บลจ.เสนอแก้ไขเกณฑ์กองทุนรวมสาธารณูปโภค 3 ข้อ ปลดล็อกกฎเหล็ก ต้องลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 80% โดยแนะแยกคลาสเสี่ยงต่ำ-เสี่ยงสูง ให้นักลงทุนเลือกแทน หากเกรงรายย่อยเจ็บตัว พร้อมเสนอเปิดทางต่างชาติลงทุนเกิน 49% และไฟเขียวผู้จัดการ กองทุนทั่วไปบริหารกองทุนได้ ประเมินลงทุนพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ปีหน้าต้องเลือก เหตุเศรษฐกิจชะลอตัว อาจกระทบรายได้กระแส เงินสด ด้านเอ็มเอฟซีโล่ง 'เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี 2' จัดตั้งกองทุนได้

นายศุภกร สุนทรกิจ รองกรรมการ ผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เท่าที่ดูรายละเอียดหลักเกณฑ์การจัดตั้งกองทุนรวมสาธารณูปโภค (อินฟราสตรักเจอร์ฟันด์) ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) แล้ว เห็นว่าควรแก้ไขหลักเกณฑ์ใน 3 ข้อหลักๆ ประการแรก คือ ข้อกำหนดที่ระบุให้กองทุนต้องลงทุนในสินทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 80% เนื่องจากมองว่า โครงการลงทุนขนาดใหญ่ๆ ต้องการเงินลงทุนในช่วงแรกมากกว่า

ทั้งนี้ หากสำนักงาน ก.ล.ต. เกรงว่า การลงทุนในช่วงแรกตั้งแต่เริ่มโครงการ อาจจะเป็นความเสี่ยงของนักลงทุน ก็อาจจะแยก คลาสการลงทุนออกมาให้ชัดเจน เช่น การออกหุ้นกู้ที่ให้ผลตอบแทนชัดเจน เพื่อเป็นทางเลือกสำหรับนักลงทุนที่ไม่ต้องการรับความ เสี่ยงมาก และส่วนหนึ่งก็ออกเป็นอิควิตี้คลาส เพื่อเป็นทางเลือกให้นักลงทุนที่รับความเสี่ยงได้มากขึ้น หรือกลุ่มนักลงทุนสถาบัน

'ถ้าไม่ต้องการให้นักลงทุนรับความเสี่ยงมาก ก็ควรแยกคลาสออกมา เพื่อเป็นทางเลือกให้นักลงทุนว่าใครรับความเสี่ยงได้มากแค่ไหน ซึ่งการแบ่งคลาสจะเป็นไปตามความต้องการของนักลงทุนแต่ละกลุ่ม ซึ่งข้อกำหนด 80% นั้น น่าจะหาทางป้องกันอย่างอื่นเข้ามาแทน ซึ่งการเปิดทางให้นักลงทุนสถาบันเข้ามาลงทุนในช่วงแรกก่อน ก็เป็นอีกอย่างที่สามารถทำได้'นายศุภกรกล่าว

ประการที่สองคือ สัดส่วนของนักลงทุนต่างประเทศ อาจจะต้องเปิดโอกาสให้เขาลงทุนได้มากกว่า 49% เพราะโครงการ ขนาดใหญ่เหล่านี้ ส่วนใหญ่ต้องใช้เงินลงทุน จากต่างประเทศเป็นหลัก และประการสุดท้ายคือ ข้อกำหนดที่ระบุให้ผู้จัดการกองทุน ต้องได้รับใบอนุญาต (ไลเซนส์) จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งข้อนี้ เห็นว่าไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็สามารถทำได้ ถึงแม้สำนักงาน ก.ล.ต. จะจัดประเภทกองทุนอยู่ในหมวดเดียวกันกับกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ก็ตาม

ก่อนหน้านี้ นายประเวช องอาจสิทธิกุล ผู้ช่วยเลขาธิการอาวุโส สายงานกำกับดูแลผู้ประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ สำนักงาน ก.ล.ต. กล่าวว่า ทางสำนักงานก.ล.ต. ได้มีหนังสือไปถึงกรมสรรพากร ให้พิจารณาหลักเกณฑ์ จัดตั้งกองทุนรวมสาธารณูปโภค ไว้ในประเภทเดียวกันกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เพื่อที่จะให้กองทุนรวมสาธารณูปโภคดังกล่าว ได้รับประโยชน์ทางภาษีเช่นเดียวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) ที่มีอยู่ ซึ่งทางกรมสรรพากรยังไม่ได้ตอบกลับมาแต่ประการใด

โดยประเด็นในเรื่องสิทธิประโยชน์ทางภาษีของกองทุนสาธารณูปโภคนั้น สาเหตุที่ต้องให้สรรพากรพิจารณา เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) จะระบุประเภท ของอสังหาริมทรัพย์ไว้ชัดเจนและเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เคลื่อนไหวไม่ได้ ในขณะที่กองทุนสาธารณูปโภคอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุนบางส่วนมีการเคลื่อนไหวไม่ได้อยู่กับที่นิ่งๆ เหมือนอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เช่น รถไฟฟ้า มีส่วนที่เป็นรถไฟฟ้าวิ่งไปมา กับส่วนฐานที่นิ่งอยู่ หรือทางด่วน เป็นต้น ซึ่งคงต้องรอคำตอบจากกรมสรรพากรอีกครั้งหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนสาธารณูปโภคจะเข้าไปลงทุนได้นั้น จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วไม่น้อยกว่า 80% เพราะถ้าเข้าไปลงทุนในโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จจะเป็นความเสี่ยงสำหรับนักลงทุน ดังนั้นโครงการนั้นจะต้องสร้างเสร็จแล้วและมีกระแสรายได้ที่แน่นอนจึงจะเข้าไปลงทุนได้ ซึ่งบางโครงการเจ้าของเขาอาจจะต้องการแหล่งเงินทุนเพื่อไปขยายการลงทุนต่อไป ก็จะใช้กองทุนสาธารณูปโภคเป็นแหล่งระดมทุนอีกช่องทางหนึ่งคล้ายกันกับกองทุน รวมอสังหาริมทรัพย์ปกติ

ลงทุนพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ต้องเลือก

นายศุภกรกล่าวต่อถึงแนวโน้มกองทุน รวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) ในปีหน้าว่า สำหรับนักลงทุนที่จะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเลือกเป็นพิเศษ โดยเฉพาะกองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดหมุดเวียน จะเป็นกองทุนที่น่าลงทุนที่สุด เพราะปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัวจะส่งผลต่อกระแสเงินที่ลดลง และรายได้ที่ลดลง ดังนั้น นักลงทุนจะต้องดูว่าสินทรัพย์ประเภทไหนได้รับผลกระทบจากปัจจัยดังกล่าวน้อยที่สุด ซึ่งหาก ให้ผลตอบแทนประมาณ 4-5% ก็ยังมองว่าลงทุนได้ เพราะหลังจากเศรษฐกิจฟื้นตัว ผล ตอบแทนก็จะกลับมาอยู่ที่ระดับ 7% ได้อีกครั้ง

ทั้งนี้ กลุ่มที่อาจจะได้รับผลกระทบ เช่น กลุ่มโรงแรมที่ได้รับผลกระทบจากการเข้าพักที่ลดลง ศูนย์การค้าก็อาจจะกระทบบ้างจากการใช้จ่ายที่ลดลง ส่วนอาคารสำนักงาน เอง ก็ต้องดูว่าความต้องการใช้พื้นที่ลดลงหรือไม่ แต่หากรายได้ลดลงไม่เกิน 10% ในขณะที่กระแสเงินสดยังจ่ายได้อยู่ ก็ยังสามารถลงทุนได้

'ในปีหน้า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนอีกประเภทที่เราให้ความสนใจ ในปีหน้า โดยเฉพาะในช่วงดอกเบี้ยปรับตัวลดลงเช่นนี้ แต่ก็ต้องเลือกสินทรัพย์ที่มีกระแสเงินหมุดเวียนเพียงพอด้วย' นายศุภกรกล่าว

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เป็นผลดีจากปัจจัย ลบดังกล่าวคือ สามารถต่อรองราคาสินทรัพย์ ได้มากขึ้น เพราะการที่ทุกอย่างชะลอตัวลงไปแบบนี้ ราคาของสินทรัพย์ที่จะจัดตั้งเป็น กองทุนน่าจะลดราคาลงได้เช่นกัน และถ้าเจ้าของสินทรัพย์ต้องการเงินทุน การเจรจาก็อาจจะง่ายขึ้น

ด้านนายพิชิต อัตราทิตย์ กรรมการ ผู้จัดการ บลจ.เอ็มเอฟซี กล่าวว่า หลังจากบริษัทเปิดขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี 2 (MNIT2) มูลค่า 1,329 ล้านบาท ปรากฏว่าขณะนี้กองทุนสามารถระดมทุนได้ประมาณ 1,000 ล้านบาทหลังจากปิดขายไอพีโอ ซึ่งเป็นผลมาจากความไม่มั่นใจของนักลงทุน แต่อย่างไรก็ตาม กองทุนยังสามารถจัดตั้งกองทุนได้ ถึงแม้จะไม่เต็มมูลค่าโครงการ 1,329 ล้านบาทที่จดทะเบียนไว้ โดยจำนวนเงินที่ระดมทุนได้ดังกล่าว ทำให้กองทุนต้อง เอาสินทรัพย์บางส่วนออกไป ซึ่งไม่มีปัญหาแต่อย่างใด เพราะกองทุนสามารถลงทุนเพิ่ม ได้ในอนาคต

สำหรับกองทุน MNIT2 จะลงทุนโดยซื้อกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ในทรัพย์สินประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น บนพื้นที่ใช้สอย 399 และ 435 ตารางเมตรต่อหลัง ราคาเฉลี่ยต่อหลัง 17.1 ล้านบาท จำนวนรวม 76 หลัง ในโครงการThe Regent at Nichada Thani ซึ่งเป็นโครงการใหม่โครงการนิชดาธานี แจ้งวัฒนะ ที่เป็นชุมชนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย จำนวนมาก ปัจจุบันสร้างแล้วกว่า 80% และคาดว่าจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ได้ภายในเดือนมกราคม 2552

ส่วนจุดเด่นของกองทุนรวม MNIT 2 ได้แก่ โอกาสในการได้รับสม่ำเสมอ ตามนโยบายที่จะจ่ายเงินปันผลไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ในอัตราไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ ของกองทุน ซึ่งกองทุนจะปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวทั้งโครงการเป็นระยะเวลา 7 ปี 2 เดือน ให้กับบริษัทนิชดา พร็อพเพอร์ตี้ เป็นผู้จัดการ และกองทุนจะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่ารายเดือนตามที่ทั้งสองฝ่ายตกลงไว้ โดยในปี 2552 จะอยู่ที่ประมาณ 105 ล้านบาท และปีสุดท้าย (2558) จะอยู่ที่ประมาณ 127 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม กองทุนดังกล่าวมีการป้องกันความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ โดยได้ให้บริษัทนิชดา พร็อพเพอร์ตี้ ทำสัญญาเช่าโดยมีการวางหลักประกัน 9 เดือนของค่าเช่า นอกจากนี้ การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ในที่ดินและอาคาร (Freehold)แล้ว กองทุนยังมีโอกาสที่จะได้รับมูลค่าเพิ่มในทรัพย์สิน จากสิทธิที่จะขายทรัพย์สินของ กองทุนได้หลังจากปีที่ 3 เมื่อเห็นว่าเป็นประโยชน์กับผู้ลงทุนโดยไม่ถือเป็นการผิดสัญญาแต่อย่างใด