ผลวิจัยชี้ชัดอสังหาฯ ปีนี้หมดยุคทองคอนโด ยอดขายหด 44% ทาวน์เฮาส์ยอดขายพุ่งรับกำลังซื้อหดจากเงินเฟ้อ ดีมานด์ปรับตัวหันซื้อซัปพลายต้นทุนเก่า ราคาถูกกว่าซัปพลายใหม่ที่ได้รับผลกระทบจากค่าก่อสร้างสูงขึ้น

ผลสำรวจภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟรส์พบว่า ในครึ่งปีแรกของปี 2551 มีอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่รวม 162 โครงการ เป็นที่อยู่อาศัย 154 โครงการ โครงการประเภทอื่นๆ 8 โครงการ มียูนิตขายรวมทั้งหมด 39,335 ยูนิต มูลค่า 105,218 ล้านบาท อสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายมากที่สุด คือ คอนโดมิเนียม 41% รองลงมา คือ บ้านเดี่ยว 28% ทาวน์เฮาส์ 23% ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่ามีโครงการที่เปิดขายในครึ่งปีแรก 154 โครงการ รวม 37,660 ยูนิต ลดลงจากปีที่แล้ว 1% มูลค่าโครงการทั้งหมด 90,799 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 4.1%

การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในปีนี้ลดต่ำลงกว่าปีก่อน แต่จำนวนยูนิตขายต่อโครงการกลับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะมีจำนวนยูนิตค่อนข้างมากและมีหลายเฟส ส่วนราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 2.411 ล้านบาท สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งอยู่ที่ 2.287 ล้านบาท เนื่องจากปีนี้ที่อยู่อาศัยมีการปรับราคาจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ภาพรวมการพัฒนาอยู่ที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาทเป็นหลัก มีมากถึง 14,380 ยูนิต หรือ 38% รองลงมา คือ 2-3 ล้านบาท 9,244 ยูนิต หรือ 25% ระดับราคา 3-5 ล้านบาทมี 5,284 ยูนิต หรือ 14% ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปมีเพียง 2,580 ยูนิต หรือ 7% แต่มีมูลค่าการพัฒนารวมกันสูงถึง 24% แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปีนี้ส่วนใหญ่จะเป็นเน้นระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นการพัฒนาคอนโดมิเนียมมากที่สุด รองลงมา คือ ทาวน์เฮาส์ ส่วนการพัฒนาบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่จะพัฒนาที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท โดย ณ กลางปี 2551 มียูนิตขายที่รอการขายอีก 109,174 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 35,000 ยูนิต บ้านเดี่ยว 33,000 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 27,000 ยูนิต

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ฯ พบว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีแรกนี้ถือว่าเปลี่ยนแปลงไปจากปีที่แล้ว โดยครึ่งปีแรกมียูนิตที่ขายได้แล้ว 37,000 ยูนิต สูงกว่าปีที่แล้วซึ่งอยู่ที่ประมาณ 32,000 ยูนิต ทั้งนี้สินค้าแนวราบกลับมียอดขายเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยบ้านเดี่ยวมียอดขาย 11,000 ยูนิต จากปีที่แล้วที่ขายได้ 9,000 ยูนิต ส่วนทาวน์เฮาส์มียอดขาย 10,000 ยูนิต ถือว่าสูงขึ้นมากจากปีที่แล้วที่ขายได้เพียง 5,000 ยูนิต ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มลดความร้อนแรงลง หลังจากที่บูมอย่างรุนแรงในครึ่งปีแรกของปีที่แล้ว โดยมียอดขายเพียง 5,000 ยูนิต จากปีที่แล้ว 10,000 ยูนิต หรือลดลงถึง 44% และมีสัดส่วนเหลือเพียง 51% ของตลาดรวม นอกจากนี้ยังพบว่า ในซัปพลายที่ขายได้แล้วในครึ่งปีแรก ส่วนใหญ่เป็นซัปพลายเก่าที่ก่อสร้างมาตั้งแต่ปีก่อนๆ ถึง 14,000 ยูนิต มากกว่าซัปพลายที่ผลิตในปีนี้ แตกต่างจากปีที่ผ่านมาที่ผู้ซื้อให้ความสนใจซื้อบ้านที่สร้างใหม่ในปีเดียวกันมากกว่า สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อที่ลดลงทำให้สต็อกบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายในต้นทุนเก่าได้รับความสนใจมากกว่า เนื่องจากราคาถูกกว่า

สิ่งที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมซบเซาลง วสันต์กล่าวว่า ในแง่ดีมานด์ปีที่แล้วคนได้รับผลกระทบจากน้ำมันแพง จึงหันมาซื้อคอนโดมิเนียมกลางเมือง แต่ในปีนี้โครงการรถไฟฟ้าเริ่มมีความชัดเจน รวมถึงการซื้อโครงการแนวราบที่โอนได้ในปีนี้จะได้รับประโยชน์จากมาตรการทางภาษี ทำให้ตลาดหันมาสนใจซื้อแนวราบมากขึ้นแทน ส่วนในแง่ซัปพลายใหม่พบว่า การพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่เริ่มลดลงจากข้อจำกัดด้านราคาที่ดิน ต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น กฎหมายที่ซับซ้อน ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการใหม่ ทั้งนี้วสันต์สรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลังว่า ทาวน์เฮาส์ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทจะยังได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด ส่วนคอนโดมิเนียมก็ยังขายดีในทุกระดับราคา แต่ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นปัจจัยสำคัญ

ทาวน์เฮาส์มาแรง

ขณะที่ผลสำรวจตลาดของฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ระบุว่า ในครึ่งปีแรกมีการพัฒนาบ้านเดี่ยวลดลงจากปีที่แล้วจาก 22,921 ยูนิตเป็น 21,102 ยูนิต หรือ 58% โดยดีเวลลอปเปอร์หันมาพัฒนาทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นจาก 13,996 ยูนิตเป็น 15,490 ยูนิต อยู่ในพื้นที่ทิศเหนือมากที่สุด 5,791 ยูนิต (37%) ทิศตะวันตก 4,179 ยูนิต (27%) พื้นที่ทิศตะวันออก 2,474 ยูนิต (16%) พื้นที่ทิศตะวันออกเฉียงเหนือ 1,927 ยูนิต (12%) และพื้นที่ทิศใต้ 1,119 ยูนิต (7%) ตามลำดับ โดยในจำนวนนี้มีทาวน์เฮาส์เปิดตัวใหม่ 4,064 ยูนิต เพิ่มขึ้น 8% จากปีก่อน

ส่วนยอดขายทาวน์เฮาส์ในครึ่งปีแรกสูงขึ้นจากปีก่อน โดยมียอดขาย 7,133 ยูนิต คิดเป็น 46% และมียอดขายสูงขึ้นในทุกระดับราคา ทั้งนี้มีสาเหตุจากความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ยังคงมีอยู่ ในขณะที่ราคาบ้านเดี่ยวอาจจะสูงเกินกำลังซื้อในตลาด ลูกค้าบางรายจึงสนใจซื้อที่อยู่ที่มีขนาดที่ดินเล็กลง แต่มีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอกับความต้องการ รวมทั้งทำเลของบ้านเดี่ยวไกลกว่าทาวน์เฮาส์ในระดับราคาเดียวกัน ทำให้บ้านเดี่ยวอาจมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางเข้าเมืองสูงกว่า ทั้งนี้ทาวน์เฮาส์ในพื้นที่ทิศเหนือได้รับความสนใจมากที่สุด สามารถขายได้ถึง 2,947 ยูนิต หรือ 51%