“นคร จันทศร” โชว์ผลงานชิ้นโบแดง สรุปผลต่อสัญญาเช่าที่ดินสามเหลี่ยมพหลโยธิน กลุ่มเซ็นทรัลเข้มวินไม่พลิกโผ ด้วยมูลค่า 21,000 ล้านบาท สูงกว่า MBK 35% อายุสัญญา 20 ปี เตรียมเสนอครม.อนุมัติใน 1 เดือน คาดเซ็นสัญญาทันก่อนหมดสัญญา

ความวุ่นวายของการต่อสัญญาเช่าบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.)กับกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา(CPN) ที่จะหมดสัญญาลงในวันที่ 18 ธ.ค.นี้ มีมานาน 2-3 ปี เริ่มตั้งแต่สมัยรัฐบาลพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร ซึ่งมีการเจรจาต่อสัญญากันแล้วแต่ตกลงกันไม่ได้ เนื่องจากภาครัฐเรียกเก็บค่าเช่าที่สูงเกินจริง ส่งผลการเจรจาครั้งนั้นล้มเหลว

จนมาถึงรัฐบาลพลเอกสุรยุทธ จุลานนท์ ก็มีการเจรจาต่อสัญญากันอีกรอบ โดยครั้งนั้นได้แต่งตั้งคณะกรรมาธิการคมนาคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ซึ่งมีพลเรือเอกบรรณวิทย์ เก่งเรียน อดีตรองปลัดกระทรวงกลาโหมเป็นประธาน ได้ทำหนังสือถึงธีระ ห้าวเจริญ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมขณะนั้น โดยเสนอให้ร.ฟ.ท.เปิดประกวดราคาคัดเลือกเอกชนรายใหม่เข้ามาร่วมประมูลด้วย เพื่อให้ร.ฟ.ท.ได้รับค่าเช่ามากกว่าเดิม ซึ่งคาดว่าหากมีการเปิดประกวดราคาร.ฟ.ท.อาจได้ผลตอบแทนถึง 50,000 ล้านบาท ในอายุสัญญา 30 ปี สุดท้ายก็ไม่มีบทสรุปเรื่องดังกล่าว

ทั้งนี้ หากไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง การต่อสัญญากับกลุ่มเซ็นทรัลได้บทสรุปแล้วโดยคณะกรรมการตามมาตรา 13 โดยมีนคร จันทศร ผู้ว่าการร.ฟ.ท.เป็นประธาน กล่าวว่า การประชุมคณะกรรมการตามมาตรา 13 ได้ข้อสรุปแล้วว่า ร.ฟ.ท.จะต่อสัญญาเช่ากับผู้รับสัมปทานรายเดิม คือ กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา อายุสัญญา 20 ปี ในวงเงินผลตอบแทน 21,000 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญา

“ตอนนี้การเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธินจบแล้ว หลังจากที่มีการประชุมคณะกรรมการครั้งสุดท้ายเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา ส่วนขั้นตอนที่เหลือก็จะตรวจร่างสัญญาเพื่อเสนอให้อัยการสูงสุดพิจารณา จากนั้นก็เสนอบอร์ดเพื่อให้พิจารณาก่อนเสนอไปยังกระทรวงคมนาคมเพื่อนำเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.) พิจารณาอนุมัติ ซึ่งภายใน 90 วัน คาดว่าจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้ก่อนหมดสัญญา”นครกล่าว

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวว่า การต่อสัญญาครั้งนี้ยึดตามหลักของกรมธนารักษ์และมาบุญครองกับจุฬาฯ โดยมีระยะเวลา 20 ปี ส่วนผลตอบแทนนั้น เดิมอยู่ที่ 11,000 ล้านบาท แต่ทางเซ็นทรัลฯขอใช้วิธีผ่อนชำระ ดังนั้นร.ฟ.ท.จึงจะต้องคิดอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6 % ส่งผลให้ร.ฟ.ท.ได้รับผลตอบแทนอยู่ที่ 21,000 ล้านบาท

“ถามว่า 30 ปีตลอดอายุสัญญาได้มั้ย ตอบว่าได้ แต่เนื่องจากเป็นอาคารขนาดใหญ่ การบูรณะบำรุงรักษาอาคารต้องใช้เวลานาน ขณะที่ 20 ปี การบำรุงรักษาทำได้ง่ายกว่า ทั้งนี้ คาดว่าจะสามารถนำเรื่องดังกล่าวเสนอเข้าครม.ได้ภานใน 1 เดือนหลังจากนี้ ”แหล่งข่าวกล่าว

แหล่งข่าวรายเดิมกล่าวว่า ในช่วงของอายุสัญญา 20 ปี หากพบว่าทางเซ็นทรัลฯ มีรายได้เพิ่มขึ้น จะต้องแบ่งผลตอบแทนให้ร.ฟ.ท.เพิ่มอีก 5% ทุกๆ 3 ปี และการคิดค่าเช่าในแต่ละปีจะเพิ่มขึ้น เช่นในปีแรกอาจเก็บที่ 600-650 ล้านบาท และปีต่อๆไปจะค่อยๆเพิ่มขึ้นจนถึงหลักพันล้านบาท นอกจากนี้ผู้รับสัมปทานจะต้องลงทุนปรับปรุงอาคารทั้งหมดเป็นเงิน 2,400 ล้านบาท ซึ่งต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี หลังจากที่มีการต่อสัญญา นอกจากนี้ในสัญญาฉบับใหม่ไม่ได้ระบุว่าหากหมดสัญญาทางกลุ่มเซ็นทรัลฯจะเป็นผู้ได้รับการต่อสัญญาอีกครั้ง ซึ่งอาจมีการเปิดประมูลหาผู้ลงทุนรายอื่นต่อไป

ทั้งนี้เดิมผลตอบแทนที่ทางเซ็นทรัลเสนอให้กับร.ฟ.ท.ในครั้งแรกเพียง 8,500 ล้านบาทตลอดระยะเวลา 20 ปี ซึ่งในครั้งนั้นผู้บริหารร.ฟ.ท.เห็นว่าน้อยเกินไป จึงมีการเจรจาต่อรองกันจนสรุปที่ ตัวเลข21,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่ามาบุญครองถึง 35% หากคิดค่าเช่าต่อตร.มจะพบว่าค่าเช่าต่อตร.มของมาบุญครองอยู่ที่ 4,000 บาทต่อปี ขณะที่ค่าเช่ากลุ่มเซ็นทรัลฯอยู่ที่ตร.มละ 5,200 บาทต่อปี

ก่อนหน้านี้ ร.ฟ.ท.เคยระบุว่า การต่อสัญญากับเซ็นทรัล ได้ยึดรูปแบบการต่อสัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกับมาบุญครองเซ็นเตอร์ โดยทางจุฬาฯ ได้ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินงวดแรก สำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาทจากเดิมที่จุฬาฯทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท

สำหรับสัญญาสัมปทานเช่าที่ดินพหลโยธินเดิมเริ่มต้นเมื่อวันที่ 19 ธ.ค.2521 ซึ่งอยู่ในสมัยของสง่า นาวีเจริญ เป็นผู้ว่าฯ ร.ฟ.ท.และจะหมดอายุสัญญาวันที่ 18 ธ.ค.2551 รวมเวลา 30 ปี พื้นที่ 47.22 ไร่ หรือ 75,558.65 ตารางวา โดยกำหนดว่ากลุ่มเซ็นทรัลฯต้องจ่ายค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ให้ร.ฟ.ท. 16 ล้านบาท ค่าเช่าปีละ 3 ล้านบาท โดยปีแรกนับแต่วันลงนาม ร.ฟ.ท.จะไม่คิดค่าเช่าที่ดิน หลังจากนั้นตั้งแต่ปีที่ 2 , 3 และ 4

เซ็นทรัล ต้องชำระค่าเช่าอัตรา 25% , 50% และ 100% ตามลำดับของอัตราค่าเช่าที่ดิน และนับตั้งแต่ปีที่ 5 เป็นต้นไป กลุ่มเซ็นทรัลฯต้องจ่ายค่าเช่าที่ดิน เพิ่มขึ้นอัตโนมัติในอัตรา 5% ต่อปีของค่าเช่าครั้งสุดท้าย ณ วันครบรอบปีต่อไป จนกว่าจะหมดสัญญาเช่าในวันที่ 18 ธ.ค.2551 และเมื่อครบกำหนดแล้ว อาคาร ,สิ่งก่อสร้าง และระบบต่างๆที่ใช้ในกิจการของโครงการทั้งหมด ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของร.ฟ.ท.