*ราคาที่ดิน-ค่าก่อสร้างพุ่ง กฎ EIA-แบงก์เข้ม เบรกซัปพลายคอนโดเกิดใหม่
*ยอดเปิดตัวโครงการใหม่เดือน เม.ย. ลดฮวบ จัดสรรแห่เปิดทาวน์เฮาส์ใกล้เมืองรับดีมานด์ตลาดเปลี่ยน
*หวั่นดีเวลลอปเปอร์ตุนแบ็กล็อคแห่ทิ้งโครงการ หากต้นทุนก่อสร้างพุ่งทะยาน

เป็นครั้งแรกในรอบ 1-2 ปีที่ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่เมื่อเดือน เม.ย. ที่ผ่านมาจากการสำรวจของเอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์สระบุว่า เป็นเดือนแรกที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ลดลง มีการเปิดตัวเพียง 243 ยูนิต แต่ทาวน์เฮาส์กลับมาแรง โดยมีการเปิดตัวถึง 3,088 ยูนิต หรือ 60% มากที่สุดเป็นอันดับ 1 แซงบ้านเดี่ยวเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 เป็นสัญญาณที่สะท้อนจุดเปลี่ยนของตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ และเข้าสู่วงจรของการชะลอตัว

ยอดเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่ลดลง สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่จะมีผลบังคับใช้ 1 ปี จึงทำให้ดีเวลลอปเปอร์ส่วนหนึ่งหันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวราบแทน เพื่อให้สามารถโอนได้ทันตามนโยบายของรัฐ ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้จะไม่ได้รับผลประโยชน์จากมาตรการ เพราะไม่สามารถก่อสร้างเสร็จได้ทันภายใน 1 ปี

ตุนแบ็คล็อคระวังสร้างไม่ได้

ต้นทุนที่สูงขึ้นโดยเฉพาะเหล็ก ซึ่งเป็นวัสดุหลักของการก่อสร้างคอนโดมิเนียมที่ปรับราคาขึ้น 30-40% ทำให้ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด คาดว่า ดีเวลลอปเปอร์ที่มี Backlog คอนโดมิเนียมในมือไว้จำนวนมาก และเป็นโครงการที่ยังไม่ก่อสร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือเปิดขายโดยที่ยังไม่ได้ผ่านการอนุญาตก่อสร้างจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากต้นทุนที่ปรับสูงขึ้น ทั้งในแง่ของผู้รับเหมาที่อาจทิ้งงาน หรือดีเวลลอปเปอร์ที่แบกรับภาระต้นทุนพุ่งไม่ไหว จนต้องทิ้งโครงการ

“ปัจจุบันทั้งตลาดมี Backlog คอนโดมิเนียมกว่า 40,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ มีทั้งโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ 30% และยังไม่ก่อสร้างสูงถึง 70% หากในอนาคตต้นทุนพุ่งสูงขึ้นอีก โครงการที่ยังไม่ขึ้นโครงสร้างอาคารจะน่าเป็นห่วง เพราะดีเวลลอปเปอร์อาจเปลี่ยนใจไม่ขึ้นโครงการเลย เพราะสู้ต้นทุนไม่ไหว ซึ่งผู้บริโภคที่จ่ายเงินจองไปแล้วจะได้รับผลกระทบจากการซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน” ธีระชนกล่าว

ปัจจัยลบเบรกโอเวอร์ซัปพลาย

ธีระชนเสริมว่า ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าที่พุ่งสูงขึ้น 3-5 เท่าภายใน 1 ปี ส่งผลกระทบทำให้ต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น เมื่อรวมกับต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นด้วย ก็ทำให้ดีเวลลอปเปอร์เริ่มมองว่าเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่า เช่น อาคารโลว์ไรส์สูงไม่เกิน 8 ชั้น ต้นทุนก่อสร้างปรับสูงขึ้น 30% ส่วนอาคารไฮไรส์ สูง 25 ชั้นขึ้นไป ต้นทุนก่อสร้างปรับสูงขึ้นถึง 35% และมีความเป็นไปได้ที่ราคาเหล็กจะพุ่งไปถึง 45 บาทต่อ กก. ซึ่งคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง

“ถ้ามองตลาดรวมหากขึ้นโครงการใหม่ตอนนี้ ต้นทุนก่อสร้างต่อ ตร.ม. จะสูงขึ้นจากเดิม 15% กระทบกำไรของดีเวลลอปเปอร์หายไป 15%” ธีระชนกล่าว

ธีระชนยกตัวอย่างโครงการเมโทร พาร์ค สาทร คอนโดมิเนียมโครงการแรกของเพอร์เฟคฯ ว่าในแต่ละปีต้นทุนค่าก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฟสแรกเริ่มก่อสร้างปี 2548 ต้นทุน 11,000 บาทต่อ ตร.ม. ราคาขายพรีเซล 30,000 บาทต่อ ตร.ม. เฟส 2 ก่อสร้างปี 2549 ต้นทุนขยับเป็น 13,000 บาทต่อ ตร.ม. ล่าสุดในเฟส 3 ที่จะก่อสร้างปีนี้ ธีระชนกล่าวว่า ต้นทุนที่คำนวณออกมาอยู่ที่ 23,000 บาทต่อ ตร.ม. ปรับขึ้นจากเดิมอย่างก้าวกระโดด ทำให้เพอร์เฟคฯ จำเป็นที่จะปรับราคาขายในเฟสใหม่เป็น 50,000 บาทต่อ ตร.ม. ด้วย แต่ทั้งนี้ผู้บริโภคจะไม่มีความเสี่ยง เพราะเป็นราคาที่ล็อคกับผู้รับเหมาไว้เรียบร้อยแล้ว

นอกจากนี้ข้อกำหนดที่เข้มงวดของการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินก็ยิ่งเป็นอุปสรรคที่ทำให้โครงการใหม่เกิดขึ้นน้อยลง ราคาขายที่ปรับตัวสูงขึ้นสวนทางกับภาวะกำลังซื้อผู้บริโภคที่ลดลงจากค่าครองชีพและอัตราเงินเฟ้อ ก็ทำให้การตัดสินใจซื้อลดลงด้วย ดีมานด์บางส่วนเปลี่ยนไปซื้อทาวน์เฮาส์แทน เพราะราคาไม่แตกต่างจากคอนโดมิเนียม จึงกลายเป็นตัวเบรกซัปพลายที่จะเข้ามาใหม่ในตลาด ทำให้คอนโดมิเนียมไม่เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายอย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์เอาไว้

ต้นทุนพุ่งไม่กระทบคอนโดหรู

ในส่วนของคอนโดมิเนียมตลาดบน ต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น กลับไม่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนโครงการใหม่ของดีเวลลอปเปอร์ รวมทั้งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ซึ่งไนเจิล เจ. คอร์นิค กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้นไม่มีผลกระทบต่อบริษัทฯ เพราะราคาขายต่อ ตร.ม. ส่วนใหญ่ของคอนโดมิเนียมระดับบนจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และยังเป็นราคาที่ลูกค้ายินดีจ่าย ในขณะที่สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เห็นว่า ราคาคอนโดมิเนียมระดับบนที่ปรับสูงขึ้นเรื่อยๆ หลังจากมีความคืบหน้าของการก่อสร้าง น่าจะสะท้อนถึงความเสี่ยงที่ลดลงของลูกค้าว่าดีเวลลอปเปอร์จะสามารถส่งมอบโครงการได้อย่างแน่นอน