ธุรกิจที่ได้รับการพูดถึงมากที่สุดและปรากฎเป็นข่าวแทบไม่เว้นแต่ละวันไม่พ้นไปจากธุรกิจคอนโดมิเนียม
กระแสความสนใจก่อตัวขึ้นจากการเกิดของโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแล้วโครงการเล่า
ไล่เรียงกันมาตั้งแต่ต้นปีแล้ว จนวันนี้ความสนใจก็ยังไม่สร่างซา
แต่น้ำเสสียงที่พูดถึงและสายตาที่มองยังธุรกิจนี้ ได้เปลี่ยนแปลงไปจากที่เคยชื่นชมคาดการณ์ในทางบวกต่อการขยายตัวของธุรกิจคอรโดมิเนียมจนขนานนามว่าเป็นยุคทอง
กลายเป็นความไม่แน่ใจ โครงการนับร้อยที่ขาย และรับเงินทองบางส่วนจากผู้ซื้อไปแล้ว
จะมีสักกี่โครงการที่สามารถเดินหน้าก่อสร้างต่อไปให้เหมือนแบบจำลองที่โฆษณาขายกันในตอนเปิดโครงการใหม่ๆ
การล้มของคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2526-2529 หวนกลับมาเป็นอุทาหรณ์ที่พูดกันว่า
ประวัติศาสตร์กำลังจะซ้ำรอย!!
ทั้งๆที่เงื่อนไข ปัจจัยของสถานการณ์ในช่วงนั้นและช่วงนี้แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง
ธุรกิจคอนโดมิเนียมในปัจจุบันไม่มีปัญหาในเรื่องของการตลาด เพราะแนวความคิดในเรื่องที่อยู่อาศัยแบบนี้เป็นที่เข้าใจและยอมรับกันมากขึ้น
สภาพเศรษฐกิจที่ดีก็เป็นตัวที่ทำให้ตัดความกังวลในเรื่องกำลังซื้อไปได้ นักลงทุนเองก็มีความรู้
ความเข้าใจ มีความเป็นมืออาชีพกว่าเมื่อก่อน
ปัญหาคอนโดมิเนียมที่กลัวๆกันอยู่ในตอนนี้จึงไม่ใช่ว่า จะหาคนซื้อได้หรือไม่
แต่เป็นปัญหาว่า ขายโครงการไปหมดแล้ว จะก่อสร้างได้ตามสัญญาหรือไม่มากกว่า
ปัญหาวัสดุก่อสร้างที่มีราคาเพิ่มขึ้น 30 % และมีความขาดแคลน ปัญหาผู้รับเหมามีความสามารถในการสร้างตึกสูงๆ
ที่มมีอยู่จำกัดไม่ทันกับการขยายตัวของคอนโดฯเป็นที่มาของความวิตกกังวลในขณะนี้
"เป็นเหตุผลทางจิตวิทยาที่คนกลัวกันไปเองมากกว่า พอมากๆเข้าก็เลยเป็นข่าวลือในทางลบ
" มืออาชีพขนานแท้รายหนึ่งของวงการยืนยันว่าคอนโดฯไม่มีปัญหา แต่ด้วยวิธีทำโครงการที่มีการขายล่วงหน้าไปก่อนที่การก่อสร้างจะเริ่มต้น
ซึ่งเหมือนกับการขายโครงการ และแบบจำลองในแผ่นกระดาษ จึงทำให้ธุรกิจคอนโดมิเนียมอ่อนไหวต่อข่าวลือมาก
เพราะไม่มีหลักประกันที่แน่นอน มั่นคงให้กับผู้ซื้อว่า จะไม่เสียเงินฟรีๆมากไปกว่าความเชื่อถือในตัวผู้ดำเนินโครงการเป็นรายๆไป
ถึงแม้ทางสมาคมผู้ค้าอาคารชุด ซึ่งเปรียบเสมือนตัวแทนของนักลงทุนใในธุรกิจนี้จะยืนยันว่าเรื่องคอนโดมิเนียมนั้นไม่น่าห่วงแต่ด้วยลักษณะของการขายแบบขายกระดาษแผ่นเดียว
จึงจำเป็นที่จะต้องสร้างหลักประกันในขั้นตอนให้กับผู้ซื้อ
มาตรการหนึ่งที่เป็นความคิดที่กระทรวงมหาดไทยจะนำออกมาใช้คือ การกำหนดให้นักลงทุน
เจ้าของโครงการต้องนำเงินดาวน์ที่จ่ายมาก่อนไปฝากไว้กับธนาคาร ในกรณีที่โครงการเกิดปัญหา
ก็ยังสามารถคืนเงินดาวน์ให้กับลูกค้าได้
"วิธีนี้จะทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการสูงขึ้นประมาณ 15-20 % ซึ่งจะทำให้คอนโดฯมีราคาแพงขึ้นด้วย"
รังสรรค์ ต่อสุวรรณ สถาปนิกใหญ่และเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมหลายๆแห่งพูดถึงผลกระทบหากมีการใใช้มาตรการนี้จริง
จากสายตาของนักลงทุน
ปกติของเทคนิคการทำคอนโดมิเนียมในแง่ของเงินทุนที่ทำกันอยู๋ในเวลานี้นั้น
หลังจากที่ผู้ลงทุนมีที่ดินที่จะเป๋นที่ตั้งของโครงการอยู่ในมือเรียบร้อยแล้ว
ทำโครงการเสร็จแล้ว ก็จะเริ่มเปิดตัวทำการขาย ผู้ซื้อจะต้องวางเงินมัดจำเป็นการจองไว้ก่อน
หลังจากนั้นก็ต้องจ่ายเงินดาวน์ประมาณ 30 % ของราคาขาย
เงินก้อนนี้รวมกับเงินผ่อนในระยะแรกๆ คือเงินทุนที่เจ้าของโครงการจะนำมาใช้ในการก่อสร้างขั้นต้น
ซึ่งได้แก่การตอกเสาเข็ม งานดิน การสร้างรากฐานของตัวอาคาร คิดเป็นต้นทุนประมาณ
30-40 % ของต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งหมด หลังจากนั้นก่อเริ่มใช้เงินกู้จากธนาคารซึ่งต้องเสียดอกเบี้ย
"วิธีนี้ทำให้เราลดค่าใช้จ่ายด้านดอกเบี้ยลงไปได้มา เพราะเป็นเงินจากผู้ซื้อ
ต้นทุนของโครงการก็ถูกลง"รังสรรค์พูดถึงประโยชน์จากแหล่งเงินทุนแบบนี้
ถ้าเจ้าของโครงการต้องนำเงินดาวน์ไปฝากไว้กับธนาคารเพื่อสร้างหลักประกันขั้นต้นให้กับผ็ซื้อก็เท่ากับว่า
ต้องหาแหล่งเงินทุนอื่นมาทดแทน ซึ่งก็พ้นเงินกู้จากธนาคาร ต้นทุนดอกเบี้ยที่ลดไปได้ก็จะต้องเพิ่มขึ้น
แน่นอนว่า ภาระนี้ต้องถูกผลักไปให้กับผู้ซื้อคอนโดมิเนียม
"มันเป็นเงินที่เสียไปโดยไม่สมควร ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องเสียถึงขนาดนั้น"รังสรรค์กล่าว
มองกันในด้านผลประโยชน์ของผู้ซื้อแล้ว ก็มีเหตุผลอยู่พอสมควร แต่ในอีกด้านหนึ่ง
มาตรการนี้ก็เป็นหลักประกันให้กับผู้ซื้อได้ว่า ถ้าโครงการมีปัญหาไม่สามารถสร้างได้เสร็จ
เงินดาวน์ที่วางไปก็ยังอุ่นใจว่า จะได้คืนเพราะอยู่ในแบงก์ไม่ได้อยู่ในมือของเจ้าของโครงการทั้งหมด
และเท่ากับเป็นการป้องกันนักลงทุนประเภทจับเสือมือเปล่าที่มีแต่โครงการแล้วหวังเอาเงินของผู้ซื้อมาใช้ในการดำเนินโครงการ
เพราะอย่างน้อยเมื่อแหล่งเงินนี้หมดไปแล้ว นักลงทุนหรือเจ้าของโครงการก็ต้องมีเงินทุนของตัวเองมากขึ้น
ประมาณ20% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งเป็นเงื่อนไขทั่วไปในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน
"เรื่องที่ว่าราคาจะแพงขึ้น 15-20 % ผมว่าคนซื้อโครงการคอนโดมิเนียมนั้นเขาคงยินดีที่จะแลกกับความแน่นอน
ความสบายใจ " แหล่งข่าวในวงการผู้หนึ่งเปิดเผย
เรื่องคอนโดมิเนียมจะถูกหรือแพง จึงไม่น่าจะเป็นปัญหาสำหรับคนที่มีเงินพอที่ซื้อ
การจ่ายเพิ่มขึ้นอีกนิดคงจะไม่ใช่ภาระหนนักหนามาก เมื่อคำนึงผลดีที่จะได้
เรื่องของมาตรการใให้เจ้าของโครงการฝากเงินดาวน์ไว้กับธนาคารที่นักลงทุนต่างพากันคัดค้าน
ถึงที่สุดแล้วก็เป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะกระทบกับการดำเนินงานของเจ้าของโครงการ
แต่ถ้าจะเป็นหนทางหนึ่งที่ทำให้ผู้ซื้อเกิดความเชื่อมั่นต่อธุรกิจนี้แล้ว
เรื่องนี้จะเป้นการสร้างพืานฐานที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจคอนโดมิเนียมในระยะยาวต่อไปได้
!!
