-จับตาตลาดอสังหาฯช่วงโค้งสุดท้าย ราคาเหล็ก-น้ำมัน-เงินเฟ้อยังเป็นปัจจัยเสี่ยง
-แนวโน้มจัดสรรรายใหญ่ ทุนหนายังไปรอด เดินหน้าลงทุนต่อ กุมตลาดแย่งมาร์เก็ตแชร์รายย่อย
-ระวังผลพวงวิกฤตซับไพรม์ก่อมรสุมลูกใหม่กระทบตลาด หลังทุนนอกส่งสัญญาณจ่อขายหุ้นทิ้ง ดึงเงินกลับประเทศอุ้มบริษัทแม่

ทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปีนี้ ภาวะเงินเฟ้อ ราคาเหล็ก ราคาน้ำมัน รวมไปถึงเรื่องการเมืองยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทุกฝ่ายเห็นว่ามีผลต่อการเติบโตของตลาด แต่ที่น่าสังเกต คือ ทุกฝ่ายมีความเห็นตรงกันว่า ต่อจากนี้อสังหาริมทรัพย์จะเป็นเวทีเฉพาะผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น ยิ่งมีทุนหนากว่า ย่อมหมายความว่ามีความพร้อมที่จะกุมตลาด และพร้อมรับความเสี่ยงกับภาวะที่ผันผวนที่มีผลต่อธุรกิจได้มากกว่า

“ปัจจุบันมีดีเวลลอปเปอร์ทั้งตลาดรวม 600 ราย แต่มีเพียง 20 รายกลางและรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ราย และ 10 รายใหญ่ที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์เท่านั้นที่มีบทบาทกุมมาร์เก็ตแชร์มากถึง 80% ของมูลค่าตลาดรวม” ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าว

วิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทิศทางตลาดในครึ่งปีหลังน่าจะเติบโตเล็กน้อยเพียง 1-3% หรือประมาณ 70,000 ยูนิต แต่สิ่งที่จะเห็นได้ชัดเจน คือ รายได้ของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ในตลาด 5-6 รายจะเติบโตมากขึ้นกว่าเดิม 10-15% โดยมากจากการไปดึงมาร์เก็ตแชร์มาจากดีเวลลอปเปอร์รายย่อย

อนาคตราคาเหล็ก-น้ำมัน-ปูนยังพุ่ง

ด้านต้นทุนสำคัญของการผลิต คือ เหล็กและน้ำมันในช่วง 4 เดือนหลังมีการคาดการณ์กันว่า การเพิ่มของราคาจะไม่รุนแรงมากนัก แต่ก็ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง ในส่วนของราคาน้ำมัน ทวารัฐ สูตะบุตร ผู้อำนวยการสำนักนโยบายและยุทธศาสตร์ สำนักงานปลัดกระทรวงพลังงาน กล่าวว่า ยังต้องจับตาดูนโยบายของจีนหลังจบกีฬาโอลิมปิกว่า จะเลิกพยุงราคาน้ำมันต่อหรือไม่ ซึ่งหากเลิกจะเป็นกลไกทำให้ดีมานด์การใช้ลดลง ราคาในตลาดโลกก็จะลดลงด้วย ส่วนวิกรม วัชระคุปต์ ผู้อำนวยการสถาบันเหล็กกล้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ทิศทางราคาเหล็กต่อจากนี้นอกเหนือจากอิงตามราคาน้ำมันแล้ว ยังต้องจับตาดูการเจรจาราคากับผู้ผลิตสินแร่และถ่านหิน ซึ่งเป็นวัตถุดิบของการผลิตเหล็กด้วยว่าจะมีข้อสรุปอย่างไร อย่างไรก็ตามความผันผวนของราคาเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะไทยยังต้องนำเข้าวัตถุดิบในการผลิตจากต่างประเทศ จึงต้องเสี่ยงกับความผันผวนในตลาดโลก ในขณะที่สถาพร เพชรทองคำ เลขานุการบริษัทและธุรกิจสัมพันธ์ บริษัท ปูนซีเมนต์นครหลวง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ราคาปูนซิเมนต์อาจปรับขึ้นอีก 5-10% เนื่องจากมีการลดกำลังการผลิตลงตามดีมานด์การใช้ปูนซิเมนต์ในตลาด จึงไม่เกิด Economy of Scale และทำให้ต้นทุนการผลิตสูงขึ้น

พายุลูกใหม่ “วิกฤตการเงิน”

มรสุมลูกใหม่ที่จะเข้ามากระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อจากนี้จะเปลี่ยนมาสู่วิกฤตการเงิน ซึ่งเป็นผลมาจากวิกฤตซับไพรม์ในอเมริกา แม้จะยังไม่เห็นผลกระทบอย่างรุนแรงในขณะนี้ แต่ก็เริ่มมีสัญญาณให้เห็นแล้ว เช่น กลุ่มเลห์แมน บราเธอร์ที่จะทยอยขายเงินลงทุนหรือเรียกเงินกู้คืนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เคยเข้ามาลงทุน เพื่อนำเงินกลับไปช่วยเหลือบริษัทแม่ในอเมริกาที่ยังขาดทุนจากวิกฤตซับไพรม์ ซึ่งมานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เชื่อว่า ไม่น่าจะมีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะกลาง ส่วนธีระชนมองว่า จะมีกระทบระยะสั้นต่อการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ที่มีการเสนอขายนักลงทุนต่างชาติ อย่างไรก็ตามไม่น่าจะมีผลกระทบต่อบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่มีนักลงทุนสถาบันเข้าไปถือหุ้นมากนัก เพราะเป็นการลงทุนระยะยาว รวมไปถึงผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนยังอยู่ในระดับสูง นักลงทุนจึงยังไม่น่าถอนหุ้นกลับไปง่ายๆ

ลดเสี่ยงจับมือพันธมิตรรายใหญ่

สำหรับแนวทางการปรับตัวอีกวิธีหนึ่ง คือ การจับมือพันธมิตรเพื่อลดความเสี่ยงในระยะยาว เช่น พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคที่จับมือเซ็นสัญญากับเครือซิเมนต์ไทย (SCG) เพื่อล็อกราคาวัสดุก่อสร้างเป็นเวลา 1 ปี และในปีที่ 2 จะปรับราคาขายขึ้นอีก 10% เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องต้นทุนที่ผันผวน โดยในปี 2551-2555 เพอร์เฟคฯ จะมีมูลค่างานก่อสร้างรวม 22,500 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนสินค้าของ SCG 45% คิดเป็นมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท และความร่วมมือครั้งนี้ช่วยลดต้นทุนของเพอร์เฟคฯ ลง 10% และสามารถตรึงราคาขายเดิมไปได้อีก 1 ปี นอกจากนี้ยังร่วมมือกันวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์ร่วมกัน พร้อมทั้งให้ SCG เข้าไปบริการปรับปรุงซ่อมแซมบ้านให้กับลูกบ้านเดิมของเพอร์เฟคผ่านบริการ Home Renovation Center ด้วย

เอพีเชื่อมั่นดีมานด์ลุยคอนโดต่อเนื่อง

แม้ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมจะเริ่มลดความร้อนแรง หลังจากมีปัจจัยเรื่องต้นทุนการผลิตที่ผันผวนอย่างรุนแรง จนเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่มีรอบธุรกิจและระยะเวลารับรู้รายได้ยาวกว่าการพัฒนาโครงการแนวราบ แต่สำหรับดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อย่างเอพีในครึ่งปีหลังยังคงเดินตามแผนที่จะพัฒนาคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่องอีก 5 โครงการ มูลค่ารวม 10,940 ล้านบาท ได้แก่ Rhythm รัชดา ราคาเริ่มต้น 9 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. ซึ่งเป็นระดับราคาเริ่มต้นที่สูงที่สุดของย่านรัชดาในขณะนี้ โดยเป็นโครงการร่วมทุนกับแปซิฟิก สตาร์ ภายใต้แบรนด์ Rhythm แบรนด์ใหม่ ที่เจาะเซกเมนต์กลางระหว่าง Life และ The Address เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ อายุ 30-40 ปี ขณะนี้มียอดขายตึก A แล้ว 80% , The Address พญาไท ราคาเริ่มต้น 4.5 ล้านบาท, คอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ ซ.สาทร 12 ราคาเริ่มต้น 3.5 ล้านบาท, คอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ ซ.สุขุมวิท 28 และ Rhythm รัชดา 2 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินห้วยขวาง ราคา 8.8-9 หมื่นบาทต่อ ตร.ม.