กองทุนอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ ‘นิชดาธานี2’ ส่อแววป่วน บริษัทเอกชนบี้ฟ้องเรียกค่าเสียหาย600กว่าล้านพ่วงคดีอาญา เหตุ นิชดาธานี-บลจ.เอ็มเอฟซี ดอดต้อนลูกค้ารายใหญ่ลัดขั้นตอน ก.ล.ต.หวังเพิ่มมูลค่าล่อใจรายย่อย จับพิรุธหนังสือชี้ชวนช่วงเสนอขายหน่วยลงทุนข้อมูลผู้เช่าไม่ตรงความจริง เหตุสถานทูตอเมริกาลูกค้ารายใหญ่ยังติดสัญญากับบริษัทอื่น แต่กลับโฆษณาชวนเชื่อไปก่อน

การดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นิชดาธานี 2 (MNIT2) มูลค่าโครงการ 1,004.7 ล้านบาท ภายใต้การจัดการของ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) ส่อเค้าว่าจะมีปัญหาเนื่องจาก บริษัท คำสุขพัฒนา จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านธารดงเฮอริเทจ จ.นนทบุรี ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ละแวกใกล้เคียงกับโครงการลงทุนฟ้องคดีต่อศาลทั้งทางแพ่งและอาญา ฐานการแทรกแซงสัญญาและแย่งลูกค้า

นายณกฤช เศวตนันทน์ ทนายความผู้รับมอบอำนาจของบริษัท คำสุขพัฒนา เปิดเผยว่า เมื่อเร็วๆนี้บริษัทฯ ได้ดำเนินการฟ้องร้องคดีต่อบริษัทนิชดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ร่วมกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นิชดาธานี 2 และ บลจ.เอ็มเอฟซี เพราะละเมิดเข้าแทรกแซงในทางสัญญาและแย่งลูกค้าผู้เช่ารายประเทศสหรัฐอเมริกาซึ่งมีผู้เช่าคือกลุ่มครอบครัวเจ้าหน้าที่สถานทูตอาศัยอยู่ที่หมู่บ้านธารดงเฮอริเทจให้ย้ายไปอยู่ที่โครงการเดอะรีเจนท์แอทนิชดาธานีของบริษัทนิชดาฯใกล้โรงเรียนนานาชาติ ISB หมดทั้งหมู่บ้านจำนวน 36 หลัง

สำหรับคำฟ้องต่อศาลแพ่งระบุว่า เมื่อวันที่ 28 มกราคม ที่ผ่านมา บริษัทนิชดาฯได้โอนขายที่ดินรวม 58 โฉนดและบ้านพักจำนวน 58 หลังให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นิชดาธานี2 ซึ่ง บลจ.เอ็มเอฟซีเป็นบริษัทจัดการเป็นจำนวนเงินประมาณ 851 ล้านบาท และ ตามโครงการจัดการกองทุนรวมที่ได้ยื่นไว้กับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.)นั้น กองทุนฯจะต้องจดทะเบียนให้บริษัทนิชดาฯเช่าที่ดินและบ้านพักทั้งหมดกลับไปเพื่อให้บริษัทนิชดาฯไปหาผู้เช่าช่วงต่อ แล้วนำเงินค่าเช่าจัดส่งให้กองทุนรวมเพื่อเป็นเงินรายได้จัดสรรให้ผู้ถือหน่วยลงทุน

“หากดำเนินการตามขั้นตอนของโครงการที่ยื่นไว้กับก.ล.ต. ก็คงไม่เป็นไร แต่นี่ยังมิทันจะได้จดทะเบียนสัญญาเช่าดังกล่าว แต่กลับทำข้ามขั้นตอนโดยรีบไปแย่งลูกค้าผู้เช่าของบริษัทคำสุขพัฒนา มาไว้ในหมู่บ้านของตนเองเสียก่อน เพราะเกรงว่าหากทำตามขั้นตอนของโครงการที่ได้ยื่นไว้กับก.ล.ต. แล้วอาจใช้เวลาและหาผู้เช่าช่วงบ้านไม่ได้” นายณกฤช กล่าว

นอกจากนี้ กองทุนฯยังมีพฤติกรรมเสนอข้อมูลข่าวสารให้ข่าวผู้สนใจที่จะซื้อหน่วยลงทุนเข้าใจว่า จะมีผู้เช่ารายใหญ่ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่สถานทูตประเทศสหรัฐอเมริกาจะย้ายเข้ามาอยู่ในโครงการก่อนหน้าที่จะมีการเซ็นสัญญาเช่าเกิดขึ้นจริง ถือเป็นเรื่องที่ทั้งบริษัทนิชดาฯ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นี้ และ บลจ.เอ็มเอฟซีร่วมกันละเมิด โดยแย่งลูกค้าผู้เช่าของโจทก์มาไว้ตั้งแต่เดือนมกราคม เป็นเหตุให้โจทก์เสียหายขาดรายได้จากค่าเช่า ซึ่งเดิมบริษัทคำสุขพัฒนามีสัญญาเช่าและคำมั่นว่าจะเช่าจากประเทศสหรัฐอเมริกาถึง 9 ปี รวมทั้งค่าเสียหายในทางการเงิน และ ความเสียหายในด้านชื่อเสียง ความน่าเชื่อถือ ทั้งหมดรวมเป็นเงิน 670 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ย 15%ต่อปีจนกว่าจะชำระเสร็จ โดยศาลนัดวันที่ 27 เมษายน ที่จะถึงนี้

ส่วนการฟ้องร้องทางอาญา นายณกฤช กล่าวว่า ได้ฟ้องบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนเอ็มเอฟซี จำกัด(มหาชน) เป็นจำเลยที่ 1 นายพิชิต อัคราทิตย์ กรรมการผู้จัดการเป็นจำเลยที่ 2 ในความผิดทางอาญาต่อศาลอาญากรุงเทพใต้ โดยคำฟ้องได้กล่าวว่า จำเลยทั้ง 2 มิได้จัดให้เป็นไปตามโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อย่างเคร่งครัด

“ก่อนหน้านี้ มีอีกคดีหนึ่งซึ่งโจทก์ได้ยื่นคำเสนอข้อพิพาทต่อสถาบันอนุญาโตตุลาการ สำนักงานยุติธรรม เพื่อเรียกร้องให้ประเทศสหรัฐอเมริกาในฐานะคู่สัญญาเช่า และ เป็นผู้คัดค้านในคดีปฎิบัติตามสัญญาเช่ากับคำมั่นว่าจะเช่าระยะยาวมีกำหนด 9 ปีต่อไปพร้อมทั้งให้ชำระค่าเช่าที่ยังค้างอยู่และให้ชดใช้ค่าเสียหาย” ทนายความผู้รับมอบอำนาจของบริษัทผู้เสียหายกล่าว

เปิดปูมกองทุนอสังหาฯนิชดาธานี2

บริษัทนิชดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยได้จัดทำโครงการ The Regent นิชดาธานี ซึ่งเป็นบ้านพักเดี่ยว 2 ชั้น จำนวน 58 หลัง ตั้งอยู่ในซอยสามัคคี ตำบลบางตลาด อ.ปากเกร็ด จ.นนทบุรี ภายในโครงการนิชดาธานี โดยราคาประเมินซื้ออยู่ระหว่าง 16-17 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการ 1,004.7 ล้านบาท และภายหลังได้ทำข้อตกลงกับทาง บลจ.เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) ทำการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นิชดาธานี 2 (MNIT2) เปิดขายให้แก่นักลงทุนทั่วไปในระหว่างวันที่ 17 พฤศจิกายน- 2 ธันวาคม 2551

สำหรับเงื่อนไขที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยลงทุนกองทุนรวมนี้ระบุว่า วัตถุประสงค์ของการจัดตั้งกองทุนก็เพื่อระดมเงินที่ได้ไปซื้อและ/หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์และจัดสรรผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว โดยกองทุนมีกำหนดจะเข้าซื้อทรัพย์สินจากบริษัทนิชดาฯในเดือนมกราคม 2552 ไม่ว่าทรัพย์สินจะก่อสร้างแล้วเสร็จหรือไม่ และ บริษัทนิชดาฯจะเช่ากลับทันที

กล่าวเฉพาะ โครงการนิชดาธานี เป็นโครงการที่พักอาศัยนานาชาติ ภายในเนื้อที่กว่า 600 ไร่มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ และคอนโดมีเนียม รวมทั้ง โรงเรียนนานาชาติ ISB ที่อยู่ใกล้เคียง

ข้อมูลที่ปรากฎในหนังสือชี้ชวนลงวันที่ 13 ตุลาคม 2551 ก่อนที่จะดึงผู้เช่าไปจากบริษัท คำสุขพัฒนา กองทุนฯแห่งนี้ได้ระบุรายชื่อผู้เช่าหรือลูกค้าในโครงการ จำแนกตามประเภทธุรกิจ 5 อันดับแรก ประกอบด้วย 1.กลุ่มธุรกิจพลังงานและสาธารณูปโภค เช่น เชฟรอน เอ็กซอน โมบิล 17% 2. กลุ่มสถานทูต 15% 3.กลุ่มองค์กรการกุศลต่างๆเช่น UN UNDOC 7% 4. กลุ่มครู บาทหลวง 6.5% และ 5. กลุ่มอื่นๆเช่น ธุรกิจส่วนตัว 5%

ทั้งนี้ สำหรับสภาพการแข่งขันในพื้นที่แถบซอยสามัคคี และ ถนนแจ้งวัฒนะ หนังสือชี้ชวนระบุว่า โครงการที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติในย่านนี้ที่ถือเป็นคู่แข่งกับนิชดาธานีมีหลักๆอยู่ 3 โครงการ ได้แก่ โครงการแมนชั่น อิน เดอะ พาร์ค โครงการสามัคคีเพลส และ โครงการสาละวันการ์เด้น โดยทั้งหมดมียูนิตรวมกันเพียง 170 ยูนิตและมีกลุ่มเป้าหมายเดียวกันคือ ครอบครัวต่างชาติที่มีลูกหลานเรียนที่ ISB แต่จุดด้อยของโครงการคู่แข่งคือ ไม่สามารถเดินทางเข้าสู่โรงเรียนISBได้โดยตรงเพราะต้องผ่านเข้าไปในโครงการ

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า นิชดาธานีถือว่าเป็นรายใหญ่ในย่านนั้น เมื่อมีการตั้งกองทุนรวมอสังหาฯขึ้นมากลับไปทำลายรายเล็กรายน้อยที่อยู่ตรงนั้น หลายโครงการถูกแย่งลูกค้าไปกลายเป็นโครงการร้าง บางโครงการเพื่อความอยู่รอดต้องยอมจ่ายค่าผ่านทางให้โครงการนิชดาฯปีละหลายสิบล้านบาทเพื่อให้บุตรหลานผู้เช่าในโครงการได้เดินทางไปเรียนที่ISB ได้

สำหรับ ความขัดแย้งในครั้งนี้ มีการตั้งข้อสังเกต ถึงเรื่องความไม่โปร่งใสในการทำสัญญาการเช่าระหว่างสถานทูตสหรัฐฯ กับบริษัทนิชดาฯ เนื่องจากเดิม ทางสถานทูตสหรัฐมีความสัมพันธ์และให้ความไว้วางใจกับบริษัท คำสุขพัฒนาเป็นอย่างดี โดยเคยว่าจ้างให้ร่วมกับบริษัท กานต์เสรี จำกัด จัดการก่อสร้างโครงการหมู่บ้านธารดงวิลล่า ในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อเป็นบ้านพักของเจ้าหน้าที่สถานกงสุลประเทศสหรัฐอเมริกา ประจำจังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งสร้างความพอใจถึงขั้นออกประกาศนียบัตรชมเชย และนำมาสู่การว่าจ้างให้ก่อสร้างโครงการ หมู่บ้านธารดงเฮอริเทจ ในจ.นนทบุรี เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของเจ้าหน้าที่สถานทูตและครอบครัวดังกล่าว

ประเด็นข้างต้น มีการคาดการณ์ว่าความพยายามในการเซ็นสัญญาเช่าดังกล่าวน่าจะมีการใช้สายสัมพันธ์กับผู้บริหารระดับสูงของสถานทูตแห่งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขการหาผู้เช่าช่วงต่อ และการจัดการกองทุนรวมตามขั้นตอนของ ก.ล.ต. ซึ่งจะต้องบริหารเงินเพื่อสร้างผลตอบแทนตามที่กำหนดไว้ในหนังสือชี้ชวนให้แก่ประชาชนที่ซื้อหน่วยลงทุน

นอกจากนี้ การนำเสนอหนังสือชี้ชวนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ นิชดาธานี 2 ยังได้มีการนำ รายชื่อของผู้เช่ามาเปิดเผยให้นักลงทุนรายย่อยได้รับทราบ โดยมีรายชื่อเป็นกลุ่มสถานทูต ระบุเอาไว้ในอันดับ 2 คิดเป็น 15% ของผู้เช่าทั้งหมด ซึ่งหากดูเงื่อนเวลาในการเปิดขายกองทุน(วันที่ 17 พฤศจิกายน- 2 ธันวาคม 2551) กับการยกเลิกสัญญาเช่ากับทางบริษัท คำสุข พัฒนา จำนวน 33 หลัง ในวันที่ 19 พฤศจิกายน 2551 เปรียบเทียบกัน ระยะเวลาที่ทำการโฆษณาขายกองทุนให้แก่นักลงทุนรายย่อยที่ระบุไว้นั้น จึงยังไม่มีการเซ็นสัญญาเช่ากับทางสถานทูตฯที่ยังมีสัญญาผูกพันกับทางบริษัทคำสุข พัฒนา แต่อย่างใด

ดังนั้น การตั้งข้อสังเกตถึงความโปรงใสในการโฆษณาและเงื่อนเวลาในการทำสัญญาเช่าดังกล่าวว่าเป็นจริงตามที่หนังสือชี้ชวนระบุไว้หรือไม่ การฟ้องร้องทางอาญาในส่วนของการดำเนินการจัดการให้เป็นไปตามโครงการจัดการกองทุนรวมอย่างเคร่งครัด จะเป็นตัวบ่งชี้ว่า กฎหมายหลักทรัพย์ฯของไทย กลไกต่างๆเกี่ยวกับกองทุนรวม มีประสิทธิภาพหรือไม่

“ขณะที่เงินที่นักลงทุนได้ซื้อหน่วยลงทุนจะได้รับการคุ้มครองเพียงใด และ การวางแผนล่วงหน้าเพื่อนำเงินกองทุนจำนวนมหาศาลเป็นพันๆล้านบาทเพื่อแย่งลูกค้าหรือทำลายธุรกิจของผู้ประกอบการขนาดเล็กที่อยู่ใกล้เคียงกับของกองทุนเหล่านี้ล้วนเป็นเรื่องสำคัญ” แหล่งข่าวกล่าว