โบรกเกอร์ ประเมินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับอานิสงส์จากการที่แบงก์ชาติปรับลดอัตราดอกเบี้ยอาร์พีลงถึง 1% เหลือ 2.75% และกดดันให้แบงก์พาณิชย์แห่ลดดอกเบี้ยเงินกู้-ฝากตาม ทำให้สามารถลดต้นทุนดอกเบี้ย-เพิ่มสภาพคล่องของผู้ประกอบการ แม้ปี 52 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์อาจทรงตัวจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ทำให้กำลังซื้อหดตัว ระบุหุ้น น่าสนใจ 'AP-QH-LH-SPALI' ด้าน 'ธีระชน' ผู้บริหาร 'พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค' เผยลดดอกเบี้ยอย่างเดียวไม่เพียงพอ เรียกร้องรัฐบาลชุดใหม่ต้องเร่งอัดฉีดเงินเข้าระบบ-ฟื้นเศรษฐกิจประเทศโดยเร็ว

จากปัญหาสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้อยคุณภาพ (ซับไพรม์) ที่เกิดขึ้นในสหรัฐฯ ก่อนจะลุกลามบานปลายสู่ยุโรป ญี่ปุ่น และหลายประเทศทั่วโลก จนก่อให้เกิดวิกฤตสถาบันการเงิน และทำให้เศรษฐกิจชะลอ ตัวทั่วโลก ส่งผลให้ทางการของประเทศมหาอำนาจทางเศรษฐกิจต้องประกาศความร่วมมือในการอัดฉีดสภาพคล่องเข้าสู่ระบบเพื่อเสริมสภาพคล่องและกระตุ้นเศรษฐกิจให้ขยายตัวในทิศทางที่ดีขึ้น

ขณะเดียวกัน ธนาคารกลางของหลายๆ ประเทศต่างปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ นำโดยธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ที่ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยฉุกเฉินทันที 0.50% ก่อนที่จะทยอย ลดลงอีกจนล่าสุดเหลืออยู่ที่ระดับ 1% ทำให้ธนาคารกลางของประเทศอื่นต้องแห่ปรับลดดอกเบี้ยเช่นเดียวกัน

สำหรับเศรษฐกิจของไทยนั้นไม่สามารถ หลีกพ้นจากวิกฤตครั้งนี้ จนรัฐบาลต้องเร่ง หามาตรการต่างๆ ทั้งมาตรการทางการคลัง และมาตรการทางการเงินออกมากระตุ้นเศรษฐกิจก่อนจะเกิดปัญหาชะลอตัว โดยมาตรการทางการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประชุมคณะกรรมการนโยบาย การเงิน (กนง.) ครั้งล่าสุดได้ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (อาร์พี) ลงแรงที่สุดเป็นประวัติการณ์ถึง 1% ทำให้อาร์พีลดเหลือ 2.75% การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. เป็นแรงกดดันให้ธนาคาร พาณิชย์ไทยต่างปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และเงินฝากลง นำร่องโดยธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ อาทิ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารไทย พาณิชย์ พร้อมใจกันปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก-เงินกู้ลงในระดับ 0.50-1.00% เพื่อให้สอดคล้องและตอบสนองนโยบายของ ธปท.

จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ของ ธปท. และอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก-เงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ไทย ทำให้หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะสามารถเพิ่มสภาพคล่องในระบบการเงินดีขึ้น รวมถึงส่งผลดีต่อภาคธุรกิจที่จะสามารถระดมทุนเพิ่มขึ้น และลดภาระดอกเบี้ยจ่ายลง โดยเฉพาะภาคธุรกิจที่ต้องอาศัยเงินทุนเป็นจำนวนมาก รวมถึงกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซียพลัส จำกัด (มหาชน) หรือ ASP กล่าวว่า การประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้-เงินฝากของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลดีต่อกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ทำให้ต้นทุนการบริหารงานลดลงและมีกระแสเงินสดเพิ่มขึ้น รวมทั้งผลักดันให้ราคาหุ้นกลุ่มดังกล่าวปรับตัวขึ้น เมื่อเทียบกับก่อนที่ราคาหุ้นกลุ่มนี้ร่วงลง จากผลกระทบปัญหาวิกฤตการเงินของสหรัฐฯ และเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว

สำหรับแนวโน้มผลประกอบการกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2552 คาดว่ายังคงทรงตัว คือมีอัตราการขยายตัวของกำไรสุทธิประมาณ 9% หลังจากได้รับอานิสงส์จากการประกาศลดอัตราดอกเบี้ยลง 1% ของธปท. รวมถึงมาตรการลดหย่อนภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน และการจดจำนอง ของรัฐบาลที่ขยายเวลาไปถึงเดือนมีนาคม 2553 ส่งผลทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลง

ส่วนการบันทึกรายได้ในปีหน้าของทั้งกลุ่มมองว่าน่าจะอยู่ที่ 9 หมื่นล้านบาท แต่ผู้บริโภคอาจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ไม่มีการแข่งขันในด้านของราคาที่สูงเหมือนธุรกิจอื่นๆ

อย่างไรก็ตาม ในปี 2552 คาดว่าธปท. มีโอกาสปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงได้อีกถึง 1% ในช่วงไตรมาส 2/2551 และไตรมาส 3/2552 เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจและการบริโภคในประเทศ

ทั้งนี้ กลุ่มบริษัทที่น่าจะได้รับผลดีจากการประกาศลดอัตราดอกเบี้ย และเป็นหุ้นที่น่าลงทุน ได้แก่ บมจ. เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อบเม้น (AP) และ บมจ. ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ที่มีงานในมือ (Black log) และมีศักยภาพในการแข่งขันที่ดี

นางสาวปองรัตน์ รัตนะตวณานนท์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล. บัวหลวง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลดีจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธปท. 2 ประเด็น คือ ประเด็นแรก ด้านผู้บริโภคการลดอัตราดอกเบี้ยดังกล่าว ซึ่งสามารถเพิ่มกำลังซื้อของ ผู้บริโภคสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะจากเศรษฐกิจที่ไม่ดี รวมทั้งช่วยลดภาระการผ่อนค่างวดของผู้ซื้อบ้านลง

ประเด็นที่สอง ผู้ประกอบการ ทำให้ต้นทุนทางการเงินปรับลดลง อีกทั้งเป็นการเพิ่มกระแสเงินสดให้กับธุรกิจเพื่อรองรับกับสภาพเศรษฐกิจโลกที่ไม่ดี

สำหรับแนวโน้มผลการดำเนินงานของ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ปี 52 นั้น มีโอกาสเติบโตได้ยาก แม้ว่าจะได้รับอานิสงส์จากการปรับลดดอกเบี้ยและมาตรการภาษีของรัฐบาล แต่จากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวคาดว่าส่งผลทำให้ผู้บริโภคอาจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย

บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) และ QH ยังเป็นหุ้นในกลุ่มที่น่าลงทุน เพราะมีผล ประกอบการที่ดี และมีงานในมืออยู่จำนวนพอสมควร ทำให้คาดว่าจะไม่ได้รับผลกระทบ จากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจมากนัก'

ด้านนักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล. ฟาร์อีทส์ กล่าวว่า การปรับลดอัตราดอกเบี้ย ของ กนง. ในครั้งที่ผ่านมา 1% จะส่งผลดีในแง่จิตวิทยาต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงระยะสั้นเท่านั้น โดยอาจทำให้มีแรงซื้อเข้ามาบ้างในหุ้นดังกล่าว แต่ระยะยาวยังคงต้องใช้เวลาในการเรียกความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ภายหลังเกิดปัญหาวิกฤตการเงินสหรัฐฯ ที่ลุกลามอยู่ในขณะนี้

'ผลประกอบการของธุรกิจอสังหา-ริมทรัพย์ คาดว่ายังคงอ่อนตัวลง จากการลดลงของกำลังซื้อตามเศรษฐกิจโลก แต่จะมีกระแสเงินสดที่ดีขึ้น จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของ กนง. ทำให้มีประสิทธิภาพ ในการแข่งขันสูงขึ้น'

สำหรับหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจลงทุนนั้น ประกอบด้วย บมจ. ศุภาลัย (SPALI) และ AP สาเหตุที่มองหุ้นสองตัวนี้ เนื่องจากมีงานในมืออยู่ในปริมาณที่ดี และยังมีโอกาสเติบโตได้จากต้นทุนทางการเงินที่ลดลง

อสังหาฯหวัง รบ.ใหม่ฉีดเงินเข้าสู่ระบบ

ด้านนายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF เปิดเผยว่า แม้ขณะนี้จะเริ่มเห็นสัญญาณ บวกของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากการ ปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากการที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ตัดสินใจ ปรับลดอัตราดอกเบี้ยตลาดซื้อคืน พันธบัตรระยะ 1 วัน ลง 1% มาอยู่ที่ 2.75% แต่ปัจจัย บวกดังกล่าว อาจจะไม่เพียงพอในการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม ที่มีแนวโน้มเติบโต ในอัตราลดลงอย่างต่อเนื่อง

'สิ่งที่ภาคธุรกิจเป็นห่วงมากในตอนนี้ คือ ภาพเศรษฐกิจใหญ่ ที่ต้องได้รับแรงกระตุ้นอย่างแรงเข้ามาฟื้นฟูเศรษฐกิจ โดยสิ่งสำคัญในขณะนี้ คือ ต้องรีบเร็วๆในการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ เพื่อเข้ามาผลักดันงบการลงทุนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจให้มากที่สุด กระตุ้นการท่องเที่ยวและการส่งออกให้กลับมาเติบโต เนื่องจากทั้งสองส่วน ค่อนข้าง มีผลต่อจีดีพี รวมถึงการเร่งลงทุนระบบโครงการระบบสาธารณูปโภค การเข้าไปค้ำประกันราคาสินค้าให้แก่ภาคการเกษตร และการลงทุนทางด้านการศึกษา สิ่งเหล่านี้ จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในประเทศให้กลับมาขยายตัว แทนที่จะขยายตัวติดลบ และจากการประเมินของบริษัท มองว่าปี 53 ตัวเลขจีดีพีอาจจะติดลบก็ได้ ขณะที่ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ จากการแลกเปลี่ยน ข้อมูลภายในบริษัท รวมถึงการรับฟังข้อมูล จากนักวิชาการ นักการเงิน พิจารณาเห็นว่า ก่อนการปิดสนามบิน ตลาดอสังหาฯจะหดตัวประมาณ 20% แต่จากการประเมินใหม่คาดว่าปี 52 ตลาดอสังหาฯจะหดตัวถึง 30%' นายธีระชนกล่าวและยอมรับว่า

วิกฤตที่เกิดขึ้นในไทยตอนนี้ รุนแรงกว่าวิกฤตตอนเกิดต้มยำกุ้ง ที่ในตอนนั้น ภาคการเงินของไทยได้รับผลบวกจากการอ่อนค่าของเงินบาท ประกอบกับคู่ค้าของไทย ไม่ประสบปัญหาเหมือนเช่นปัจจุบัน ที่ประเทศคู่ค้าไม่ว่าสหรัฐฯ หรือประเทศในแถบยุโรป ต่างได้รับผลกระทบจากวิกฤตการ เงินที่ขยายวงกว้างไปสู่การปิดกิจการ การเลิกจ้างงานของบริษัทขนาดใหญ่ เช่น บริษัทผู้ผลิตรถยนต์ ประกอบกับค่าเงินในประเทศ แถบยุโรปเริ่มอ่อนค่าลง ตลาดหุ้นลดลงไป 50% ทำให้กำลังซื้อของนักลงทุนลดลงไปอย่างมหาศาล

'นี้คือโจทย์ที่รัฐบาลใหม่ควรเร่งเข้ามา แก้ไข และผมเชื่อว่า รัฐมนตรีว่าการกระทรวง การคลังคนใหม่ที่มีรายชื่อปรากฏออกมา มองปัญหาออกอยู่แล้ว'