"ขรรค์ ประจวบเหมาะ"บิ๊กธอส.ใช้แผนฉุกเฉินสกัดเอ็นพีแอลพุ่ง สั่งจับตาลูกหนี้ผิดนัดชำระนาน 60 วันเป็นพิเศษ หวั่นไหลเป็นหนี้เสีย คาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในระบบปีนี้เหลือแค่ 2 แสนล้าน เอกชนเตือนรัฐเร่งฉีดน้ำดับควันไฟ ระวังเกิดไฟไหม้ขึ้นจะไม่มีน้ำดับ กูรูอสังหาฯแนะรัฐเร่งแก้ปัญหาNPL ออกมาตรการกระตุ้นต่อเนื่องหลายระลอก ครอบคลุมประชาชนระดับล่าง จี้แบงก์พักชำระหนี้ ปรับระบบบัญชีเป็นเช่า 1-2 ปีแทนผ่อนจ่าย นายกส.อสังหาฯ ชี้กลางปีเห็นจัดสรรปิดโครงการเพียบ

วานนี้(3ก.พ.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดเสวนาภายใต้หัวข้อ " ผ่าอสังหาริมทรัพย์ปี 2552 กรุงเทพฯ-ปริมณฑล/อยุธยา " ซึ่งมีผู้บริหารธนาคารพาณิชย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ นักวิชาการ เข้าร่วมเสวนา

โดยนายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นธนาคารชั้นนำด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบ กล่าวยอมรับว่า ขณะนี้ได้สั่งจับตาลูกค้ากลุ่มผิดนิดชำระหนี้ล่าช้ามากเป็นพิเศษ โดยให้เจ้าหน้าที่เร่งติดตามหนี้หรือให้คำแนะนำแก่ลูกค้า เพื่อให้กลุ่มที่เข้าข่ายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล) เร่งชำระหนี้ ซึ่งปัจจุบันธนาคารได้แบ่งกลุ่มลูกหนี้ออกเป็น 4 ประเภท คือ 1. PL หรือกลุ่มลูกค้าปกติ 2. กลุ่มชำระล่าช้าตั้งแต่ 0-30 วัน 3.กลุ่มชำระล่าช้า 31-60 วัน และ4. กลุ่มชำระล่าช้า 61-90 วัน โดยเฉพาะกลุ่มหลังนี้ ธนาคารจะดูแลเป็นพิเศษ เพราะหากชำระล่าช้าเกิน 90 วันจะกลายเป็นเอ็นพีแอลทันที

นอกจากนี้ ธนาคารเตรียมออกมาตรการรับมือลูกค้ากลุ่มสวัสดิการที่รายได้ลดลง รวมไปกลุ่มที่ถูกเลิกจ้าง โดยจะเสนอเข้าให้คณะกรรมการ(บอร์ด)ธอส.พิจารณาอนุมัติในเร็วๆ นี้ เช่น ผ่อนปรนค่างวด รวมทั้งพักจ่ายดอกเบี้ย 1 ปีสำหรับคนที่ตกงาน โดยจะพิจารณาให้เป็นกรณีๆไป ซึ่งวิธีการ ธนาคารจะพยายามเข้าไปเจรจากับลูกค้าให้มาชำระหนี้ให้เร็วที่สุด เพื่อรักษาสถานภาพทางบัญชีไม่ให้เป็นหนี้เสีย แต่ในรายที่ผิดนัดชำระหนี้เกิน 90 วันไปแล้วก็ต้องมาปรับโครงสร้างหนี้กันใหม่

ปัจจุบัน ธอส.มีหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล)อยู่ที่ระดับ 80,000 ล้านบาท คิดเป็น 13 % ของสินเชื่อรวม ในจำนวนนี้เพิ่มขึ้นเนื่องจากตามเกณฑ์ของธนาคารฯได้รวมหนี้ส่วนขาดจำนวน 20,000 ล้านบาทเข้าไปรวมด้วย ซึ่งต่างจากธนาคารพาณิชย์ทั่วไปที่ตัดเป็นหนี้สูญทันที ซึ่งหากธนาคารไม่นำหนี้ส่วนขาดมารวม จะทำให้เอ็นพีแอลเหลือเพียง 10% ของสินเชื่อรวม

คาดสินเชื่อบ้านหดเหลือ2แสนล.

นายขรรค์ กล่าวว่า ทิศทางสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2552 คาดว่าสินเชื่อโดยรวมจะชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยมาอยู่ที่ระดับ 2 แสนล้านบาท ลดลงจากปีที่ผ่านมาที่อยู่ที่ระดับ 2.5-2.6 แสนล้านบาท ต่ำกว่าปี 2550 ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งระบบอยู่ที่ 2.7 แสนล้านบาท โดยปัจจัยบวกที่น่าจะส่งผลต่อตลาดรวมในปีนี้ ยังมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐ รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในทิศทางขาลง ทั้งนี้ หากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก ธนาคารก็พร้อมที่จะลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน เพื่อให้ประชาชนได้เข้าถึงแหล่งเงินมากที่สุด เพราะธนาคารยังมีสภาพคล่องที่พร้อมปล่อยกู้สูงถึง 70,000 ล้านบาท

ผวาเศรษฐกิจไทยเจอควันไฟสุ่ม

ด้านนางลดาวัลย์ ธนะธนิต อดีตผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพฯ กล่าวว่า ในขณะนี้สัญญาณเชิงบวกในภาคการลงทุนเริ่มกลับมาแล้ว ซึ่งพิจารณาได้จากการมีนักลงทุนในภาคอุตสาหกรรมจากต่างชาติกลับเข้ามาลงทุนในไทย โดยเลือกให้ไทยเป็นประเทศที่น่าลงทุนในอันดับต้นๆ ของเอเชียมากว่าประเทศจีน

สำหรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่รัฐบาลใส่เม็ดเงินจำนวนมากเข้าไปสู่ระบบนั้น เชื่อว่าจะทำให้เศรษฐกิจไทยขับเคลื่อนไปได้ ซึ่งจะทำสภาพคล่องในระบบกลับเข้ามา

แหล่งข่าวระดับสูงจากวงการอสังหาฯ ยอมรับว่า ภาวะเศรษฐกิจของไทยขณะนี้ เปรียบเหมือนได้กลิ่นควันไฟแต่ยังไม่มีประกายไฟเกิดขึ้น ขณะที่รัฐบาลก็เร่งฉีดน้ำเข้าใส่ เพื่อหวังดับปัญหา ซึ่งก็ไม่รู้ว่าถึงเวลาไฟลุกไหม้ขึ้นมาจริงๆรัฐบาลจะยังมีน้ำเพียงพอที่จะดับไฟได้หรือไม่

"กูรู"แนะรัฐรับมือเลิกจ้างพุ่ง-NPLเพิ่ม

รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า วิกฤตเศรษฐกิจในครั้งนี้ แม้ว่าจะไม่รุนแรงเท่ากับวิกฤตเศรษฐกิจปี2540 เนื่องจากมี 4 องค์ประกอบหลัก คือ รัฐบาลมีการออกมาตรการกระตุ้นอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการอสังหาฯมีความระมัดระวังในการลงทุน บริหารกระแสเงินสดที่ดี ใช้เงินกู้ในสัดส่วนที่ต่ำ ทำให้มีหนี้สินต่อทุน(D/E)ต่ำ สถาบันการเงินมีการระดมเงินฝากไว้จำนวนมาก และผู้ซื้อมีการเตรียมตัวรับมือที่ดี

อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักที่รัฐบาลควรเร่งแก้ไขคือ ปัญหาการว่างงานของประชาชนที่ถูกเลิกจ้างซึ่งจะส่งผลกระทบให้เกิดปัญหาเอ็นพีแอลในสถาบันการเงิน โดยในปีนี้คาดว่าจะมีจำนวนคนถูกเลิกจ้างกว่า500,000 คน กลุ่มนี้อาจจะกลายเป็นกลุ่มที่ก่อให้เกิดเอ็นพีแอลในอนาคตได้

โดยแนวทางการแก้ไขปัญหาดังกล่าว รัฐบาลควรนำมาตรการเรื่องการเปลี่ยนระบบลูกค้าที่มีปัญหาการผ่อนส่ง และมีแนวโน้มกลายเป็นเอ็นพีแอลให้เข้าสู่ระบบเช่าแทนการผ่อนจ่าย เพื่อพักชำระหนี้ระยะสั้น ป้องการเกิดการทิ้งบ้านไม่ส่งต่อ

"รัฐบาลต้องสนับสนุนให้สถาบันการเงินพักชำระหนี้ โดยเปลี่ยนลูกค้าให้เป็นผู้เช่าในช่วงที่มีปัญหาเรื่องกำลังการผ่อนส่ง ซึ่งอาจจะยืดระยะเวลาการผ่อนส่งออกไปจาก25ปี เป็น 27ปี โดยในช่วง1-2ปีนี้อาจจะให้ลูกค้าเช่าบ้านแทนการจ่ายค่าผ่อนส่งซึ่งมีราคาต่ำกว่าค่าผ่อนส่ง หลังจากมีความพร้อมแล้วค่อยปรับเข้าสู่ระบบการส่งค่างวดบ้านตามเดิม"

อสังหาฯรับมือภาวะเงินฝืด

นายสมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ขณะนี้เริ่มมีสัญญาณเงินฝืดเกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาฯแล้ว เนื่องจากธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ นอกจากนี้ ยังมีสัญญาณการทิ้งเงินดาวน์เกิดขึ้น เช่นเดียวกันในกลุ่มเก็งกำไรที่ตั้งราคาขายสูง อีกทั้งในช่วงกลางปีจะเห็นการปิดโครงการช่วงกลางปีเป็นต้นไป ทั้งรายใหม่และรายเดิมที่มีการเปิดโครงการมากและไม่สามารถขายสินค้าได้ ดังนั้น ปี 2552 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ว่าใครจะอยู่รอดในภาวะเช่นนี้

ปิดรง.อยุธยาบ้านระดับล่างสะเทือน

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯกล่าวถึงข้อมูลที่อยู่อาศัยย่านจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ผ่านในงาน "ผ่าอสังหาริมทรัพย์ปี 2552" ว่า จากวิกฤตเศรษฐกิจที่ส่งผลให้โรงงานอุตสาหกรรมหลายแห่งต้องปิดตัวลง โดยเฉพาะโรงงานที่อยู่ในย่านนิคมอุตสาหกรรมในจ.พระนครศรีอยุธยาที่ต้องปิดตัวลงจำนวนมาก ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังที่อยู่อาศัยในย่านดังกล่าว ทำให้บ้านระดับล่างมียอดขายที่ลดลง จากการที่กลุ่มผู้ที่ทำงานในโรงงานซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักมีกำลังซื้อที่ลดลง หรืออาจไม่มีเลย อันเนื่องมาจากการถูกลดเวลาการทำงาน รายได้ลดลง หรือถูกให้ออกจากงาน

ทั้งนี้ ปริมาณการขายที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรในจังหวัดพระนครศรีอยุธยาในแต่ละปีอยู่ที่ประมาณ 7,000 หน่วย ส่วนใหญ่อยู่ในย่านบางประอิน, วังน้อย, อุทัย และในตัวเมืองจังหวัดเองรวมสัดส่วนกว่า 70% โดยตัวเลขดังกล่าวยังถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตในโครงการจัดสรรในกรุงเทพฯ ปทุมธานี และนนทบุรี

แก้เกณฑ์บ้านBOIช่วยกลุ่มรากหญ้า

รศ.มานพ กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลนั้น มาถูกทางและรวดเร็วดีแล้ว แต่ยังถือว่าน้อยเกินไป และรัฐบาลควรมีการออกมาตรการอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงไตรมาส 3-4 รัฐบาลควรเสริมมาตรการใหม่ๆออกมาเพิ่มอีก เน้นกระจายความช่วยเหลือสู่กลุ่มระดับรากหญ้าให้มากขึ้น เช่น การหาแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำปล่อยสินเชื่อระยะยาวผ่านธอส.ให้ประชาชนระดับล่าง เพื่อกระตุ้นให้เกิดการซื้อบ้านใหม่ ซึ่งในกลุ่มนี้รัฐบาลเองควรมีการนำโครงการบ้านบีโอไอ(BOI )กลับมาพิจารณาอีกครั้ง

โดยให้มีการปรับหลักเกณฑ์ หรือข้อกำหนดในการพัฒนาบ้านบีโอไอลง เพื่อดึงดูความสนใจของนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาในประเทศ ซึ่งให้สอดคล้องการซื้อบ้านใหม่ของกลุ่มลูกค้าตลาดระดับล่าง โดยเกณฑ์ที่น่าจะมีการปรับใหม่ของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน( บีโอไอ) คือ การลดขนาดพื้นที่ห้องชุด จากเดิมกำหนดว่า ต้องมีขนาด 32 ตร.ม. ลดลงเหลือ 27ตร.ม. หรือการลดจำนวนยูนิตจาก 150 หน่วย ลงมาเหลือ 50 หน่วย หรือการปรับเพดานราคาจากเดิมต้องไม่เกิน6 แสนบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นเป็น1 ล้านบาท

ปล่อยผี!ต่างชาติถืออสังหาฯ90 ปี

รศ.มานพยังคงมีมุมมองว่า ควรมีการปรับเรื่องการให้สิทธิการเช่าระยะยาวของชาวต่างชาติ จาก 30ปี เป็น90 ปี สามารถต่อสัญญาได้อีก 90 ปี เพื่อดึงดูให้ชาวต่างชาติเข้ามาในประเทศมากขึ้นด้วย ในส่วนของกระตุ้นที่อยู่อาศัยที่มุ่งผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยนั้น อาจนำเรื่องการเช่าระยะยาวมาดำเนินการได้เช่นกัน โดยการเคหะแห่งชาติ(กคช.)อาจจะเปลี่ยนจากพัฒนาเพื่อขายมาสู่การพัฒนาเพื่อให้เช่าระยะยาว90ปีแทน และควรมีการสานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์ให้เร็วขึ้น

'ชายนิด'แม้วเก้าชีวิตเสนอสูตรแก้วิกฤต

นายชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการที่รัฐบาลประกาศออกมาใช้แล้ว คาดว่าจะช่วยภาคอสังหาฯในปีนี้ได้ไม่น้อย และคาดว่าทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 1-4 ล้านบาทจะมียอดขายที่ดี แต่รัฐบาลควรมีมาตรการออกมากระตุ้นอย่างต่อเนื่อง โดยขอนำเสนอด้วยกัน 4 ประเด็น ดังนี้ รัฐควรกระตุ้นภาคการท่องเที่ยวให้ฟื้นตัวกลับมาเร็วที่สุด

รัฐบาลควรเพิ่มทุนให้ธอส.อย่างน้อย 5,000 - 10,000 ล้านบาท เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน และผู้บริโภค อีกทั้ง ควรที่จะหาแพกเกจดอกเบี้ยต่ำให้แก่ผู้กู้ เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านหลังแรก และกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อในปีนี้

ขยายระยะเวลาเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติจากปัจจุบันอยู่ที่ 30 ปีเป็น 90 ปี และเสนอปลดล็อคเงินดาวน์ 30% ให้แก่ผู้ซื้อบ้านที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อกระตุ้นให้เกิดการซื้อบ้านระดับราคาดังกล่าวมากขึ้น และทำให้มีการซื้อขายบ้านระดับนี้ได้ง่ายขึ้น จากปัจจุบันมีการกำหนดให้วางเงินดาวน์อย่างน้อย 30% สำหรับบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นแนวทางที่สถาบันการเงินมองว่าสามารถลดความเสี่ยงได้

" ในเรื่องของแนวโน้มดอกเบี้ย คิดว่ากลางปี 52 นี้คงจะได้เห็นดอกเบี้ยในระบบที่ต่ำสุดในรอบ 50 ปี " นายชายนิดกล่าวให้ผลจากวิกฤตการเงินสหรัฐฯ

พฤกษาฯแนะอย่าสต๊อกบ้าน

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สิ่งสำคัญในขณะนี้ ผู้ประกอบการควรคิดเรื่องที่จะมาสต๊อกบ้าน แต่ควรหันมาพิจารณาในการสร้างโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการซื้อจริงในตลาด และควรมีสินค้าที่ออกสู่ตลาดเฉพาะกลุ่มให้มากขึ้น ที่สุดแล้ว ก็ต้องหันมาเน้นเรื่องการศึกษาวิจัยตลาดให้ชัดเจน

"มาตรการของภาครัฐที่เปิดให้ผู้ซื้อบ้านสามารถนำเงินต้นและดอกเบี้ยมาใช้ในการหักลดหย่อนภาษี นั้น เป็นประโยชน์แก่กลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลางถึงบนมากกว่ากลุ่มลูกค้าตลาดล่าง ดังนั้น รัฐบาลควรจะมีการออกมาตรการให้ครอบคลุมกลุ่มลูกค้าตลาดล่างมากขึ้น " นายทองมากล่าวให้เห็นถึงความเหลื่อมล้ำ