คุณมีเงิน คุณมีสายตาทางธุรกิจที่แหลมคมคอยสอดส่ายหาลู่ทางการลงทุนใหม่ ๆ อยู่ตลอดเวลา ถ้าหนึ่งในโครงการลงทุนที่อยู่ในหัวของคุณคือโครงการคอนโดมิเนียม คุณควรจะรู้จักคนกลุ่มหนึ่งเอาไว้

คุณคือคนหน้าใหม่ในธุรกิจคอนโดมิเนียม โครงการของคุณไปได้สวยในแง่ของการตลาด แต่ราคาวัสดุก่อสร้างที่ขึ้นไปถึง 30% และยังหาผู้รับเหมาไม่ได้ทำให้คุณนอนไม่หลับมาเกือบเดือนแล้ว เพราะทำให้การก่อสร้างต้องเลื่อนออกไปถ้าคุณยังหาทางออกไม่ได้คุณยิ่งต้องรู้จักคนกลุ่มนี้ให้ได้

พวกเขาคือมืออาชีพี่เรียกว่า "ผู้บริหารงานก่อสร้าง" หรือ CM. (CONSTRUCTION MANAGEMENT) ซึ่งมีอยู่เพียงไม่กี่รายในขณะนี้

หนึ่งในจำนวนนั้นคือผู้ชายวัยย่าง 37 ปีที่ชื่อ ยอดเยี่ยมเทพธรานนท์ กับบริษัทของเขาที่ชื่อว่า A.E.C.M (ARCHITECTURAL ENGINEERING AND CONSTRUCTION MANAGEMENT CO., LTD.)

"วงการคอนโดมิเนียมเมืองไทยนั้นเดินผิดทางมาโดยตลอด คือเริ่มด้วยการออกแบบก่อนเสร็จแล้วค่อยมาคิดต้นทุน ค่าใช้จ่าย พอคิดออกมาแล้วเห็นว่าเงินเยอะ กลัวจะขายไม่ได้ หรือหาเงินไม่ได้ก็ลมไป" ยอดเยี่ยมบอกว่า ทางที่ถูกนั้นต้องเริ่มจากการพิจารณาว่า มีที่อยู่เท่าไร อยู่ที่ไหน ต้องการสร้างอะไร ขนาดไหนและมีงบประมาณอยู่เท่าไร แล้วจึงจะไปถึงขั้นการออกแบบ

เป็นเรื่องที่ฟังดูง่าย ๆ สำหรับผู้ที่โชกโชนอยู่ในวงการนี้ มีทีมงานของตัวเองอย่างพร้อมเพรียงแต่สำหรับผู้มาใหม่และมาคนเดียวที่มีแต่ทุนและความคิดแล้วเรื่องพวกนี้ต้องอาศัยมืออาชีพที่มีประสบการณ์พอตัว

ความรู้ระดับปริญญาโทด้านการบริหารงานก่อสร้างจากมหาวิทยาลัยอิลลินอยส์ สหรัฐอเมริกา เมื่อปี 2525 การศึกษาเพิ่มเติมทางด้านวิศวกรรมศาสตร์และการออกแบบด้วยคอมพิวเตอร์ ปริญญาตรีทางด้านสถาปัตยกรรมศาสตร์จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เมื่อปี 2519 บวกกับประสบการณ์ในการเป็นนักวิจัยงานก่อสร้างผู้ควบคุมงานก่อสร้าง และ COMPUTER DESIGNER ที่อิลลินอยส์ก่อนกลับเมืองไทยเมื่อสี่ปีที่แล้ว ทำให้ยอดเยี่ยมแทรกตัวเข้าไปในช่องว่างอันนี้ได้อย่างเหมาะเจาะ สอดคล้องกับสถานการณ์ที่การก่อสร้างอาคารสูงกำลังขยายตัวในเมืองไทย

"ของอย่างนี้พอทำไปถึงจุดหนึ่งแล้วเราจะรู้ว่า ไม่ต้องเป็นสถาปนิก ไม่ต้องเป็นวิศวกรก็ทำได้ ขอให้มีทีมที่ดีก็แล้วกัน" ทีมของยอดเยี่ยมที่ A.E.C.M. มีอยู่ประมาณ 50 คน ส่วนใหญ่จะเป็นวิศวกร สถาปนิก และมีนักบัญชีกับนักการเงินอีกจำนวนหนึ่ง แต่ก็ยังต้องอาศัยมืออาชีพอิสระเป็นครั้งคราวสำหรับงานที่มีลักษณพิเศษหรือในช่งที่งานมากจนหมุนเวียนคนไม่ทัน

ยอดเยี่ยมให้คำจำกัดความของการเป็น CM ว่าคือตัวแทนเจ้าของโครงการที่รู้เรื่องงานก่อสร้าง ซึ่งจะทำหน้าที่ตั้งแต่การแนะนำเจ้าของโครงการในเรื่องที่ดิน

"ส่วนใหญ่เขาจะส่งโฉนดมาให้ดู เราทำการศึกษาประมาณ 1 วัน คิดค่าบริการ 1-3 หมื่นบาท" ผลงานในชั่วโมงเวลาเพียงวันเดียวจะออกมาในรูปกระดาษหนึ่งแผ่นที่บรรจุรายละเอียดเกี่ยวกับจำนวนเนื้องที่ของที่ดินราคาที่เหมาะสม พื้นที่รวม พื้นที่จอดรถ ที่ว่างตามเทศบัญญัติพื้นที่อาคารสำหรับขาย รวมทั้งค่าใช้จ่ายเรื่องที่ดิน ค่าก่อสร้างค่าคอนซัลแทนต์ ค่าใช้จ่ายทางด้านการตลาด สรุปออกมาเป็นค่าใช้จ่ายรวมและกำไรที่จะได้ ถ้าทุกอย่างเป็นไปตามแผน

ถ้าคำนวณราคา ค่าใช่จ่ายออกมาแล้ว เจ้าของโครงการเห็นดีเห็นชอบตกลงใจเดินหน้าต่อก็จะถึงขั้นของการออกแบบหาผู้รับเหมา ผู้ควบคุมงาน คอนซัลแตนท์ รวมไปถึงงานทางด้านการตลาด การเงินด้วย ซึ่งเจ้าของโครงการต้องการใครสักคนหนึ่งเข้ามาเป็นผู้ประสานงานและบริการงานทั้งหมดนี้แทนตัวเอง

ตรงนี้เป็นช่องว่างที่เจ้าของโครงการต้องดึงผู้บริหารงานก่อสร้างเข้ามาทำหน้าที่นี้

โครงสร้างมาตรฐานของการจัดการทางด้านธุรกิจหรือ CONSTRUCTION BUSINESS MANAGEMENT (CBM) ซึ่งแยกออกเป็นงานทางด้านการออกแบบการตลาด การเงิน กฎหมาย CM ที่ทำหน้าที่เป็น CBM จะอยู่งานก่อสร้างโดยตรง CONSTRUCTION PROCESS MANAGEMENT. (CPM) ซึ่งประกอบไปด้วย ผู้รับเหมา ผู้ตรวจสอบ ควบคุมงาน (INSPECTOR) และคอนซัลแตนท์ โดยมี CM ทำหน้าที่เป็น CPM คอยควบคุมตรวจสอบให้งานเดินไปอย่างมีคุณภาพในวงเงินงบประมาณที่คำนวณไว้และเสร็จตามเวลาที่กำหนด

A.E.C.M ทำหน้าที่เป็นทั้ง CBM และ CPM ตามแต่เจ้าของโครงการจะว่าจ้าง นอกเหนือจากการเป็นผู้ออกแบบ คอนซัลแตนท์และผู้ควบคุมงาน

"เรามีงานทางด้านการก่อสร้างด้วย แต่เป็นงานสร้างบ้านราคาแพง ๆ แบบสวย ๆ ไม่เกินสามชั้น และเราจะไม่ขยายงานส่วนนี้อย่างเด็ดขาด" เหตุผลของการไม่ขยายงานส่วนนี้นั้นยอดเยี่ยม บอกว่างานรับเหมานี้ไม่ใช่งานที่ทำรายได้โดยจรงแต่มีเป้าหมายเพื่อเป็นเครื่องมือติดตามรวรวมข้อมูลเกี่ยวกับวัสดุก่อสร้างและแรงงานที่ขึ้นลงตลอดเวลา ข้อมูลจากจุดนี้จะนำไปใข้ในการคำนวณค่าก่อสร้างให้ถูกต้องแม่นยำยิ่งขึ้น

แต่สำหรับวงการคอนโดมิเนียมในบ้านเรานั้นมีน้อยรายที่จะมีการจัดการที่มีรูปแบบมาตรฐานอย่างที่ว่ามาโดยเฉพาะ ในส่วนของงานก่อสร้าง ส่วนใหญ่มักจะเดินหน้าไปก่อน พอโครงการชะงักด้วยปัญหาวัสดุก่อสร้างหรือผู้รับเหมาจึงจะวิ่งไปหา CM เช่นเดียวกับหลาย ๆ โครงการที่ยอดเยี่ยมทำอยู่ในเวลานี้

"ผมไม่อยากจะใช้คำว่ามีปัญหา ตึกบางตึกอาจจะมีปัญหาแต่บางตึกกำลังจะเดินไป แต่ก็ไม่รู้ว่าจะเดินไปได้อย่างไร เราก็ไปช่วยเขาเดิน" ยอดเยี่ยมกล่าว

บทบาทของ CM จึงเป็นเหมือนหมอรักษาคนไข้ที่ทำหน้าที่อาการเจ็บไข้ของตึกสูง ๆ ให้มีชีวิตเดินหน้าต่อไปได้

อาการร่วมของคอนโดมิเนียมหลาย ๆ แห่งในตอนนี้คือปัญหาวัสดุก่อสร้างขาดแคลนและมีราคาแพงกับปัญหาไม่สามารถหาผู้รับเหมาได้ เป้าหมายการทำงานของ CM ก็คือหาทางทำให้การก่อสร้างเดินหน้าไปตามแผนการโดยมีต้นทุนค่าใช้จ่ายอยู่ในงบประมาณที่คำนวณเอาไว้ตอนแรก และต้องรักษาคุณภาพให้ได้มาตรฐานด้วยเป็นวิธีการที่เรียกกันว่า COST CONTROL

หลักการของ COST CONTROL ก็คือ การลดค่าก่อสร้างให้ถูกลงโดยการเปลี่ยนแปลงกรรมวิธีการก่อสร้างเพื่อให้เหมาะกับสภาพของวัสดุและความสามารถของผู้รับเหมา

"เราจะไม่ได้แตะแนวความคิดและแนวทางใหญ่ในการออกแบบ แต่อาจจะขอหใแก้ไขรายละเอียดบางอย่างเพื่อให้ทำได้ถูกลง แต่ต้องมีมาตรฐานเหมือนเดิมด้วย" ยอดเยี่ยมย้ำถึงวิธีการของ COST CONTROL.

การแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบในส่วนที่แก้ไขได้จะช่วยแก้ไขปัญหาวัสดุได้บ้าง โดยเปลี่ยนไปใช้วัสดุที่แทนกันได้โดยมาตฐาคงเดิมหรือหลีกเลี่ยงวัสดุที่ขาดตลาด

"ตัวอย่างเช่นตึกที่สุดไม่เกิน 10 ชั้น WIND LOAD ยังไม่มากระทบ ก็สามารถเปลี่ยนไปใช้พื้นสำเร็จได้แทนที่จะต้องมาเทคอนกรีตทำผนังตึกเอง เพราะพื้นสำเร็จนี่ทำมาจากโรงงานเลยและใช้เนื้อคอนกรีตน้อยลง" ยอดเยี่ยมยกตัวอย่าง

การเปลี่ยนแปลงกรรมวิธีการก่อสร้างยังช่วยแก้ไขปัญหาเรื่องผู้รับเหมาได้ "ผู้รับเหมายังหาได ไม่ขาดแคลน ปัญหาก็คือความสามารถของผู้รับเหมาไม่เหมือนกัน" ยอดเยี่ยมอธิบายว่าวิธีนี้ทำให้ไม่ต้องพึ่งผู้รับเหมารายใหญ่ ๆ ที่มีประสบการณ์การสร้างตึกสูง แต่ใช้ผู้รับเหมาระดับกลาง ๆ โดย CM ต้องทำงานควบคุมคุณภาพอย่างเข้มงวดมากขึ้น

โครงการที่อยู่ในมือของ A.E.C.M. ขณะนี้มีรวม ๆ กันแล้วถึง 16 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมย่ายสุขุมวิท บางโครงการ A.E.C.M เป็นเพียงผู้ออกแบบ บางโคงการเป็นคอนซัลแตนท์หรือผู้คุมงาน และหลาย ๆ โครงการ A.E.C.M ทำหน้าที่เป็น CM

"เหนื่อยแล้วก็ยุ่งยากมากแต่ก็มันดี" คือความรู้สึกของยอดเยี่ยมในบทบาทของหมอเยียวยาคอนโดมิเนียม "เราไม่ใช่ CM ที่เก่งที่สุด แต่คิดว่าเราเป็นรายเดียวที่กล้าทุบโตีะปังบอกลูกค้าการันตีว่าคุณสร้างตึกได้ในราคานี้ ถ้าไม่ได้เรายินดีคืนค่าแบบ ค่าบริการ"

ค่าบริการที่ยอดเยี่ยมคิดกับเจ้าของโครงการที่เข้ามาหาเขานั้น วางเอาไว้เป็นหลักเกณฑ์กว้าง ๆ ว่า 2% ของมูลค่าโครงการ แต่ในทางปฏิบัติแล้วขึ้นอยู่กับความยากง่ายและระยะเวลาที่ใช้ในการทำงาน "ตึกสูงแค่สี่ชั้น แต่ใหญ่โต มีระบบซับซ้อนเราอาจจะคิดค่าบริการเท่ากับตึกสูง 20-30 ชั้น แต่ใช้เวลาทำงานเท่ากันก็ได้"

ยอดเยี่ยมให้เวลากับตัวเองอีกเพียงสี่ถึงห้าปีเท่านั้นกับการเป็นผู้บริหารงานก่อสร้าง "ผมอยากจะนั่งเขียนงานวิจัยเกี่ยวกับการก่อสร้างอยู่กับบ้าน" คือแผนการสำหรับชีวิตในวัยที่ย่างเข้าเลข 4 ของผู้ขายท่าทางมัน ๆ คนนี้