด

โดยผู้ประกอบการต้องซื้อดาวน์พื้นที่ 10% ของราคาขายกับเจ้าของโครงการ ส่วนที่เหลืออีก 90% ธนาคารจะปล่อยกู้ คิดอัตราดอกเบี้ยปีแรก 3% ปีที่ 2 คิด 3.5% ปีที่ 3 คิด 3.75% หลังจากนั้นคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หากผู้ประกอบการ ที่ซื้อพื้นที่โครงการต้องการสินเชื่อเพื่อตกแต่ง ร้าน หรือเป็นเงินทุนหมุนเวียนทำธุรกิจ ธนาคาร ก็ยินดีปล่อยกู้เพิ่ม

พร้อมปล่อยกู้เฟส 2

ส่วนโครงการเฟส 2 ที่เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และคอนโดมิเนียม หากเจ้าของโครงการต้องการสินเชื่อเพิ่ม ธนาคารก็ยินดีจะเจรจาเพิ่ม

นายวันชัย กล่าวต่อว่า การพิจารณาปล่อยกู้ ธนาคารจะดูจากความสามารถโครงการของ ผู้ประกอบการ ดูความเป็นไปได้เป็นรายๆ แต่ถ้าจะนำตึกร้างพัฒนาเป็นโรงแรม หรือพื้นที่ให้เช่าไม่ว่าจะเป็นสำนักงานให้เช่า หรือเช่าเพื่อที่อยู่ อาศัย ธนาคารคงไม่ปล่อย เพราะมองว่าธุรกิจประเภทนี้ยังไม่มีศักยภาพพอในปัจจุบัน

โครงการ 15 ปี

บริษัท รัตนการเคหะ เริ่มดำเนินการโครงการประตูน้ำคอมเพล็กซ์ ซึ่งปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็นโครงการประตูน้ำเซ็นเตอร์ ตั้งแต่ปี 2532 โดยเช่าที่ดิน เนื้อที่ 14 ไร่ 1 งาน 58.2 ตารางวา จากกรมการศาสนา นายปลอดประสพ สุรัสวดี ปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม คนปัจจุบันและพวก ถือกรรมสิทธิบริเวณติดกัน เนื้อที่ 3 งาน 44.4 ตารางวา

ที่ดินทั้งหมดของโครงการ ตั้งอยู่บริเวณตลาดเฉลิมโลก ประตูน้ำ เพื่อก่อสร้างเป็นคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ มีทั้งศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงานกึ่งที่พักอาศัย และอพาร์ตเม้นต์ให้เช่า ประกอบด้วย อาคารใหญ่ (โพเดียม) สูง 11 ชั้น 1 อาคาร และอาคารสูง 20 ชั้น 3 อาคาร

เพียงแค่ช่วงเริ่มต้น โครงการก็ประสบปัญหาความล่าช้าเรื่องโยกย้ายผู้เช่าเดิมในพื้นที่โครงการ การดำเนินโครงการไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ขณะที่บริษัท รัตนะการเคหะเอง ซึ่งมีคุณหญิงพัชรี ว่องไพทูรย์ น้องสาวอดีตผู้ว่าราชการ กทม. นายพิจิตต รัตตกุล ถือหุ้นใหญ่ ก็เริ่มมีปัญหาสภาพคล่องการเงิน ประกอบกับ เกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้รัตนะการ เคหะ ภาระหนี้สินเพิ่มเป็นมากกว่า 3,000 ล้านบาท

ในที่สุด การก่อสร้างโครงการต้องหยุดชะงัก อย่างไรก็ดี ปี 2540 รัตนะการเคหะพยายามแก้ไข ปัญหาโดยทำสัญญาโอนสิทธิเช่าโครงการเฉพาะส่วนที่เหลือจากการทำสัญญาจองสิทธิการเช่ากับลูกค้ารายย่อย ให้บริษัท พรหมมหาราชแผ่นดินทอง จำกัด ซึ่งเป็นกลุ่มเดียวกับเจ้าของโครงการโบ๊เบ๊ ทาวเวอร์ มูลค่ารวมสิ่งตอบแทน 1,645 ล้านบาท และค่ากู๊ดวิลล์ 100 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 1,745 ล้านบาท

โดยบริษัท พรหมมหาราชแผ่นดินทองฯ ต้องชำระเงินทั้งหมดภายใน 30 เดือนนับแต่วันที่สัญญามีผลบังคับใช้ นอกจากนั้น บริษัท พรหมมหาราชแผ่นดินทองฯ ยังต้องรับภาระจ่ายค่าก่อสร้างต่อให้เสร็จแทนรัตนะการเคหะ กระทั่งปัจจุบันไม่มีการชำระแต่ประการใด ทำให้โครงการต้องยุติการก่อสร้างปี 2541

รัตนะการเคหะ ต้องหาทางออกอื่นๆ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้สินบริษัท จึงขายสิทธิการเช่าและอาคารระหว่างก่อสร้างโครงการประตูน้ำคอมเพล็กซ์ให้ "เกรท ไชน่า มิลเลนเนียม (ไทยแลนด์)" บริษัทจากฮ่องกง เพื่อนำเงินชำระหนี้

RR ดูดเงินทุนฮ่องกง

เดือน ต.ค.45 เปิดตัวพันธมิตรใหม่ "รัตนการเคหะ" ดึงกองทุนเอดีเอ็ม จากฮ่องกง ผู้อยู่เบื้องหลังกลุ่ม เกรทไชน่าฯ ใส่เงินเข้ามากว่า 2,000 ล้านบาท ฟื้นโครงการประตูน้ำคอมเพล็กซ์ "ชายนิด โง้วศิริมณี" ดีลเมกเกอร์ เผยใช้เงินลงทุนไม่เกิน1,000 ล้านบาทเดินหน้าโครงการให้เสร็จภายในปี 2546

นายชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการและผู้ถือหุ้นใหญ่ บริษัทรัตนการเคหะ (RR) ซึ่งปัจจุบันเป็นกรรมการผู้จัดการ และผู้ถือหุ้นใหญ่ บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผยปีที่แล้วว่า ผู้ถือหุ้นอนุมัติให้บริษัททำสัญญาต่างตอบแทนกับบริษัท เกรทไชน่า มิลเลนเนียม (ไทยแลนด์) พันธมิตรรายใหม่ที่เขาเป็นผู้ติดต่อ เพื่อดำเนินโครงการประตูน้ำคอมเพล็กซ์ ให้เสร็จ หลังประสบปัญหาและถูกทิ้งร้างมานานกว่า 15 ปี

พันธมิตรรายใหม่ คือบริษัท เกรทไชน่า มิลเลนเนียม (ไทยแลนด์) เป็นบริษัทที่ร่วมก่อตั้ง โดยบริษัท เอดีเอ็ม(ไทยแลนด์)จำกัด ถือหุ้น 15% ของทุนจดทะเบียน 250 ล้านบาท ซึ่งเป็นกองทุน เปิดกลุ่มเอดีเอ็ม ฮ่องกง เน้นลงทุนแถบเอเชีย โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในเกาหลีใต้ ฮ่องกง อินโดนีเซีย มูลค่ากองทุนรวมประมาณ 4,000 ล้านบาท

กองทุนเอดีเอ็ม จะลงทุนบริษัทที่ประสบปัญหา และต้องการปรับโครงสร้างหนี้ในเอเชีย โดยในไทยเข้ามาลงทุน 2 บริษัท คือ RR และบริษัท บางจากปิโตรเลียมจำกัด (มหาชน) ซึ่งประสบปัญหาต้องปรับโครงสร้างหนี้เช่นกัน