*คอนโดมิเนียมแห่ปรับสูตรการขาย-การตลาด ลดปัญหาคุมราคา“เหล็ก-น้ำมัน”ไม่ได้
*ใช้วิธีแบ่งล็อตขาย ล็อตใหม่ปรับราคาขายตามต้นทุนใหม่ หรือรอยอดขายเกินครึ่ง ค่อยเริ่มก่อสร้าง
*หมดยุคปิดขายหมดในวันเดียว เหตุยิ่งขายมาก ยิ่งเสี่ยงสูง

สถานการณ์ราคาน้ำมันและเหล็กที่ปรับตัวสูงขึ้นเป็นรายวัน ทำให้การก่อสร้างคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้รับเหมาที่มีสภาพคล่องต่ำ ไม่สามารถแบกรับภาระต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นได้ ซึ่งขณะนี้เริ่มเห็นสัญญาณการทิ้งงานของผู้รับเหมา หรือการขายยกโครงการต่อให้ดีเวลลอปเปอร์ที่มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่งมากกว่ามาดำเนินการแทนแล้ว หรือบางโครงการจะสามารถปิดการขายได้แล้ว แต่ก็พบว่าราคาขายที่ตั้งไว้ไม่ครอบคลุมต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้การพัฒนาคอนโดมิเนียมต้องใช้เวลาก่อสร้างอย่างน้อย 1-2 ปี จึงจะมีการรับรู้รายได้ กลายเป็นความเสี่ยงสูงสำหรับดีเวลลอปเปอร์ที่ฐานะทางการเงินไม่แข็งแกร่ง ที่อาจจะมีปัญหาในการพัฒนาโครงการไม่เสร็จ

LPN แบ่งล็อตขาย ลดความเสี่ยงต้นทุนพุ่ง

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวว่า โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี จึงมีความเสี่ยงเรื่องผลกระทบของต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยปัจจุบันต้นทุนปรับสูงขึ้นจากเดิมเฉลี่ย 10% ซึ่งบริษัทฯ ได้ปรับแผนในการดำเนินงาน โดยจะเริ่มก่อสร้างเมื่อได้รับรายงานสิ่งแวดล้อมแล้ว และจะแบ่งขายโครงการคอนโดเนียมเป็นล็อตๆ โดยแต่ละล็อตจะกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับต้นทุนในขณะนั้น ซึ่งล็อตใหม่จะเป็นราคาที่สูงกว่าล็อตเก่าที่เปิดขายในช่วงแรก เมื่อการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ ราคาขายช่วงเริ่มต้นจนแล้วเสร็จมีความแตกต่างกัน 10% เพิ่มขึ้นจากเดิมที่ต่างกันเพียง 5%

สำหรับโครงการล่าสุด "ลุมพินี เพลส พระราม 9-รัชดา" บนพื้นที่ 15 ไร่ ติดถนนพระราม 9 ใกล้แยก อสมท. แบ่งการพัฒนาออกเป็น 2 เฟส เฟสละ 1,165 ยูนิต มูลค่ารวม 5,200 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการที่มีมูลค่าสูงที่สุดเท่าที่เคยพัฒนามา โดยในวันแรกจะเปิดขายเพียง 30% ของเฟสแรก ราคาเริ่มต้น 51,000 บาทต่อตร.ม. ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในย่านเดียวกันซึ่งอยู่ที่ 65,000 บาทต่อ ตร.ม. คาดว่าจะมียอดขาย 30% หรือมูลค่า 1,000 ล้านบาท และภายใน 6 เดือนจะเปิดการขายอีกครั้งจนมียอด 50% ก็จะหยุดขาย เพื่อรอดูราคาวัสดุก่อสร้าง ก่อนกำหนดราคาขายสำหรับล็อตต่อไป โดยเฟสแรกราคาขายเริ่มต้น 57,500-62,000 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งโอภาสกล่าวว่า การแบ่งขายโครงการเป็นล็อต อาจทำให้เสียโอกาสทางการตลาดบ้าง แต่ก็เพื่อป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการปรับราคาวัสดุก่อสร้าง เนื่องจากคอนโดมิเนียมใช้เวลาในการก่อสร้าง 2 ถึง 2 ปีครึ่ง

โอภาสเชื่อว่าภายหลังได้ปรับกลยุทธ์ต่างๆ ใหม่แล้ว รวมถึงประโยชน์ที่ได้รับจากมาตรการทางภาษีในปีนี้ น่าจะทำให้บริษัทสามารถรักษากำไรสุทธิไว้ได้เท่ากับปีที่แล้วประมาณ 16%

รอยอดขาย 50% ค่อยเริ่มสร้าง

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม โฮมออฟฟิศ และอพาร์ตเมนต์บนพื้นที่ 8 ไร่ย่านพระราม 9 ของ นพ.บุญ วนาสิน ประธานกรรมการ บริษัท ราชธานี กรุ๊ป ก็เปลี่ยนวิธีในการทำตลาดที่แตกต่างจากดีเวลลอปเปอร์รายอื่นๆ ด้วยการขายยกล็อตหรือยกตึกให้กับกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ เช่น กลุ่มเกาหลี ไต้หวัน แทนการขายให้กับลูกค้ารายย่อย ซึ่งทำให้ยอดขายไปได้ช้ากว่า รวมทั้งมีความเสี่ยงเรื่องกำลังซื้อที่หดตัวลง โดยบริษัทฯ ได้ลดความเสี่ยงเรื่องต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นด้วยการเริ่มต้นก่อสร้างเมื่อมียอดขายแล้วอย่างน้อย 50% เพื่อให้สามารถกำหนดราคาขายในยูนิตที่เหลือได้สอดคล้องกับต้นทุนในขณะนั้นได้

ซี.พี.แลนด์-แมกโนเลียฯ ผนึกกำลังเร่งทำตลาด

ในส่วนของบริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด ในเครือซี.พี. ได้ตัดสินใจจับมือเป็นพันธมิตรกับ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเมนต์ คอร์เปอเรชั่น จำกัด ซึ่งเป็นธุรกิจส่วนตัวของบุตรสาว “ธนินท์ เจียรวนนท์” หัวเรือใหญ่ ซี.พี. ตั้งบริษัท ซี.พี.แมกโนเลีย คอร์เปอเรชั่น จำกัดขึ้น เพื่อพัฒนาโครงการเดอะ เฌอ พัทยา คอนโดมิเนียม 7 ชั้น บนที่ดิน 29 ไร่ ใจกลางเมืองพัทยาใต้ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท โดยโครงการดังกล่าวถือเป็นโครงการขนาดใหญ่มีถึง 6 อาคาร รวม 792 ยูนิต ถือว่ามีความเสี่ยงสูงเรื่องต้นทุนการก่อสร้างเช่นกัน ซึ่งสมเกียรติ เรือนทองดี รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด กล่าวว่า การจับมือเป็นพันธมิตรกับแมกโนเลียฯ ถือเป็นการนำจุดแข็งของทั้งสองบริษัทมาเสริมซึ่งกันและกันให้ธุรกิจมีความแข็งแกร่งมากขึ้น สำหรับโครงการเดอะ เฌอ ทั้งสองบริษัทจะเข้ามาช่วยกันทำตลาดโดยใช้ฐานลูกค้าที่ตนเองมีอยู่ เชื่อว่าจะช่วยให้โครงการสามารถปิดการขายได้เร็วขึ้น ทั้งนี้ตั้งเป้ายอดขายในปีนี้ 50% และจัดโปรโมชั่นในวันเปิดตัว คือ One Day One Price วันเดียวราคาเดียวในวันที่ 28 มิ.ย. นี้ โดยเปิดให้จองตั้งแต่ชั้น 1-6 ในราคาเดียว คือ 46,500 บาทต่อ ตร.ม. เฉพาะเฟสแรก 2 อาคาร รวม 264 ยูนิต