โอกาสทองอสังหาฯรายใหญ่ "แลนด์ฯ-พฤกษา-ทีซีซีฯ"ไล่ชอปโครงการที่ขาดสภาพคล่อง "ธีระชน"ให้จับตาตั้งแต่วันนี้ต่อเนื่องถึงปี 52 แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ คุมตัวเลขเอ็นพีเอโผล่อีก กระทบตลาดคอนโดฯ ขู่หากยอดขายพรีเซลไม่เกิน 50% อย่าหวังได้เงินพัฒนาโครงการต่อ คาดปีหน้าคอนโดฯแข่งขันรุนแรง กลุ่มนักเก็งกำไรทยอยดัมป์ขายห้องชุด หวังแปลงเป็นเงินสด ระบุพิษไอเอ็นจีกระทบออกหุ้นกู้ 520 ล้านบาท ลูกโซ่กระทบแผนบริหารสภาพคล่องหุ้นของบริษัทฯ เล็งเจรจาแบงก์กรุงไทยค้ำประกันแทนแบงก์ทหารไทย เผยแผนลงทุนปีหน้า ดึงระบบพรีแฟบสร้างโครงการแนวราบ

ท่ามกลางวิกฤตการเงินโลกที่เกิดขึ้น ได้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อสถาบันการเงินในแต่ละประเทศ ที่ได้เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยจะสกรีนธุรกิจและลูกค้าที่ยังคงมีศักยภาพและฐานะการเงินที่ดี ซึ่งสภาพตลาดสินเชื่อในประเทศไทย ก็มีสัญญาณอย่างชัดเจนที่ธนาคารพาณิชย์จะระวังปล่อยสินเชื่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จัดอยู่ในข่ายที่ได้รับผลกระทบ และคาดว่าแนวโน้มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจะต่อเนื่องไปถึงปี 2552 โดยมีการตั้งเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ เช่น โครงการคอนโดฯหากต้องการวงเงินพัฒนาโครงการ จะต้องมียอดขายพรีเซล 50% ขึ้นไป เป็นต้น

จากเกณฑ์การพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น เพื่อป้องปัญหาการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ( NPL) ในอนาคตนั้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการคอนโดฯที่มีปัญหาด้านสภาพคล่องทางการเงิน และมียอดขายโครงการไม่ถึง50% ประสบปัญหาในการก่อสร้างโครงการจนทำให้ต้องมีการคืนเงินลูกค้า และบางส่วนมีการนำโครงการเร่ขายให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง เพื่อแก้ปัญหาการขาดสภาพคล่องทางการเงิน

ผู้สื่อข่าวรายงาน ก่อนหน้านี้ มีบริษัทอสังหาฯขนาดใหญ่ ที่ไล่ชอปโครงการที่ถูกนำเสนอเข้ามาเช่น ที่ดินในการพัฒนาโครงการทำเลสาทร ทำเลเส้นรามคำแหง ซึ่งพบว่า จะมีบริษัทขนาดใหญ่ อย่างเช่น บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮาส์ฯ หรือแม้แต่ธุรกิจในกลุ่มทีซีซี แลนด์ฯ อย่างบริษัท ยูนิเวนเจอร์ฯ ที่มีศักยภาพทางการเงินสูง กระแสเงินสดหมุนเวียนค่อนข้างมาก ได้อาศัยโอกาสในการเข้าซื้อโครงการหรือซื้อที่ดินรอการพัฒนาจากผู้ประกอบการหลายแห่งมาพัฒนาโครงการ ส่งผลบวกต่อการเพิ่มฐานลูกค้า เพิ่มยอดขายได้เร็วขึ้น

นอกจากนี้ สภาพดังกล่าวยังไปเกิดกับธุรกิจรับสร้างบ้าน ซึ่งก่อนหน้านี้ บริษัท ปทุมดีไซน์ จำกัด หรือพีดี เฮ้าส์ ได้เซ็นสัญญากับบริษัท วิริยะรัตน์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว “อภิญญา ไพรเวซี่” โดย พีดี เฮ้าส์ จะรับจ้างบริหารงานขายและรับสร้างบ้านให้แก่ลูกค้าของโครงการ ถือเป็นการเปิดตลาดใหม่

พิษ ING กระทบออกหุ้นกู้ลามซื้อคืนหุ้น

นายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)หรือ PF กล่าวยอมรับว่า ปัญหาการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ จะทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้นในปีหน้า ซึ่งในส่วนของผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เอง แม้ว่าจะมีเครื่องมือทางการเงินที่จะเข้ามาช่วยระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่อง เช่น การออกหุ้นกู้ แต่ภาวะตลาดในปัจจุบันที่ยังไม่สนับสนุนต่อการออกหุ้นกู้ ก็ต้องหาวิธีการใหม่ในการบริหารสภาพคล่องให้เหมาะสม ซึ่งในส่วนของบริษัทฯ หลังจากมีแผนจะนำกระแสเงินประมาณ 200-300 ล้านบาท ซื้อคืนหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อแก้ปัญหามูลค่าหุ้นต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี และเพื่อเป็นการสร้างความเชื่อมั่นแก่นักลงทุนนั้น ล่าสุดคณะกรรมการบริหารบริษัทฯ ได้ยกเลิกแผนการซื้อคืนหุ้น เพื่อสำรองเงินสดสำหรับลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในปีหน้า

“เดิมทีมีแผนจะซื้อหุ้นคืนในช่วงไตรมาส4 แต่เนื่องจากปัญหาการปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน ประกอบกับแผนการออกหุ้นกู้วงเงิน 520 ล้านบาท ต้องชะลอออกไปในปี 52 จากแผนเดิมจะระดมทุนไตรมาส 4 ของปีนี้ เนื่องจากไอเอ็นจี กรุ๊ป บริษัทแม่ที่ถือหุ้นในธนาคารทหารไทย ไม่มีนโยบายในการค้ำประกัน ทำให้บริษัทฯต้องยกเลิกแผนออกหุ้นกู้ โดยทางบริษัทฯกำลังเจรจาธนาคารกรุงไทยเข้ามาค้ำประกันหุ้นกู้ ”

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 52 นั้น นายธีระชน กล่าวด้วยความกังวลว่า การแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้น เนื่องจากในปีหน้าจะมีโครงการคอนโดฯก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก และจะมีกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนและเก็งกำไรจะระบายห้องชุดออกสู่ตลาด ทำให้โครงการที่เปิดตัวใหม่มีข้อเสียเปรียบกับโครงการคู่แข่ง ที่ได้เปรียบในเรื่องการก่อสร้าง ผสมกับความเชื่อมั่นของลูกค้าในตลาดที่ค่อนข้างต่ำ จากการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการของธนาคารพาณิชย์ อาจจะส่งผลให้โครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายได้รับผลกระทบ ดังนั้น โครงการที่จะสามารถแข่งขันในตลาดได้ ต้องมีจุดขาย มีจุดแข็งทางด้านทำเล ซึ่งในส่วนของบริษัทฯมั่นใจว่า มีจุดแข็งทั้งในด้านราคาขายที่เข้าถึงลูกค้า ทำเล และจุดขายด้านสิ่งแวดล้อมจะทำให้สามารถแข่งขันกับในตลาดได้

ปรับแผนเปิดโครงการใหม่

นายธีระชนกล่าวว่า สำหรับไตรมาสที่4 ของปีนี้ บริษัทได้เปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่เพิ่มอีก 3 ทำเล คือ โครงการเมโท พาร์ค สาทร เฟส 3/2 จำนวน112 ยูนิต โครงการเมโทสกาย รัชดา อาคารสูง 8 ชั้น 3 อาคาร จำนวน386 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้น 1.7ล้านบาท มูลค่ารวม 1,100 ล้านบาท และเมโทสกาย สุขุมวิท 103/4 โดยเฟสแรกมีพื้นที่5ไร่ จากพื้นที่ทั้งหมด 10 ไร่เศษ โดยพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดสูง 18ชั้น จำนวน588ยูนิต ราคาเริ่มต้น1.6ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม1,400 ล้านบาท

" แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาและต่อเนื่องจากนี้ จะเห็นสภาพของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการหลายราย ทยอยคืนเงินลูกค้าและขายต่อโครงการ เพราะประสบปัญหาการขาดสภาพคล่อง เนื่องจากลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ แต่ในส่วนของบริษัทฯมองเห็นช่องทางตลาดที่เปิดกว้าง เพราะทุกโครงการของบริษัทฯมีจุดแข็งที่สามารถแข่งขันได้ จึงตัดสินใจเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่ม3 โครงการรวด นอกจากนี้ การเปิด3โครงการใหม่ดังกล่าวนั้น แม้ว่าจะสวนกระแสตลาด แต่เนื่องจากภาวะตลาดที่ค่อนข้างซบเซา ทำให้บริษัทต้องปรับแผนการเลื่อการเปิดตัวโครงการทั้ง3โครงการมาเปิดขายในปีนี้ เพื่อรักษาเป้ายอดขายที่วางไว้ 9,000ล้านบาทให้ได้ตามเป้า"

โดยในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายไตรมาสละ 2,000 ล้านบาท แต่ในไตรมาสสุดท้ายนั้น ภาวะตลาดไม่ดี ดังนั้น บริษัทต้องปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อสร้างยอดขายให้ได้ 3,000ล้านบาท เพื่อให้มียอดขายตามเป้าดังกล่าว นอกจากนี้ มีแผนจะเปิดตัวโครงการบ้านแพง ซึ่งเป็นเฟสต่อเนื่องอีก3เฟส มูลค่ารวม 800ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการมาสเตอร์พีชรามอินทรา โครงการมาสเตอร์พีชรัตนาธิเบศร์ โครงการมาสเตอร์พีชพัฒนาการ

ลดเพดานหันจับตลาดบ้านต่ำ 4 ล้าน

สำหรับแผนธุรกิจในปี 52 นายธีระชน กล่าวว่า ยังคงต้องลงทุนโครงการใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นการขยายเฟสต่อเนื่องในโครงการเดิม ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และโครงการทาวน์เฮาส์ ระดับราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาท เพื่อรองรับกำลังซื้อของลูกค้าที่ลดลง และปรับการตลาดให้เข้ากับความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ที่อัตราเติบโตของตลาดสินเชื่อจะเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจที่คาดว่าจะขยายตัวลดลงในปีหน้า โดยทางบริษัทฯจะเพิ่มรอบการหมุนของกระแสเงิน การขาย การลดต้นทุน โดยนำเทคโนโลยีการก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้ในการก่อสร้างทั้งหมด 100% เนื่องจากปัจจุบันผู้บริโภคเริ่มรับได้กับระบบการก่อสร้างสำเร็จรูปมากขึ้น