เอเจนซี่ "เน็กซัส" เผยกองทุนเริ่มเทขายอสังหาฯ ทำกำไร ล่าสุดกองทุน สตาร์พรอพเพอร์ตี้ ตัดขายห้องชุด ออลซีซัน แมนชัน 30 ยูนิต มูลค่า 800 ล้านบาท หลังจากปล่อยเช่าสร้างรายได้ปีละ 50 ล้านบาทมาแล้ว 5 ปี ระบุเงินเฟ้อสูงจังหวะเหมาะลงทุนกลุ่มอสังหาฯ

นาย อภิสิทธิ์ ลิ้มล้อมวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ คอนซัลเทนท์ จำกัด บริษัทบริหารงานขายและวางแผนการตลาด เปิดเผยว่า ปัจจุบันที่ดินในการก่อสร้างคอนโดฯใจกลางเมืองหายากมาก อีกทั้งยังมีราคาสูงจนไม่สามารถนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยได้ หรือไม่ กำหนดสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ส่วนที่เป็นอาคารพักอาศัยที่อยู่ในมือของเจ้าของก็จะพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ดังนั้น ความต้องการคอนโดฯใจกลางเมืองจึงมีสูง สวนทางกับสินค้าที่มีอยู่ในตลาดจำนวนน้อย ล่าสุด กองทุนอสังหาริมทรัพย์ สตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดพักอาศัยภายจำนวน 30 ยูนิต ในโครงการ ออล ซีซันส์ แมนชัน (All Seasons Mansion) จากทั้งหมด 170 ยูนิต เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่ด้านหลังโรงแรมคอนราด บนถนนวิทยุ มีความประสงค์ที่จะนำห้องชุดจำนวนดังกล่าวออกขายแก่ผู้ที่สนใจต้องการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าหรือเพื่อไว้อยู่อาศัยเอง

สำหรับห้องชุดดังกล่าว สตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ ได้ซื้อมาเมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันมีมูลค่า 800 ล้านบาท ปล่อยเช่าแก่ชาวต่างชาติในราคาประมาณ 70,000 บาท/ห้อง/เดือน (ขนาด 2 ห้องนอน) มีรายได้ปีละประมาณ 50 ล้านบาท อัตราการเข้าพักเฉลี่ย 70-80% ต่อปี โดยเสนอขายในราคาเริ่มต้น 120,000 บาท/ตร.ม. ห้องชุดมีขนาดตั้งแต่ 130-300 ตร.ม.ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 30% ผู้ซื้อเป็นคนไทยทั้งหมด คาดว่าจะสามารถปิดการขายได้ภายใน 3 เดือน

นายอภิสิทธิ์ กล่าวต่อว่า ระดับราคาดังกล่าวถือว่าถูกมากหากเทียบกับคอนโดฯเปิดใหม่ในย่านใกล้เคียง ที่เสนอขายที่ระดับประมาณ 150,000-200,000 บาท/ตร.ม.

"ในปัจจุบันที่อัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้นมาก ประกอบกับการลงทุนในตลาดหุ้นยังมีความเสี่ยง ทำให้เป็นโอกาสที่เหมาะ หากนักลงทุนต้องการลงทุนในอสังหาฯที่มีความเสี่ยงต่ำ ผลตอบแทนน่าสนใจซึ่งผู้ลงทุนยังได้ผลตอบแทนอย่างน้อยปีละประมาณ 6% ขึ้นไป"

ส่วนสาเหตุที่สตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ นำสินทรัพย์ดังกล่าวออกขาย เนื่องจากเป็นช่วงจังหวะของการลงทุน ที่นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่จะขายหลังจากซื้อทรัพย์สินและสร้างรายได้มาประมาณ 4-5 ปี ซึ่งหลายโครงการจะมีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นจากช่วงที่ซื้อมาครั้งแรก โดยเฉลี่ยผลตอบแทนของกองทุนจะอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาฯที่เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังมีความน่าสนใจน้อยกว่าโรงแรมตามเมืองท่องเที่ยว ซึ่งโดยเฉลี่ยจะมีผลตอบแทนที่ประมาณ 12% ต่อปี ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ประมาณ 10% แต่อัตราการเข้าพักของโรงแรมมีความเสี่ยงสูงกว่า เพราะลูกค้าจะเข้าพักระยะสั้น ขณะที่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีสัญญาเช่าอย่างน้อย 1 เดือนขึ้นไป

สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดฯในเขตกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมา มีสินค้าในตลาดปีละประมาณ 1 แสนยูนิต ขณะนี้ที่ความต้องการมีประมาณ 80,000 ยูนิต ทำให้มีสินค้าส่วนเกินในตลาดประมาณ 20,000 ยูนิต ส่วนระดับราคาในปัจจุบันเฉลี่ยที่ 72,000 บาท/ตร.ม. ย่านสาทรมีราคาเฉลี่ยสูงสุด 94,000 บาท/ตร.ม. ราคาปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง อัตราการเติบโตในช่วง 3 ปี 32% ,ปทุมวัน - ราชเทวี ราคาเฉลี่ย 92,000 บาท/ตร.ม. ราคาปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน อัตราการเติบโตในช่วง 3 ปี 32% เช่นกัน