3 สมาคมอสังหาฯฟันธงครึ่งปีหลังแนวโน้มเริ่มมีหวัง น้ำมันลด อัตราดอกเบี้ยเริ่มผ่อนคลาย พร้อมฝากความหวังเมกะโปรเจกต์ภารรัฐ ต้องเป็นรูปธรรม เหตุถ้าเกิด ประชาชนจะหมดศรัทธาในเรื่องของโลเคชันอีก พร้อมระบุขณะนี้ปัญหาแรงงาน กำลังมีแนวโน้มกระทบผู้ประกอบการ เหตุเป็นแรงงานต่างด้าว ส่วนโครงการคอนโดฯในเมืองยังเติบโต ด้าน"ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" ฟันธงใครไม่ปรับตัวรอดยาก บางรายเสนอขายโครงการและที่ดิน ขณะที่บิ๊กเพอร์เฟค คาดทาวน์เฮาส์ในเมืองและคอนโดฯยังเป็นพระเอก

วานนี้(21ส.ค.)ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)ได้จัดสัมมนาในหัวข้อ"อสังหาฯ..ฝ่ากระแสเศรษฐกิจ" โดยมีวิทยากรจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ในตลาด รวมถึงผู้เชี่ยวชาญในแวดวงด้านพลังงาน ปูนซีเมนต์ เข้าร่วม

โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ขณะนี้มีนักลงทุนเข้ามาลงทุนในคอนโดมิเนียมมากขึ้น เนื่องจากมีโอกาสปล่อยเช่า เพื่อสร้างผลตอบแทน ซึ่งที่ผ่านมาเฉลี่ยอยู่ที่ 7% ขณะที่ราคาต่อยูนิตในคอนโดฯมีการเติบโตเฉลี่ยปีละ 3% แต่ถ้าใกล้กับแนวรถไฟฟ้าราคาขายจะสูงกว่านี้ ซึ่งหากจะพิจารณาไปแล้ว จะพบว่า กลุ่มที่เข้ามาลงทุนจากต่างกับนักเก็งกำไร เนื่องจากนักเก็งกำไรจะยื้อการโอน เพื่อหวังขาย ดังนั้น หากเป็นส่วนของโครงการศุภาลัยแล้ว ก็พร้อมที่จะตั้งโต๊ะซื้อคืนทันที เพราะขณะนี้ราคาได้ปรับสูงขึ้นตามต้นทุนของราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้าง และตามโครงสร้างลูกค้าของศุภาลัยแล้ว จะพบว่าเกือบ 70% ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ขณะที่ 15-20% จะร่วมทั้งนักลงทุนและนักเก็งกำไร

"ราคาน้ำมัน แม้ว่าจะลง แต่ผู้รับเหมาก็ไม่ได้ไว้ใจว่าจะปรับราคาลง ปัญหาด้านต้นทุนก็ยังคงมีแรงกดดันอยู่ เงินเฟ้อ ถ้ายังโตไปเรื่อยๆ และมีผลกระทบต่อบริโภคทั้งในแง่จิตวิทยาและรายได้ที่ลดลง และการปรับอัตราค่าจ้าง การจ้างก็มีผลกระทบและหวังว่าครึ่งปีหลังจะไม่มีการปรับดอกเบี้ยที่ด้วย และกังวลเมื่อแบงก์จะแข่งขันในเรื่องเงินฝากซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นด้วย รวมถึงปัญหาเรื่องแรงงานที่ขณะนี้กำลังประสบปัญหาและจะต่อเนื่องไปถึงปีหน้า โดยขณะนี้เกือบทุกโครงการของผู้ประกอบการก็พึ่งพาแรงงานต่างด้าว ดังนั้นควรปรับปรุงระเบียบนำเข้าแรงงานต่างด้าวมาใช้ อีกทั้งหากเกิดเมกะโปรเจกต์ ทางแรงงานจะถูกดูดไปอีก เป็นต้น"

นายแพทย์สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่า ผลจากวิจัยของสถาบันเศรษฐกิจการคลังพบว่าใน 2-3 ปีการซื้อบ้านเปลี่ยนแปลงไปมา วิถีของคนเปลี่ยนไป ซื้อคอนโดฯในแนวรถไฟฟ้าในราคาล้านเศษบ้านในเขตเมือง และจะยังเป็นอย่างนี้อีกหลายปี อีกส่วนบ้านเดี่ยวก็ยังมีความต้องการ ไม่ใช่จะขายไม่ได้ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาแพงกลับขายดีขึ้น เนื่องจากผู้มีอำนาจการซื้อสูงตัดสินใจซื้อเพราะกลัวราคาบ้านจะแพงขึ้น ทาวน์เฮาส์ยังเป็นกลุ่มที่มีความต้องการโดยเฉพาะในบางทำเลที่ไม่มีคอนโดฯเกิดขึ้น

"เมกกะโปรเจกต์จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของธุรกิจอสังหาฯในอนาคต ถ้าช้าธุรกิจอสังหาฯจะยังคงสภาพอย่างนี้ ถ้าเร็วตลาดจะเปลี่ยนไปอยู่นอกเมืองราคาน้ำมันยังคงเป็นปัจจัย ชี้นำการเติบโดของธุรกิจ"

นายประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวเชื่อว่า ระบบสาธารณูปโภคเป็นตัวชี้นำการพัฒนาที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้าและโดยเฉพาะจะได้เห็นโครงการที่อยู่อาศัยอาคารชุดเกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ส่วนด้านผู้ซื้อเอง ปีนี้กลุ่มผู้ซื้อจะมีรายได้ประมาณ 2-8 หมื่นบ้านต่อครัวเรือน 1-4 ล้านบาทเป็นตลาดหลัก แต่ด้วยภาระค่าน้ำมันแพง ค่าอาหารแพง จุดนี้จะมีผลต่อการคำนวณภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)กล่าวว่า ด้วยแรงกดันที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ทำให้เกิดสภาพของผู้ประกอบการแบ่งเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ไม่ได้ปรับตัว เมื่อโครงสร้างตลาดเปลี่ยน ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวให้ทันกับตลาด ทำให้กลุ่มที่ปรับตัวมีผลประกอบการที่ดี ส่วนที่ไม่ได้ปรับตัวจะหายไปจากตลาด

"จะเห็นได้ว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา พฤกษา เปลี่ยนแปลงธุรกิจอย่างรีบเร่ง เพื่อให้รับกับการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในปัจจุบัน ผลบวกก็เกิดขึ้นกับพฤกษา ดังจะเห็นได้ว่ายอดขายของบริษัทเติบโต บ้านเดี่ยวเติบโตขึ้นมาถึง 75% คอนโดฯเพิ่มขึ้น และทาวน์เฮาส์กว่า50% ประกอบกับความเชี่ยวชาญในเรื่องเทคโนโลยีการผลิต ทำให้เราครบวงจร ขณะที่กระบวนการขายและโอนก็สั้นลงจาก 303 วันในปีที่ผ่านมา เหลือ 111 วันในครึ่งแรกของปีนี้ ทำให้เราโอนบ้านให้ลูกค้าไปแล้ว 3,946 ยูนิต " นายประเสริฐกล่าวและว่า

สิ่งสำคัญในขณะนี้ ผู้ประกอบการควรที่จะปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ และหากทำไม่ได้ ก็น่าจะพิจารณาถึงความเหมาะสม รอโอกาส แต่ถึงกระนั้น ขณะนี้ก็มีผู้ประกอบการบางรายเสนอขายที่ดินและโครงการให้แก่พฤกษา มูลค่าสูงเหมือนกัน

ด้านดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดครึ่งปีมีการเป็นโครงการใหม่ 3.7 หมื่นหน่วย แต่กลับพบว่า ยอดขายคอนโดฯเริ่มลดลง บ้านเดี่ยวขายเพิ่มขึ้น 71% ทาวน์เฮาส์ โต 131% โดยภาพรวม เติบโต20% จาก 3.1 หมื่นยูนิตเมื่อปีที่แล้ว แสดงให้เห็นว่าตลาดไม่ได้แย่อย่างที่คิด

"ยอดขายของบริษัทจดทะเบียนขนาดใหญ่ครึ่งปีมีมูลค่าสูงถึง 80,000 ล้านบาท จากยอดขายแสนล้านในระบบ แสดงว่า รายใหญ่เข้ามาแชร์ตลาดไม่เฉพาะแค่รายเล็กแต่เริ่มเข้าไปแชร์ในตลาดของผู้ประกอบการระดับกลางด้วย"

ซับพลายบ้านเดี่ยวเริ่มฝืด

นายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผุ้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพร์ส จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการเร่งตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคเพื่อให้สอดรับกับมาตรการของรัฐบาล ประกอบกับการชะลอพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ จะส่งผลให้ในช่วงปลายปีนี้ต่อเนื่องถึงต้นปี 52 ตลาดแนวราบจะเกิดปัญหาการการขาดซับพลายในระยะสั่นๆ อย่างไรก็ตามแม้ว่าตลาดในช่วงดังกล่าวจะขาดซับพลาย แต่ผู้ประกอบการเองก็ไม่สามารถพัฒนาอุปทานใหม่เข้ามารองรับความต้องการได้เพียงพอ เนื่องจากมีปัญหาสำคัญ2ปัจจัยคือ เงินเฟ้อ ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคให้ลดลง และปัญหาวัสดุก่อสร้างแพง ซึ่งแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้างจะเริ่มนิ่งแต่ราคาขายก็ไม่ได้ปรับลดลง

“2 ปัจจัยเบื้องต้นที่กล่าวมานี้จะส่งผลให้ในปีหน้าผู้ประกอบการต้องเหนื่อยมากขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของการทำตลาด การพัฒนาสินค้าให้เหมาะกับกำลังซื้อ และตรงความต้องการของลูกค้า ดังนั้นในปีนี้ เชื่อว่าผู้ประกอบการจะต้องมีการปรับแผนการตลาด และตัวสินค้าให้มากขึ้น ในขณะต้องคุมต้นทุน เพื่อรักษากำไรให้ได้ในระดับที่เหมาะสม ซึ่งในส่วนของธารารมณ์ฯ นั้นคาดว่าจะมีการปรับในส่วนของพื้นที่การใช้สอยภายในบ้านใหม่เพื่อลดต้นทุนการก่อสร้างลง แต่จะยังคงฟังค์ชั่นการใช้สอยให้เหมือนเดิม”

เอกชนหวั่น12เดือนข้างหน้าเงินเฟ้อสูง

ผู้จัดการรายวัน-ดร.นพดล บูรณะธนัง ผู้บริหารส่วนวิเคราะห์เศรษฐกิจด้านอุปทาน ฝ่ายเศรษฐกิจในประเทศแบงก์ชาติ กล่าวยอมรับว่า เศรษฐกิจในครึ่งปีหลัง ยังมีปัจจัยเรื่องของเงินเฟ้อ การเมืองเข้ามากระทบภาคเอกชน ทำให้ผู้บริโภคชะลอการจับจ่ายใช้สอยเนื่องจากกังวลเรื่องเงินเฟ้อที่สูงขึ้น แต่เนื่องจากมาตรการ 6 มาตรการของรัฐบาลที่ออกมา เช่น ลดค่าใช้จ่ายเรื่องค่าน้ำค่าไฟ การโดยสารฟรี พอที่จะเลื่อนอัตราเงินเฟ้อที่จะเพิ่มขึ้นมาอยู่ระดับสองหลักออกไป

จากความกังวลเรื่องน้ำมันที่จะเป็นตัวแปรกระทบต่อเงินเฟ้อเริ่มผ่อนลงไปนั้น เนื่องจากราคาน้ำมันลดลงในช่วงไม่เกิน 110 เหรียญต่อบาร์เรล จากก่อนหน้านี้เคยขึ้นไปสูงสุด 140 เหรียญต่อบาร์เรล ดังนั้น ผลบวกดังกล่าวอาจจะมีผลต่อนโยบายการเงินของธปท.ที่ผ่อนคลายมากขึ้น และอาจจะนำนโยบายการเงินเข้ามาดูแลเงินเฟ้อเพื่อสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจต่อไป ซึ่งหากพิจารณาภาพรวมเศรษฐกิจแล้ว คาดว่าจะขยายตัวในอัตราทรงตัว(ตัวเลขประมาณการในช่วงเดือนก.ค.ที่ผ่านมา) ตลอดทั้งปีเศรษฐกิจน่าจะอยู่ได้ที่ 4.8-5.8% และปีหน้าเศรษฐกิจเติบโต 4.3-5.8% (ยังไม่ได้รวมผลของมาตรการของรัฐบาลและผลจากราคาน้ำมันในตลาดโลกที่ลดต่ำลง) อัตราเงินเฟ้อปีนี้ คาดว่า 7.5-8.8% และปีหน้าอยู่ที่ 5-7.5%

"แต่ผลจากการสำรวจความคิดเห็นกับผู้บริหารบริษัทเอกชน กว่า60% คาดการณ์ว่าในระยะ12 เดือนข้างหน้า อัตราเงินเฟ้อยังอยู่ระดับ 6% รวมถึงต้นทุนในการซื้อสินค้าหรือวัตถุดิบในการผลิตสูงเหมือนกัน"

ขณะที่ผู้เชี่ยวชาญด้านพลังงานอย่างดร.ทวารัฐ สูตะบุตร ผู้อำนวยการสำนักนโยบายและยุทธศาสตร์ สำนักงานปลัดกระทรวงพลังงาน มองว่า ขณะนี้ราคาน้ำมันอยู่ในช่วงขาลง แต่ไม่ได้หมายความว่าราคาจะถูกลง เพราะจากข้อมูลของกลุ่มประเทศผู้ผลิตน้ำมันรายใหญ่(โอเปก) ระบุว่า ราคาน้ำมันที่ระดับ 50เหรียญต่อบาร์เรล สามารถที่จะเลี้ยงประชากรได้อยู่แล้ว ส่วนที่เหลือก็แปรความได้ว่า คือ การเก็งกำไร ขณะที่แนวโน้มราคาน้ำมันขายปลีกในไทย คาดว่าตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกปี 51 (บวกภาษีสรรพสามิต)น่าจะอยู่ระดับ 30 บาท บวกลบ 3 บาท

"หากราคาน้ำมันตลาดโลกจะต่ำกว่า 100 เหรียญต่อบาร์เรล น่าจะเกิดจากเมื่อจีนจัดโอลิมปิคเสร็จ ถ้าจีนยังอุดหนุนราคาน้ำมันต่อไป ราคาน้ำมันจะยังสูงอยู่ แต่ถ้าจีนปรับโครงสร้างราคา เพื่อสะท้อนความเป็นจริงดีมานด์ในจีนจะลดลง แต่ประเด็นเดียวที่จะทำให้ราคาน้ำมันเพิ่มขึ้นถึง 150 ได้มีปัญหาในอิหร่าน เพียงปัจจัยเดียวเป็นปัจจัยลบที่ต้องจับตามอง

ดร.ทวารัฐ กล่าวว่า สิ่งสำคัญแล้ว ในภาวะที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น หากรัฐบาลมีการบริหารจัดการเมืองที่ มีระบบโครงข่ายดี ก็จะผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโต อาคารสูงในเมืองจะเกิดมากขึ้น ซึ่งจะเกิดการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อไปสู่ในแบบโมเดิร์นไลฟ์สไตล์ ลดการพึ่งพาน้ำมัน แต่ถ้าราคาน้ำมันชะลอตัว การผลักดันให้บ้านจัดสรรตามชานเมืองเติบโต ซึ่งโอกาสการพึ่งพาทางด้านน้ำมันจะสูงขึ้นไป

ส่วนผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดปูนซิเมนต์ ดร.สถาพร เพชรทองคำ เลขานุการบริษัทและธุรกิจสัมพันธ์ บริษัท ปูนซีเมนต์นครหลวง จำกัด (มหาชน)กล่าวว่าปัจจุบันกำลังการผลิตของปูนซิเมนต์ในระบบประมาณ 53.6 ล้านตัน ส่งออก 18.2ล้านตันในปีที่แล้ว แต่ในปีนี้คาดว่าจะเหลือ 16 ล้านตัน ส่วนที่ใช้ในประเทศประมาณ 26.3 ล้านตัน ซึ่งถือว่าเป็นสถานการณ์ปกติ

"สำหรับราคาปูนมี 2 ปัจจัยคือ 1 ดีมานด์-ซับพลาย 2.เงินเฟ้อ ถ้าผลิตน้อยกว่าที่ขายจริง ต้นทุนจะสูงขึ้น ขณะที่ต้นทุนการผลิตของปูนก็คือถ่านหิน ซึ่งที่ผ่านมาราคาขยับสูงมาก ดังนั้น เมื่อกำลังการผลิตนั้นและความต้องการไม่เพิ่มขึ้น ไม่ได้ความว่าจะลดราคา แต่ราคาจะขยับขึ้น เพื่อให้คุ้มกับต้นทุน คาดราคาปูนในตลาดน่าจะปรับขึ้น5-10%"