สำนักงาน ก.ล.ต. ปิดประตูพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ขนาดเล็ก เสนอแนวคิดตั้งกองทุนขั้นต่ำเป็น 1,000 ล้านบาทจาก 500 ล้านบาท ให้เหตุผลต้องการเพิ่มสภาพคล่อง และปริมาณการซื้อขายในตลาด ขณะเดียวกัน เล็งออกกฏแก้ปัญหาซ้ำรอยกอง "TU-PF" ระบุชัด ต้องลงทุนในสินทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ พร้อมจัดหาผลประโยชน์แล้วเท่านั้น ด้านผู้จัดการกองทุนไม่เห็นด้วยเกณฑ์ขั่นต่ำ 1 พันล้าน เหตุไม่มีความหลากหลายให้ผู้ลงทุน จี้สนับสนุนการลงทุนในสินทรัพย์อื่นจะดีกว่า เหตุตลาดยังจำกัดในวงแคบ

รายงานข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เปิดเผยว่า สำนักงาน ก.ล.ต. ได้เปิดรับฟังความคิดเห็นการแก้ไขหลักเกณฑ์กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) โดยมีแนวคิดที่จะเพิ่มขนาดขั้นต่ำของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จาก 500 ล้านบาทเป็น 1,000 ล้านบาท เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและปริมาณการซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เนื่องจากที่ผ่านมาพบว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดกองไม่ใหญ่นักมักประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อการเติบโตและความสำเร็จในการจัดตั้งกองทุนรวมประเภทนี้ในอนาคต

นอกจากนี้ สำนักงาน ก.ล.ต. ยังได้แก้ไขหลักเกณฑ์การลงทุนของกองทุนดังกล่าวให้เหมาะสมยิ่งขึ้น โดยอนุญาตให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถลงทุนในหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ บริษัทใดบริษัทหนึ่งไม่เกิน 15% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ พร้อมทั้งกำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ภายใน 3 เดือนนับแต่วันจดทะเบียนกองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวม จากเดิมที่ให้ลงทุนภายในรอบระยะเวลาบัญชีปีแรก นอกจากนี้ ยังกำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมที่จะจัดหาผลประโยชน์แล้วเท่านั้น

โดยสำนักงาน ก.ล.ต. จะเผยแพร่หลักการที่จะปรับปรุงและแบบแสดงความคิดเห็นดังกล่าวไว้ที่เว็บไซต์ www.sec.or.th เพื่อให้ผู้ที่เกี่ยวข้องและผู้ที่สนใจร่วมแสดงความคิดเห็นตั้งแต่วันนี้จนถึงวันที่ 17 เมษายน 2552

นายนกุล ไชยนิล ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) บีที จำกัด กล่าวว่า โดยส่วนตัวมีความเห็นว่า ไม่ค่อยเห็นด้วยกับการที่จะมากำหนดขนาดของขนาดมูลค่าของกองทุน ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะทำให้กองทุนมีขนาดที่ใหญ่มากเกินไป และขาดความหลากหลายต่อการลงทุน ดังนั้น สิ่งที่ ก.ล.ต. ควรจะทำ น่าจะเป็นรูปแบบในตัวของผลิตภัณฑ์ให้มีความหลากหลายเพื่อเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุนมากยิ่งขึ้นจะดีกว่า เนื่องจากว่าปัจจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในบ้านเรายังคงมีแค่ ธุรกิจโรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือบ้านจัดสรร เป็นต้น ซึ่งบ้างครั้งนักลงทุนอาจจะอย่างเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ บ้าง เช่น ธุรกิจสนามกอล์ฟ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์ 101 สโตร์เรจ มีมูลค่าโครงการ 603 ล้านบาทที่บริษัทมีแผนจะเปิดขายในช่วงหลังช่วงหลังสงกรานต์นี้ ไม่ได้รับผลกระทบแต่อย่างใด เนื่องจากว่าบริษัทเองได้ยื่นเรื่องกับทาง ก.ล.ต. ไปก่อนหน้านี้แล้ว

สำหรับประเด็นเรื่องของการผ่อนผันให้ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สามารถถือหน่วยลงทุนเพิ่มได้อีกไม่เกิน 50% นั้น มองว่าเป็นเรื่องที่ดีน่าสนับสนุนเพราะจะเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนได้เพิ่มมากขึ้น อีกทั้งยังจะสามารถปิดกองทุนได้ง่ายขึ้นอีกด้วย แต่อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวที่ ก.ล.ต. จะใช้นั้นเป็นเพียงชั่วคราวเพื่อมากระตุ้นเศรษฐกิจเท่านั้น จึงไม่ค่อยเห็นด้วยนัก เพราะถ้าจะให้เพิ่มถือหน่วยลงทุนได้ก็ไม่ควรที่จะกำหนดระยะเวลา เนื่องจากว่ากฎเกณฑ์ข้อบังคับของการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็มีอยู่แล้ว

ด้านนางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ กล่าวว่า กรณีที่สำนักงาน ก.ล.ต. เตรียมเปิดให้ผู้ลงทุนถือหน่วยลงทุนรวมกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมดนั้น จะต้องดูว่าเปิดทางให้ถือเป็นระยะเวลานานแค่ไหน ซึ่งการที่มาตรการดังกล่าวเป็นมาตรการชั่วคราว ต้องมีมาตรการออกมารองรับเมื่อจะขายหน่วยลงทุนคืนด้วย นอกจากนี้ ต้องห้ามโหวตเสียงในส่วนที่ถือเกิน 33% ด้วย

ขณะเดียวกัน มองว่าการแก้ปัญหาสภาพคล่องในการซื้อขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรให้บริษัทหลักทรัพย์หรือโบรกเกอร์ทำหน้าที่ดูแลสภาพคล่องหรือมาร์เก็ตเมกเกอร์

ก่อนหน้านี้ สำนักงาน ก.ล.ต. เพิ่งเปิดรับฟังความคิดเห็นการผ่อนผันหลักเกณฑ์การถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เกิน 1 ใน 3 เป็นการชั่วคราว โดยจุดประสงค์ของการเปิดรับฟังความคิดเห็นดังกล่าว เพื่อเพิ่มความต้องการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และลดจำนวนหน่วยลงทุนของกองทุนรวมดังกล่าวที่ซื้อขายหมุนเวียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อันน่าจะส่งผลดีต่อสภาพการซื้อขายและราคาหน่วยลงทุนในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

โดยแนวคิดดังกล่าว สำนักงาน ก.ล.ต. จะผ่อนผันให้ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถถือหน่วยลงทุนเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมดได้เป็นการชั่วคราว แต่จะให้ถือได้ไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด โดยมีการกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับ (1) ระยะเวลาการซื้อและขายหน่วยลงทุนส่วนที่เกินกว่า 1 ใน 3 (2) ราคาและวิธีการซื้อขายหน่วยลงทุน (3) การนับคะแนนเสียงในการขอมติผู้ถือหน่วยลงทุน (4) การได้รับเงินปันผล และ (5) การเปิดเผยข้อมูลของผู้ซื้อหน่วยลงทุน

ทั้งนี้ เมื่อเร็วๆนี้ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ได้ปรับปรุงการจัดกลุ่มของหลักทรัพย์ประเภทกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) โดยทำการแยกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ออกจากหมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นหมวดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFUND) ภายใต้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง (Property & Construction Industry) เพื่อทำการสะท้อนกลุ่ม Property Fund และกำหนดดัชนีการรายงานข้อมูลให้มีความชัดเจนยิ่งขึ้น โดยให้เริ่มมีผลตั้งแต่วันที่ 31 มีนาคม 2552 เป็นต้นไป

โดยวานนี้ (31 มี.ค.52) เอง เป็นวันแรกของการเข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี ซึ่งจากการสำรวจราคาปรากฏว่า กองทุนดังกล่าว ไม่มีการซื้อขายแต่อย่างใด

**แนะลงทุนกองทุนอสังหาฯ 15% ของพอร์ต**

ด้านสถาบันวิจัยนครหลวงไทย ได้วิเคราะห์ถึงการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ว่า ปัจจัยหลักที่ใช้ในการพิจารณาการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยแรกคือ ผลตอบแทนจากเงินปันผลในระดับสูงเป็นปัจจัยสนับสนุนในระยะยาว เพราะด้วยระดับของการจ่ายเงินปันผลที่ไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ส่งผลให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นที่สนใจของนักลงทุน ด้วยระดับของผลตอบแทนจากเงินปันผลในระดับสูง โดยเมื่อเปรียบเทียบจากราคาปิดในวันที่ 27 มี.ค. 2552 กองทุนที่มีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงที่สุดคือ SPF (14.5%) รองลงมาคือ QHPF (12.7%)

ปัจจัยต่อมา คือ กองทุนที่แนวโน้มการเพิ่มทุนในอนาคตเป็นช่องทางหนึ่งที่เพิ่มการเติบโตในอนาคต ซึ่งประเมินว่านอกจากอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในรับสูงแล้ว การเพิ่มทุนหรือการเพิ่มการลงทุนของสินทรัพย์ในกองทุนแต่ละกองทุน จะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยขยายการเติบโตของผลประกอบการของกองทุนนั้นๆ และเป็นปัจจัยหนึ่งที่สนับสนุนการตัดสินใจการลงทุนโดยกองทุนที่มีแนวโน้มการเพิ่มทุนหรือการขยายการลงทุน เช่น TFUND / CPNRF /QHPF เป็นต้น

ปัจจัยที่ 3 คือขนาดของ Market Capital และสภาพคล่อง ซึ่งสำหรับนักลงทุนที่ไม่มีความตั้งใจจะลงทุนยาวถึง 30 ปี ปัจจัยด้านขนาดของ Market Capital และสภาพคล่องของกองน่าจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่นอกเหนือจากผลตอบแทนที่นักลงทุนควรพิจารณาเมื่อเข้ามาลงทุนในหน่วยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น กองทุนที่มีขนาด Market Capital ขนาดใหญ่และสภาพคล่องดี 5 อันดับแรกคือ CPNRF / TFUND / SPF / QHPF / FUTUREPF

ทั้งนี้ สถาบันวิจัยนครหลวงไทย ได้แนะนำลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 15% ของเงินลงทุนสำหรับนักลงทุนระยะยาว พร้อมทั้ง ประเมินว่าการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อาจจะมีแรงกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของกองทุนโดยตรงและอาจจะมีผลกระทบต่อระดับของการจ่ายปันผลที่น้อยกว่าคาดและน้อยกว่าช่วงปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม คาดว่าธุรกิจประเภทพื้นที่เช่าศูนย์การค้าหรือ (Retail) จะเป็นธุรกิจหนึ่งที่จะสามารถมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องในปีนี้ ถึงแม้ว่าจะมีแรงกดดันจากระดับของความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อ่อนตัวลงแต่คาดจะไม่ส่งผลกระทบต่อระดับอัตราการเช่าพื้นที่มากนัก โดยเฉพาะในศูนย์การค้าที่มีระดับการเข้าใช้พื้นที่เกือบ 100% เช่น CPNRF /FUTUREPF

สำหรับ TFUND นั้นจะเพิ่มทุนใน ไตรมาสที่ 3ของปี 2552 และหากสำเร็จจะขนาดของกองทุนใหญ่เป็นอันดับ 2รองจาก CPNRF โดย TFUND จะเพิ่มทุนประมาณ 2,500 ล้านบาท ใน ไตรมาสที่3ของปีนี้ ซึ่งสินทรัพย์ที่จะเพิ่มทุนคือ โรงงาน (30,000 ตร.ม.) และ warehouse (90,000 ตร.ม.) รวมพื้นที่ 120,000ตร.ม. ซึ่งมีอัตราการเช่าเต็ม 100% โดยหากการเพิ่มทุนครั้งนี้สามารถขายหน่วยได้ตามเป้าจะทำให้ TFUND มีเงินทุนเพิ่มขึ้นจาก 7,771 ล้านบาทเป็น 10,271 ล้านบาทมากเป็นอันดับที่ 2 รองจาก CPNRF