*ฟันธงตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลังสะดุด ต้นทุนพุ่ง มาตรการภาษีเข็นยอดขายไม่ขึ้น หนุนกำไรฟื้นแค่ครึ่งปีแรก
*ต้นทุนพุ่งรายวัน จัดสรรหวั่นแบกรับความเสี่ยงไม่ไหว ไม่กล้าสต็อกบ้าน
*สมาคมบ้านจัดสรรแนะรัฐบาลยืดอายุมาตรการ-อัดดอกเบี้ยต่ำช่วยคนจน กระตุ้นกำลังซื้อ

หลังจากที่ดีเวลลอปเปอร์ตีปีกรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลด้วยการประกาศเร่งยอดขายแนวราบแบบเต็มสูบ เพื่อให้ทันกับมาตรการที่จะมีผลบังคับใช้เป็นเวลาเพียง 1 ปี ซึ่งมีการคาดการณ์กันว่า จะมีดีเวลลอปเปอร์เร่งสร้างสต็อกบ้านใหม่มากขึ้นรองรับยอดขายที่จะเข้ามาจากมาตรการดังกล่าว จนทำให้ซัปพลายใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก แต่เวลาผ่านไปแค่เพียง 1 ไตรมาส นับจากวันที่ 28 มี.ค. ที่ผ่านมาที่มาตรการมีผลบังคับใช้ กลับพบว่า แม้ผู้บริโภคได้ประโยชน์จากค่าใช้จ่ายในการซื้อขายที่ลดลง

แต่ในฟากของดีเวลลอปเปอร์ ระยะสั้นแม้กำไรสุทธิจะปรับตัวดีขึ้นจริงจากค่าใช้จ่ายที่ลดลง ในทางกลับกันต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เริ่มทำให้ดีเวลลอปเปอร์กังวลถึงธุรกิจในครึ่งปีหลังมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการควบคุมต้นทุนให้ลงตัว เพื่อให้หัวใจสำคัญต่อความอยู่รอดของธุรกิจ คือ ตัวเลขบรรทัดสุดท้ายในบัญชีหรือกำไรสุทธิไม่ลดลงไปจากเดิม ซึ่งเป็นความท้าทายของทุกดีเวลลอปเปอร์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ผลประกอบการ (ควร) จะต้องเติบโตตามความคาดหมายของนักลงทุน ซึ่งหากภาวะเช่นนี้รุนแรงขึ้นเรื่อยๆ อาจทำให้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นยาแรงที่เยียวยาเศรษฐกิจไม่ได้จริง แม้รัฐบาลจะออกมาประกาศว่าสามารถออกมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อีก หากเห็นว่าการซื้อขายบ้านในครึ่งปีหลังชะลอตัวลง เพราะได้รับผลกระทบจากราคาพลังงาน

คาดครึ่งปีหลังกำไรหด

วสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการลดหย่อนภาษีเป็นประโยชน์ต่อดีเวลลอปเปอร์ที่มีสต็อกในต้นทุนเก่ามากกว่า ส่วนดีเวลลอปเปอร์ที่มีสต็อกที่สร้างใหม่ภายใต้ต้นทุนใหม่ ในครึ่งปีหลังอาจจะได้รับประโยชน์จากมาตรการไม่เต็มที่ เพราะต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวเพิ่มมากขึ้นจากเดิม ทำให้กำไรที่ได้ลดลง แตกต่างจากในครึ่งปีแรกที่ต้นทุนก่อสร้างเพิ่งปรับตัวสูงขึ้นเป็นช่วงแรก ทำให้มาตรการที่ได้เข้ามาช่วยชดเชยต้นทุนที่สูงขึ้น สามารถตรึงราคาขายเก่าไปได้ระยะหนึ่ง

ขณะที่ กรี เดชชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาทรัพย์สินแนวราบ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการมีส่วนช่วยทำให้กำไรของดีเวลลอปเปอร์ในไตรมาส 2 ดีขึ้น หรือในรายที่มียอดขายไม่ดีนัก ก็ยังมีส่วนช่วยทำให้กำไรคงเดิมได้ แต่ในครึ่งปีหลังเชื่อว่า กำไรสุทธิจะต่ำกว่าเดิมหรือเท่าเดิม จากภาวะกำลังซื้อที่ลดลง จึงเชื่อว่าในครึ่งปีหลังดีเวลลอปเปอร์จะปรับราคาบ้านขึ้นอีก เพราะอาศัยประโยชน์ที่ได้กลับมา 4% จากมาตรการเพียงอย่างเดียวจะไม่สามารถอยู่รอดได้

ชะลอสร้างสต็อกใหม่

วสันต์กล่าวว่า ในครึ่งปีหลังดีเวลลอปเปอร์จะระมัดระวังเรื่องการสร้างสต็อกใหม่มากขึ้น และต้องมั่นใจว่าเมื่อสร้างแล้วจะสามารถขายได้ทันอายุมาตรการที่มีผลบังคับใช้ ซึ่งหากขายไม่ได้จะเกิดความเสียหายมากกว่า เพราะมาตรการมีอายุการใช้ไม่ยาวนัก โดยขณะนี้ธารารมณ์มีสต็อกบ้าน 130-140 ยูนิตใน 4 โครงการ รองรับการขายประมาณ 4 เดือน ซึ่งถือว่าไม่มากนัก

ชุติมาตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน)( MK) กล่าวว่า จากต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง และมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอีก ทำให้ราคาบ้านของทั้งตลาดต้องปรับตัวขึ้นตามต้นทุนใหม่ ส่งผลให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อบ้านเร็วขึ้น เพราะต้องการซื้อบ้านในราคาต้นทุนเดิม

ในส่วนของมั่นคงฯ เองมีสต๊อกบ้านพร้อมขายพร้อมโอนประมาณ 1,500 ยูนิต ซึ่งเป็นบ้านต้นทุนเดิมทำให้สามารถขายได้ถูกกว่าคู่แข่งที่อยู่บริเวณใกล้เคียงกัน ซึ่งคาดว่าตลาดในครึ่งปีหลังจะใกล้เคียงกับช่วงไตรมาส 2 ที่มีมาตรการด้านลดค่าธรรมเนียมภาษีการโอนของรัฐที่ออกมาในช่วงปลายเดือนมี.ค.ที่ช่วยกระตุ้นตลาดไตรมาส 2 ให้ปรับตัวดีขึ้น

เงินเฟ้อพุ่งแห่ซื้อบ้านต้นทุนเก่า

วสันต์อธิบายว่า ลูกค้าบางรายรีบตัดสินใจซื้อบ้าน หลังจากเห็นตัวเลขเงินเฟ้อสูงขึ้น เพราะกังวลว่าหากตัดสินใจซื้อช้ากว่านี้ จะไม่สามารถซื้อได้ในราคาเดิม ทำให้ยอดคนเข้าชมโครงการสูงขึ้น 20% และมองว่าภาวะตลาดในไตรมาส 3 จะยังดี ส่วนไตรมาส 4 และต้นปีหน้ายอดขายอาจชะลอลง เพราะตลาดดูดซับไปหมดแล้ว

“ภาวะตลาดที่ผ่านมาผันผวนมากจากปัจจัยภายนอก คาดการณ์ล่วงหน้ายาก หากเทียบเดือนต่อเดือน เช่น ปลายปี 50 ตลาดดีขึ้น หลังจากรับร่างรัฐธรรมนูญและเลือกตั้ง ไตรมาส 1 ปีนี้ลดลงเล็กน้อย เพราะคนชะลอโอนบ้าน เพื่อรอมาตรการบังคับใช้ แต่ยอดขายกลับดีขึ้น เม.ย.-พ.ค. ยอดขายลดลง เพราะมีวันหยุดเยอะ ส่วน มิ.ย. ดีขึ้นเล็กน้อย ซึ่งเราพยายามดูสถานการณ์ทุกเดือน แต่การปรับตัวทำได้ไม่มาก เพราะบ้านที่สร้างเป็นการวางแผนมาตั้งแต่ 6-7 เดือนที่แล้ว” วสันต์กล่าว

ด้าน ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หากดีเวลลอปเปอร์ไม่คำนึงถึงกำไรมาก และเร่งระบายสต็อกให้เร็วที่สุดในช่วงนี้ที่มีมาตรการมาช่วย ถือว่าเป็นจังหวะที่ดีที่สุด แต่หากยังแบกสต็อกต่อไป อาจทำให้ลำบากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังที่เงินเฟ้อจะปรับตัวสูงขึ้นอีก จนกำลังซื้อลดลง และหากรายใดไม่มีการปรับตัว เชื่อว่าจะค่อยๆ หายไปจากตลาด โดยเฉพาะรายกลาง หลังจากที่รายเล็กหายไปในปีที่แล้ว เพราะไม่สามารถแข่งขันกับรายใหญ่ที่มีอำนาจครองตลาดมากกว่า

เร่งรัฐช่วยคนจนซื้อบ้าน

อิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ทำให้กำลังซื้อปรับลดลงทั้งตลาด ผู้บริโภคหันมาซื้อที่ราคาต่ำลงจากเดิม ทำให้ทุกตลาดยังมีผู้ซื้อ อย่างไรก็ตามเชื่อว่า มาตรการในครึ่งปีหลังที่รัฐบาลจะออกมาเพื่อช่วยเหลืออสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้น่าจะเป็นการยืดอายุมาตรการให้นานขึ้น

เนื่องจากอยู่ในความดูแลกระทรวงการคลัง อย่างไรก็ตามควรใช้มาตรการทางการเงินมาดูแลเรื่องการตรึงอัตราดอกเบี้ยด้วย ซึ่งจะมีผลต่อกำลังซื้อโดยตรง เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่สำหรับบ้านหลังแรก หรือบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นการช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยอย่างตรงจุด