คอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคา 1 ล้านบาทต้นๆ อนาคตสดใส แอล.พี.เอ็น.ฯ เดินหน้าลงทุนต่อ ปีนี้ขอลงทุนอย่างระมัดระวัง ปูพรมเปิดโครงการใหม่ 6-8 แห่ง มูลค่า 12,000 ล้านบาท ส่วนศุภาลัยขอเอี่ยวตลาดด้วย 3 โครงการ ยึดติวานนท์ เปิดโปรเจกต์แรกมูลค่า 1,500 ล้านบาท

คอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่ถูกกล่าวถึงมากที่สุดว่าจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัปพลาย เพราะดีเวลอปเปอร์แห่ไปลงทุนเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงปี 2550-2551 อีกทั้งยังมีการคาดการณ์ว่า คอนโดมิเนียมจะเป็นเซกเมนต์ที่สร้างปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน และระบบเศรษฐกิจโดยรวมมากที่สุดเซกเมนต์หนึ่ง

เพราะมีการประมาณการว่าในปี 2552 จะมีการทิ้งดาวน์และโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้เพิ่มขึ้น จากความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้ผู้กู้ขาดคุณสมบัติ รวมถึงมีผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยที่รายได้ลดลง หรือตกงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดระดับล่างที่มีราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 35,000-40,000 บาท หรือราคา 1 ล้านบาทต้นๆ เป็นตลาดที่มีความเสี่ยงสูงที่ผู้กู้จะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ส่วนตลาดระดับกลาง ราคาเฉลี่ย 70,000-80,000 บาท ก็อาจจะประสบปัญหาเช่นเดียวกัน เพราะเป็นกลุ่มที่ผู้ซื้อมีความเสี่ยงจากการตกงานหรือรายได้ลดลงมากที่สุด อีกทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีการซื้อเพื่อเก็งกำไรจำนวนมาก

ขณะที่ตลาดระดับบน ซึ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติเริ่มถึงจุดอิ่มตัว กำลังซื้อลดลง ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก และค่าเงินบาทที่แข็งขึ้น ทำให้ชาวต่างชาติต้องจ่ายเงินซื้อเพิ่มขึ้น

โดยดีเวลลอปเปอร์หลายรายได้ชะลอการลงทุน เพื่อดูสถานการณ์ต่างๆ ให้คลี่คลายก่อนที่จะลงทุนโครงการใหม่ ขณะที่มีดีเวลอปเปอร์หลายรายหันกลับไปลงทุนในตลาดเดิมที่ถนัด คือแนวราบ หลังจากที่ก่อนหน้านี้เข้ามาลงทุนในคอนโดมิเนียมในช่วงตลาดบูม และสร้างรายได้เข้าบริษัทจำนวนมาก

อย่างไรก็ตามแอล.พี.เอ็นฯ ที่เป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียม กลับเห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังไปได้ดี มีความต้องการอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากราคาน้ำมันยิ่งแพงโอกาสจะยิ่งเป็นของคอนโดมิเนียมมากขึ้นเท่านั้น ที่สำคัญหากปัญหาการจราจรยังเป็นอัมพาตเช่นทุกวันนี้ ผู้บริโภคจะยิ่งต้องการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คอนโดมิเนียมยังเป็นที่ต้องการของตลาด เพราะผู้บริโภคต้องการพักอาศัยในเมืองและใกล้แหล่งงาน เพื่อลดค่าใช้จ่ายและเวลาการเดินทาง โดยคอนโดมิมีเนียมราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ยังไปได้ดี ความต้องการยังมีอีกมาก จากการสำรวจตลาดของบริษัทตลอดเวลากว่า 10 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันมีฐานลูกค้าราว 50,000 ราย ไม่รวมผู้เข้าชมโครงการ และยังไม่ตัดสินใจซื้ออีกกว่า 100,000 ราย ที่สำคัญผู้ซื้อที่เคยมีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมราคา 1.5 ล้านบาทขึ้นไป จะเปลี่ยนมาซื้อคอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านบาทต้นๆ แทน เพื่อให้ขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

โดยปีนี้บริษัทฯมีแผนพัฒนาโครงการใหม่ 6-8 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 10,000-12,000 ล้านบาท เป็นแบรนด์ลุมพินี คอนโดทาวน์ 2 โครงการ ลุมพินี วิลล์ 2 โครงการ ลุมพินี เพลส 2 โครงการ ซึ่งจะเปิดโครงการที่รามอินทรา-หลักสี่ พระราม 9 บางแค และประชาชื่น-พงษ์เพชร โดย 3 ทำเลแรกมีที่ดินเรียบร้อยแล้ว ส่วนทำเลประชาชื่น-พงษ์เพชรอยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดิน คาดว่าจะสรุปผลการเจรจาได้เร็วๆ นี้

“วิกฤตปี 2540 รุนแรงมาก เพราะระบบเศรษฐกิจตกต่ำ สถาบันการเงินล้ม บริษัทมีหนี้สิน ขาดสภาพคล่อง พอแบงก์หยุดปล่อยกู้โครงการเดินหน้าต่อไม่ได้ แต่แอล.พี.เอ็น.ฯ ก็ผ่านวิกฤตครั้งนั้นมาได้ เพราะปรับตัวทุกทาง พนักงานทุกคนต้องทำงานหนัก ทำได้ทุกตำแหน่ง โดยในช่วงนั้น แอล.พี.เอ็น.ฯ ยังยึดทำโครงการที่ถนัด คือ คอนโดมิเนียมระดับล่าง ราคา 5-6 แสนบาท และในช่วงนั้นประสบความสำเร็จอย่างมาก จากการทำตลาดโครงการลุมพินี แฮปปี้แลนด์ ซึ่งโครงการนี้ทำให้ผ่านวิกฤตมาได้ และในวิกฤตครั้งนี้ เราจะฝ่าวิกฤตด้วยคอนโดมิเนียมระดับล่าง-กลาง ราคาเฉลี่ยที่ 1 ล้านบาทต้นๆ” โอภาสยืนยัน

อย่างไรก็ตามโอภาส กล่าวว่า แม้ว่าสถานการณ์ในปีนี้จะไม่วิกฤตเท่ากับปี 2540 เพราะแอล.พี.เอ็น.ฯ มีเงินสดสำรองหมุนเวียนถึง 2,000 ล้านบาท หากแบงก์หยุดปล่อยกู้ก็มีเงินเพียงพอก่อสร้างต่อ แต่ก็ยอมรับว่าการลงทุนในปีนี้จะเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น เพราะสถานการณ์ต่างๆ ยังไม่นิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเมือง

สำหรับแผนการรับมือกับวิกฤติครั้งนี้ ได้แก่ การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน การระบายสต็อก การปรับแผนงานก่อสร้างให้เร็วขึ้นกว่ากำหนดเดิมในทุกโครงการ การเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการ รวมทั้งการวางแผนรับมือกับเหตุการณ์ที่อาจส่งผลกระทบกับบริษัทไว้หลายระดับ และหากมีปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรงในระบบสถาบันการเงิน บริษัทจะสามารถก่อสร้างโครงการต่อจนแล้วเสร็จ โดยไม่ต้องอาศัยแหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงิน

ด้านศุภาลัยก็มีแนวคิดสอดคล้องกับแอล.พี.เอ็น.ฯ ว่าตลาดราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ยังมีแนวโน้มที่ดี จึงมีแผนลงทุนคอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านบาทต้นๆ 3 โครงการ ได้แก่ โครงการซิตี้ โฮม รัตนาธิเบศร์ โครงการศุภาลัย ปาร์ค แยกเกษตร และโครงการศุภาลัย ปาร์ค แยกติวานนท์ เนื่องจากมีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง โดยโครงการศุภาลัย ปาร์ค แยกติวานนท์ เป็นโครงการแรกที่เปิดตัวในปีนี้ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 7 ไร่เศษ จำนวน 2 อาคาร สูง 21 ชั้น มูลค่า 1,500 ล้านบาท ราคา 1 ล้านบาทต้นๆ หรือ ตร.ม.ละ 30,000 บาทเศษ เน้นกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง ส่วนอีก 2 โครงการ จะเปิดตัวที่ภูเก็ตในปลายเดือน ก.พ. นี้

สำหรับแผนดำเนินงานปีนี้ อธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทจะเปิดโครงการใหม่ 9 โครงการ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 7 โครงการ ภูเก็ต 2โครงการ เป็นคอนโดมิเนียม 3 โครงการ โครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ 6 โครงการ มูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท ซึ่งในไตรมาสแรกจะเปิดตัว 3 โครงการ

“แผนการลงทุนจะขอดูบรรยากาศแบบไตรมาสต่อไตรมาส เพื่อลดความเสี่ยง โดยในไตรมาสแรกจะเปิดตัว 3โครงการ ทั้งนี้ ปีที่ผ่านมาบรรยากาศการซื้อขายไม่ค่อยดี และหากเทียบไตรมาสต่อไตรมาส ไตรมาสแรกของปีนี้ดีกว่าไตรมาส 4 ของปีที่ผ่านมา” อธิปกล่าว

แม้ว่ายักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย 2 ราย คือ แอล.พี.เอ็น.ฯ และศุภาลัย จะเห็นตรงกันว่า ตลาดราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ยังไปได้ดี ส่วนระดับอื่นจะทำตลาดลำบาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งระดับบนเป็นตลาดที่ชะลอตัวมาก แต่บริษัทน้องใหม่ในวงการอย่างบริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กลับคิดสวนทาง มองว่า ตลาดระดับบนยังไปได้ จึงเปิดตัวโครงการศาลาแดง เรสซิเดนเซส โครงการระดับซุปเปอร์ลักซัวรี่ บนถนนลีลม เชื่อมกับถนนสายหลัก 3 สาย คือ สีลม สาทร พระราม 4 เป็นอาคารสูง 25 ชั้น 132 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 60-393 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 10 -100 ล้านบาทหรือ ราคา ตร.ม. 160,000-300,000บาท มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท เน้นกลุ่มเป้าหมาย นักธุรกิจ กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งนี้คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จ มิ.ย. 2554

สรพจน์ เตชะไกรศรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เพซ ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า จุดเด่นของโครงการอยู่ที่ทำเล ซึ่งถือว่าอยู่ใจกลางเมือง การคมนาคมสะดวกสบาย ใกล้ระบบขนส่งมวลชนทั้งรถไฟฟ้า BTSและ MRT ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน แหล่งชอปปิ้ง โรงพยาบาล โรงแรม ขณะเดียวกันก็มีสภาพแวดล้อมที่สงบเป็นธรรมชาติ มีความเป็นส่วนตัวและคุณภาพชีวิตในการพักอาศัยที่ดี ทั้งนี้กล่าวได้ว่า ทำเลนี้เป็นที่ต้องการอย่างสูงสำหรับลูกค้าไฮเอนด์และกลุ่มนักลงทุน เพราะเป็นพื้นที่ที่แทบจะไม่มีที่ดินเปล่า เพื่อนำมาพัฒนาได้ ซึ่งแตกต่างจากทำเลอื่นๆ เช่น สุขุมวิท ที่ยังพอมีพื้นที่ว่างที่ยังสามารถพัฒนาได้”