ผู้จัดการกองทุนมองแนวโน้มการเติบโตของพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ไทยชะลอตัว หลังโดนสารพัดปัจจัยกดดัน คาดชูอัตราผลตอบแทนเป็นประเด็นหลักในการแข่งขันมากขึ้น ขณะที่บลจ.ไทยพาณิชย์หวังเปิด 2 กองทุนอสังหาฯใหม่ลงทุนโรงแรมและศูนย์กระจายสินค้า พร้อมเตรียมเข็นกองทุนน้ำมัน ผู้เชี่ยวชาญชี้มีอีก 21 กองทุนรอไอพีโอ-เพิ่มทุน ดันเอ็นเอวีพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ไทยแตะ 1 แสนล้านบาท ขณะที่ "เศรษฐพุฒิ - อดิศร" เชื่อปัญหาเศรษฐกิจไทยไม่ร้ายแรงเท่าปี 40 แนะกระจายการลงทุนฝ่าวิกฤตความผันผวน

นางโชติมา โชติบัณฑิต ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมการออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) ของประเทศไทยหลังจากนี้อาจจะล่าช้าออกไป เนื่องจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่น่าจะปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลทำให้ความสนใจของนักลงทุนลดน้อยลง และกลับไปลงทุนในเงินฝากมากขึ้น และภายใต้สถานการณ์ดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่กองทุนจะต้องซื้อมาจัดตั้งปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย

นอกจากนี้กองทุนอาจจะมีปัญหาจากตัวสินทรัพย์ที่กองทุนจะลงทุนเอง รวมไปถึงปัญหาภาพรวมเศรษฐกิจที่ซบเซาซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นเดียวกัน และเชื่อว่าหลังจากนี้กองทุนน่าจะแข่งขันกันด้วยผลตอบแทนของกองทุนเพิ่มยิ่งขึ้น

"ตอนนี้บลจ.กำลังพิจารณาที่จะออกกองทุนใหม่อีก 2 กองทุน เป็นกองทุนโรงแรมและศูนย์กระจายสินค้า ทั้งประเภทรีสโฮดและฟรีโฮด ส่วนแผนการเพิ่มทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) ที่จะเอา คิวเฮ้าส์ เซ็นเตอร์พอยต์ มาเพิ่มนั้นอาจจะชะลอตัวออกไปเป็นปีหน้า เพระาตอนนี้กำลังอยู่ระหว่างการแก้ไขเกี่ยวกับใบอนุญาติประกอบธุรกิจโรงแรม" นางโชติมา กล่าว

อย่างไรก็ตามสำหรับสินทรัพย์ของ QHPF ลงทุนในขณะนี้ซึ่งประกอบไปด้วย คิวเฮ้าส์ เพลินจิต , คิวเฮ้าส์ ลุมพินี และเวฟเพลส เป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและตั้งอยู่ในบริเวณที่ดี โดยในส่วนของคิวเฮ้าส์ เพลินจิต และเวฟเพลส ปัจจุบันมีอัตราผู้เช่า 100% ในขณะที่ คิวเฮ้าส์ ลุมพินี ก็มีอัตราผู้เช่าในระดับสูงเช่นเดียวกัน โดยคาดว่าในปีหน้ากองทุนน่าจะสามารถจ่ายเงินปันผลได้ในอัตราที่สูงกว่าปีนี้ เนื่องมาจากอัตราค่าเช่าที่น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้น

นางสาวยุพเรศ ลิขิตแสนสุข ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ไทยพาณิชย์ จำกัด กล่าวว่า หลังจากที่ประเทศไทยได้จัดตั้งกองทุนอสังหาฯ ครั้งแรก เมื่อ 5 ปีก่อน ปัจจุบันมูลค่าสินทรัพย์สุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยอยู่ที่ประมาณ 53,000 ล้านบาท นับว่าเป็นมูลค่าที่ไม่มากเมื่อเทียบกับต่างประเทศ อย่างไรก็ตามในขณะนี้มีกองทุนอสังหาฯ ใหม่ที่รอจะทำการขายหน่วยลงทุนครั้งแรก (IPO) และขยายขนาดกองทุนอีกประมาณ 21 กองทุน คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 60,000 ล้านบาท ทำให้ขนาดเอ็นเอวีของกองทุนยรวมอสังหาฯ ของไทยในอนาคตน่าจะขยายตัวถึงระดับ 100,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะส่งผลทำให้นักลงทุนต่างชาติให้ควารมสนใจเพิ่มมากขึ้น

ทั้งนี้ ถ้าเปรียบเทียบคุณภาพของพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ของไทยกับต่างชาติแล้ว ตอนนี้คุณภาพของกองอสังหาของไทยนับว่าอยู่ในระดับที่ดี เนื่องมาจากประเทศไทยไม่อนุญาตให้กองทุนกู้เงินได้ ทำให้ไม่มีความเสี่ยงเรื่องการเงินในขณะที่ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาของไทยก็อยู่ในระดับสูง โดยมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 8.6% ซึ่งนับว่าเป็นอัตราที่มากกว่าอัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย ที่มีอัตราผลตอบแทน 2.2 -2.3% และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ที่มีอัตราผลตอบแทน 5.5%

ผู้บริหารเชื่อศก.ไม่วิกฤตเท่าครั้งก่อน

นายเศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ปัจจุบันแม้ว่าอัตราเงินเฟ้อจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่เชื่อว่าพื้นฐานทางเศรษฐกิจของไทยยังไม่เลวร้ายเท่าวิกฤตปี 40 และคาดว่ามีโอกาสไม่มากนักที่จะเกิดวิกฤตทางการเงินเหมือนครั้งก่อน เนื่องมาจากปัจจัยเสี่ยงยังไม่มากโดยปัจจุบันภาคสถาบันการเงินและฐานะการคลังของไทยยังคงอยู่ในระดับดี อย่างไรก็ตามหลังจากนี้อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ในไตรมาสต่อๆไป อาจจะเป็นอัตราที่ลดลงจากช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ แต่โดยเฉลี่ยทั้งปี คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจประมาณ 5% แต่ในเดือนสิงหาคมนี้มีโอกาสที่อัตราเงินฟ้อจะปรับตัวถึงระดับ 10% เช่นเดียวกัน

อย่างไรก็ตามปัจจุบันมีความไม่แน่นอนค่อนข้างมากจากหลายปัจจัยที่เกิดขึ้น ดังนั้นนักลงทุนควรอาศัยการกระจายการลงทุน ซึ่งจะลงทุนในแต่ละประเภทด้วยสัดส่วนเท่าใด คงจะต้องขึ้นอยู่กับความเสี่ยงที่แต่ละบุคคลรับได้ โดยตอนนี้ในประเทศสหรัฐอเมริกา หลังจากที่เศรษฐกิจเกิดความผันผวน ทำให้นักลงทุนให้ความสนใจการลงทุนผ่านกองทุนรวมตลาดเงิน (Money Market) เพิ่มมากขึ้น ซึ่งเชื่อว่าปัญหาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ด้อยคุณภาพ (ซับไพรม์) ยังไม่สิ้นสุด แม้ว่าที่ผ่านมาธนาคารหลายแห่งจะมีการตัดสำรองหนี้สูญไปแล้วก็ตาม และหลังจากนี้น่าจะเห็นผลกระทบที่เกิดขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจของสหรัฐต่อไป

"สำหรับตอนนี้บริษัทกำลังระหว่างการจัดตั้งกองทุนสต็คเจอร์โน๊ตที่อิงกับราคาน้พมัน ในรูปของออสเตรเรียดอลลาร์ ซึ่งผู้ลงทุนจะมีอกาสได้ผลตอบแทนจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น" นายเศรษฐพุฒิ กล่าว

ด้านนายอดิศร เสริมชัยวงศ์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ สายผลิตภัณฑ์เงินฝากและการลงทุน ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ได้มีการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น ซึ่งหลังจากนี้คาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) อาจปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกประมาณ 1 - 2 ครั้ง และอาจจะทำให้ดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นตาม

อย่างไรก็ตามที่ผ่านมาอุตสาหกรรมกองทุนรวมมีการเติบโตที่ไม่มากนัก โดยตั้งแต่ต้นปีมูลค่ากองทุนทั้งระบบโตขึ้นไม่ถึง 5% ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่งผลทำให้นักลงทุนให้ความสนใจจากการลงทุนในเงินฝากมากกว่า ดังจะเห็นได้จากปัจจุบันมีการออกผลิตภัณฑ์เงินฝากที่มีความหลากหลายอย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ผลจากพระราชบัญญัติ (พรบ.) สถาบันคุ้มเครองเงินฝาก ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 11 สิงหาคมเป็นต้นไปนั้น นายอดิศร กล่าวว่า คาดว่าในระยะแรกจะยังไม่เห็นการเคลื่อนย้ายเงินจากธนาคารออกไปยังการลงทุนประเภทอื่นมากนัก เนื่องมาจากธนาคารยังคงคุ้มครองเต็มจำนวน แต่น่าจะส่งผลทำให้นักลงทุนตื่นตัวในการหาทางเลือกการลงทุนใหม่เพิ่มมากขึ้น

"ส่วนเศรษฐกิจไทยภาพรวมส่วนตัวไม่เชื่อว่าจะเกิดวิกฤตแบบรอบที่แล้ว แต่ตอนนี้เศรษฐกิจไทยโตจากส่งออกเพียงอย่างเดียว ซึ่งถ้าเศรษฐกิจของสหรัฐชะลอตัวมากๆ อาจจะส่งผลต่อการบริโภคของประชาชนของเขา และอาจจะส่งผลทำให้เศรรษบกิจไทยชะลอตัวไปด้วย ซึ่งในการลงทุนนั้นนักลงทุนต้องพิจาณา 3 อย่างคือ ผลตอบแทน ความเสี่ยง และสภาพคล่อง แต่ต้องยอมรับว่ากรลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้ว่าให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่มีสภาพคล่องน้อย อย่างไรก็ตามเชื่อว่าหลังจากนี้เมื่อกองทุนใหญ่ขึ้นแล้ว สภาพคล่องก็น่าจะเพิ่มขึ้นด้วย" นายอดิศร กล่าว