*เจาะลึกผลตอบแทนลงทุนคอนโดมิเนียมรายทำเล
*ดีมานด์ต่างชาติดันสีลม-สาทรครองแชมป์ทำเลร้อน สร้างผลตอบแทนสูงสุด รัชดาภิเษก-สุขุมวิทซัปพลายใหม่พุ่งแข่งของเก่า ผลตอบแทนรั้งท้าย
*ค่าครองชีพ-กำลังซื้อหด แนะลงทุนอพาร์ตเมนต์เจาะตลาดเช่า

ความโดดเด่นอสังหาริมทรัพย์ในแง่ที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงชนะอัตราเงินเฟ้อ รวมถึงมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามระยะเวลาที่ถือครอง ทำให้อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่นักลงทุนให้ความสนใจเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซกเตอร์ที่อยู่อาศัยที่เป็นเรียลดีมานด์ บวกกับราคาน้ำมันที่พุ่งสูง ทำให้คอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นตลาดที่มาแรงทั้งในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ และการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในช่วงที่ผ่านมา

แต่ซัปพลายของคอนโดมิเนียมที่เข้ามาใหม่อย่างต่อเนื่อง ที่เคยทำให้หลายฝ่ายกังวลถึงภาวะโอเวอร์ซัปพลาย หากได้เห็นตัวเลขยอดขายคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาส 1 ของเอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์สที่ลดลงเป็นครั้งแรก น่าจะสะท้อนได้ว่า ความร้อนแรงของตลาดนี้เริ่มลดลง โดยในครึ่งปีแรกของปี 2549 ยอดขายเฉลี่ยต่อโครงการต่อเดือนเพิ่มสูงสุดเป็น 57 ยูนิตต่อเดือน และเริ่มชะลอตัวลงในครึ่งปีหลังของปี 2549 เหลือเพียง 27 ยูนิตต่อเดือน และลดลงเรื่อยๆ จนล่าสุด ณ ไตรมาส 1 อยู่ที่ 12 ยูนิตต่อเดือน อัตราการดูดซับของตลาดลดลงจากปี 2550 เล็กน้อยอยู่ที่ 78% มีจำนวนยูนิตรอขาย 117,236 ยูนิต สูงขึ้นกว่าสิ้นปีที่แล้ว

เจาะยอดขายรายทำเล

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กล่าวว่า ทำเลที่มียอดขาย ณ สิ้นปี 2550 เพิ่มขึ้นจากปี 2549 สูงสุด คือ ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ในย่านสาทรตัดใหม่ เจริญนคร ซึ่งอยู่ใกล้แนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสะพานตากสิน และย่านปิ่นเกล้า มียอดขายเพิ่มขึ้น 130% รองลงมา คือ อ่อนนุช/แบริ่ง เพิ่มขึ้น 42% สีลม-พระราม 3 เพิ่มขึ้น 16% รัชดา/ลาดพร้าว/พหลโยธิน เพิ่มขึ้น 16% พื้นที่รอบนอก เพิ่มขึ้น 103% ในขณะที่ทำเลเพลินจิต/สุขุมวิท/เอกมัยมียอดขายลดลง 15% เนื่องจากหาที่ดินพัฒนาได้ยาก

หากพิจารณาตัวเลขในไตรมาส 1 พบว่า 6 ทำเลข้างต้นมียอดขายโดยรวมลดลง 7% เมื่อเทียบกับปี 2550 โดยมีทำเลที่มียอดขายเพิ่มขึ้นเพียง 2 ทำเล คือ สุขุมวิท เพิ่มขึ้น 33% ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา เพิ่มขึ้น 20% ส่วนรัชดาภิเษกยอดขายลดลง 46% อ่อนนุชลดลง 14% สีลม-พระราม 3 ลดลง 43% พื้นที่รอบนอกยอดขายยังทรงตัว

ซัปพลายพุ่งฉุดผลตอบแทนขาลง

แม้ก่อนหน้านี้จะเป็นที่ยอมรับว่า ทำเลในแนวรถไฟฟ้าถือเป็นทำเลฮอตที่ปลอดภัยสำหรับการลงทุน แต่ในความจริงอาจไม่เป็นเช่นนั้นเสมอไป หากเวลาผ่านไป มีซัปพลายใหม่เข้ามาแข่งขันเรื่อยๆ ก็อาจทำให้ภาวะตลาดเช่าในบางทำเลที่เคยดี อาจสร้างผลตอบแทนไม่คุ้มค่าในระยะหลัง โดยจากตารางจะเห็นได้ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลรัชดาภิเษกที่เคยมาแรงในกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรในช่วงแรกๆ ขณะนี้กลับกลายเป็นทำเลที่มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าต่ำที่สุดเพียง 12.3% ต่อปี ราคาขายต่อ (รีเซล) เพิ่มขึ้นต่ำสุดเพียง 7.5% ต่อปี วสันต์กล่าวว่า เป็นผลมาจากตลาดเริ่มชะลอตัวลง กระแสเริ่มหายไป รวมทั้งเป็นทำเลที่มีแต่ดีมานด์เช่าจากตลาดคนไทย ไม่สามารถทำราคาเช่าได้สูงเท่าตลาดที่มีชาวต่างชาติ จึงไม่ดึงดูดให้เกิดการซื้อขายเปลี่ยนมืออย่างคึกคักที่จะผลักให้ราคาขายต่อสูงขึ้น

นอกจากนี้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ลดลงยังมีสาเหตุมาจากซัปพลายใหม่ที่ใกล้จะแล้วเสร็จเริ่มทยอยเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้ตลาดเกิดการแข่งขันสูงขึ้นในอนาคต ซึ่งวสันต์คาดว่า ผลตอบแทนที่ลดลงน่าจะเห็นได้ชัดเจนในช่วงเวลาไม่เกิน 3 ปีต่อจากนี้ ทั้งในทำเลรัชดาภิเษกเอง รวมไปถึงสุขุมวิท ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าเพียง 17.7% เพราะต้องแข่งขันกับซัปพลายของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่แล้วจำนวนมาก ในขณะที่ทำเลเก่าอย่างสีลม-สาทร ยังคงเป็นทำเลที่ให้ผลตอบแทนในการลงทุนสูงสุด ราคาขายต่อเพิ่มขึ้น 19.8% ต่อปี ผลตอบแทนจากการเช่า 23.9% ต่อปี เนื่องจากเป็นทำเลมีดีมานด์จากชาวต่างชาติ ส่วนทำเลอ่อนนุช ยังถือเป็นทำเลที่น่าสนใจในระยะยาว เพราะยังมีดีมานด์จากสุวรรณภูมิเข้ามาเป็นตัวผลักตลาดให้เติบโต

แนะวิธีลงทุน

วิศิษฐ์ คุณาทรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิล์ด อัลไลแอนซ์ จำกัด แนะวิธีการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่มีเม็ดเงินลงทุนไซส์ต่างๆ ได้แก่ นักลงทุนไซส์ S หรือมีเงินลงทุนไม่เกิน 50 ล้านบาท ควรลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า ควรรีบซื้อตั้งแต่ครั้งแรกที่เปิดจอง เพื่อจะได้เลือกยูนิตที่ดีที่สุด เช่น ห้องหัวมุม หรือห้องที่มีขนาดใหญ่เป็นพิเศษ ซึ่งจะทำให้ปล่อยเช่าหรือขายต่อได้ราคาดี แต่ระวังอย่าเลือกยูนิตที่เหลือขายมากๆ ซึ่งจะแข่งขันราคาได้ยากในตลาด

ข้อจำกัดของคอนโดมิเนียมที่ไม่มีบริการเสริมสำหรับลูกค้าเหมือนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ วิศิษฐ์แนะทางออกว่า ให้นักลงทุนรวมกลุ่มกันซื้อคอนโดมิเนียมในตึกเดียว แล้วร่วมกันจ้างแม่บ้านมาให้บริการทำความสะอาดแก่ผู้เช่าของตัวเอง น่าจะเป็นทางเลือกในการเจาะดีมานด์ตลาดเช่าที่น่าสนใจ

นักลงทุนไซส์ M หรือมีเม็ดเงินลงทุน 50-200 ล้านบาท ควรลงทุนในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก โดยคำนวณรายได้ต่อเดือนที่คาดว่าจะได้รับ หากต่ำกว่า 200,000 บาทต่อเดือน ถือว่าอยู่ในระดับที่ไม่คุ้มค่ากับต้นทุนการบริหาร

นักลงทุนไซส์ XL หรือนักลงทุนที่สวมบทบาทดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการเอง หากเป็นมือใหม่ที่ไม่ชำนาญ แนะนำให้ใช้มืออาชีพด้านต่างๆ มาช่วยดูแล โดยเน้นการเจาะลงไปที่ช่องว่างของตลาด หรือบลูโอเชี่ยน เลี่ยงตลาดที่มีการแข่งขันรุนแรง

เงินเฟ้อพุ่งตลาดเช่ามาแรง

อภิชาต ปภาณภูวงศ์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงที่กำลังซื้อหดตัว ค่าครองชีพสูง ทำให้ผู้บริโภคยังไม่มีเงินออกมากพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแทนการเช่า จึงยังเป็นโอกาสที่น่าลงทุนของตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ซึ่งจะเป็นตลาดที่เติบโตได้อีกมาก แต่สิ่งสำคัญอยู่ที่คุณภาพที่ดี และการออกแบบที่ต้องแตกต่างจากคู่แข่งอย่างชัดเจน เพราะในอนาคตจะมีคอนโดมิเนียมที่จะแล้วเสร็จอีกหลายยูนิตเข้ามาเป็นคู่แข่งในตลาดเช่า อย่างไรก็ตามผู้ที่ลงทุนอพาร์ตเมนต์ควรจะเป็นนักลงทุนที่ถือเงินเย็น เพราะเป็นการลงทุนที่ใช้เวลาคืนทุนนาน 7-8 ปี หากใช้เงินจากแหล่งทุนที่มีดอกเบี้ย อาจทำให้ผลตอบแทนสุทธิที่ได้จริงอาจจะไม่คุ้มค่า