*พรบ. อาคารชุดฉบับใหม่ส่อแวววุ่น เหตุเร่งประกาศใช้ ข้อผิดพลาดเพียบ ไม่สอดคล้องในทางปฏิบัติ
*สมาคมอาคารชุดฯ จี้กรมที่ดินเร่งแก้ด่วน หวั่นสัญญาไม่มาตรฐาน-ไม่เป็นธรรม กระทบลูกค้าคอนโดนับหมื่น
*เตือนผู้จัดการนิติบุคคลฯ ปรับตัว หลัง พรบ. ฉบับใหม่คุมเข้ม ระบุบทลงโทษหนัก คุ้มครองผลประโยชน์ลูกบ้าน

หลังจากที่ พรบ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ที่เกิดจากการผลักดันของ สนช. มีผลบังคับใช้เมื่อ 4 ก.ค. ที่ผ่านมา แทน พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2552 ฉบับเก่า แม้จะได้รับการยอมรับว่าเป็นกฎหมายที่เน้นการคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นอย่างมาก เพราะต้องการป้องกันปัญหาต่างๆ ที่เคยเกิดขึ้นจากการเอารัดเอาเปรียบของดีเวลลอปเปอร์ แต่ด้วยความรีบเร่งของการผลักดันกฎหมายออกมาใช้ ทำให้ พ.ร.บ. ฉบับนี้มีความผิดพลาดเกิดขึ้นในหลายจุด จนเกิดปัญหามากมายในทางปฏิบัติและได้ยินเสียงทักท้วงจากดีเวลลอปเปอร์จำนวนมาก ตั้งแต่วันที่ พ.ร.บ. ฉบับนี้ประกาศออกมาใช้

หลายมาตราที่ระบุใน พ.ร.บ. มีผลทำให้คอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นใหม่ และจดทะเบียนอาคารชุดหลังวันที่ 4 ก.ค. ต้องปรับตัวในหลายเรื่อง ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบโครงการ เช่น ต้องแยกทางเข้าออกส่วนที่อยู่อาศัยและส่วนการค้าออกจากกัน เพื่อไม่ให้เกิดการรบกวนกัน ต้องมีที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุดอยู่ภายในโครงการ ห้ามนำที่ดินของอาคารชุดไปจดภาระจำยอมให้กับที่ดินแปลงอื่น และภายใน พ.ร.บ. ยังระบุว่า ข้อความหรือภาพที่โฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย ดังนั้นรายละเอียดของคอนโดมิเนียมที่นำไปจดทะเบียนอาคารชุดจะต้องตรงกับที่ระบุไว้ในโฆษณา ซึ่งดีเวลลอปเปอร์จะต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณาทุกรูปแบบไว้จนกว่าจะขายห้องชุดหมด และต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้ด้วย ทั้งนี้เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากดีเวลลอปเปอร์ที่ไม่ทำตามที่โฆษณาไว้ นอกจากนี้สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดต้องทำตามแบบมาตรฐานที่กฎกระทรวงกำหนดไว้เท่านั้น ห้ามแก้ไขหรือต่อท้ายใดๆ ทั้งสิ้น

หวั่นสัญญาซื้อขายไม่เป็นธรรม

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า หลังจาก พ.ร.บ. ประกาศใช้สมาคมฯ ได้ เสนอแนวทางแก้ไขต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทันที เนื่องจากเห็นว่ากฎกระทรวงที่ระบุเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายมีความผิดพลาด ไม่สอดคล้องกับวิธีทำธุรกิจจัดสรร เช่น ให้ระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างในสัญญา ซึ่งโดยปกติโครงการส่วนใหญ่จะเป็นการขายก่อนได้ใบอนุญาตก่อสร้าง, ในสัญญาห้ามเก็บค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนสัญญา ซึ่งดีเวลลอปเปอร์กังวลว่า จะเป็นช่องทางให้เกิดการเก็งกำไรได้ง่ายขึ้น, การรับประกันโครงสร้างและส่วนควบ ซึ่งใน พ.ร.บ. ระบุว่า ดีเวลลอปเปอร์ต้องรับประกันโครงสร้าง 5 ปี และส่วนควบ 2 ปีนับจากวันที่จดทะเบียนอาคารชุด แต่ในกฎกระทรวงที่ออกมาภายหลังกลับระบุว่า ดีเวลลอปเปอร์ต้องรับประกันทั้งโครงสร้างและส่วนควบเป็นเวลา 5 ปี ทำให้ดีเวลลอปเปอร์เกิดความสับสนขึ้น

นอกจากนี้ภายใน พ.ร.บ. ระบุว่า ภายในสัญญาจะซื้อจะขายห้ามระบุค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่ให้ไปเรียกเก็บหลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ซึ่งไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เพราะก่อนที่จะโอนห้องชุดให้ลูกบ้านเข้าพักอาศัย ดีเวลลอปเปอร์จะต้องมีเงินกองกลางส่วนหนึ่งที่เรียกเก็บจากลูกค้า เพื่อนำไปเตรียมความพร้อมด้านการบริหารจัดการอาคารให้แก่ลูกบ้านล่วงหน้า

แก้สัญญาช้า-กระทบผู้ซื้อนับหมื่น

“ขณะนี้ดีเวลลอปเปอร์ต้องยอมทำสัญญาที่ผิดๆ ขัดกับความเป็นจริงไปก่อน ทั้งๆ ที่รู้ว่าไม่ถูกต้อง เพราะไม่ต้องการฝ่าฝืนกฎหมาย แต่กรมที่ดินไม่ควรปล่อยเรื่องนี้ไว้นานเกินไป เพราะจะยิ่งสร้างความไม่เป็นธรรมให้กับผู้บริโภค เพราะกลายเป็นว่าภายในโครงการเดียวกัน แต่กลับมีคนถือสัญญา 3 แบบ คือ แบบที่ทำก่อนวันที่ 4 ก.ค. ตาม พ.ร.บ. ฉบับเก่า แบบที่ทำหลังวันที่ 4 ก.ค. ตาม พ.ร.บ. ฉบับปัจจุบัน และแบบที่กำลังจะแก้ไขให้ถูกต้อง ที่จะประกาศใช้ในอนาคต ซึ่งจะเกิดความได้เปรียบเสียเปรียบกัน หากในอนาคตผู้บริโภคมีการฟ้องร้องขึ้น ดีเวลลอปเปอร์จะได้รับความเสียหาย รวมไปถึงหน่วยงานของรัฐด้วย ในฐานะที่เป็นผู้ออกกฎหมาย ซึ่งอาจรุนแรงถึงขั้นฟ้องศาลปกครอง เพราะทำหน้าที่ผิดพลาด จนทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อประชาชน” อธิปกล่าว

อธิปกล่าวว่า อยากเรียกร้องให้กรมที่ดินเร่งแก้ไขเรื่องสัญญามาตรฐานให้เร็วที่สุด เพราะทุกวันนี้คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมียอดขายเดือนละ 2,000 ยูนิตต่อเดือน หากปล่อยไว้นาน เชื่อว่าจะมีผู้ได้รับผลกระทบเป็นหมื่นรายแน่นอน

เร่งออกกฎกระทรวง 2 ฉบับ

สุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างเร่งออกกฎกระทรวง 2 ฉบับเกี่ยวกับหลักฐานที่ใช้ประกอบการจดทะเบียนอาคารชุด และค่าธรรมเนียมต่างๆ รวมทั้งอยู่ระหว่างการรวบรวมข้อมูลปัญหาของการใช้กฎหมาย หารือกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) และเสนอไปยังสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาวินิจฉัย เพื่อส่งให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามต่อไป เพื่อขอแก้ไขกฎหมายให้สอดคล้องในทางปฏิบัติจริงตามที่ดีเวลลอปเปอร์ทักท้วงมา

ในส่วนของคอนโดมิเนียมเก่าก็ต้องปรับตัวมากขึ้นเช่นเดียวกัน โดย พ.ร.บ. ระบุให้ โครงการเก่าต้องแก้ไขข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดให้ในเรื่องต่างๆ ให้สอดคล้องกับกฎหมายใหม่ภายใน 360 วันด้วย เช่น หากเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ หากไม่ชำระเงินเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องเสียค่าปรับเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20% ต่อปี และอาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ รวมถึงเกณฑ์การนับองค์ประชุมที่ต้องปรับเป็น “หนึ่งในสี่” จากเดิมไม่น้อยกว่า “หนึ่งในสาม” และหากการประชุมครั้งแรกไม่ครบองค์ประชุม เมื่อมีการเรียกประชุมใหม่อีกครั้งภายใน 15 วัน ไม่บังคับว่าการประชุมครั้งหลังนี้จะต้องครบองค์ประชุม ซึ่งนคร มุธุศรี ประธานอำนวยการ บริษัทในเครือบีเอ็มกรุ๊ป แสดงความเป็นห่วงว่า อาจเป็นช่องทางที่ทำให้เกิดความความแตกแยกได้ แบ่งฝักแบ่งฝ่ายได้ เพราะอาจมีการเรียกประชุมพร้อมกันหลายกลุ่ม ทำให้มีมติในการบริหารงานที่แตกต่างกัน

กำหนดโทษผู้จัดการนิติฯ

สำหรับผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ในกฎหมายได้กำหนดบทลงโทษไว้อย่างชัดเจน หากไม่ปฏิบัติหน้าที่ จะถูกถอดถอนได้ง่ายขึ้น และมีโทษถึงขั้นถูกปรับด้วย เพื่อป้องกันไม่ให้ลูกบ้านถูกเอารัดเอาเปรียบ เช่น ไม่ยอมเซ็นหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ภายในเวลาที่กำหนด, ทำการแก้ไขข้อบังคับโดยไม่ผ่านความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่, ไม่นำข้อบังคับไปจดทะเบียนภายใน 30 วัน, ค้างชำระค่าส่วนกลาง (กรณีเป็นเจ้าของร่วมอยู่ในโครงการด้วย), ไม่ฟ้องร้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป เป็นต้น