- จับตาอสังหาฯ ไทยเข้ายุคเปลี่ยนมือ หลังกลุ่มทุนใหญ่ระดับโลก “เอไอจี” ถึงจุดสั่นคลอน “เลห์แมน” ถึงคราวล้มละลาย
- ทุนไทย-ทุนอาหรับจับตารอช้อปหุ้น-สินทรัพย์เกรดเอ คลังเสนอตั้งกองทุนช้อนซื้อของถูก
- จัดสรรเตรียมเผชิญหน้าต้นทุนการเงินพุ่ง คาดลงทุนโครงการใหม่หด

การล้มละลายของกลุ่มเลห์แมน บราเธอร์ส วาณิชธนกิจยักษ์ใหญ่ติดอันดับ 1 ใน 5 ของสหรัฐอเมริกา รวมถึงการที่ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ตัดสินเข้าไปอุ้มอเมริกัน อินเตอร์เนชันแนล กรุ๊ป อิงก์หรือเอไอจี ธุรกิจประกันชีวิตที่ใหญ่ที่สุดในโลก หลังจากได้รับผลกระทบอย่างจากพิษซับไพรม์จนประสบปัญหาทางการเงินอย่างรุนแรง ได้สร้างแรงสะเทือนไปทั่วโลก เพราะถือเป็นกลุ่มนักลงทุนสถาบันขนาดใหญ่ที่กุมพอร์ตลงทุนทั่วโลก โดยเลห์แมนเป็นกลุ่มทุนต่างชาติที่ถือพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยมากที่สุดรายหนึ่ง คิดเป็นมูลค่ากว่า 4 หมื่นล้านบาท ทั้งในรูปแบบการถือหุ้นในบริษัท การร่วมทุนพัฒนาเป็นรายโครงการ การซื้อหุ้นกู้ การให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ดีเวลลอปเปอร์ ความรุนแรงของวิกฤตการเงินครั้งนี้ ทำให้เลห์แมนต้องหยุดทำธุรกรรมต่างๆ และต่อจากนี้จะไม่มีชื่อของเลห์แมนในประเทศไทยอีกต่อไป

เปิดพอร์ตเลห์แมนกุมอสังหาฯ ไทย

เมื่อเลห์แมนล้มลง สิ่งที่จะถูกจับตาต่อจากนี้ คือ สินทรัพย์และหุ้นต่างๆ ที่เลห์แมนเคยถือไว้ จะถูกเปลี่ยนมือไปอยู่กับทุนใหม่รายใด ซึ่งสินทรัพย์ส่วนใหญ่ล้วนแล้วแต่มีศักยภาพในการพัฒนา สร้างผลตอบแทนได้ในระยะยาว เช่น หุ้น 70% ในบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (GRAND) พัฒนาคอนโดมิเนียม โรงแรมทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว ได้แก่ หัวหิน บลู ลากูน รีสอร์ท, โรงแรมเชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท, โรงแรมเดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท, คอนโดมิเนียมเทรนดี้ ซึ่งมีอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าอยู่ภายในโครงการ มีหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้แก่ โรงแรมคราวน์พลาซ่า สุขุมวิท, เลอ เมอริเดียน พัทยา รีสอร์ท, เดอะเซลส์ พัทยา, โรงแรมเดอะรีเจ้นท์ แบงคอก แอนด์ เรสซิเดนซ์ โครงการเหล่านี้หากดีเวลลอปเปอร์ไม่สามารถหาแหล่งเงินทุนใหม่มาแทนเลห์แมนได้ ก็อาจจะทำให้การพัฒนาโครงการเหล่านี้ต้องหยุดชะงักซ้ำรอยวิกฤตปี 2540 อีกครั้ง

รายงานจากบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ฯ กล่าวว่า บริษัทอยู่ระหว่างการเจรจากับแหล่งเงินทุนอื่นๆ เพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการแทน หากเลห์แมนไม่สามารถสนับสนุนด้านการเงินต่อได้ และปลายเดือนนี้จะเซ็นสัญญาก่อสร้างส่วนที่เหลือของโครงการ รีเจ้นท์ เรสซิเดนซ์ คอนโดมิเนียมบน ถ.สุขุมวิท และจะเริ่มเดินหน้าก่อสร้างโรงแรมเดอะรีเจ้นท์ แบงคอก และโรงแรมคราวน์พลาซ่า สุขุมวิทในเร็วๆ นี้

ทุนอีกส่วนหนึ่งอยู่ในการลงทุนในโครงการต่างๆ ร่วมกับบริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) (RAIMON) ได้แก่ หุ้น 25% ในบริษัท ตากสิน โฮเทล โฮลดิ้ง จำกัด พัฒนาโครงการ The River และสิทธิ์ในการถือหุ้น 25% ในบริษัท ไรมอน แลนด์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการ 185 ราชดำริ หลังจากที่ก่อนหน้านี้เลห์แมนเป็นผู้สนับสนุนเงินทุน 90% ในการซื้อที่ดิน 4 ไร่ เพื่อพัฒนาโครงการ 185 ราชดำริ ซึ่งผู้บริหารไรมอนแลนด์ชี้แจงว่า การล้มละลายของเลห์แมนไม่ส่งผลกระทบต่อบริษัท เพราะโครงการ The River ได้มีการใส่เม็ดเงินลงทุนเข้ามาแล้ว และเลห์แมนถือหุ้นเพียง 25% จึงถือว่าไม่ได้พึ่งพาเงินทุนของเลห์แมนมากนัก ส่วนสิทธิ์ในการถือหุ้นในโครงการ 185 ราชดำริ หากเลห์แมนปฏิเสธใช้สิทธิ์ซื้อหุ้นดังกล่าว บริษัทก็ไม่เสียประโยชน์ และปัจจุบันโครงการได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินแล้ว

เลห์แมนฯ มีการลงทุนในหุ้นกลุ่มรับเหมาก่อสร้างด้วย เช่น บริษัท อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ จำกัด (มหาชน) (ITD), บริษัท แอสคอน คอนสตรัคชั่นจำกัด (มหาชน) (ASCON) ในสัดส่วน 7.5% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่น้อย ไม่มีบทบาทต่อการบริหาร ทำให้แอสคอนไม่ได้มีท่าทีกังวลมากนัก และพร้อมที่จะซื้อหุ้นคืน หากมีการขายออก

นอกจากนี้เลห์แมนยังเป็นเจ้าของพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่ากว่า 1 แสน ตร.ม. มากที่สุดในประเทศไทย ส่วนใหญ่เป็นอาคารเกรดเอ เช่น เมอร์คิวรี่ เพลินจิต, แปซิฟิก วัน สุขุมวิท, อิตัลไทย ถ.เพชรบุรี และเมืองไทยภัทร คอมเพล็กซ์ ถ.รัชดาภิเษก และมีการเช่าที่ดินเปล่าของบริษัท แปซิฟิค แอสเซ็ทส์ จำกัด (มหาชน) (PA) ที่เกาะสมุย 138 ไร่

สินทรัพย์ถึงเวลาเปลี่ยนมือ

แหล่งข่าวดีเวลลอปเปอร์คาดว่า หลังจากเลห์แมนล้มละลาย ต้องเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของศาล เชื่อว่าสินทรัพย์ต่างๆ จะถูกบังคับขายทอดตลาดในราคาถูก ซึ่งก็ต้องจับตาดูว่ารายใดจะมาซื้อสินทรัพย์เหล่านี้ไป เชื่อว่า ทั้งทุนไทยที่มีเงินเย็น เช่น เจ้าพ่อเบียร์ช้าง-เจริญ สิริวัฒนภักดี หรือเสี่ยกระทิงแดง-เฉลี่ยว อยู่วิทยา ทุนนอก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มตะวันออกกลางที่ร่ำรวยจากการขายน้ำมัน ที่ระยะหลังมีการกระจายการลงทุนไปทั่วโลก อาจจะขึ้นแท่นเป็นเจ้าของรายใหม่ได้ เพราะถือเป็นโอกาสที่จะได้ซื้อสินทรัพย์ชั้นดีในราคาถูก

ฟันด์-เอกชนแห่ร่วมวง คลังเล็งตั้งกองทุนช้อนซื้อ

จากวิกฤตดังกล่าวกระทรวงการคลังของไทยได้เล็งเห็นเป็นโอกาส จึงมีแนวคิดที่จะเสนอคณะรัฐมนตรีจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขึ้น เพื่อรับซื้อสินทรัพย์ที่ถูกขายออกมา โดยรูปแบบของกองทุนอาจเป็นการร่วมทุนกับภาคเอกชนหรือนำเงินสำรองระหว่างประเทศมาลงทุน ในรูปแบบกองทุนเพื่อความมั่งคั่งแห่งรัฐ คาดว่ากองทุนจะมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท ในขณะที่สำนักงานประกันสังคม (สปส.) กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) และดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในนามบริษัท แอลแอนด์เอชพร็อพเพอร์ตี้ ที่ถือหุ้นร่วมกับสิงคโปร์ก็สนใจจะเข้าไปซื้อเช่นกัน

คาดต้นทุนการเงินพุ่ง

แม้ความคิดเห็นของคนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมองว่า การล้มของเลห์แมน และฐานะการเงินที่ง่อนแง่นของเอไอจีเป็นเพียงคลื่นลูกเล็กๆ ที่เข้ามากระทบเศรษฐกิจไทย แต่ในระยะยาวถือเป็นจุดเปลี่ยนที่มีผลกระทบต่อตลาดทุนโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบันที่อสังหาริมทรัพย์กลายเป็นธุรกิจที่ไร้พรมแดนไปแล้ว

ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) (PF) เชื่อว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นกับเลห์แมนและเอไอจีไม่น่าจะส่งผลกระทบทำให้เงินทุนไหลออกอย่างรุนแรงทันที เนื่องจากมีการกระจายการลงทุนในหลายประเทศ แต่อาจจะมีการดึงเงินบางส่วนกลับไปช่วยบริษัทแม่บ้าง ซึ่งเป็นสัดส่วนเล็กน้อย ไม่กระทบต่อธุรกิจที่กำลังดำเนินอยู่ แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วง คือ สภาพคล่องในตลาดทุนโลกจะลดลง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องพึ่งพาเม็ดเงินจากต่างประเทศ เช่น ออกหุ้นกู้ ตั้งพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์จะได้รับผลกระทบมาก เพราะมีต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น ตลาดตอบรับไม่ดีนัก ซึ่งจะเป็นอุปสรรคต่อการลงทุนโครงการใหม่ในอนาคต ส่วนกลุ่มที่ร่วมทุนกับต่างชาติ ภาวะเช่นนี้อาจจะไม่เอื้อต่อการอัดฉีดเม็ดเงินลงทุนก้อนใหม่เข้ามาอีก ทำให้ต้องพึ่งเงินทุนหมุนเวียนก้อนเดิม หันมาพึ่งพิงการกู้เงินในประเทศมากขึ้น ทำให้การลงทุนโครงการใหม่ๆ อาจไม่คึกคักมากเท่าก่อนหน้านี้

อีกกลุ่มธุรกิจที่ธีระชนมองว่าจะได้รับผลกระทบตามมา คือ ธุรกิจโรงแรม ท่องเที่ยว เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และอาคารสำนักงานจะซบเซาลง รวมไปถึงการลงทุนโครงการขนาดใหญ่จากกลุ่มทุนต่างชาติที่จะหดหายไปด้วย

เมเจอร์ฯยันไม่กระทบแผนลงทุน

ฟากเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ที่ร่วมทุนกับกลุ่มเอไอจี ในนามบริษัท เอ็มเจเอไอ ดีเวลลอปเม้นท์ พัฒนาโครงการรอยซ์ ไพรเวท เรสซิเดนท์ส คอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่ ปฏิเสธว่า สถานะของกลุ่มเอไอจีที่อเมริกาไม่ส่งผลกระทบต่อการลงทุนของบริษัทแต่อย่างใด เนื่องจากเป็นเม็ดเงินลงทุนจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแยกจากธุรกิจประกันชีวิตอย่างชัดเจน ปัจจุบันเอไอจีได้ใส่เม็ดเงินลงทุนเข้ามาแล้ว รวมทั้งได้รับอนุมัติสินเชื่อโครงการจากสถาบันการเงินแล้ว โดยนโยบายของฝั่งเอไอจียังเชื่อมั่นและให้น้ำหนักกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่อง และยังดูลู่ทางการลงทุนโครงการเพิ่มในปีหน้า