“อควาเรียส” ระบุตลาดคอนโดฯเริ่มมีกลิ่น มีคอนโดฯที่คาดว่าจะสร้างไม่เสร็จอื้อ สาเหตุขายไม่ออก-ขาดสภาพคล่อง ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายเล็กขาดประสบการณ์ เล็งเข้าอุ้มใส่เงินเพิ่มสร้างโครงการต่อจนเสร็จ ปัจจุบันเจรจา 3 ราย คาดใช้เงินประมาณ 50-100 ล้านบาท ส่วนคอนโดฯเปิดใหม่เขตกทม.ปีนี้คาด 50 โครงการ 20,000 ยูนิต

นายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด บริษัทรับบริหารการพัฒนาโครงการและบริหารการขาย เปิดเผยว่า ปัจจุบันเริ่มมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมประสบปัญหาจนเป็นเหตุให้โครงการไม่สามารถดำเนินการไปได้ (หรืออาจจะก่อสร้างไม่เสร็จตามที่ระบุสัญญา จนเกิดการฟ้องร้องในชั้นศาลกันขึ้น ) ซึ่งสาเหตุหลักมาจากสินค้าขายไม่ได้หรือขายได้ช้า และขาดเม็ดเงินในการก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จ ปัจจุบันมีหลายโครงการมาติดต่อให้บริษัทเข้าไปช่วยบริหารงานโครงการต่อให้

สำหรับปัญหาที่เกิดจากการขายห้องชุดไม่ได้หรือขายช้า เกิดจากการมีทำเลที่ตั้งที่ผิดหรือทำเลไม่ดี เช่น โครงการตั้งอยู่ในซอย ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าเกินกว่า 500 เมตร โครงการเหล่านี้บริษัทจะไม่รับบริหารให้ เนื่องจากแก้ไขไม่ได้ แต่จะรับบริหารให้แก่โครงการที่เกิดจากความผิดพลาดประเภทอื่น เช่น การออกแบบฟังก์ชันการใช้งานผิดไม่ตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ขนาดห้องชุด หรือการทำการตลาดผิด

ส่วนโครงการที่ประสบปัญหาขาดสภาพคล่องจนไม่สามารถก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จได้ ปัจจุบันมีจำนวนไม่มากนัก ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่หรือรายเล็กที่ขาดประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการ ในจำนวนดังกล่าวบริษัทได้เข้าไปเจรจา 3 ราย เพื่อเข้าไปลงทุนต่อให้จนแล้วเสร็จ โดยรูปแบบการลงทุนจะหลากหลายขึ้นอยู่กับการเจรจา อาทิ การเข้าถือหุ้นหรือคิดเป็นค่าบริหารจัดการ โดยการลงทุนจะต้องจบภายใน 6 เดือน เพราะโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มียอดขายเกินกว่า 70% แล้ว

ทั้งนี้ สาเหตุหลักที่ทำให้ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่อง เกิดจากการขาดประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการ ประมาณการรายรับผิด เพราะในธุรกิจอสังหาฯกำไรมีประมาณ 10% เท่านั้น หากขายช้าไปหรือก่อสร้างล่าช้า 1 เดือน ก็เท่ากับว่าสูญเสียดอกเบี้ยสินเชื่อโครงการหรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากที่ประมาณการไว้ นอกจากนี้ การประมาณการงบก่อสร้างที่ผิดพลาด ก็เป็นสาเหตุสำคัญทำให้ผู้ประกอบการขาดกระแสเงินสด โดยเฉพาะในช่วงต้นปีที่ผ่านมา ราคาวัสดุก่อสร้างปรับขึ้นไปสูงมาก วัสดุบางชนิดสูงกว่าเท่าตัวทำให้เงินลงทุนที่เคยประมาณการไว้ไม่เพียงพอ

นายยงยุทธกล่าวต่อว่า จากการสำรวจของบริษัทฯพบว่า ในปีนี้จะมีโครงการคอนโดฯเปิดใหม่ 50 โครงการ ประมาณ 20,000 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 80,000 บาท/ตารางเมตร(ตร.ม.) เพิ่มขึ้นจากปี 51 ที่มีราคาเฉลี่ย 70,807 บาท/ตร.ม. จาก 61 โครงการ จำนวน 19,887 ยูนิต ส่วนในปี 50 มีจำนวน 104 โครงการ จำนวน 50,679 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 53,700 บาท/ตร.ม.

สำหรับภาพรวมของตลาดอสังหาฯในปี 52 ได้รับปัจจัยบวกจากมาตรการจากภาครัฐ อัดตราดอกเบี้ยในช่วงขาลง รวมไปถึงราคาน้ำมันที่คาดว่าจะปรับลดลงอีก ประกอบกับความเชื่อมั่นในรัฐบาลใหม่ว่าจะช่วยลดความขัดแย้งทางการเมืองได้ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจะต้องบริหารกระแสเงินสดให้ดี สร้างสินค้าที่มีคุณภาพและสร้างความมั่นใจให้แก่ลูกค้า

โดยในปีนี้ ทางบริษัทฯตั้งเป้ารายได้ไว้ 235 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีแล้วที่มีรายได้ 200 ล้านบาท ซึ่งรายได้มาจากการพัฒนาโครงการ 100 ล้านบาท รายได้จากการบริหารโครงการ 100 ล้านบาท รายได้จากโรงแรม 30 ล้านบาท และรายได้อื่นๆ 5 ล้านบาท

นายยงยุทธกล่าวว่า ในปีนี้บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ 1 โครงการ ปัจจุบันอยูระหว่างหาที่ดินในการพัฒนาคาดว่าจะเริ่มเปิดตัวประมาณกลางปี52 ส่วนธุรกิจรับบริหารการพัฒนาโครงการในปีนี้จะรับบริหารโครงการที่หัวหิน 1 โครงการมูลค่า 400 ล้านบาท และโครงการใหม่อีก 3 โครงการมูลค่ารวม 1,400 ล้านบาท

อนึ่ง กรณีที่เจ้าของโครงการ(ผู้จะขาย)ไม่สามารถดำเนินการได้ตามเงื่อนไขที่ระบุสัญญา ลูกค้า(ผู้จะซื้อ) จะหยิบยกกรณีดังกล่าวขึ้นมา เพื่อฟ้องร้องต่อผู้จะขาย แม้ว่าในขณะนี้ทางเจ้าของโครงการจะเร่งก่อสร้างจนมีความก้าวหน้าของงานโครงการ ซึ่งอาจจะเลื่อนมาจากที่ระบุในสัญญาที่ลูกค้าได้รับทราบ แต่ถึงกระนั้น ก็ยังมีช่องของผู้จะขาย ที่จะสามารถยืดออกก่อสร้างโครงการออกไปได้อีก แต่ไม่เกิน 1 ปี เป็นต้น