*มรสุมการเมืองกระทบอสังหาฯ ทุนใหม่ชะงักเข้าไทย ทุนเก่าหวั่นความเสี่ยง ลดวงเงินลงทุนโครงการ หันเจาะดีมานด์คนไทย
*เลื่อนจัดโรดโชว์ต่างประเทศ หลังนักลงทุนต่างชาติรายย่อยชะงักซื้อ เพราะไม่มั่นใจสถานการณ์
*ทุนเงินเย็นไม่หวั่นการเมืองวุ่น แห่ซื้ออสังหาฯ กระจายความเสี่ยงยุคเงินเฟ้อ กฎหมายคุ้มครองเงินฝากเปลี่ยน

อุณหภูมิการเมืองไทยที่ร้อนแรงขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง รวมไปถึงเหตุการณ์ที่เริ่มบานปลายเมื่อช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบที่เข้ามากระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง และเป็นสิ่งที่ทุกฝ่ายกำลังติดตามความเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด เพราะเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่มีผลกระทบต่อความเชื่อมั่น และการตัดสินใจซื้อของตลาด

ต่างชาติช็อกชะงักซื้อ

ความวุ่นวายที่เกิดขึ้นมีผลกระทบทันทีต่อการความเชื่อมั่นของชาวต่างชาติ ทำให้กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน)โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวกลางติดต่อกับนักลงทุนต่างชาติ บอกว่า จากการไปโรดโชว์จัดงาน Solo Exhibition ในต่างประเทศ พบว่านักลงทุนรายย่อย 100% กังวลกับเสถียรภาพของการเมืองไทย ส่วนนักลงทุนรายใหญ่ที่เพิ่งเริ่มดีลก็ชะลอการเจรจาทันที

“ครั้งนี้นักลงทุนกังวลมาก เพราะเหตุการณ์แตกต่างจากตอนรัฐประหาร 19 ก.ย. ที่เกิดขึ้นแล้วจบไปเลย ทุกอย่างมีความชัดเจน แต่ครั้งนี้ทุกอย่างยังไม่มีความชัดเจน ยืดเยื้อ ซึ่งมันดูน่ากลัวกว่ามาก หากยังแก้ไขไม่ได้จนยืดเยื้อถึงปลายปี จะมีผลกระทบต่อยอดขายแน่นอน” กิติศักดิ์กล่าว

ส่วนตลาดในไทยพบว่า หลายโครงการที่ฮาริสันทำการตลาดให้มียอดคนเข้าชมโครงการลดลง เนื่องจากลูกค้าระมัดระวังมากขึ้น และยังไม่แน่ใจว่าจะตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ดีหรือไม่

ปรับแผนโรดโชว์

อุรเสฎฐ นาวานุเคราะห์ ผู้จัดการด้านบริหารสินทรัพย์ บริษัท แปซิฟิค สตาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า หลังจากเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง บริษัทฯ ได้เลื่อนแผนการนำโครงการ Eight Thonglor ไปโรดโชว์ที่สิงค์โปร์ และ Sathorn Gardens ไปโรดโชว์ที่ฮ่องกงออกไปอีกระยะหนึ่ง และจากการสอบถามตัวแทนขายในฮ่องกงและสิงคโปร์ พบว่า ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ ขอติดตามดูสถานการณ์อีก 1-2 สัปดาห์

ส่วนแผนการลงทุนอีก 2 โครงการขนาดใหญ่ในไทย ได้แก่ โครงการ Mix Used ในย่านซีบีดี และโครงการที่อยู่อาศัยและโรงแรมในเมืองท่องเที่ยว มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาทของแปซิฟิค สตาร์ยังคงเดินหน้าตามแผนอย่างต่อเนื่อง โดยอาจจะมีการปรับรูปแบบของการทำตลาด หันมาเน้นกลุ่มคนไทยมากขึ้น ซึ่งยังมีดีมานด์ และไม่หวั่นไหวกับสถานการณ์ของประเทศมากกว่าลูกค้าชาวต่างชาติ

ทุนใหม่ลดไซส์-ชะลอลงทุน

ในส่วนของนักลงทุนจากมาเลเซียที่สนใจจะลงทุนในไทย และการเจรจามีความคืบหน้าไปแล้ว กิติศักดิ์บอกว่า ยังคงเดินหน้าที่จะลงทุนตามแผนเดิมต่อไป แม้จะยังกังวลต่อสถานการณ์ โดยได้ปรับลดวงเงินลงทุนในไทยเหลือเพียง 2,000-3,000 ล้านบาท จากเดิม 4,000-5,000 ล้านบาท เพื่อลดความเสี่ยงหากสถานการณ์รุนแรงขึ้น ในขณะที่กลุ่มทุนรายใหม่ที่เพิ่งจะเริ่มดีล หยุดการเจรจาทันที เพราะยังไม่มั่นใจในสถานการณ์

ทุนเงินเย็นแห่ซื้อที่ดินเก็บ

กิติศักดิ์กล่าวว่า ความเคลื่อนไหวของวงการซื้อขายที่ดินในช่วงนี้ แม้ภาวะการเมืองจะยังไม่ชัดเจน แต่นักลงทุนประเภทเงินเย็น ที่มีเงินสำรองจำนวนมากยังคงหาซื้อที่ดินในทำเลดีเก็บไว้อย่างต่อเนื่อง เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุน ในสถานการณ์ปัจจุบันที่ภาวะเงินเฟ้อพุ่งขึ้นไปถึง 10% รวมไปถึง พรบ. สถาบันคุ้มครองเงินฝาก พ.ศ.2551 ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์กลายเป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุนที่สามารถเอาชนะภาวะเงินเฟ้อได้ จากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

กิติศักดิ์ชี้ว่า นักลงทุนที่ยิ่งมีเม็ดเงินจำนวนมาก จะยิ่งมีความสามารถในการเลือกซื้อสินทรัพย์ที่ในทำเลดีได้ ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนสูงถึง 15-20% ในระยะเวลาที่รวดเร็ว ภายใน 6 เดือนถึง 1 ปี เช่น ที่ดิน Prime Area ในย่านซีบีดี ในเขตชุมชนเมืองตามแนวรถไฟฟ้า เช่น ลาดพร้าว รัชดา อ่อนนุช เพชรบุรี โดยที่ดินประเภทนี้จะเป็นการลงทุนของนักลงทุนที่เม็ดเงินตั้งแต่ 1,000 บ้านบาทขึ้นไป

ส่วนการลงทุนอีกระดับหนึ่งสำหรับนักลงทุนที่มีเม็ดเงิน 500-1,000 ล้านบาท ช่องทางลงทุนจะอยู่ที่ที่ดินรอบนอกเมือง หรือตามเมืองท่องเที่ยว ซึ่งมีราคาถูกกว่าประเภทแรก สร้างผลตอบแทนประมาณ 15% ภายในช่วงเวลา 1 ปีถึง 1 ปีครึ่ง ในขณะที่การลงทุนของนักลงทุนรายย่อยที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมแบบเก็งกำไร และปล่อยเช่า หากรู้จักภาวะตลาด และขายออกในช่วงจังหวะเวลาที่เหมาะสม จะสามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ย 7-8% ได้

ขณะที่ไนเจิล คอร์นิค กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด กล่าวว่า โดยภาพรวมนักลงทุนต่างชาติยังสนใจเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่อาจจะชะลอการตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ เพื่อระมัดระวังการลงทุน เพราะพื้นฐานเศรษฐกิจของไทยถือว่าแข็งแกร่ง อีกทั้งราคาสังหาริมทรัพย์ในไทยยังถูกมาก ในส่วนของกลุ่มผู้ร่วมทุนของไรมอน แลนด์ยังมีมุมมองที่เป็นบวกต่อการลงทุนในไทย และยังเดินหน้าลงทุนโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดระดับพรีเมี่ยม ที่ความต้องการยังมีอีกมาก ในทำเลท่องเที่ยว เช่น พัทยา และภูเก็ต

นอกจากนี้ พรบ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รัฐบาลพยายามจะผลักดันให้เกิดขึ้นในอีก 2 ปีข้างหน้า และมีผลต่อที่ดินที่ถูกทิ้งไว้ว่างเปล่าที่ต้องถูกเก็บภาษี กิติศักดิ์มองว่า จะทำให้จะทำให้เกิดการพัฒนาเมืองมากขึ้น

จัดสรรยังลงทุนต่อเนื่อง

ด้านการหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการของดีเวลลอปเปอร์ กิติศักดิ์กล่าวว่า ยังมีอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบรับดีมานด์ของตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ และรายกลางที่มีประสบการณ์ โดยพยายามจะเลือกเฉพาะที่ดินเกรดเอ อยู่ในทำเลดีจริงๆ เท่านั้น เพื่อลดความเสี่ยงด้านการตลาด ซื้อแล้วพัฒนาทันที ซึ่งทุกวันนี้ดีเวลลอปเปอร์เริ่มพบปัญหาว่า ที่ดินในทำเลดีที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการหาได้ยากขึ้น