การลงทุนจากต่างชาติที่ไหลทะลักเข้าเมืองไทย และตลาดท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่อิงกับดีมานด์จากชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย และนักท่องเที่ยวที่พำนักระยะยาวเติบโตขึ้นตามไปด้วย กลายเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ดีเวลลอปเปอร์และแลนด์ลอร์ดสนใจ หรือแม้กระทั่งมือใหม่ที่มีฐานเงินทุนมาจากธุรกิจอื่นก็ยังแตกไลน์เข้ามาสู่ธุรกิจนี้ด้วย เพราะเป็นการลงทุนระยะยาวที่มีผลตอบแทนเป็นรายได้มาหล่อเลี้ยงอย่างต่อเนื่อง

ย้อนหลังไปในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาพบว่า ซัปพลายเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รายงานของคอลลิเออร์ส ระบุว่า ในปี 2550 เป็นปีที่มีซัปพลายเพิ่มเข้ามาในตลาดถึง 17.56% หรือ 1,596 ยูนิต ก้าวกระโดดจากปี 2549 ที่เพิ่มเพียง 597 ยูนิต แต่ในปี 2551 กลับเพิ่มขึ้นเพียง 1,227 ยูนิต หรือ 11.48% ต่ำกว่าเดิมที่คาดไว้ที่ 19-20% เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น จึงมีการชะลอการก่อสร้าง และคาดว่าปีนี้จะมีซัปพลายใหม่แล้วเสร็จเพิ่มอีก 2,082 ยูนิต หรือ 19.48% ซัปพลายที่เพิ่มขึ้น ท่ามกลางดีมานด์ที่ลดฮวบหลังเกิดวิกฤตเศรษฐกิจโลก กระทบการลงทุนเพิ่มของต่างชาติ รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง และเหตุการณ์ปิดสนามบินในช่วงปลายปี จนมีผลกระทบลามไปถึงตลาดท่องเที่ยวด้วย ทำให้ปีนี้อาจจะได้เห็นภาวะโอเวอร์ซัปพลายของตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้ ตามมาด้วยผลตอบแทนที่ลดลง จากเดิมเคยอยู่ที่ 8-9% ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนต้องระวัง เพราะปีนี้จะไม่ใช่โอกาสในการเก็บเกี่ยวของตลาดนี้อีกต่อไป โดยในช่วงปีนี้ถึงปี 2554 มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ที่จะเปิดตัว 26 โครงการ รวม 4,778 ยูนิต มูลค่ากว่า 18,000 ล้านบาท

ซัปพลายใหม่มาจากทั้งบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ นักลงทุนเชื้อสายอินเดียที่นิยมลงทุนเก็บเกี่ยวรายได้ระยะยาวจากสินทรัพย์ และกลุ่มนักลงทุนที่มีประสบการณ์จากการพัฒนาโครงการแรกๆ มาแล้ว เช่น Jasmine Resort Park&Hotel ของบริษัท สุวรรณเอสเตท ร่วมทุนกับนักลงทุนไต้หวัน เคยมีประสบการณ์พัฒนา Jasmine สุขุมวิท 23 มาแล้ว, Admiral Suites II เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ของดีเวลลอปเปอร์เจ้าของโครงการ President Park เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใน ซ.สุขุมวิท 22 ซึ่งเป็นนักธุรกิจสิ่งทอ เชื้อสายอินเดีย โครงการนี้เป็นระดับ 4 ดาว ภายใต้เชนบริหาร คือ Compass Hospitality รวมถึงหน้าใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาด เช่น กลุ่มเตียวฮง กลุ่ม Jaspal ฯลฯ รวมไปถึงบริษัท สินทรัพย์ช่างเหมาไทย ซึ่งมาจากสมาชิกในสมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยรวมตัวกัน กลายเป็นดีเวลลอปเปอร์หน้าใหม่พัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ขึ้น เพื่อหารายได้มาเป็นค่าเช่าที่ดิน ถ.วิทยุของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

ทำเลที่พัฒนานอกจากในย่านเดิมๆ แล้ว ยังมีการกระจายไปยังทำเลอื่นๆ เช่น ซ.แบริ่ง ของบริษัทผลิตเคมีภัณฑ์ชื่อ กิจมาร์เก็ตติ้ง เพื่อรองรับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และดีมานด์จากนิคมอุตสาหกรรมบางปูและบางปะกง รวมถึงทำเลในย่านรัชดาภิเษก, ศรีนครินทร์

ซัปพลายในตลาดรวมขณะนี้ส่วนใหญ่เป็นเกรด B มากที่สุด รวม 6,707 ยูนิต คิดเป็น 63% ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในย่านสุขุมวิทมากถึง 3,372 ยูนิต ที่เหลือเป็นเกรด A รวม 3,978 ยูนิต หรือ 37% อยู่ในย่าน Central Lumpini มากที่สุด หรือ 1,651 ยูนิต หากแยกตามทำเลพบว่า สุขุมวิทเป็นทำเลที่มีการลงทุนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มากที่สุดเกือบครึ่งหนึ่ง เพราะเป็นทำเลที่ชาวต่างชาติรู้จักดี ทำให้เป็นย่านที่มีการแข่งขันสูงที่สุด และหนีไม่พ้นที่จะต้องทำสงครามราคาเพื่อความอยู่รอด คาดว่าในช่วง 3 ปีต่อจากนี้จะมีซัปพลายใหม่ในสุขุมวิทเพิ่มอีก 3,659 ยูนิต ซึ่งระยะหลังเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เกรด B จะทำขนาดห้องให้เล็กลง เพื่อให้คุ้มทุนเร็วขึ้น และต้องแข่งขันกับโครงการเก่าที่เคยเป็นเกรด A แต่รีโนเวทใหม่เป็นเกรด B ล่าสุดกลุ่มบริษัทบูทิค เครือข่ายของทักราลแลนด์ ของนักลงทุนชาวอินเดีย ได้ร่วมทุนกับแอสคอท์ท กรุ๊ป พัฒนาซีทาดีนส์ อพาร์ท โฮเทล 4 โครงการ สูง 8 ชั้น รวม 474 ห้อง ได้แก่ สุขุมวิท 8, 11, 16 และ 23 โดยใช้แบรนด์ “ซีทาดีนส์” ของแอสคอท์ทเข้ามาบริหาร ขนาดเริ่มต้น 25 ตร.ม. อัตราค่าเช่าเริ่มต้น 1,625 บาทต่อคืน เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ทั้งนักธุรกิจ นักท่องเที่ยวที่ต้องการที่พักทำเลใจกลางเมืองในราคาประหยัด

นอกจากนี้ยังมีบางโครงการที่รีโนเวทตึกเก่าเข้ามาเป็นซัปพลายใหม่ เช่น กลุ่มเตชะอุบลรีโนเวทตึกเก่าหลังเจซี เควิน ทาวเวอร์ อาคารสำนักงานย่าน ถ.นราธิวาสราชนครินทร์ เป็นโครงการ Radison Suite และ Somerset Amar Garden ซ.นานา ข้างโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ รีโนเวทจากอพาร์ตเมนต์เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ในขณะที่ย่าน Central Lumpini แม้จะเป็นทำเลที่นักลงทุนสนใจมาก แต่หาที่ดินได้ยาก ทำให้อัตราค่าเช่าและผลตอบแทนของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เกรด A ที่มีอยู่แล้วในย่านนี้ไม่ตกลงมากนัก เพราะไม่ค่อยมีซัปพลายใหม่เข้ามาแข่งในตลาด และยังสามารถรองรับดีมานด์นอกเหนือจากกลุ่มเดิม เช่น นักท่องเที่ยวที่มาพักระยะสั้นเป็นรายวันได้ อย่างไรก็ตามค่าเช่าเริ่มทรงตัว หลังจากมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่และอพาร์ตเมนต์ที่นำเสนอบริการครบรูปแบบเข้ามาเป็นคู่แข่งในตลาดเพิ่ม

อัตราเข้าพักพบว่า ลดลงมากในช่วงไตรมาส 3 ปีที่แล้ว หลังจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกตกต่ำ มีเหตุการณ์ปิดล้อมทำเนียบและสนามบิน ทำให้เฉลี่ยทั้งปีลดลง เกรด A อยู่ที่ 68% เกรด B อยู่ที่ 70% เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์บางแห่งที่เน้นรับลูกค้ารายวันมากๆ จะได้รับผลกระทบมากที่สุด จากนักท่องเที่ยวที่หายไป ทำให้อัตราการเข้าพักจากเดิมที่เคยสูงถึง 93% ตกลงเหลือเพียงกว่า 40% เท่านั้น ในขณะที่บางแห่งซึ่งตั้งอยู่ในทำเลดี ติดถนนใหญ่ อัตราการเข้าพักจะตกลงไม่มากนัก

ชาวญี่ปุ่นถือเป็นดีมานด์ใหญ่ของตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เพราะคาดว่ามีเม็ดเงินหมุนเวียนต่อปีสูงถึง 1,500 ล้านบาท ซึ่งคนที่เกี่ยวข้องกับตลาดนี้ก็มีการปรับตัวเรื่องช่องทางการตลาด รวมกลุ่มกันก่อตั้งเป็น “ชมรมบ้านเช่าชาวญี่ปุ่น” ขึ้น เพื่อแลกเปลี่ยนข้อมูลตลาดระหว่างกัน มีสมาชิก 10 ราย ทั้งเจ้าของโครงการชาวไทย อินเดีย ญี่ปุ่น รวมถึงโบรกเกอร์ และบุคคลทั่วไปที่มีคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนปล่อยเช่า บุญเรือน แม่นมั่น ผู้จัดการฝ่ายการตลาด บริษัท สยามโคโตบูกิ จำกัด โบรกเกอร์สัญชาติญี่ปุ่นที่เป็นสมาชิกของชมรมกล่าวว่า ขณะนี้ชมรมอยู่ระหว่างเจรจากับเครือข่ายที่ญี่ปุ่น เช่น บริษัทรับขนย้ายสิ่งของ เพื่อประสานงานส่งต่อลูกค้าที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยในเมืองไทย

ซัปพลายที่ส่อแววล้นตลาด ดีมานด์ที่ยังไม่มีทีท่าจะหวนกลับมา ตราบใดที่การเมืองและเศรษฐกิจโลกยังมีปัญหา คงเป็นเรื่องยากที่ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ปีนี้จะเป็นโอกาสทองที่นักลงทุนจะได้เก็บเกี่ยวอย่างเช่นที่เคยในอดีต