"บ้านทรงอิสระ" ของบางกอกแลนด์ที่อนันต์ใฝ่ฝันว่าจะยิ่งใหญ่ทำกำไรมหาศาลถึงประมาณ
560 ล้าน กลับพังทลายลงมาด้วยคำพิพากษาจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินว่าไม่สามารถที่จะจดทะเบียนเป็น
"คอนโดมิเนียมแนวราบ" ได้ บางกอกแลนด์ต้องได้รับความเสียหายสูงถึง
600 ล้าน
อนันต์ กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการบริหารบริษัทบางกอกแลนด์ จะต้องจำวันที่
17 มิถุนายน 2535 ไปจนวันตาย เพราะเป็นวันที่คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินแถลงข่าวว่า
"บ้านทรงอิสระ" หนึ่งในโครงการของบริษัท ไม่สามารถที่จะจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้
เพราะไม่เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุด เนื่องจากโครงการดังกล่าวเป็นการนำ "บ้านเดี่ยว"
มาจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมแนวราบ จึงต้องเปลี่ยนไปจดทะเบียนเป็นการจัดสรรที่ดิน
ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 แทนที่จะเป็นการจดทะเบียนอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ. 2522
แม้จะถูกคณะกรรมการชุดดังกล่าว ประกาศแล้วว่าบ้านทรงอิสระบน 3 ทำเลทองของบางกอกแลนด์
ไม่สามารถที่จะจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมได้ แต่ดูเหมือนคำตัดสินดังกล่าว
ไม่ได้รับการยอมรับมากนัก โดยเฉพาะในสายตาของคนบางกอกแลนด์เอง!!
สุณิธิ เปล่งศรีงาม ผู้จัดการทั่วไปฝ่ายการตลาดบางกอกแลนด์ กล่าวกับ "ผู้จัดการ"
ว่า ก่อนที่จะลงมือทำโครงการนี้ อนันต์ได้ศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ดีแล้วว่าไม่ได้ทำผิดกฎหมายจึงลงมือร่างโครงการนี้และออกแบบแนวคิดให้สถาปนิกออกแบบ
"ผมลงทุนเป็นพัน ๆ ล้าน เป็นไปได้หรือที่จะต้องมานั่งเสียเวลาคิดที่จะเลี่ยงกฎหมาย
ทำยังกะว่าก่อนจะทำอะไร ผมต้องเอาแว่นขยายมาส่องกฎหมาย แล้วอ่านดูว่ามีช่องโหว่ตรงไหนบ้างที่ผมจะเลี่ยงได้"
อนันต์กล่าวกับคนในบางกอกแลนด์อย่างนี้เสมอ ในช่วงที่มีข่าวว่าโครงการบ้านทรงอิสระของบางกอกแลนด์ที่เจตนาที่จะเลี่ยงกฎหมาย
กล่าวกันว่า เหตุการณ์ที่ทำให้อนันต์หัวฟัดหัวเหวี่ยงมากที่สุดกับ "คนภายนอก"
ก็คือ การที่สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดการสัมมนาเรื่อง "บ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮาส์ ฯลฯ จดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้หรือไม่" เมื่อวันที่ 9 เมษายน
2535 ที่โรงแรมอิมพีเรียล
เพราะดู ๆ เหมือนมีเจตนาที่จะหาเรื่องกับบางกอกแลนด์นั่นเอง ทั้ง ๆ ที่กรณีเช่นนี้ไม่ได้เป็นเรื่องใหม่แต่อย่างใด
เหมือนกับที่อนันต์ให้สัมภาษณ์นิตยสารฉบับหนึ่ง หลังจากที่มีการจัดสัมมนาดังกล่าวว่า
บอกให้เจ๊ทำของเขาให้ดีก่อน ผมไม่เห็นความสำคัญที่จะต้องไปพูดกับพวกนี้ เพราะผมให้ประโยชน์กับผู้ซื้ออยู่แล้ว
คนในวงการย่อมรู้ว่า "เจ๊" ที่อนันต์พูดถึงนั้น คือ พรรณี พุทธารี
นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ ที่อนันต์เรียกสมาคมนี้ว่า "พวกนี้"
นั่นเอง
ขณะที่พรรณีเอง ยืนยันในงานสัมมนาดังกล่าวว่าสิ่งที่สมาคมฯ ดำเนินการนั้นก็เพื่อต้องการทราบนโยบายของกรมที่ดินและกระทรวงมหาดไทยว่าเป็นอย่างไร
เนื่องจากสมาชิกให้ความสนใจกับโครงการในรูปแบบของบ้านทรงอิสระมาก ไม่ได้มีเจตนาที่จะท้าตีต่อยกับใคร
และมีการยืนยันว่าผู้ประกอบการหลายคนสนใจที่จะดำเนินการตามอนันต์ หากโครงการ
"บ้านทรงอิสระ" สามารถที่จะจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้!!!
เหตุผลที่สำคัญที่สุด ซึ่งผู้ประกอบการหลายคนต้องการที่จะดำเนินการตามแบบที่อนันต์ทำนั้นก็คือความสะดวกของการดำเนินงาน
เพราะสามารถที่จะลงมือได้เลย ภายหลังจากเตรียมการโดยไม่ต้องรออนุญาตจัดสรร
ที่ทำให้เสียเวลาและเพิ่มต้นทุนมาก อย่างโครงการของบางกอกแลนด์ ก็ดำเนินการในลักษณ์ที่ว่านี้
คือ "ขายก่อน สร้างผ่อนให้ทีหลัง"
ปัญหาที่ถกเถียงกันก่อนหน้าที่จะมีการแถลงข่าวของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินว่าคอนโด
"บ้านทรงอิสระ" ของบางกอกแลนด์ ไม่สามารถที่จะจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมแนวราบได้ก็คือ
สิ่งที่อนันต์กำลังดำเนินการนั้นผิดหรือถูกกฎหมาย?
นักกฎหมายหลายคนก็ให้ความเห็นต่างกันแต่ส่วนใหญ่ดูเหมือนจะยอมรับว่าโครงการระดับยักษ์ที่อนันต์กำลังทำอยู่นี้ไม่ผิดกฎหมาย
วิสูตร กาญจนปัญญาพงษ์ นักกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งสำนักงานกฎหมายธรรมนิติ
ให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการ" ว่า โครงการบ้านทรงอสระของบางกอกแลนด์นั้น
มองตามตัวกฎหมายและเจตนารมณ์ที่บริษัทประกาศแล้ว ไม่ผิดกฎหมายแต่อย่างใด
เพราะอนันต์ประกาศชัดเจนว่า โครงการนี้ต้องการที่จะขายห้องชุด ไม่ได้ขายที่ดิน
"ความแตกต่างระหว่างกฎหมายจัดสรรกับกฎหมายคอนโดมิเนียม ถ้ามองตามตัวกฎหมายก็คือ
ต่างกันในเรื่องของการขาย เพราะในกฎหมายจัดสรรนั้น ผู้ซื้อจะได้ที่ดินและอาจจะมีหรือไม่มีสิ่งปลูกสร้างด้วย
ในขณะที่ดอนโดมิเนียมนั้น เป็นการขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเท่านั้น"
แหล่งข่าวในวงการธุรกิจเรียลเอสเตทหลายคนยังยอมรับว่า โครงการบ้านทรงอิสระนี้
ทุกอย่างเป็นการดำเนินการที่ถูกต้องตามกฎหมายทั้งสิ้น เพียงแต่การกระทำของบางกอกแลนด์ในครั้งนี้เป็นการสร้างโครงการที่ใหญ่โตมาก
จนดูเหมือนจะแย่งตลาดผู้ประกอบการเดิมไปเกือบทุกโครงการ
ตัวเลขจากการวิจัยของบริษัท บางกอกแลนด์ เปิดเผยว่า ปัจจุบัน มูลค่าของตลาดเรียลเอสเตทในไทย
มีมูลค่าประมาณ 75,000 ล้านบาท ในขณะที่บางกอกแลนด์มีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ประมาณ
25,000 ล้านบาท หรือประมาณ 33%
"หากต้องการขยายตลาดมากกว่านี้ เราก็ทำได้แต่คนอื่นคงจะเดือนร้อนแน่นอน"
จึงดูไม่น่าแปลกใจ ที่หลายคนมองว่า การที่สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ลงมาเล้นเรื่องบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์สามารถที่จะจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้หรือไม่นั้น
ก็เพื่อตีกันการรุกตลาดของบางกอกแลนด์ที่ส่งผลกระทบกับผู้ประกอบการทุกราย
ไม่กี่วันหลังจากนั้นอนันต์ยืนยันกับ "ผู้จัดการ" ว่าบริษัทมีแผนที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่
ๆ ในกรุงเทพฯ เพื่อลดการแข่งขันในหมู่ผู้ประการกันเอง จนมีการแข่งขันที่อนันต์กล่าวว่า
"รุนแรงมากจนไม่คำนึงถึงการค้าตามปกติ"
คนในวงการหลายคนยืนยันกับ "ผู้จัดการ" ตรงกันว่า สิ่งที่คนในบางกอกแลนด์
กล่าวว่า แค่เปิดจองไม่กี่วัน โครงการนี้ประสบความสำเร็จในด้านการตลาดมาก
เพราะมียอดจองถึง 94% จากจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 3,500 ยูนิตใน 3 ทำเล คือ แจ้งวัฒนะ
พัฒนาการ และศรีนครินทร์นั้น เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการรายอื่นวิตกถึงการแย่งตลาดมาก
แต่แหล่งข่าวในสยามฟอร์จูน ให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการ" ว่า ตัวเลขดังกล่าวไม่น่าจะเป็นไปได้
โดยเชื่อว่า ตัวเลขการจองจริงน่าจะอยู่ที่ประมาณ 30% เท่านั้น ซึ่งตรงกับที่แหล่งข่าวอีกหลายคนกล่าวว่ายอดจริง
ๆ นั้น ประมาณว่าจะเป็นเพียง 29% ของจำนวนทั้งหมดเท่านั้น
"ที่บางกอกแลนด์บอกว่ามียอดจอง 80-90% นั้น เป็นความจริงในเรื่องของแผนการตลาดเพราะการทำตลาดของกลุ่มนี้
จะค่อย ๆ เปิดขายทีละส่วน แล้วจะบอกกับลูกค้าว่า เฟสแรกหมดแล้ว อีกไม่นานจะมีเฟสสอง
แล้วเปิดให้จองใหม่ในโครงการเดียวกันที่ยังขายไม่หมด" แหล่งข่าวกล่าว
พร้อมทั้งย้ำว่า มีหลายคนที่ถูกปฏิเสธการจองในการเปิดขายโครงการที่เวิลด์เทรด
โดยบางกอกแลนด์อ้างว่า ยอดการจองเต็มแล้ว ทั้ง ๆ ทีเพิ่งขายได้เพียงประมาณ
29-30% เท่านั้น
ตัวเลขเหล่านี้เท่านั้นหรือ ที่ทำให้โครงการนี้ "อื้อฉาว" อย่างมากในรอบปี!?!!
และตัวเลขเหล่านี้หรือที่ทำให้โครงการ "คอนโดมิเนียมแนวราบ"
ของบางกอกแลนด์ ต้องล้มลงในครั้งนี้!!!
มีคำถามว่า ทำไมอนันต์ถึงได้ทำโครงการดังกล่าวได้ในราคาที่ไม่แพง
ทั้งนี้ เนื่องจากในการสร้างบ้านทรงอิสระนั้น ราคาที่อนันต์เสนอขายให้กับผู้ซื้อนั้น
เป็นราคาที่หลายคนมองแล้วแทบไม่น่าเชื่อว่าเป็นไปได้ในยุคปัจจุบัน กล่าวคือ
บ้านทรงอิสระดังกล่าวนี้ มีราคาตั้งแต่ 1.6 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับพื้นที่ใช้สอย
135 ตารางเมตรที่สร้างเป็นอาคารสูง 3 ชั้น บนเนื้อที่ 16 ตารางวา ในขณะที่หากเป็นโครงการอื่น
ๆ ราคาน่าจะเริ่มที่ 2 ล้านบาท ในทำเลเดียวกัน
สุณิธิ เปล่งศรีงาม ผู้จัดการทั่วไปฝ่ายการตลาด บางกอกแลนด์ กล่าวกับ "ผู้จัดการ"
ถึงเหตุผลที่ว่า ทำไมอนันต์ถึง "ทำราคา" ดังกล่าวได้ว่าเป็นเพราะต้นทุนต่อหน่วยของบางกอกแลนด์
ต่ำกว่าผู้ประกอบการรายอื่น โดยเฉพาะแค่ราคาที่ดิน อนันต์ก็ต่ำกว่ารายอื่นมากอยู่แล้ว
ตัวเลขง่าย ๆ ที่สุณิธิยกให้ "ผู้จัดการ" เห็นก็คือ ในโครงการก่อสร้างขนาด
120 ตารางเมตร ต้นทุนค่าก่อสร้าง จะตกประมาณตารางเมตรละ 9,000 บาท รวมเป็นเงิน
1,080,000 บาท ราคาที่ดินตารางวาละ 20,000 บาท เป็นเงิน 480,000 บาท รวมเป็นเงิน
1,560,000 บาท บวก MARGIN 10% คือ 156,000 บาท ก็จะเป็น 1,710,000 บาท แต่บางกอกแลนด์สามารถที่จะทำในราคา
1,600,000 บาทได้ก็เพราะเป็นการทำแบบ MASS PRODUCT นั่นเอง
"คุณอนันต์บอกว่า ที่ผ่าน ๆ มา ผู้ประกอบการเมืองไทย มักจะคิด MARGIN
สูงถึง 100% ในขณะที่ฮ่องกงหรือญี่ปุ่น จะคิดกันประมาณ 10% หรือไม่เกิน 30%
ราคาบ้านจัดสรรในไทยจึงสูงมาโดยตลอด" สุณิธิกล่าว
หากคำนวณว่าราคาโครงการนี้ตกราคายูนิตละ 1.6 ล้านบาท จำนวน 3,500 ยูนิต
จะเป็นมูลค่า 5,600 ล้านบาท ดังนั้น กำไรโครงการนี้ของบางกอกแลนด์จะมีถึงประมาณ
560 ล้านบาท
แต่การตัดสินของคณะกรรมการควบคุมการจัดสรร นอกจากจะส่งผลให้กำไรที่อนันต์ฝันไว้จำนวน
560 ล้านบาทต้องมลายไปแล้ว ค่าความเสียหายโครงการยังมีตามมาอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม เป็นที่น่าสังเกตว่า ข้อมูลที่บางกอกแลนด์ยืนยันว่า ภายหลังจากที่คณะกรรมการจัดสรรได้ลงมติว่าบ้านทรงอิสระไม่สามารถที่จะจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมได้
และบริษัทได้เปลี่ยนมาจดทะเบียนเป็นทาวน์เฮาส์ ปรากฎว่ายังไม่มีใครมาขอคืนเงินเพื่อเลิกสัญญาซื้อขายโครงการดังกล่าวแต่อย่างใด
ทั้งนี้ เนื่องจากลูกค้าต่างก็พอใจกับเงื่อนไขใหม่ของบางกอกแลนด์ที่เสนอให้ลูกค้า
ที่สำคัญ ก่อนหน้านี้ ดูเหมือนอนันต์จะไม่มั่นใจมากนักว่าโครงการ "บ้านทรงอิสระ"
ที่บางกอกแลนด์ยื่นเรื่องขอจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมแนวราบ สามารถที่จะผ่านการพิจารณาได้หรือไม่
จึงมีหนังสือแนบท้ายสัญญาให้ทราบถึงการเปลี่ยนแปลงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตด้วย
(อ่านสัญญาแนบท้ายในล้อมกรอบ)
ทั้งนี้ อนันต์กล่าวภายหลังรับทราบมติของคณะกรรมการดังกล่าวว่า บริษัทได้ยื่นเรื่องถึงกรมที่ดิน
เพื่อขอจัดสรรโครงการ "บ้านทรงอิสระเป็นทาวน์เฮาส์ ซึ่งในการดำเนินการเปลี่ยนรูปแบบดังกล่าวนี้
จะมีการปรับที่ดินในโครงการด้วย กล่าวคือตามระเบียบการสร้างทาวน์เฮาส์นั้น
บ้านจะต้องมีที่ดินไม่ต่ำกว่า 18 ตารางวา โดยจะเพิ่มที่ดินให้กับบ้านทรงอิสระที่เดิมสร้างบนพื้นที่
16 ตารางวาอีก 8 ตารางวาเป็น 24 ตารางวา
ขณะเดียวกัน ในโครงการบ้านทรงอิสระขนาด 24 ตารางวา ซึ่งเดิมผู้ซื้อซื้อในราคา
1.9 ล้านบาทก็จะลดลงมาเหลือเพียง 1.6 ล้านบาท เท่ากับผู้ซื้อที่ซื้อบ้านขนาด
16 ตารางวาเดิม
นอกจากนั้น อนันต์ กาญจนพาสน์ ในนามบริษัทบางกอกแลนด์ ยังได้ลงประกาศในหน้าหนังสือพิมพ์อีกหลายฉบับ
ที่พอสรุปใจความได้ว่าการที่บริษัทต้องเพิ่มที่ดินให้กับลูกค้ารายละ 8 ตารางวานั้น
จะเป็นเงินที่ต้องเพิ่มรายละ 3 แสนบาทบวกกับการลดราคาผู้ซื้อบ้านขนาด 24
ตารางวาเดิมลงมารายละ 3 แสนบาทนั้น จะทำให้บริษัทมีผลกำไรจากโครงการนี้ลดลงประมาณ
100 ล้านบาท หรือคิดเป็นหุ้นก็คือ กำไรต่อหุ้นลดลงหุ้นละ 30 สตางค์
อย่างไรก็ตาม หากมองตามสภาพความจริงแล้ว เชื่อว่า ความเสียหายดังกล่าวนี้
น่าจะมากกว่า 100 ล้านบาทอย่างแน่นอน เพราะอนันต์ต้องควักกระเป๋าเพิ่มให้กับผู้ซื้อถึงรายละ
3 แสนบาท ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขนาด 16 หรือ 24 ตารางวา
ทั้งนี้ "ผู้จัดการ" คำนวณด้วยตัวเลขจากการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นจากการตัดสินของคณะกรรมการควบคุมการจัดสรร
ว่าหากจำนวนโครงการทั้งหมดของบางกอกแลนด์ จำนวนประมาณ 3,500 ยูนิตว่าจะต้องมีการเปลี่ยนแปลงโดยบริษัทจะต้องจ่ายเงินเพิ่มสำหรับโครงการขนาด
16 ตารางวา ยูนิตละ 3 แสนบาท และรายได้จากการขายบ้านขนาด 24 ตารางวา ยูนิตละ
3 แสนบาทแล้ว วงเงินที่อนันต์หรือบางกอกแลนด์ "เสียหาย" จะเป็นจำนวนถึงประมาณ
1,050 ล้านบาท ไม่ใช่ 100 ล้านบาทอย่างที่อนันต์ให้สัมภาษณ์แน่นอน
หรือหากคำนวณอย่างที่นักวิเคราะห์บางคนให้ข้อสังเกตว่า จะต้องนับเงินค่าเสียหายเป็นยูนิตละ
6 แสนบาท เพราะมีทั้งต้องจ่ายเพิ่มและรายได้ลดแล้ว วงเงินค่าเสียหายดังกล่าว
จะต้องเพิ่มเป็น 2 เท่า คือเสียหายถึง 2,100 ล้านบาทอย่างแน่นอน
แต่โครงการนี้ บางกอกแลนด์ทำการตลาดด้วยการเปิดขายประมาณเฟสละ 30% ของโครงการทั้งหมด
หรือคิดประมาณว่า 1,000 ยูนิต ค่าเสียหายที่บางกอกแลนด์จะต้องควักกระเป๋า
ก็น่าจะเป็นประมาณ 600 ล้าน
ยังไงก็คงมากกว่า 100 ล้านบาทอยู่นั่นเอง
ผลจากตัวเลขดังกล่าว ในส่วนของหุ้น ที่อนันต์กล่าวว่า คิดเป็นกำไรลดลงประมาณหุ้นละ
30 สตางค์ ก็จึงไม่น่าจะใช่
อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์หุ้นยอมรับว่า เป็นเรื่องยากที่จะประมาณการว่าการที่โครงการ
"บ้านทรงอิสระ" ของบางกอกแลนด์ต้องมีการเปลี่ยนแผนนั้นจะส่งผลกระทบกำไรต่อหุ้นแค่ไหน
เนื่องจากโครงการนี้ไม่อยู่ในแผนประมาณการปี 2535 ที่บริษัทรายงานต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ
กล่าวคือ โครงการนี้เป็นการเปิดตัวหลังจากที่มีการส่งแผนงานโครงการต่าง ๆ
ต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ แล้ว
แต่การคำนวณจากจำนวนหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ฯ ของบางกอกแลนด์ ที่มีทั้งหมดจำนวน
1,000 ล้านหุ้น ค่าเสียหายจริงของโครงการนี้ ที่คิดเป็นวงเงินประมาณ 600
ล้านบาท ก็สามารถที่จะคำนวณได้ว่า ค่าเสียหายต่อหุ้นในโครงการนี้ ก็จะตกหุ้นละ
0.06 บาท
ความเสียหายที่ปรากฏ แม้นว่าบริษัทจะไม่ได้แสดงผลกำไรต่อหุ้นในงบการเงินปีนี้
แต่จะต้องปรากฏในรอบบัญชีถัดไป
ส่วนเรื่องที่ดินที่จะต้องเพิ่มให้ผู้ซื้อนั้น ไม่มีปัญหาอย่างแน่นอนเพราะบางกอกแลนด์มีที่ดินสำรองอยู่แล้วโดยไม่ต้องซื้อเพิ่ม
และเป็นที่รู้กันในวงการธุรกิจที่ดินว่าบางกอกแลนด์เป็นกลุ่มธุรกิจอีกกลุ่มที่มีที่ดินมากที่สุดในประเทศ
กุลวดี จินตวร สถาปนิกแห่งบริษัท NFA ผู้ออกแบบโครงการ "บ้านทรงอิสระ"
ของบางกอกแลนด์เปิดเผยกับ "ผู้จัดการ" ว่า หลังจากคณะกรรมการพิจารณาแล้วว่าโครงการนี้ไม่สามารถที่จะจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมได้
อนันต์ก็ยังต้องการที่จะให้คงจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยในโครงการเอาไว้ นั่นคือประมาณ
3,491 ยูนิต
สำหรับตัวเลขแต่ละทำเลนั้นแบ่งออกเป็น โครงการที่แจ้งวัฒนะประมาณ 500 ยูนิต
โครงการที่ถนนพัฒนาการ ประมาณ 350 ยูนิต และโครงการที่ศรีนครินทร์มากที่สุด
คือประมาณ 2,650 ยูนิต
"เราเพิ่มที่ดินขึ้นแต่คงจำนวนยูนิตเอาไว้ให้เท่าเดิมเพื่อให้ตรงกับแผนการตลาด"
กุลวดีกล่าว แต่ไม่เปิดเผยจำนวนที่ดินที่จะต้องเพิ่ม เพราะรายละเอียดจำนวนยูนิตทั้งหมดนั้นไม่สามารถที่จะเปิดเผยได้เนื่องจากอยู่ในแผนการตลาด
ขณะที่แหล่งข่าวในวงการที่ดิน อรรถาธิบายเสริมว่าสาเหตุที่บางกอกแลนด์ ไม่สามารถที่จะเปิดเผยจำนวนที่ดินหรือรายละเอียดโครงการได้
ว่าบ้านขนาด 16 ตารางวามีกี่ยูนิต ขนาด 24 ตารางวาทีกี่ยูนิตก็เนื่องจาก
รูปแบบการดำเนินโครงการ "บ้านทรงอิสระ" ของบางกอกแลนด์นั้น เป็นการเปิดให้จองพื้นที่ว่าจะซื้อบ้านกี่ตารางวา
ในทำเลใดเท่านั้น ยังไม่มีการกำหนดแน่นอนว่าแต่ละทำเลจะมีบ้านขนาดไหนกี่ยูนิต
ขณะเดียวกัน มีการยืนยันจากปากของคนในบางกอกแลนด์ว่า "ต้นทุน"
ของการดำเนินงานไม่มีการเปลี่ยนแปลง เพราะที่มีการเปลี่ยนแปลงนั้นเป็นเรื่องที่บริษัทเปลี่ยนการจดทะเบียนจากคอนโดมิเนียมเท่านั้น
มาเป็นบ้านจัดสรรเท่านั้น ไม่ได้มีการก่อสร้างเพิ่มแต่อย่างใด นอกเหนือจากการสร้าง
"ส่วนเชื่อม"ระหว่างบ้านแต่ละหลัง
นักธุรกิจคนหนึ่ง ให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการ" เกี่ยวกับโครงการ
"บ้านทรงอิสระ" ของเมืองทองว่า เท่าที่ศึกษาดู พบว่า ส่วนใหญ่นั้น
กลุ่มลูกค้าจะเป็นกลุ่มชนชั้นกลาง ที่มีรายได้พอสมควร มีการศึกษา ดังนั้น
จึงไม่แปลกใจ ที่โครงการดังกล่าวประสบความสำเร็จในหลายเรื่อง ทั้งการขายที่สามารถตอบสนองผู้ซื้อได้ดีในเรื่องของราคาและทำเล
และเป็นเหตุผลตามมาว่า การเปลี่ยนแปลงรูปแบบของโครงการ ทำไมจึงไม่มีใครปฏิเสธทั้ง
ๆ ที่จะต้องรอระยะเวลาไปอีกระยะหนึ่ง
การที่ลูกค้าเป็นคนระดับกลาง ทำให้ "บ้านทรงอิสระ" ของเมืองทองประสบความสำเร็จโดยกลุ่มลูกค้าที่ไม่แคร์ต่อคำพิพากษาของคณะกรรมการ
เนื่องจาก "พอใจ" ในข้อเสนอของอนันต์นั่นเอง ไม่ว่าโครงการนี้จะเป็นคอนโดฯ
แนวราบหรือบ้านจัดสรร
"ลูกค้าเราแฮปปี้มาก ที่เราเปลี่ยนรูปแบบมาเป็นทาวน์เฮาส์ เพราะจากที่ตั้งใจซื้อห้องชุด
ก็กลายมาเป็นซื้อบ้านในราคาเท่าเดิม ได้ที่ดินเพิ่ม แถมได้โฉนดด้วย"
สุณิธิกล่าวยืนยันถึงกลุ่มลูกค้าในการตอบสนองเรื่องนี้กับ "ผู้จัดการ"
ภายหลังการพิจารณาของคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
ปริศนาที่ยังสงสัยกันทุกวันนี้ก็คือ ทำไมอนันต์ถึงคิดโครงการคอนโดบ้านทรงอิสระขึ้นมา
เขามีเจตนาเพื่อเลี่ยงกฎหมายจริงหรือไม่?
เกี่ยวกับคำถามนี้ ดูจะเป็นคำถามที่อนันต์เบื่อที่สุด ในขณะที่คนของบางกอกแลนด์ทุกคนต่างก็ยังยืนยัน
แม้ทางภาครัฐ จะออกโรงและตีความแล้วว่า บ้านทรงอิสระของบางกอกแลนด์ ไม่สามารถที่จะจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมได้ว่าการดำเนินการดังกล่าว
เป็นการดำเนินการตามแนวทางธุรกิจของบางกอกแลนด์ บริษัทไม่ได้มีเจตนาที่จะเลี่ยงกฎหมายแต่อย่างใด
นักกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างวิสูตร กาญจนปัญญาวงศ์ ยังยืนยันกับ
"ผู้จัดการ" ว่าการยื่นเรื่องจดทะเบียนของบางกอกแลนด์เกี่ยวกับโครงการคอนโดฯ
ทรงอิสระว่าไม่น่าที่จะขัดกับกฎหมาย มิหนำซ้ำ มองตามเจตนา ก็จะเห็นว่าในการโฆษณาบางกอกแลนด์ก็มีการประกาศว่าโครงการนี้เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายเฉพาะห้องชุด
ไม่ได้ขายที่ดิน
"วันสัมมนาเรื่องนี้ที่อิมพีเรียล ผมยังถูกหลายคนหาว่าเป็นคนของบางกอกแลนด์ด้วยซ้ำเพราะผมยืนยันว่าเขาทำได้
(ตามกฎหมายและมองเจตนาก็น่าจะตรงกับที่เขาทำด้วย" วิสูตรกล่าวกับ "ผู้จัดการ"
รังสรรค์ ต่อสุวรรณ นายกสมาคมผู้ค้าอาคารชุดคนใหม่ หนึ่งในผู้ดำเนินการโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ
ยังยืนยันว่า โครงการของบางกอกแลนด์ สามารถที่จะทำได้หากมองตามตัวกฎหมาย
แต่ต้องมีการควบคุมอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม กล่าวกันว่า ในวันสัมมนาเรื่องนี้ รังสรรค์เรียกคอนโดเมืองทองว่า
"คอนโดตอแหล" เพราะมองยังไงก็ไม่มีลักษณะของคอนโดมิเนียมเลย
นักกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์คนหนึ่ง ให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการ"
ว่า เป็นเรื่องยากที่จะตีความให้ชัดเจนว่า คอนโดฯ แนวราบ จะนับยังไงเพราะในประเทศไทย
เรื่องนี้ ยังเป็นเรื่องใหม่มากเมื่อเทียบกับกฎหมาย
ทั้งนี้ มีการอธิบายถึงกฎหมายอาคารสูงว่าเริ่มต้นจากการที่ การเคหะแห่งชาติ
ได้มีการสร้างแฟลตเพื่อให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยเข้าพัก ในช่วงปี 2519-2520
แต่ไม่ได้รับความนิยมมาก เพราะมีปัญหาเรื่องกฎหมายกรรมสิทธิ์ที่จะมารองรับ
ดังนั้นการเคหะแห่งชาติ จึงพยายามที่จะผลักดันให้มีกฎหมายเรื่องนี้ขึ้น และสามารถที่จะต่อสู้จนสำเร็จโดยมีการออกแบบเป็นพระราชบัญญัติ
คือ พระราชบัญญัติอาคาชุด พ.ศ. 2522
สิ่งที่เป็นปัญหาก็คือคำว่า "อาคารชุด" ตามกำหมายดังกล่าวนั้น
นักกฎหมายผู้ร่างในช่วงนั้นมองรูปแบบเพียงอาคารสูงเท่านั้น การดำเนินการของบางกอกแลนด์ที่จะจดทะเบียนบ้านทรงอิสระเป็นอาคารชุด
จึงมีปัญหาในที่สุด เพราะกฎหมายไม่มีเกี่ยวกับอาคารดังกล่าวว่าจะทำได้หรือไม่
"ผมว่าไม่ยุติธรรมกับบางกอกแลนด์ เพราะความจริง มีหลาย ๆ โครงการ
ที่เป็นอาคารสูงหลายหลัง จดทะเบียนเป็นหนึ่งอาคารชุด ซึ่งบางกอกแลนด์ก็เป็นรูปนั้น
เพียงแต่อาคารที่จะจดทะเบียนมีความสูงเพียง 3 ชั้นเท่านั้น" นักกฎหมายคนหนึ่งกล่าวกับ
"ผู้จัดการ"
หากจะยกตัวอย่างง่าย ๆ โครงการคอนโดมิเนียมของ "ไทปิง" ที่ถนนเอกมัย
ก็ต้องนับว่าเป็นอาคารคอนโดฯ แนวราบเช่นกัน เพียงแต่มีแค่ 2 อาคาร และเป็นอาคารสูงเท่านั้น
ปัญหานี้ คนของคณะกรรมการหรือกรมที่ดินจึงน่าจะรู้ดีว่าพวกเขา "ยุติธรรม"
กับโครงการ "บ้านทรงอิสระ" หรือไม่?
นอกจากนี้ สิ่งหนึ่งที่ "ผู้จัดการ" ได้รับคำยืนยันก็คือ ก่อนที่จะดำเนินการเรื่องนี้
อนันต์ กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการบริหารบางกอกแลนด์ เคยพบกับ ผัน จันทรปาน
อธิบดีกรมที่ดินเพื่อปรึกษาเรื่องนี้ว่าทำได้หรือไม่
ไม่มีใครยืนยันคำตอบว่า ผันตอบเกี่ยวกับโครงการนี้อย่างไร แต่สิ่งที่อนันต์ทำหลังจากที่พบกับผันก็คงลงมื่อร่างแผนงาน
"คอนโดฯ ทรงอิสระ" ทันที
ซึ่งโครงการนี้ อนันต์มักจะกล่าวด้วยความภาคภูมิใจเสมอว่า "ผมเป็นคนออกแบบเอง"
ขณะที่แหล่งข่าวผู้ใกล้ชิดกับอนันต์กล่าวว่าอนันต์บอกว่า การหารือกับอธิบดีผันนั้น
ผันบอกว่าโครงการดังกล่าว จดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้ และยังได้ข้อสรุปว่า
บ้านทรงอิสระนี้ไม่เข้าข่ายจัดสรรที่ดินเพราะบางกอกแลนด์ไม่ได้ขายที่ดิน
ขายเฉพาะห้องชุดเท่านั้น
นอกจากนี้ เจ้าหน้าที่ในบางกอกแลนด์ ยังยืนยันว่า อนันต์ กาญจนพาสน์ เคยดำเนินการในรูปลักษณ์ที่ว่านี้แล้วในฮ่องกง
คือโครงการ WINSOR PARK ทำให้อนันต์เชื่อมั่นมากว่าสามารถที่จะทำโครงการนี้ในไทยได้
อย่างไรก็ตาม นิกร เวชภูติ รองอธิบดีกรมที่ดิน กล่าวว่า ก่อนที่จะมีการดำเนินโครงการกรมที่ดินได้แจ้งไปยังบางกอกแลนด์แล้วว่า
บ้านทรงอิสระไม่สามารถที่จะจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้ ขณะที่บริษัทยังยืนยันว่า
โครงการนี้ทำได้แน่นอน หลังจากที่ฝ่ายกฎหมายของบริษัทได้มีการศึกษารายละเอียดต่าง
ๆ แล้ว
นิกรกล่าวถึงกฎหมายที่ดิน 2 ฉบับคือกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดินว่า
มีวัตถุประสงค์ต่างกันกล่าวคือ กฎหมายอาคารชุดต้องการดูแลกำกับการก่อสร้างอาคารในแนวสูง
ในขณะที่กฎหมายจัดสรรดูแลการก่อสร้างและสิ่งปลูกสร้างในแนวราบและไม่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
"หากมีการหลีกเลี่ยงด้วยการสร้างบ้านเดี่ยวแล้วจดทะเบียนเป็นอาคารชุด
ก็จะเป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติมีโอกาสเป็นเจ้าของที่ดินได้" ดูจะเป็นคำกล่าวที่อนันต์ค่อนข้างเจ็บปวดมาก
เขาถึงต้องออกมายืนยันว่า โครงการคอนโดฯ ทรงอิสระนี้ส่วนใหญ่แล้วกลุ่มลูกค้าเป็นคนไทย
ในที่สุดวิบากกรรมของอนันต์ ในเรื่อง "บ้านทรงอิสระ" ก็จบลงด้วยการต้องเปลี่ยนเป็นการจัดสรรที่ดินตามที่คนในกรมที่ดินพิพากษา
คำตอบเรื่องคอนโดฯ ทรงอิสระจบลงแล้วพร้อมทั้งเป็นการปิดฉากเรื่องนี้ไปด้วย
แต่คำถามเกี่ยวกับบางกอกแลนด์ และอนันต์ กาญจนพาสน์ จะยังคงมีต่ออีกมากมาย
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเกี่ยวกับโครงการนี้หรือโครงการอื่น ๆ ของบางกอกแลนด์
ที่จะต้องยอมรับว่าความเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
บวกกับการทำตลาดแบบ AGGRESSIVE ของอนันต์ จะต้องมีเรื่องให้กล่าวถึงอีกหลายยก
"ช่วงเวลา 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผมเป็นคนไทยมากขึ้น รู้จักการประนีประนอม
ซึ่งสองปีก่อนไม่มี และผมเป็นคนไม่ยอมแพ้ ยิ่งว่ายิ่งมุทะลุ" อนันต์ให้สัมภาษณ์ยอมรับกับ
"ผู้จัดการ" ถึงสิ่งที่เปลี่ยนแปลงในการมาไทยเพียง 2 ปีของเขาและเปิดเผยว่าการแข่งขันจะลดลงเมื่อบางกอกแลนด์จะมีการลงทุนถิ่นอื่น
ๆ เพิ่มอย่างที่ครั้งหนึ่ง รังสรรค์ ต่อสุวรรณ นายกสมาคมการค้าอาคารชุด กล่าวว่า
"ปล่อยให้คนอื่นขายบ้าง" หรือกระทั่งเรื่องการ "หมกเม็ด"
ในการยื่นเรื่องขอจัดสรรโครงการเป็นทาวน์เฮาส์ของบางกอกแลนด์ในครั้งนี้ ก็กำลังจะกลายเป็นหัวข้อที่จะต้องตีความกันต่อไปว่าบ้านทรงอิสระที่ยื่นเรื่องใหม่เพื่อจดทะเบียนเป็นทาวน์เฮาส์นั้น
สามารถที่จะดำเนินการได้หรือไม่?
นอกจากนั้น สิ่งที่อนันต์จะต้องยอมรับอย่างหนึ่งว่าเป็น "จุดด้อย"
ของคนในตระกูล "กาญจนพาสน์" ที่ผ่านมาก็คือ ภาพของการอพยพเมื่อมีภัยที่ทำให้ถูกมองในแง่ไม่ดีนัก
อย่างที่คราวที่พวกเขาจากประเทศไทยไปปักหลักในฮ่องกงในยุคที่มีการกล่าวถึงทฤษฎีโดมิโน
หรือการกลับมาลงทุนในไทย เมื่อฮ่องกงกำลังจะกลับไปเป็นของประเทศจีนอีกครั้ง
ภาพเหล่านี้ คนในวงการเรียลเอสเตทกล่าวว่าเป็นเรื่องที่อนันต์จะต้องใช้
"เวลา" เท่านั้น ในการพิสูจน์ว่าพวกเขาเป็นคนยังไงกันแน่
การกลับมาไทยครั้งนี้ อนันต์ กาญจนพาสน์ในฐานะทายาทคนโตของมงคล กาญจนพาสน์
ได้เริ่มต้นธุรกิจในยุคที่ 2 ของตระกูลด้วยการท้าทายวงการธุรกิจอย่างมาก
เฉพาะแค่โครงการ "บ้านทรงอิสระ" โครงการเดียว อนันต์ก็ต้องเหนื่อยเอามาก
ๆ
แต่เมื่อสอบผ่านบทเรียนครั้งนี้ได้ การเริ่มสู่ยุค 3 ของ "กาญจนพาสน์"
ที่มีข่าวว่าอาจจะมีการขยับตัวไปลงทุนด้านเรียลเอสเตทในต่างประเทศก็อาจจะราบรื่นขึ้นกว่านี้อย่างแน่นอน
แต่ไม่ว่ายุคที่ 3 ของบางกอกแลนด์ จะเป็นอย่างไรก็ตาม และ "ผู้จัดการ"
เชื่อว่า จะต้องมีการนำเรื่องของอนันต์ กาญจนพาสน์ หรือบางกอกแลนด์มากล่าวถึงอีกแน่นอน
