เรื่องของการตีราคาทรัพย์สินที่เรียกกันอย่างเป็นทางการว่า การประเมินราคาทรัพย์สินนั้น
จะว่าไปแล้วคนไทยเราก็มักคุ้นกันมานาน เพียงแต่ว่าไม่ได้ทำกันอย่างเป็นหลักเกณฑ์
มีมาตรฐานเหมือนต่างประเทศ
ตัวอย่างที่ชัดๆ คือ โรงรับจำนำที่ต้องอาศัยการตีราคาเป็นหลักในการดำเนินธุรกิจ
โดยมีหลงจู๊รับบทเป็นมืออาชีพในการประเมินราคา มองปราดเดียวก็รู้ว่าสิ่งของที่ลูกค้านำมาจำนำไล่กันไปตั้งแต่แหวนเพชรสร้อยทอง
กระทั่งถึงเครื่องใช้ประจำครัวอย่างครกตำน้ำพริกจะแปรค่าเปลี่ยนมาเป็นเงินตราได้สักเท่าไร
จะถูกต้องเที่ยงตรงแค่ไหนไม่มีใครบอกได้ เพราะใช้ประสบการณ์และความชำนาญเฉพาะตัวของหลงจู๊เป็นหลักในการตีราคา
การซื้อขายที่ดิน ตัวอาคารหรือทรัพย์สินอื่นๆ ก็ล้นแต่ต้องใช้การประเมินราคาทั้งสิ้น
เพื่อให้รู้ว่าจะซื้อขายกันในมูลค่าเท่าใด
ส่วนใหญ่ผู้ซื้อ ผู้ขายก็ทำกันเอง ไม่มีบุคคลที่สามที่ปราศจากส่วนได้เสียเข้ามาทำหน้าที่ประเมินให้เป็นกิจจะลักษณะ
เพราะยังไม่ค่อยเห็นความสำคัญและยังไม่มีหน่วยงานที่ให้บริการทางด้านนี้
ธุรกิจการประเมินราคาทรัพย์สินในเมืองไทยเริ่มขึ้นอย่างเป็นเรื่องเป็นราวก็เมื่อสิบสี่ปีที่แล้วมานี้เอง
โดยบริษัท อเมริกัน แอ๊พเพรซัล จากสหรัฐอเมริกาเข้ามาเปิดสาขา ประเทศไทย
เมื่อปี พ.ศ. 2517
อเมริกัน แอ๊พเพรซัลเป็นหนึ่งในสามบริษัทที่อยู่ในเครือของ AMERICAN APPRAISAL
ASSOCIATES, INC. ซึ่งทำธุรกิจการประเมินราคาทรัพย์สินทุกชนิดมาตั้งแต่ปี
พ.ศ. 2439 มีสาขาเกือบห้าสิบแห่งทั้งในสหรัฐฯ แคนาดา ยุโรป และเอเชีย ทรัพย์สินที่ทำการประเมินในแต่ละปีนั้นมีมูลค่าถึงสองร้อยพันล้านเหรียญสหรัฐฯ
และร้อยละแปดสิบห้าของ 500 บริษัทใหญ่ๆ ทั่วโลกจากการจัดอันดับของนิตยสาร
"ฟอร์จูน" ก็เป็นลูกค้าของธุรกิจนี้
อเมริกัน แอ๊พเพรซัล ประเทศไทย เป็นการร่วมทุนระหว่างบริษัทแม่ในสหรัฐฯ
กับผู้ถือหุ้นฝ่ายไทยซึ่งประกอบด้วย ธนาคารไทยพาณิชย์ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ทิสโก้
ในสัดส่วน 49 และ 51 เปอร์เซ็นต์ของทุนจดทะเบียนหนึ่งล้านบาทตามลำดับ
"เขาดูตลาดแล้วมีแนวโน้มที่ดีสำหรับธุรกิจนี้ และเมืองไทยก็ยังไม่มีใครทำเลย
ในเอเชียนี่เขามีสาขาอยู่ที่ฟิลิปปินส์และฮ่องกงก่อน แต่เมืองไทยยังไม่มีเลยก็เลยตัดสินใจมาตั้งที่นี่"
ไพโรจน์ ซึงศิลป์ ผู้จัดการทั่วไปของอเมริกัน แอ๊พเพรซัล (ประเทศไทย) เท้าความย้อนไปถึงการเข้ามาเมืองไทยครั้งแรก
ลูกค้าในระยะเริ่มแรกเป็นบริษัทต่างประเทศที่เข้ามาตั้งกิจการอยู่ในประเทศไทยเกือบจะทั้งหมด
อาศัยชื่อเสียงของอเมริกัน แอ๊พเพรซัลในต่างประเทศเป็นตัวชักนำให้บริษัทเหล่านี้เข้ามาใช้บริการของอเมริกัน
แอ๊พเพรซัลในประเทศไทยด้วย
"บริษัทที่มีในต่างประเทศแล้วใช้บริการของเราในต่างประเทศด้วย บริษัทแม่เขาก็
REFER มาที่เรา อย่างเช่น เชลล์ ลีเวอร์บราเธอร์ คาลเท็กซ์" ไพโรจน์กล่าว
อเมริกัน แอ๊พเพรซัล เป็นธุรกิจประเมินราคาทรัพย์สินแห่งเดียวในเมืองไทยมาตลอดจนกระทั่งสองสามปีที่แล้วมาถึงเริ่มมีรายอื่นๆ
ขึ้นมา
"เมื่อสองสามปีก่อนทางธนาคารโลกส่งผู้เชี่ยวชาญชาวนิวซีแลนด์เข้ามาแนะนำให้รัฐบาลตั้งหน่วยงานประเมินราคาขึ้นมา
ซึ่งก็คือสำนักประเมินราคาที่ขึ้นอยู่กับกรมที่ดินในตอนนี้ ทางภาคเอกชนก็มีการจัดตั้งสมาคมประเมินราคาทรัพย์สินขึ้นมา
เพราะว่าในอาเซียนก็มีสมาคมนี้อยู่ มีการจัดประชุมสัมมนาทุกปี สมาคมเป็นส่วนที่จะรองรับและประสานงานกับทางอาเซียน"
ไพโรจน์ กล่าวกับ "ผู้จัดการ" ถึงแรงผลักดันที่ทำให้ธุรกิจนี้เริ่มขยายตัว
หลังจากการตั้งสมาคมก็มีบริษัทอื่นๆ เกิดขึ้น ปัจจัยสำคัญที่สุดคือ การขยายตัวของการลงทุนจากต่างชาติและธุรกิจในเมืองไทย
มีทั้งการลงทุนใหม่ การซื้อขายกิจการ การร่วมทุนการกู้เงิน การเข้าตลาดหลักทรัพย์ซึ่งล้วนแต่ต้องมีการประเมินราคาของทรัพย์สิน
จนถึงปัจจุบัน บริษัทที่ให้บริการทางด้านนี้มีอยู่ประมาณสิบแห่ง เป็นของต่างประเทศสองรายคือ
ไซมอนลิมจากสิงคโปร์และคอร์เรียซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างอังกฤษกับออสเตรเลียที่เหลือเป็นบริษัทของคนไทย
การเกิดขึ้นของบริษัทของคนไทยนั้น เป็นผลโดยตรงจากการที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ได้เปลี่ยนแปลงการประเมินราคาจากที่เจ้าหน้าที่ของธนาคาร เป็นผู้ประเมินราคาบ้านที่ลูกค้านำมาขอกู้ไปให้บริษัทเอกชนเป็นผู้ทำการประเมิน
โดยลูกค้าเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่าย
"เป็นไอเดียของคุณกิตติเริ่มมาได้ปีหนึ่งแล้ว ทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้หลายล้านบาท
และรวดเร็วขึ้น ภายในสองอาทิตย์ลูกค้าก็ได้เงินแล้ว เป็นจุดที่เอาไปแข่งขันในตลาดได้
เพราะความแตกต่างเรื่องดอกเบี้ยในตอนนี้มีน้อยมาก" กิตติที่ไพโรจน์
กล่าวถึงก็คือ กิตติ พัฒนพงษ์พิบูลย์ ผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์
อเมริกัน แอ๊พเพรซัลก็เป็นรายหนึ่งที่ให้บริการกับลูกค้าของธนาคารอาคารสงเคราะห์ด้วยโดยมีลูกค้าเดือนหนึ่งประมาณสองร้อยราย
ลูกค้ารายอื่นๆ นั้นมีประมาณ 1,500 รายต่อปี มีทั้งกิจการขนาดใหญ่อย่างเช่นเชลล์
ลีเวอร์บราเธอร์ โรงงานประกอบรถยนต์บางชัน บริษัทลัคกี้เท็คซ์ จนถึงลูกค้ารายเล็กๆ
ที่สถาบันการเงิน หรือบริษัทผู้ตรวจสอบบัญชี เอส จี วี ณ ถลาง ส่งมาให้ประเมิน
"บ้านเรา 80% เป็นเรื่องของการกู้เงิน สถาบันการเงินที่ให้เราประเมินส่วนใหญ่เป็นธนาคารต่างประเทศ
แบงก์ไทยนั้นมีฝ่ายประเมินที่ทำหน้าที่นี้อยู่แล้ว"
การคิดค่าบริการนั้นแบ่งเป็นสองประเภทคือ อัตราตายตัวที่ใช้กับลูกค้าที่กู้เงินไปซื้อบ้านในอัตราวันละหนึ่งถึงสองพันบาทอีกประเภทหนึ่งไม่มีอัตราแน่นอน
ขึ้นอยู่กับปริมาณงานที่ต้องประเมินและเวลาที่ต้องใช้ในการตรวจสอบและตีราคา
เป็นลูกค้าโครงการลงทุนใหญ่ๆ หรือบริษัทที่ต้องการทราบมูลค่าทรัพย์สินของตน
"อาจจะตกอยู่ระหว่างหนึ่งพัน สองพัน หรือสามสี่พันบาทต่อวันก็ได้
แล้วแต่ปริมาณงานและเวลาที่ใช้" ไพโรจน์เปิดเผย
การประเมินรายใหญ่ที่สุดที่เคยทำมาคือ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินสถาบันน้ำมันทั่วประเทศของเชลล์
ซึ่งใช้เวลาประมาณครึ่งปี ราคาที่แท้จริงนั้นไม่เปิดเผย แต่เป็นตัวเลขมากกว่าหกหลัก
ปัญหาของธุรกิจนี้เท่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันก็คือ ยังไม่มีสถาบันการศึกษาที่ผลิตนักประเมินราคาป้อนให้ตลาด
ในขณะนี้มีเพียงวิทยาลัยเทคนิคกรุงเทพเท่านั้นที่สอนกันในระดับ ปวส. สูง
ที่คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี ธรรมศาสตร์ ก็เป็นเพียงวิชาเลือกวิชาหนึ่งในสาขาการเงินเท่านั้น
อีกแห่งหนึ่งคือคณะบริหารธุรกิจของรามคำแหง แต่ก็เป็นเพียงส่วนหนึ่งของสาขาวิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
"ส่วนใหญ่เราก็ฝึกกันเอง จัดอบรมสัมมนาให้กับหน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชน
น่าจะสอนกันในระดับปริญญาตรีเหมือนต่างประเทศเขา"
อีกปัญหาหนึ่งก็คือ ยังไม่มีกฎหมายออกมาควบคุม เพราะธุรกิจนี้สามารถให้คุณให้โทษกับผู้มาใช้บริการได้
ในแง่ของการประเมินราคาให้ต่ำหรือสูงกว่าความเป็นจริง เพื่อผลประโยชน์ของผู้ซื้อหรือผู้ขาย
"ตอนนี้ ประเมินเสร็จแล้วก็แล้วกัน เหมือนกับจ้างทำงานให้เสร็จตามสัญญา
แต่ถ้าประเมินคลาดเคลื่อนจนก่อให้เกิดความเสียหายก็ไม่รู้ว่าจะไปเอาผิดกับใคร"
ไพโรจน์ต้องการเห็นหน่วยงานที่ทำหน้าที่ควบคุมจรรยาบรรณของนักประเมินราคาเกิดขึ้นมา
ก่อนที่จะมีปัญหาขึ้น
ก็ไม่รู้ว่าผู้มีหน้าที่เกี่ยวข้องจะมองเห็นกันมากน้อยแค่ไหน หรือว่าจะต้องรอให้มีปัญหาเสียก่อน
จึงค่อยหาทางแก้ไขเอาทีหลัง!
