*เคราะห์ซ้ำกรรมซัดธุรกิจบ้านจัดสรร
*กรมที่ดินประสานกทม.เร่งแก้กม.เพิ่มพื้นที่รับน้ำ ป้องกันปัญหาน้ำท่วม
*ดีเวลลอปเปอร์ขานรับข้อกำหนด แต่บ่นต้นทุนเพิ่ม-เสียพื้นที่ขาย
*ผู้บริโภคก้มหน้ารับกรรม เชื่อดีเวลลอปเปอร์ผลักภาระให้ผู้ซื้อ

ปัญหาน้ำท่วมในหลายพื้นที่ไม่ว่าจะตามท้องถนน ตรอก ซอก ซอก หรือแม้แต่ตามโครงการจัดสรรต่างที่ไม่มีระบบการบริหารจัดการที่ดี ย่อมเกิดปัญหาน้ำท่วมขัง ซึ่งสร้างความเดือนร้อนให้กับประชาชนและผู้ที่อาศัยในพื้นที่เป็นอย่างมาก ดังนั้น กรุงเทพมหานคร(กทม.)จึงมีนโยบายป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะโครงการหมู่บ้านจัดสรรในกทม.ที่มีจำนวนมาก ซึ่งก่อให้เกิดความไม่สะดวกในการระบายน้ำ เพราะการก่อสร้างโครงการส่วนใหญ่จะขวางทางน้ำ ทำให้การไหลซึมของน้ำลงสู่ใต้ดินน้อยลง รวมถึงพื้นที่สีเขียวและลักษณะดินถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่ทึบน้ำทำให้ปริมาณน้ำบนผิวดินเพิ่มขึ้นเป็นผลให้เกิดปัญหาน้ำท่วมขังในชุมชนต่างๆภายหลังฝนตกทุกครั้ง

สุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวว่า กทม.ได้เข้ามาหารือกับกรมที่ดินเพื่อแก้ไขข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินในกทม. โดยขอให้มีพื้นที่รองรับน้ำฝนและเก็บกักน้ำเพื่อป้องกันน้ำท่วม ในพื้นที่ที่กำหนด เช่น พื้นที่สวน สนามเด็กเล่น และสนามกีฬา ซึ่งใช้พื้นที่ประมาณ 5% ของพื้นที่จำหน่ายในแต่ละโครงการจัดสรรที่ดิน เพื่อนำมาจัดทำเป็นแก้มลิงไม่น้อยกว่า 50% ของพื้นที่ดังกล่าว

“ที่ผ่านมากรมที่ดินได้มีการจัดประชุมกลุ่มย่อยรับฟังความเห็นจากผู้แทนกทม. สมาคม องก์กรที่เกี่ยวกับที่ดิน เพื่อหาข้อยุติ โดยได้เปลี่ยนชื่อจากพื้นที่แก้มลิงเป็นพื้นที่เพื่อการหน่วงน้ำ เพื่อให้สอดคล้องกับสำนักนโยบายและแผนทรัพย์กรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรณีการขอจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ”

ปัญหาการทำพื้นรับน้ำในโครงการจัดสรรนั้น ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น และในที่สุดผู้ประกอบการจะผลักภาระดังกล่าวไปให้ผู้ซื้อ โดยที่ผ่านมาคณะกรรมการจัดสรรฯมีมติให้โครงการจัดสรรทั่วกทม.ทำพื้นที่รับน้ำไม่น้อยกว่า 5%ของพื้นที่โครงการ แต่ที่ผ่านมาเนื่องจากว่าพื้นที่ดังกล่าวได้ถูกกันให้เป็นพื้นที่สวน ดังนั้นหากจะดึงพื้นที่ดังกล่าวมาจัดทำเป็นพื้นที่รับน้ำทางคณะกรรมการฯเกรงว่าจะไม่ปลอดภัยแก่ผู้ที่อยู่ในโครงการ แต่หากจะกำหนดให้มีการทำพื้นที่รับน้ำนอกเขตที่กันไว้เป็นสวน ก็อาจเป็นการสร้างภาระให้กับผู้ประกอบการในเรื่องค่าใช่จ่าย เช่น การหาที่ดินเพิ่ม เป็นต้น

แต่อย่างไรก็ตาม กรมที่ดินได้เพิ่มเติมข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดทำพื้นที่รับน้ำในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยทางพาณิชกรรมกทม.พ.ศ.2540 ในหมวด 4 ว่าด้วยการกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมข้อ14 ระบบการระบายน้ำเพิ่มเป็นข้อ14/1ระบบหน่วงน้ำฝน ซึ่งหมายความว่าโครงการจัดสรรที่ดินในเขตกทม.นอกจากจะต้องทำระบบการระบายน้ำแล้วต้องทำระบบหน่วงน้ำด้วย โดยที่ค่าสัมประสิทธิ์การไหลนองของน้ำฝนเฉลี่ยของที่ดินโครงการจัดสรรจะต้องไม่เกิน 0.6

โดยกรมที่ดินได้เสนอให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินพิจารณาเพื่อหาข้อยุติ 2 ประเด็นคือ 1.การจัดทำระบบหน่วงน้ำต้องให้ทุกขนาดโครงการดำเนินการหรือไม่ เพราะที่ผ่านมาทางกทม.เห็นว่าควรให้มีทุกโครงการมีระบบหน่วงน้ำ ไม่ว่าโครงการจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ แต่ทางกรมที่ดินเห็นว่าควรทำเฉพาะโครงการขนาดกลาง-ใหญ่ ที่มีพื้นที่ขนาด 100-499 แปลงหรือ19-100ไร่ และอยู่ในเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกทม. ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตร ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม และ2.ระบบหน่วงน้ำที่จะดำเนินการนั้นควรจัดทำทุกพื้นที่หรือเฉพาะบางโซน อย่างไรก็ตาม เรื่องดังกล่าวรอให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินเป็นผู้พิจารณาต่อไป

“การแก้ไขเพิ่มเติมข้อกำหนดดังกล่าวได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรฯกทม.แล้ว ซึ่งกรมที่ดินต้องขอความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและประกาศในราชกิจจา ซึ่งจะมีผลบังคับและใช้บังคับเฉพาะการจัดสรรที่ดินในเขตกทม.เท่านั้น แต่หากต่างจังหวัดเห็นว่าเป็นข้อกำหนดที่ก็สามารถเสนอให้คณะกรรมฯในจังหวัดนั้นๆให้ความเห็นชอบในการแก้ไขเพิ่มเติมเพื่อส่งให้คณะกรรมการจัดสรรฯกลางเห็นชอบและประกาศใช้ในกิจจาได้ ทั้งนี้ถือว่ากทม.จะเป็นโครงการนำร่องนี้ในการแก้ไขข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน ”

เอกชนอ้าแขนรับข้อกำหนด

วิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เห็นว่า สาเหตุของน้ำท่วมส่วนใหญ่น่าจะมาจากสิ่งปลูกสร้างนอกโครงการจัดสรร หรือหมู่บ้านที่เลี่ยงกฎหมายจัดสรรมากกว่า เพราะโครงการจัดสรรที่ยื่นขออนุญาตกับกรมที่ดินต้องผ่านเกณฑ์การพิจารณาเรื่องการระบายน้ำอย่างเข้มงวดตามมาตรฐานของกรมที่ดินอยู่แล้ว และส่วนใหญ่พื้นที่ในเขต กทม. ที่มีปัญหาน้ำท่วมในช่วงฝนตกหนัก คือ ย่านสุขุมวิท ซึ่งในย่านดังกล่าวแทบจะไม่มีหมู่บ้านจัดสรรเลย ส่วนใหญ่เป็นอาคารสูง หรือบ้านสร้างเองมากกว่าดังนั้นโครงการจัดสรรจึงไม่น่าจะเป็นสาเหตุของน้ำท่วมได้

วิษณุกล่าวว่า วิธีการหน่วงน้ำโดยการขุดบ่อ เพิ่มขนาดท่อระบายน้ำ เพื่อกักน้ำไว้ใต้ดิน ถือเป็นวิธีที่สามารถวัดผลเป็นตัวเลขเรื่องปริมาณน้ำได้ง่ายกว่าวิธีปลูกหญ้า หรือวิธีให้น้ำซึมลงดิน แต่ก็จะกระทบทำให้ต้นทุนของดีเวลลอปเปอร์ในการพัฒนาโครงการสูงขึ้น และเสียพื้นที่ขายบางส่วนในโครงการ

กรี เดชชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาแนวราบ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ส่วนโครงการแนวราบมีการกันพื้นที่ 10% ของพื้นที่ว่าง เพื่อทำอ่างเก็บน้ำสำหรับใช้รดน้ำต้นไม้ภายในโครงการอยู่แล้ว รวมไปถึงคอนโดมิเนียมที่บริษัทพัฒนาปัจจุบันมีการทำบ่อใต้ดินเพื่อหน่วงน้ำภายในโครงการด้วย ซึ่งหากมีการปรับเพิ่มกฎดังกล่าว จะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นแน่นอน จากเดิมที่เมื่อดีเวลลอปเปอร์ซื้อที่ดินมา สามารถใช้เป็นพื้นที่ขายได้เพียง 60% ของพื้นที่ทั้งหมดเท่านั้น ก็จะมีพื้นที่ขายลดลง

ในขณะเดียวกันกรีเห็นว่า หมู่บ้านจัดสรรที่ขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้องไม่น่าจะเป็นสาเหตุของน้ำท่วม เพราะผ่านเกณฑ์ขออนุญาตจัดสรรแล้ว ถือว่ามีการระบายน้ำที่ดีกว่าบ้านที่ปลูกสร้างเอง อย่างไรก็ตามพื้นที่ที่สามารถพัฒนาหมู่บ้านจัดสรรได้ เช่น เขียวลาย เหลือง ส่วนใหญ่อยู่ในปริมณฑลมากกว่า ซึ่งจะไม่อยู่ในขอบข่ายของ กทม. ที่จะควบคุมได้ ในเบื้องต้นโครงการใหม่ที่บริษัทจะยื่นขออนุญาตจัดสรรทั้งหมดอยู่ในปริมณฑล จึงไม่ได้รับผลกระทบจากเรื่องดังกล่าว