บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ เอพี 1 ใน 8 ยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย ไม่เคยมีโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างอาคารชุดที่อยู่อาศัย หรือคอนโดมิเนียมเป็นของตนเองเลย จนกระทั่งเมื่อ 4 ปีที่แล้ว

โครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกของเอพีในวันที่บริษัทมีอายุครบ 12 ปี อยู่บนพื้นที่ขนาด 4.7 ไร่ เปิดขายทั้งสิ้น 580 ห้องใช้ชื่อ "บ้านกลางกรุง สยาม-ปทุมวัน" โดยเอพีใช้เงินลงทุนมากถึง 2,900 ล้านบาท อีกหนึ่งปีให้หลัง เอพีได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม ซับแบรนด์ที่ชื่อ Life เพิ่มอีก 4 โครงการ ก่อนจะพบว่าคอนโดมิเนียมจะไม่ใช่เพียงตัวทำเงินให้กับบริษัทเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่กำลังเข้ามาแทนที่สิบปีก่อนหน้ามีเพียงโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เพียงสองอย่างเท่านั้น

ตลอดระยะเวลาหนึ่งปีเศษๆ ที่ผ่านมา เอพีตัดสินใจ มองหาความถนัดและเชี่ยวชาญในการทำธุรกิจใหม่และสรุปว่านับจากนี้เป็นต้นไปความเชี่ยว ชาญของเอพีจะเป็นอสังหาริมทรัพย์หลักสองอย่างคือ ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม จากเดิมที่เป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์เหมือนก่อนหน้า แม้เอพีจะยังเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวอยู่บ้างก็ตามที

ในทันทีเอพีก็ตัดสินใจเร่งเครื่อง เดินหน้าเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม มากถึง 7 โครงการภายในปี 2550 และจนถึงสิ้นปีนี้เอพีจะเปิดโครงการตัวใหม่อีก 6 โครงการ เบ็ดเสร็จรวมระยะเวลาเพียง 4 ปี เอพีเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพียงอย่างเดียวมากถึง 21 โครงการ นี่คือความเปลี่ยนแปลงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งสะท้อนภาพรวมของสถานการณ์ด้านที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ได้เป็นอย่างดี อย่างน้อยก็คือการหันหลังให้บ้านเดี่ยวและมุ่งสู่ถนนสายคอนโดมิเนียม

นี่คือความเปลี่ยนแปลงของวิถีการดำเนินธุรกิจในยุคที่คอนโดมิเนียมกำลังบุกตลาดกรุงเทพฯ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังมองว่าอยู่ในช่วงเวลาของการ "ขุดทอง" การเดินไปบน ถนนที่มุ่งหน้าไปทางเดียวกันคือ "คอนโดมิเนียม" คือสิ่งที่สะท้อนภาพสถานการณ์ของธุรกิจคอนโดมิเนียม ในปัจจุบันได้เป็นอย่างดี

อนุพงศ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของเอพี นั่งอยู่อีกฝั่งหนึ่งของโต๊ะกระจกขนาด 6 คนนั่งก็แทบจะเต็มพื้นที่บนอาคารสำนักงานให้เช่าย่านอโศก

ชายวัยกลางคนผู้นี้รับช่วงต่อกิจการของครอบครัวซึ่งคร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่รุ่นแม่ (อ่าน "เพียงใจ หาญพานิชย์ ในวัย 80 ปี ที่น่าอิจฉา" ตีพิมพ์เมื่อกรกฎาคม 2546) แต่ยอมรับว่าในช่วงสองปีที่ผ่านมาโฉมหน้า ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนไป โดยเฉพาะ กับบริษัทที่เขากุมบังเหียนอยู่

เมื่อสองปีที่แล้วเอพีมีสัดส่วนการสร้างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งเหมารวมเรียกใหม่ว่า "บ้านแนวราบ" มากถึง 70% ขณะที่อีก 30% เป็นคอนโดมิเนียม แต่ปัจจุบัน สัดส่วนการสร้างบ้านแนวราบกับคอนโดมิเนียมของเอพีกลับเปลี่ยนเป็นครึ่งต่อครึ่ง

ขณะที่รายได้ที่รับรู้จากธุรกิจการสร้างคอนโดมิเนียมของบริษัทจากที่เคยมีเพียง 10% จากสัดส่วนรายได้ทั้งหมด กลับเพิ่มขึ้นเป็น 35% เมื่อสิ้นปีที่ผ่านมา และภายในปีหน้าสัดส่วนรายได้ของคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้นกว่า 40% จากผล ของการทยอยเปิดตัวโครงการอย่างหนักในช่วงสองปีมานี้ เอพีรู้ข้อมูลในการเลือกที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ อยู่เสมอ โดยเฉพาะข้อมูลที่ระบุว่า ปัจจุบันมีการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยแล้วทั้งสิ้นประมาณ 3.6 ล้านยูนิตในกรุงเทพฯ จากจำนวนประชากรที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งสิ้น 8 ล้านราย (ตัวเลขจากสำนักวิจัยตลาดบางรายระบุว่ามีผู้อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ 12-15 ล้านราย)

เมื่อผนวกกับข้อมูลจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมฉบับที่ 9 (พ.ศ.2545-2549) ที่เคยระบุเอาไว้ว่า อัตราความต้องการบ้านหรือที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนในทุกๆ ปี ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุตัวเลขคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนในกรุงเทพฯ ราว 9 หมื่นยูนิต ล่าสุดสำนักงานเศรษฐกิจการคลังระบุตัวเลข อยู่ราวๆ 1 แสนยูนิต ดังนั้น คนกรุงเทพฯ จึงต้องการบ้านใหม่ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยแล้ว 1 แสนหลังต่อปีเลยทีเดียว

"สมัยก่อนผมเคยได้ยินว่าคนจะโก้ต้องมีรถขับ หลายคนยังไม่เลือกซื้อบ้านแต่เลือกซื้อรถมาขับก่อน แต่ทุกวันนี้ผมได้ยินมาว่าคนจะดูโก้ต้องซื้อคอนโดมิเนียมอยู่ในเมือง นี่คือเทรนด์ที่ผมเรียกว่าแฟชั่น" อนุพงศ์บอก

นี่คือสาเหตุการเดินบนเส้นทางของคอนโดมิเนียมของ เอพี นับตั้งแต่ 4 ปีที่แล้ว

แม้เขาจะออกตัวอย่างชัดเจนว่า ไม่สามารถคาดเดาความต้องการของตลาดได้เกิน 6 เดือน ซึ่งเป็นความเปลี่ยน แปลงอย่างหนึ่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่คนมองว่าบ้านหรือที่อาศัยเหมือนกับแฟชั่น และเข้าใกล้สินค้า consumer product เข้าไปทุกวัน แต่ถึงอย่างนั้น เขาก็สามารถคิดสูตรการสร้างคอนโด มิเนียมเฉพาะของเอพีได้ หัวใจสำคัญคือการทำงานภายใต้ฐานข้อมูลที่แม่นยำ เอพีใช้ฐานข้อมูลลูกค้าที่เข้ามาในแต่ละไซต์โครงการคอนโดมิเนียมเพื่อสอบถามความต้องการช่วงวัย และลักษณะของการเลือกที่อยู่อาศัย พร้อมกับการรักษาระดับของกระแสเงินสด เพื่อหมุนเวียนให้สามารถซื้อที่ดินได้ทุกไตรมาส เพื่อใช้ที่ดินในทำเลสำคัญในการก่อสร้างและเปิดตัวโครงการให้ทันกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อ ณ เวลานั้นๆ เป็นเวลาเกือบสองชั่วโมงของการสนทนากับซีอีโอของเอพี เขาไม่ยอม ตอบคำถามประโยคที่ว่า

"มีโอกาสที่เอพีจะสามารถรับรู้รายได้จากธุรกิจคอนโด มิเนียมมากกว่าบ้านแนวราบไหม?" เขายิ้มที่มุมปากและตอบคำถามด้วยท่าทางซึ่งแทบจะไม่บ่งบอกถึงความเมื่อยล้าจากการทำงานมาตลอดทั้งวันเลยแม้แต่น้อย

"ผมเพิ่งจะเริ่มต้นกับธุรกิจนี้"

หาก 4 ปีที่ผ่านมาเป็นการเริ่มต้นธุรกิจคอนโดมิเนียม ของทั้งอนุพงศ์และเอพี คนกรุงเทพฯ ก็คงจะมีโอกาสได้เห็น คอนโดมิเนียมแบรนด์เอพีนับไม่ถ้วนนับจากนี้เป็นต้นไป