*คาดแนวโน้มสินเชื่อบ้านปีหน้าหดตัว 20% สวนทางดอกเบี้ยไทยขาลง
*หลังแบงก์ตื่นตัวผวาหนี้เสีย ตั้งกำแพงตรวจเข้ม ปรับเกณฑ์พิจารณาเข้มก่อนปล่อยกู้รายย่อย-โครงการ
*เศรษฐกิจฝืด เผยสัญญาณนักเก็งกำไรปูด ปีหน้าแห่ทิ้งดาวน์เพียบ หลังคอนโดทยอยเสร็จ

ความรุนแรงของซับไพรม์ ที่แปรเป็นวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ ลุกลามจนทำให้วาณิชธนกิจยักษ์ใหญ่ในอเมริกาล้มลง เกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและขยายวงกว้างจนกลายเป็นวิกฤตของโลก สำหรับประเทศไทยแม้จะมีคำยืนยันจากกูรูด้านการเงินที่อยู่อาศัย กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยว่า ปัญหาซับไพรม์จะไม่เกิดขึ้นในไทย เนื่องจากระบบการเงินที่อยู่อาศัยในไทยมีความแตกต่างจากอเมริกา แต่ผลพวงของวิกฤตที่เกิดขึ้นก็ส่งผลให้การลงทุนทั่วโลกชะงักงัน กำลังซื้อหดตัว และเมื่อสถาบันการเงินวิตกกังวลกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น แน่นอนว่าการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเป็นที่มาของลงทุนใหม่ๆ จะเกิดได้ยากขึ้นด้วย

“ที่ผ่านมาตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบพอสมควร แนวโน้มตลาดสินเชื่อปีหน้าอาจจะหดตัวลงถึง 20% ตามภาวะเศรษฐกิจ เพราะธนาคารระมัดระวังในการปล่อยกู้มากขึ้น แต่ในปีนี้ตลาดคงจะหดตัวลงไม่มากนัก เพียงแค่ 10% เพราะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ลดค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนองมาช่วยกระตุ้นให้คนตัดสินใจซื้อบ้านในปีนี้ และหากมีการต่ออายุมาตรการออกไปก็ยังประเมินยากว่าตลาดจะเป็นอย่างไร ต้องดูภาวะเศรษฐกิจ การตกงานด้วย” กิตติกล่าว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 79,477 ล้านบาทในไตรมาสที่แล้ว เป็น 79,763 ล้านบาท

แม้ไทยจะใช้ระบบการเงินที่อยู่อาศัยต่างจากอเมริกา แต่กิตติเตือนว่าต้องระวังเรื่องซับไพรม์ที่อาจจะซ่อนอยู่ในการปล่อยสินเชื่อด้วย เพราะจากการแข่งขันของตลาดที่รุนแรง ทำให้ที่ผ่านมามีบางโครงการลดหย่อนเงินดาวน์และรายได้ของผู้กู้ต่ำกว่าที่ควร รวมถึงปัจจุบันการประเมินราคาทรัพย์สินที่นำมาใช้ในการพิจารณาวงเงินปล่อยกู้ ยังไม่มีกฎหมายมาควบคุม เพราะร่างกฎหมายควบคุมวิชาชีพผู้ประเมินราคา ที่เสนอโดยกรมธนารักษ์ยังค้างอยู่ในขั้นตอนของคณะกรรมการกฤษฏีกา จึงไม่แน่ใจว่าในการปล่อยสินเชื่ออาจมีการประเมินราคาสูงเกินจริงบ้างหรือไม่ ซึ่งจะเป็นอันตรายเหมือนช่วงวิกฤตปี 2540

ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทยฯ กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 4 จะมีการแข่งขันในตลาดสินเชื่อรุนแรงขึ้น ทำให้ภาพรวมของสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งปีอาจจะเติบโตถึง 8.2-9% ได้ โดยมีปัจจัยเรื่องมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมาช่วยหนุน แต่อย่างไรก็ตามทิศทางในปีหน้าแม้ดอกเบี้ยนโยบายจะลง แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากคงจะไม่ลดลงตามในทันที เนื่องจากในตลาดเงินฝากยังมีการแข่งขันกันสูง ส่วนการปล่อยสินเชื่อใหม่ในส่วนของธนาคารกสิกรไทยอาจจะลดลง เนื่องจากในปีหน้าธนาคารฯ จะเริ่มนำระบบ Credit Bureau Scoring มาใช้ในการพิจารณาสินเชื่อ โดยจะนำเอาข้อมูลจากเครดิตบูโรมาพิจารณาให้คะแนนร่วมกับข้อมูลจากลูกค้าด้วย ทำให้พิจารณาได้ละเอียดขึ้นถึงพฤติกรรมการชำระเงินของลูกค้า กลายเป็นเกณฑ์ที่เข้มขึ้นไปโดยปริยาย

คนซื้อยื้อขอกู้ รอดอกเบี้ยลงต่ำสุด

ทิศทางดอกเบี้ยที่อยู่ในขาลง มีผลทำให้คนซื้อบ้านบางรายไม่แน่ใจ รอเวลาให้ดอกเบี้ยลงต่ำสุดก่อนจะยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นในทุกธนาคาร ทำให้ในไตรมาสสุดท้ายทุกรายจำเป็นจะต้องงัดแคมเปญ ปรับลดดอกเบี้ยลงพร้อมการพิจารณาของ กนง. ในต้นเดือน ธ.ค. ทันที เพื่อเร่งการตัดสินใจของลูกค้า ผลักดันยอดสินเชื่อให้ได้ตามเป้า ในขณะที่ลูกค้าบางรายเริ่มเผยออกมาแล้วว่าเป็นนักเก็งกำไร เพราะมีการทิ้งเงินดาวน์ ซึ่งอภิชาติ อรรฆย์ฐากูร ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายสินเชื่อเคหะ ธนาคารนครหลวงไทยฯ กล่าวว่า ในวันที่ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ลดลงต่ำเหลือ 350 จุด มีดีเวลลอปเปอร์บอกว่ามีลูกค้าโทรมาขอไม่โอน สูญเสียเม็ดเงินถึง 50 ล้านบาทในวันเดียว สะท้อนถึงความไม่เชื่อมั่นในอนาคตของตลาด ในส่วนของธนาคารฯ มีกลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่มนักเก็งกำไรมาขอยกเลิกแล้ว 5% ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อในกลุ่มตลาดกลาง ราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้ภาพรวมการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารฯ สูงขึ้น ในปีหน้าคาดว่าสัญญาณของนักเก็งกำไรจะชัดขึ้น เพราะคอนโดมิเนียมจะทยอยสร้างเสร็จและเริ่มโอนมากขึ้นในปีหน้า

แบงก์เข้มเกณฑ์ปล่อยกู้

อภิชาติกล่าวว่า จากสถานการณ์เศรษฐกิจที่หดตัวลง ความเสี่ยงที่สูงขึ้น ทำให้ธนาคารต้องระวัง มีการปรับเกณฑ์การพิจารณาปล่อยสินเชื่อ เช่น เพิ่มเพดานเงินเดือนผู้กู้จากเดิม 10,000 บาทเป็น 13,000 บาท ค่าเลี้ยงชีพในกรุงเทพฯ ขั้นต่ำหลังหักค่าใช้จ่ายจากเดิม 6,000 บาท เป็น 8,000 บาท ส่วนผู้ที่มีรายได้ไม่แน่นอน พึ่งพารายได้จากค่าคอมมิสชั่นหรือโอที ในส่วนดังกล่าวธนาคารจะมองวิเคราะห์ไปถึงแนวโน้มในอนาคตด้วยว่า รายได้นี้จะมีทิศทางหดตัวลงหรือไม่ จากเดิมที่เน้นการวิเคราะห์ข้อมูลรายได้จากอดีตถึงปัจจุบันเท่านั้น

ด้านการปล่อยสินเชื่อโครงการ อภิชาติชี้ว่า ขณะนี้ธนาคารฯ เข้มงวดในการพิจารณามากขึ้น ปล่อยกู้ในวงเงินที่ลดลง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องอาศัยทุนตัวเองมากขึ้น เป็นอุปสรรคทำให้รายใหม่จะเข้าสู่ตลาดยากขึ้น ขณะนี้ธนาคารงดปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการที่เจาะตลาดล่างและบ้านพักตากอากาศแล้ว เนื่องจากเป็นตลาดที่มีความเสี่ยงสูงในช่วงนี้