*4 ปีโครงการนำร่องจัดรูปที่ดินยังไม่คืบ
*อุปสรรคใหญ่เจ้าของที่ดินยังไม่เข้าใจ-ไม่ยอมรับ เพราะเป็นเรื่องใหม่
*จัดสรรเห็นพ้องเป็นเรื่องดี ชี้ กทม.-ปริมณฑลจัดรูปยาก เหตุราคาที่ดินแพง

สภาพที่ดินตาบอดที่มีให้เห็นมากมายทั่วประเทศ สะท้อนถึงปัญหาการใช้ที่ดินอย่างไม่คุ้มค่า เพราะขาดการวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสม เป็นอุปสรรคทำให้เมืองไม่สามารถพัฒนาได้เต็มศักยภาพ ทำให้ที่ดินตาบอดมีมูลค่าประเมินต่ำกว่าที่ควรจะเป็น กลายเป็นโอกาสที่ต้องสูญเสียไปปอย่างน่าเสียดาย

ปัญหาดังกล่าวเป็นเรื่องที่กรมโยธาธิการและผังเมืองมองเห็นและพยายามผลักดันกฎหมายจัดรูปที่ดินมากว่า 10 ปี หวังที่จะเป็นเครื่องมือแก้ปัญหา จนเมื่อปลายปี 2547 สามารถผลักดันพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ พ.ศ. 2547 ออกมาได้สำเร็จ และจัดตั้งสำนักงานจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ ทำหน้าที่ดูแลเรื่องดังกล่าวโดยเฉพาะ โดยได้รับการสนับสนุนจากองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศของประเทศญี่ปุ่น (JICA) แต่เพราะแนวคิดเรื่องการจัดรูปที่ดินเป็นเรื่องใหม่สำหรับเมืองไทย เป็นความเปลี่ยนแปลงที่ต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายฝ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคประชาชน จึงจำเป็นที่จะต้องเร่งสร้างความรู้ความเข้าใจให้ประชาชนรวมถึงเอกชนที่เป็นดีเวลลอปเปอร์ บริษัทที่ปรึกษา เพื่อร่วมกันผลักดันโครงการจัดรูปที่ดินให้ประสบความสำเร็จ

อุปสรรคใหญ่เจ้าของไม่ร่วมมือ

ผ่านมากว่า 4 ปีแล้วที่กฎหมายประกาศใช้ แต่กลับพบว่าโครงการจัดรูปที่ดินในเมืองไทยยังเดินหน้าไปไม่ถึงไหน โครงการนำร่อง 10 แห่ง มีความคืบหน้าชัดเจนเพียงแค่ 3 โครงการเท่านั้น ได้แก่ ยะลา น่าน ลำปาง ซึ่ง 3 โครงการดังกล่าวสามารถเจรจากับเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ได้ลงตัวแล้ว แต่ก็ยังไม่สำเร็จเป็นตัวอย่างให้เห็นเป็นรูปธรรม รวมถึงยังไม่สามารถออกกฎกระทรวงได้ครบ ในขณะที่การดำเนินโครงการในต่างประเทศ เช่น อินโดนีเซียใช้เวลาจัดรูปที่ดินเพียง 2 ปีเท่านั้น

สาเหตุที่โครงการล่าช้า เพราะการจัดรูปที่ดินเป็นเรื่องละเอียดอ่อน มีผลกระทบต่อวิถีชีวิต ต้องใช้เวลาในการเจรจาสร้างความเข้าใจให้กับประชาชน ซึ่งอุปสรรคใหญ่ที่พบ คือ เจ้าของแปลงที่ดินที่ติดถนนอยู่แล้วมักไม่ให้ความร่วมมือ เพราะไม่เล็งเห็นถึงความสำคัญ ในขณะที่ความสนใจของภาคเอกชนที่เป็นดีเวลลอปเปอร์ในการเข้าร่วมโครงการยังไม่ชัดเจน ส่วนใหญ่กล่าวว่าอยากรอดูความสำเร็จของโครงการนำร่องก่อน

เร่งออกมาตรการจูงใจเอกชน

อุดม พัวสกุล อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง มีแนวคิดที่จะผลักดันมาตรการต่างๆ เพื่อจูงใจให้เอกชนสนใจเข้าร่วมโครงการจัดรูปที่ดิน เช่น มาตรการลดหย่อนภาษี การสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เพื่อดำเนินงานโครงการ และขณะนี้อยู่ในระหว่างจัดทำรายละเอียดว่าจะนำเงินกองทุนนจัดรูปที่ดินไปใช้ในรูปแบบใดบ้าง จะต้องของบประมาณสนับสนุนเพิ่มอีกเท่าใด ซึ่งปัจจุบันมีเงินประเดิมกองทุนอยู่แล้ว 70 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามแนวคิดของการจัดรูปที่ดินนอกจากจัดแปลงที่ดินใหม่ให้สวยงาม มีถนนตัดผ่านทุกแปลงแล้ว อาจมีการแบ่งแปลงที่ดินส่วนหนึ่งเป็นที่ดินจัดหาประโยชน์ (Reserved Land) นำไปขายให้กับดีเวลลอปเปอร์ นำไปพัฒนาโครงการต่างๆ ได้ หรือเจ้าของที่ดินในโครงการจะรวมตัวกันเพื่อพัฒนาที่ดินเองก็ได้ ซึ่งทั้งหมดเป็นแนวทางในการระดมทุนด้วยตัวเอง เป็นนำเงินมาใช้ในการดำเนินการโครงการ ร่วมกับงบอุดหนุนที่ได้จากกองทุนจัดรูปที่ดิน โดยพึ่งพางบประมาณรัฐให้น้อยที่สุด

เร่งหาทางออกกลไกตลาดเงินไม่เอื้อ

สำหรับแนวคิดเรื่องการจัดรูปที่ดิน แม้จะมีรายได้จากการขายที่ดินจัดหาประโยชน์ แต่ในช่วงแรกของการดำเนินโครงการ ซึ่งเป็นขั้นตอนของการเจรจากับเจ้าของที่ดินให้เข้าร่วมโครงการ ตั้งที่ปรึกษา วางผังที่ดินใหม่ ประชุมรับฟังความคิดเห็น ก่อสร้างสาธารณูปโภค ก่อนจะถึงขั้นได้แปลงที่ดินจัดหาผลประโยชน์ ซึ่งจะนำไปขาย เป็นรายรับของโครงการ จะต้องใช้เวลานานหลายปี ซึ่งหากใช้กลไกการระดมเงินผ่านสถาบันการเงินเหมือนที่ภาคธุรกิจใช้ ในมุมมองของอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เห็นว่า สถาบันการเงินอาจจะไม่ให้ความสนใจ เพราะไม่ใช่โครงการที่เน้นผลกำไร รวมทั้งเป็นโครงการที่ไม่มีหลักทรัพย์ไปค้ำประกันการขอสินเชื่อจากธนาคาร ทำให้สถาบันการเงินอาจมองว่ามีความเสี่ยง หากปล่อยกู้แล้วไม่สามารถดำเนินโครงการได้จบ

เมื่อคาดว่าจะไม่สามารถพึ่งพากลไกตลาดเงินได้ กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล กรรมการบริหารกองทุนจัดรูปที่ดิน ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย จึงคิดจะหาทางออกในการระดมทุนของโครงการ ด้วยการขอให้กรมฯ กำหนดระเบียบ อนุมัติให้กองทุนสามารถปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำให้แก่โครงการรได้ เพราะมีรูปแบบเป็นโครงการเพื่อสังคม โดยอาศัยวงเงินสนับสนุนจากภาครัฐ

ในมุมมองของดีเวลลอปเปอร์ที่เป็นภาคเอกชนต่างเห็นตรงกันว่า การจัดรูปที่ดินถือเป็นแนวคิดที่ดี แต่สำหรับในเมืองไทยยังเป็นเรื่องยากที่จะสำเร็จในระยะสั้น เพราะมีปัญหาหลายด้าน ประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นว่า ที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะจัดรูปได้ยากกว่าที่ดินในต่างจังหวัด เนื่องจากที่ดินมีราคาแพง บางส่วนเป็นตึกสูง หากต้องมีการทุบตึกจะกระทบกับคนจำนวนมาก หากจะใช้วิธีเข้าหาผู้นำชุมชน ที่เป็น Opinion Leader เพื่อจูงใจเจ้าของที่ดินให้เข้าร่วมโครงการจนสำเร็จแบบโครงการในต่างจังหวัดก็เป็นเรื่องยาก เพราะสังคมในกรุงเทพฯ มีลักษณะเป็นปัจเจก ต่างคนต่างอยู่

“การจัดรูปที่ดินเป็นเรื่องที่ดี เพราะเป็นการนำที่ดินที่พัฒนาอยู่แล้วมาพัฒนาใหม่ให้ใช้ประโยชน์ได้คุ้มค่า เป็นโอกาสที่ดีเวลลอปเปอร์จะได้เข้าไปพัฒนาโครงการในทำเลดี เป็นแนวคิดใหม่ในการพัฒนาเมือง ไม่ต้องรอให้มีสาธารณูปโภคใหม่ๆ เกิด ไม่ต้องเสี่ยงกับการไปกว้านซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ที่ราคาซื้อขายก็ผันผวนมาก และไม่รู้ว่าโครงการจะเกิดเมื่อไหร่ และหากรถไฟฟ้าไม่เกิด นักลงทุนที่ซื้อไว้ก็เจ็บตัว” ประสงค์กล่าว

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เห็นตรงกันว่า เป็นแนวคิดที่ดี เพราะบางแห่งแม้จะมีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน แต่ที่ดินบางแปลงกลับใช้ประโยชน์ไม่ได้ เพราะถนนแคบ ถูกผังเมืองล็อค ทำให้ไม่สามารถสร้างตึกสูงได้ ซึ่งในกรุงเทพฯ มีหลายแห่ง

Reserved Land ถือเป็นโอกาสที่ดีเวลลอปเปอร์จะได้ที่ดินแปลงงามในทำเลดีสำหรับพัฒนาโครงการ แต่ความล่าช้าของการจัดรูปที่ดินอาจจะเป็นอุปสรรคใหญ่ ซี่งอธิปเห็นว่า แม้ปัจจุบันจะหาที่ดินพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น แต่ก็ยังมีที่ดินแปลงอื่นพอทดแทนได้ ไม่จำเป็นที่ดีเวลลอปเปอร์จะต้องรอซื้อ Reserved Land เพียงอย่างเดียว