สมาคมสินเชื่อฯคาดปีหน้าไทยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกหนัก ฉุดยอดปล่อยเชื่อที่อยู่อาศัยลดฮวบ 20% ส่วนปีนี้ลดประมาณ 10% แนะควบคุมผู้ประเมินทรัพย์ให้ประเมินตามความเป็นจริง หวั่นซ้ำรอยวิกฤตปี 40 เตือนโอกาสเกิดซับไพรม์อสังหาฯในไทยเกิดขึ้นได้สูง ด้านนายแบงก์ยอมรับ ปีหน้าปล่อยกู้สูงสุดไม่เกิน 50% ของราคาประเมิน เหตุค่าครองชีพพุ่ง ส่วนโครงการที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับล่างมีสิทธิ์แห้ว แบงก์ไม่ปล่อยกู้

วานนี้ (19 พ.ย.51) สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้จัดงานสัมมนาเรื่อง วิกฤตการณ์แฮมเบอร์เกอร์ กับสถานการณ์การเงินที่อยู่อาศัยไทย โดยศาสตราภิชานกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า วิกฤตการณ์ในครั้งนี้ แม้ไม่ได้มีจุดศูนย์กลางในไทย แต่ไทยก็ได้รับผลกระทบที่เกิดขึ้น โดยเฉพาะภาคส่งออกและคาดว่าจะได้รับผลกระทบมากในปี 2552 ส่วนระดับความรุนแรงนั้นขึ้นอยู่กับผลกระทบที่เกิดขึ้นว่ามีการเลิกจ้างงานมากน้อยเพียงใด

ทั้งนี้ ในปัจจุบันปัญหาการตกงานยังมีจำนวนน้อย ทำให้ปัญหาการเกิดหนี้เสียหรือ(เอ็นพีแอล)ของที่อยู่อาศัยมีจำนวนน้อย นอกจากนี้ สถาบันการเงินของไทยยังมีระบบป้องกันความเสี่ยงที่ดี อีกทั้ง หากเกิดปัญหาด้านเศรษฐกิจขึ้น ไทยก็สามารถปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้หรือลดวงเงินชำระค่างวดได้ ไม่ได้คงที่ตลอดอายุสัญญาเหมือนเช่นในต่างประเทศ

สินเชื่ออสังหาฯไทยส่อเกิดซับไพรม์

สำหรับภาวะการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินในปีนี้ ประธานสมาคมฯคาดว่า จะมีการชะลอตัวเฉลี่ยประมาณ 10% ส่วนในปี 2552 ที่คาดว่าไทยจะได้รับผลกระทบจากวิกฤต อาจส่งผลให้อัตราการปล่อยสินเชื่อลดลงถึง 20% อย่างไรก็ตาม การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินไทย ยังมีความเสี่ยงจากการให้ผู้ที่มีคุณสมบัติไม่ได้ตามเกณฑ์กู้ หรือพยายามเพิ่มคุณสมบัติผู้กู้แบบหลอกๆ ซึ่งจะทำให้เกิดซับไพรม์ซ่อนอยู่ในสินเชื่อ นอกจากนี้ สิ่งที่ต้องระมัดระวังคือการประเมินราคาทรัพย์สิน โดยเฉพาะผู้ประเมินใช้วิจารณะญาณในการประเมิน ซึ่งอาจมีการประเมินราคาสูงเกินจริงได้ เหมือนเช่นในช่วงวิกฤตปี 40 ราคาสินทรัพย์สูงกว่าความเป็นจริงมาก ดังนั้นรัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเร่งกฎหมายผู้ประเมินทรัพย์สินออกมา เพื่อให้การประเมินได้มาตรฐาน ซึ่งกฎหมายดังกล่าวแม้ว่าจะมีการผลักดันมานานแล้ว แต่เรื่องยังคงอยู่ที่คณะกรรมการกฤษฎีกา

ธอส.ออกมาตรการช่วยลูกค้าถูกเลิกจ้าง

ด้านนายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า เพื่อเป็นการเตรียมการณ์ล่วงหน้าหากเกิดปัญหาด้านเศรษฐกิจในไทย และเป็นการหามาตรการช่วยเหลือลูกค้าที่ผ่อนชำระค่างวดสินเชื่อไม่ไหว ธอส.ได้เตรียมมาตรการช่วยเหลือ โดยเตรียมเสนอให้คณะกรรมการ (บอร์ด) ธนาคาร และหากผ่านการอนุมัติก็จะประกาศใช้ภายในสิ้นปี 2551 นี้

โดยมาตรการดังกล่าวเป็นการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ และผ่อนปรนการชำระเงินกู้ ด้วยการช่วยลดอัตราดอกเบี้ยเป็นเวลาประมาณ 1 ปี ให้แก่ลูกค้าของธนาคาร ที่อาจประสบปัญหาถูกเลิกจ้างหรือลดเงินเดือน ทำให้ความสามารถการชำระหนี้ลดลง โดยจะผ่อนปรนการชำระค่างวดตามความสามารถในการชำระของลูกค้าเป็นหลัก เพื่อช่วยเหลือลูกค้าในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และช่วยไม่ให้ธนาคารมีปัญหาเอ็นพีแอลในภายหลัง ซึ่งหากลูกค้ารายใดมีปัญหา ก็สามารถเข้ามาปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารได้โดยตรง

สำหรับการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีหน้า ธอส.ยอมรับว่าเข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของรายได้และที่มาของรายได้ เพราะเศรษฐกิจไทยปีหน้าจะชะลอตัวตามเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะภาคการส่งออก ที่น่าจะขยายตัว 12% ขณะเดียวกัน แม้จะคาดการณ์ว่า คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะลดดอกเบี้ยลง 0.25-0.50% ในการประชุมวันที่ 3 ธันวาคมนี้ แต่ก็เชื่อว่าดอกเบี้ยเงินกู้คงจะยังไม่ลดลง เนื่องจากธนาคารแต่ละแห่งกำลังแย่งระดมเงินฝากระยะสั้น เพราะไม่มั่นใจกับปัญหาสภาพคล่องในตลาด ซึ่ง ธอส.ก็มีการเพิ่มดอกเบี้ยสำหรับบัญชีเงินฝากระยะสั้นอีก 1% ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา 1 สัปดาห์ สามารถระดมเงินได้ 6,000 ล้านบาท

"สิ่งที่สถาบันการเงินหรือนายธนาคารจะต้องทำในปีหน้าเพื่อรองรับปัญหาที่จะเกิดขึ้น คือ การบริหารความเสี่ยง บริหารค่าใช้จ่ายขององค์กร และดูแลลูกค้าอย่างใกล้ หากเป็นลูกค้าดีผ่อนชำระดี ก็ควรเพิ่มวงเงินหากลูกค้าต้องการ ลูกค้ามีปัญหาก็ควรปรับโครงสร้างหนี้” นายขรรค์กล่าว

กสิกรไทยคาดแบงก์ให้วงเงินไม่เกิน50%

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 2552 คาดว่าธนาคารจะนำระบบมาตรฐานการคำนวณคุณสมบัติผู้กู้เข้ามาใช้ (หรือ เครดิตสกลอริ่ง) เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อและให้เป็นมาตรฐานเดียวกัน ซึ่งการนำมาตรฐานดังกล่าวมาใช้ อาจทำให้การพิจารณาวงเงินให้กู้ลดลงได้ กอปรกับภาระหนี้ ค่าครองชีพของผู้บริโภคมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อลดน้อยลงไปด้วย ส่งผลให้วงเงินกู้ลดลงตาม จากที่ให้กู้วงเงินประมาณ 70% ของราคาประเมินสินทรัพย์ในปีนี้ อาจลดลงเหลือประมาณ 50% ในปีหน้า

"สคิบ"แนะลูกค้าเตรียมตัวก่อนกู้ซื้อบ้าน

นายอภิชาติ อรรฆย์ฐากูร ผู้จัดการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายสินเชื่อเคหะ ธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) หรือ SCIB กล่าวว่า วิกฤตการเงินโลกที่เกิดขึ้น ส่งผลให้ภาคธุรกิจของไทยได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะภาคส่งออก ธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม หุ้น สถาบันการเงิน ผู้ที่ทำงานในธุรกจดังกล่าวมีความเสี่ยงในเรื่องของรายได้ไม่มั่นคง มีการทิ้งเงินดาวน์ซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่ดัชนีหุ้นลดลงมาอยู่ที่ระดับ 300 จุด ในช่วงนั้นผู้ประกอบการหลายรายระบุว่า ถูกลูกค้าโทรยกเลิกเงินจองรายละ 40-50 ล้านบาท

"การปล่อยสินเชื่อในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว จะเป็นเหตุให้สถาบันการเงินเข้มงวดมากขึ้น ด้วยการปรับเกณฑ์รายได้ กำหนดรายได้ขั้นต่ำสูงขึ้น รวมถึงค่าครองชีพจากเดิมอาจคิดประมาณ 6,000 บาท/เดือน/คน แต่ปัจจุบันปรับขึ้นอยู่ที่ประมาณ 8,000 บาท/เดือน และจะเริ่มเห็นสัดส่วนการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินลดลงในปีหน้า และมีความเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ จากเดิมให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินประมาณ 50% ปัจจุบันไม่ได้ให้แล้ว" นายอภิชาติ กล่าว

พัฒนาโครงการระดับล่างมีสิทธิ์เด้ง

ผู้บริหารธนาคารนครหลวงไทย ยังกล่าวอีกว่า สำหรับโครงการที่พัฒนาเพื่อกลุ่มลูกค้าตลาดล่าง อาจไม่พิจารณาปล่อยสินเชื่อให้ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าดังกล่าว มีความเสี่ยงในการขอสินเชื่อทำให้ขายได้ยาก รวมไปถึงโครงการบ้านพักตากอากาศที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากธุรกิจท่องเที่ยวชะลอตัว ดังนั้น จึงต้องการให้ผู้ประกอบการคำนึงถึงการพัฒนาโครงการที่เน้นตลาดเฉพาะ สร้างความแตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น บริหารสภาพคล่องของบริษัทให้ดี และไม่ควรเปิดโครงการครั้งละหลายๆ โครงการในเวลาเดียวกัน เพราะหากขายไม่ได้ จะมีปัญหาด้านการเงินในทันที

สำหรับประชาชนที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย จะต้องมีการเตรียมความพร้อมของตนเองก่อน โดยเฉพาะด้านการเงิน ควรนำเงินฝากผ่านบัญชีอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ไม่ประจำ พ่อค้า แม่ค้า หรือผู้ที่มีเงินเดือนไม่ผ่านบัญชีธนาคาร ควรสร้างเงินออมอย่างสม่ำเสมอก่อนขอสินเชื่อ นอกจากนี้ จะต้องเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์ทางการเงินของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง เพื่อให้ตรงความต้องการและดีที่สุด

นอกจากนี้ ก่อนซื้อบ้านหรือขอสินเชื่อจะต้องดำเนินการดังนี้ คือ 1. ต้องคำนวนรายได้หักค่าใช้จ่ายสุทธิแล้ว คงเหลือประมาณ 40% เพื่อเป็นเงินค่างวด 2.ต้องเตรียมเงินไม่น้อยกว่า 15-20% เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินการขอสินเชื่อโอน หรือตกแต่งบ้านนอกเหนือจากเงินดาวน์ 3.ต้องมีเงินออมนอกเหนือจากเงินก้อนแรกจำนวน 5 – 6 เท่าของเงินชำระค่างวดเงินกู้ในแต่ละเดือน เพื่อเตรียมไว้หากกรณีที่ถูกเลิกจ้างงานหรือถูกลดเงินเดือน 4.พิจารณาความมั่นคงของรายได้ให้เหมาะสมกับค่าผ่อนชำระเงินกู้ 5.เลือกผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือ และ6.คำนึงถึงทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยที่จะซื้อกับค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

“ ที่สำคัญในช่วงนี้ หากมีภาระการผ่อนชำระสินค้าหรือบัตรเครดิต ทุก 1,000 บาทจะถูกลดวงเงินให้กู้ลงไปประมาณ 1.4 แสนบาท ดังนั้นไม่ควรมีภาระในส่วนนี้ ส่วนคนที่กู้ไปแล้วหากมีปัญหาเรื่องการผ่อนชำระไม่ไหว ต้องกับไปคำนวณความสามารถของตนเองว่า ปัจจุบันและในอนาคตต่อไปเราจะสามารถผ่อนเงินกู้ได้แค่ไหน หลังจากนั้น เข้าไปเจรจากับแบงก์เพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้ หรือผ่อนน้อยลงแต่ขยายเวลานานขึ้น เชื่อว่าทุกแบงก์ต้องพิจารณาให้ เพราะไม่อยากมีหนี้เสียเกิดขึ้นแน่นอน”นายอภิชาติกล่าว

ภาษีกระตุ้นอสังหาฯเข้า ครม.ไม่ทัน

นายสุชาติ ธาดาธำรงเวช รมว.คลัง เปิดเผยว่า กระทรวงการคลังยังไม่สามารถเสนอเรื่องการขยายแวลามาตรการภาษีกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปอีก 1 ปีเข้าสู่ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.)ได้ทันในสัปดาห์นี้ เนื่องจากเรื่องเพิ่งเสนอมาถึงตนเองเมื่อวันที่ 18 พ.ย.ที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม คาดว่าน่าจะนำเสนอขอความเห็นชอบจาก ครม.ได้ในสัปดาห์หน้า

นายสุชาติยังกล่าวถึงข้อเสนอของภาคเอกชนให้ปรับลดภาษีเงินได้นิติบุคคลและบุคคลธรรมดา เพื่อกระตุ้นการลงทุนและการบริโภคภายในประเทศนั้น นายสุชาติ กล่าวว่า กระทรวงการคลังได้รับไว้พิจารณาแล้ว แต่ยังต้องหารือกับคณะกรรมการร่วมภาครัฐและเอกชน (กรอ.) ที่จะมีขึ้นในวันนี้ (20 พ.ย.) เพื่อหาข้อสรุปในเรื่องดังกล่าวก่อน