แนวโน้มแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่งเพิ่ม "พฤกษา"เผยสูงถึง 30% โอดลูกค้ากู้ไม่ผ่านเพิ่มเวลาขายบ้านนานเป็น 2 เท่า วอนธอส.เป็นแกนนำปล่อยกู้ ด้านบิ๊กธอส. เสียงอ่อยไม่กล้าแถมต้องเข้มงวดปล่อยกู้ เหตุหวั่นเอ็นพีแอล.เหมือนวิกฤตปี 40 ส่งผลยอดปล่อยสินเชื่อ 9 เดือนลดฮวบ 20% พร้อมยอมรับยอดเอ็นพีแอลลูกค้าบ้านเอื้ออาทรแนวโน้มเพิ่มขึ้น "ธีระชน" หนักใจปี 52 แบงก์เข้มงวดยิ่งกว่านี้ ระบุการบริหารกระแสเงินสดที่มีประสิทธิภาพ ช่วยหนุนการพัฒนาโครงการ คาดคอนโดฯแนวสูงเสี่ยงกระทบหนัก เผยแบงก์ต่างชาติไม่มีนโยบายปล่อยกู้ล่วงหน้า

สืบเนื่องมาจากผู้นำตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ออกมาแสดงความกังวลกรณีลูกค้าของบริษัทพฤกษาฯมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพิ่มสูงขึ้นเกือบ 30% จากเดิมเพียง 20-25% และมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นจากภาวะวิกฤตการเงินโลกทำให้ธนาคารพาณิชย์ของไทยมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น

ปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่าน ทำให้ต้องนำบ้านกลับมาขายใหม่หรือรีเซล มีผลต้องใช้เวลาในการขายนานขึ้นเป็น 2 เท่าหรือประมาณ 6 เดือน จากเดิมหากนับจากลงมือก่อสร้างจนกระทั้งขายและโอนใช้เวลาเพียง 110 วัน ปัญหาดังกล่าวไม่ได้เกิดเฉพาะกับบริษัทพฤกษาฯ เจ้าตลาดทาวน์เฮาส์เท่านั้น แต่ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ก็ประสบปัญหาดังกล่าวด้วยเช่นกัน และนายทองมายังได้ฝากความหวังไว้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นแกนนำในการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยรายย่อย เพื่อให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น เหมือนช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540

ด้านนายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า กรณีที่มีผู้ประกอบการต้องการให้ธอส. เป็นผู้นำในการปล่อยกู้สินเชื่อบ้านเหมือน ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 เพื่อให้ลูกค้ารายย่อยเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้มากขึ้นในภาวะที่ธนาคารพาณิชย์ทั่วไปเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านนั้น ทางธนาคารจะปล่อยสินเชื่อโดยไม่ได้พิจารณาคุณสมบัติผู้กู้เหมือนปี 2540 ไม่ได้ เนื่องจากประสบการณ์จากการปล่อยกู้ในครั้งนั้นทำห้ธอส. ต้องแบกหนี้เสียจนถึงทุกวันนี้

“ธอส. เป็นแบงก์ที่มีหน้าที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้แก่ลูกค้ารายย่อย จึงหยุดปล่อยสินเชื่อไม่ได้ ในภาวะที่แบงก์พาณิชย์แห่งอื่นเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อแต่จะทำแบบปี 2540 ไม่ได้ เวลานี้ต้องดูเรื่องที่มารายได้ ดูว่าผู้กู้มีงานทำมั่นคงหรือไม่ อีกทั้งเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น เพื่อป้องกันการเกิดเอ็นพีแอลในภายหลัง ”

ทั้งนี้ การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อดังกล่าว รวมถึงตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ มีการแข่งขันกันทางด้านโปรโมชันสูง ในรูปแบบการเสนอโปรโมชันปลอดดอกเบี้ย และปล่อยลอยตัวในปีถัดไป พร้อมกับเสนอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการพร้อมกับปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าซื้อบ้านในโครงการดังกล่าวดัวย แต่ธอส.ไม่สามารถปล่อยสินเชื่อแก่โครงการได้ ทำให้สูญเสียตลาดส่วนนี้ให้แก่ธนาคารพาณิชย์ เป็นผลให้ยอดสินเชื่อบ้านในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ลดลง 20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ดังนั้น ทั้งปีประเมินว่าจะปล่อยสินเชื่อได้ 80,000 ล้านบาท ลดลง 15,000 ล้านบาทจากเป้าหมายเดิมตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อรวม 95,000 ล้านบาท

ผวาหนี้โครงการบ้านเอื้อฯพุ่งกระฉูด

นายขรรค์ กล่าวว่า ในส่วนของการปล่อยสินเชื่อในโครงการบ้านเอื้ออาทร ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเป็นผลกระทบมาจากความสามารถในการชำระหนี้ลดลงจากปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจ และคุณสมบัติของผู้กู้เอง อย่างไรก็ตามในส่วนยอดหนี้เอ็นพีแอล ณ สิ้นเดือนกันยายน มีทั้งสิ้น 11.3 % ของสินเชื่อรวม ลดลง ประมาณ 3,000 ล้านบาท หลังจากให้ความสำคัญกับการติดตามหนี้เอ็นพีแอลเพิ่มมากขึ้น ส่วนสาเหตุที่หนี้เสียของธนาคารเพิ่มขึ้นมาในระดับดังกล่าว ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากมาตรฐานการสำรองตามมาตรฐานบัญชีใหม่ ไอเอเอส 39

จากตัวเลขสถิติการปล่อยสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ รวบรวมโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ในไตรมาส 1/2551 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ จำนวน 49,905 ล้านบาท ในไตรมาส 2/2551 เพิ่มสูงถึง 79,447 ล้านบาท ส่วนสินเชื่อของผู้ประการ ไตรมาส 1/2551 จำนวน 9,283 ล้านบาท ไตรมาส 2 จำนวน 24,210 ล้านบาท สาเหตุการเพิ่มขึ้นของสินเชื่อในช่วงไตรมาส 2 มาจากเริ่มต้นของมาตรการด้านภาษีอสังหาฯ ที่มีผลบังคับใช้ในช่วงไตรมาส 2 พอดี ส่วนตัวเลขในไตรมาส 3 คาดว่าจะมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากเริ่มมีการชุมนมประท้วงรวมไปถึงผลกระทบจากปัญหาซัปไพรม์ลุกลามกลายเป็นวิกฤตทางการเงินของอเมริกาและของโลกในที่สุด

อสังหาฯตั้งการ์ดรับแบงก์เข้มปล่อยกู้

นายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวยอมรับว่า สถานการณ์สภาพเงินตรึงตัวในตลาดโลก จะยิ่งกดดันให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการในปี 2552มากยิ่งขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตลาดใน 2 ส่วนแรกคือ การพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์จะกระทบอย่างหนัก โครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมแนวสูง(ไฮไรส์)ที่พึ่งพาแหล่งเงินทุนในการลงทุนพัฒนาโครงการจำนวนมากจะมีความเสี่ยงสูงกว่าการพัฒนาโครงการโลว์ไรส์

ขณะที่ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหุ้น อาจจะมีผลกระทบลดลง เนื่องจากสามารถบริหารการเงินผ่านเครื่องมือทางการเงิน เช่น การออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนมาใช้พัฒนาโครงการใหม่ได้ แต่หากในปีหน้า สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อมากกว่าปีนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเตรียมจัดสรรกระแสเงินสดจำนวนหนึ่ง เพื่อนำมาพัฒนาโครงการ แต่หากโครงการมีขนาดใหญ่ๆมากด้วยแล้ว ก็ยิ่งมีผลกระทบต่อการบริหารกระแสเงินสดในการนำมาใช้พัฒนาโครงการ

“ แนวทางหนึ่งที่ผู้ประกอบการจะนำมาใช้ในการแก้ปัญหาดังกล่าว คือ การพัฒนาโครงการก่อนแล้วจึงขอเงินกู้จากสถาบันการเงิน แต่การดำเนินการดังกล่าวจำเป็นต้องดำเนินการอย่างรวดเร็ว และจะต้องสามารถเร่งการขายให้จบได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งหากใช้ระยะเวลานานก็จะยิ่งทำให้ผู้พัฒนาลำบากมากขึ้น”

แบงก์ต่างชาติระวังปล่อยกู้ล่วงหน้า

สำหรับส่วนผลกระทบที่2 คือ กลุ่มลูกค้ารายย่อยซึ่งจะทำให้กำลังซื้อหายไปค่อนข้างมาก จากเดิมที่ปัจจุบันปริมาณการถูกปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้ารายย่อยเพิ่มจำนวนขึ้นมาก จากเดิมมีอยู่20% เพิ่มขึ้นเป็น 30%กว่าในขณะนี้ แนวทางที่ผู้ประกอบการทุกรายทำขณะนึ้คือ การให้ลูกค้าขอสินเชื่อกับธนาคารเดียวกันที่ปล่อยสินเชื่อโครงการให้แก่บริษัทของตนเอง ซึ่งแต่ละบริษัทต้องช่วยลูกค้าในการขอสินเชื่อด้วย เช่น การตรวจสอบเครดิตก่อนกู้ การเพิ่มเงื่อนไขพิเศษเพื่อช่วยลูกค้า จัดบริการหาผู้กู้ร่วมเพื่อเพิ่มวงเงินในการกู้

ในส่วนของPF ปรับแผนโดยการเพิ่มวงเงินดาวน์ให้สูงขึ้น โดยเฉพาะกรณีที่ลูกค้าซื้อบ้านสั่งสร้าง ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้ปรับขึ้นเงินดาวน์ในส่วนของคอนโดฯ จากเดิม10% เป็น 15% ในปัจจุบัน ส่วนกรณีที่ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายมีการขอเปิดวงเงินกู้ล่วงหน้ากับสถาบันการเงินเพื่อป้องการการเข้มงวดการปล่อยกู้ในปีหน้านั้น เชื่อว่าสถาบันการเงินที่มีต่างชาติถือหุ้นอยู่จะไม่มีการปล่อยสินเชื่อในรูปแบบดังกล่าวจะมีก็แต่สถาบันการเงินที่คนไทยถือหุ้นอยู่100%