ตลาดอสังหาฯเจอศึกหนัก หลังต้นทุนก่อสร้างพุ่งจากต้นเหตุน้ำมันแพง ล่าสุดภาวะเงินเฟ้อเพิ่มกว่า 7.6% จากปี 50 ค่าครองชีพพุ่งกว่า 40-50% ของรายได้ ส่งผลยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น แนะประชาชนซื้อบ้านราคาถูกลง ด้านแบงก์ปรับวิธีพิจารณาสินเชื้อใหม่ โดยให้วงเงินกู้น้อยลง

ผ่านไปครึ่งปีแรก 2551 สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ยังคงไม่มีปัจจัยบวกเข้ามาเป็นแรงหนุน มีเพียงมาตรการลดภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อของประชาชนมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนเม.ย.ที่ผ่านมา แต่"แรงหนุน" ของรัฐบาลที่ออกมากลับแผ่วเบาไม่สามารถต้านทานปัจจัยลบทั้งจากภายในและนอกประเทศที่กระหน่ำเข้ามาเป็นระลอกได้ โดยเฉพาะราคาน้ำมัน ที่เป็นตัวแปรสำคัญ กดดันต่อราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาเหล็กจากกิโลกรัมละ 25 บาทขยับขึ้นมาอยู่ที่ 40-50 บาทต่อกิโลกรัมเพียงเวลาไม่กี่เดือน ราคาน้ำมันขายปลีกในประเทศสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ เข้าขั้นวิกฤตพลังงาน

ขณะที่ ราคาน้ำมันได้ส่งผลให้ต้นทุนการผลิตสินค้าเกือบทุกตัวพุ่งสูงขึ้นไปด้วย ตามาด้วยการปรับขึ้นราคาตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น นอกนี้ตัวเลข"เงินเฟ้อ"ที่เป็นดัชนีสะท้อนถึง"ค่าครองชีพ"ของประชาชน ขณะที่ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยนำรายได้ล่วงหน้ามาใช้ผ่านบัตรเครดิตเพื่อซื้อสินค้า แต่รายได้กลับไม่มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้น

ล่าสุด กระทรวงพาณิชย์ได้แจ้งดัชนีราคาผู้บริโภคทั่วไป (เงินเฟ้อ) เดือนพ.ค.51 เทียบกับเม.ย.ที่ผ่านมาสูงขึ้น 2.1% และเทียบกับเดือนพ.ค.ปี 50 สูงขึ้น 7.6% และตลอด 5 เดือนแรกของปีนี้ เงินเฟ้อเพิ่มขึ้น 5.8% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างซิตี้ กรุ๊ป ได้ออกบทวิเคราะห์ปรับประมาณการเงินเฟ้อปีนี้ของไทยจาก 4.6% เป็น 7.6% คาดว่าไตรมาส 3 เงินเฟ้อจะสูงขึ้น 9% และสัญญาณดังกล่าวก็เริ่มปรากฏ เมื่อธนาคารใหญ่อย่าง "ธนาคารกรุงเทพ" กดดันธนาคารพาณิชย์รายอื่นๆ โดยการขึ้นดอกเบี้ยเงินฝาก0.125-1% แล้วแต่ประเภทของเงินฝาก และขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้อีก 0.375 % ทุกประเภท

ค่าครองชีพสูงเกิน40%ของรายได้

นายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฉลิมนคร จำกัด เจ้าของโครงการบ้านสถาพร รังสิต คลอง 3 กล่าวว่า หากให้จัดอันดับปัจจัยลบที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯแล้ว ปัญหาใหญ่คือเรื่องของราคาน้ำมันแพง มีผลต่อค่าครองชีพของประชาชนอย่างมาก และหากพิจารณารายได้ต่อความสามารถในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ที่คิดจะซื้อบ้านย่อมลดลงอย่างแน่นอน เนื่องจากค่าครองชีพที่เกี่ยวข้องกับครัวเรือนสูงเกือบ 40-50% หรือเกือบ 1 ใน 3 ของรายได้ในปัจจุบัน

จากค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ทำให้โอกาสที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินมีเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน เนื่องจากธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ จะพิจารณารายได้เฉพาะเงินเดือน (ไม่รวมรายได้อย่างอื่น) มาประเมินความสามารถในการกู้สินเชื่อ ยกเว้นธนาคารใหม่ เช่น ธนาคารธนชาต, ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จะรายได้ทั้งหมดมาคำนวณด้วย ทำให้ในปัจจุบัน ยอดปฏิเสธสินเชื่อในระบบสูงประมาณ 25-30%

อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการได้พยายามปรับตัวให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ โดยปรับลดขนาดและราคาบ้านลงมา จะเห็นได้ว่า ราคาบ้านเฉลี่ยในปี 50 อยู่ที่ 2.47 ล้านบาท ซึ่งราคาบ้านค่อยปรับลดลงปีละประมาณ 2 แสนบาท

นายสุนทรกล่าวว่า ตามรายงานข่าวพบว่า การคำนวณดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ ได้มีการคิดดอกเบี้ยเผื่อเข้าไปในการคำนวณในการปล่อยเงินกู้ เพื่อป้องกันปัญหาหากในอนาคตดอกเบี้ยเกินกว่าความสามารถในการผ่อนของลูกค้า เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) คิดเผื่อประมาณ 1% โดยให้กู้ 35% ของรายได้ ขณะที่ธนาคารกสิกรไทยคิดดอกเบี้ยเผื่อ 2% ให้กู้สูงสุดถึง 40% ของรายได้ การพิจารณาสินเชื่อดังกล่าว จะทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อลดลง นั้นหมายถึงวงเงินกู้ที่จะได้รับต้องลดลงไปด้วย

หวั่นยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งแบงก์ลดวงเงินกู้

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า การปรับตัวของเงินเฟ้อในปัจจุบันถือว่าไม่แปลก เนื่องจากขณะนี้ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคแพงขึ้นทุกรายการ ส่วนราคาน้ำมันที่ขยับขึ้นต่อเนื่อง ก็เชื่อว่าผู้บริโภคส่วนหนึ่งเริ่มยอมรับกับแนวโน้มของราคาน้ำมันได้แล้ว เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น เป็นสิ่งที่ทุกคนต้องยอมรับว่าเป็นวัฏจักรทางด้านการเงิน ที่มีการขึ้นและลง

ในช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยในตลาดปรับสูงขึ้นไปกว่า 10% การซื้อที่อยู่อาศัยยังขยายตัวต่อเนื่อง แต่ปัจจุบันดอกเบี้ยถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าในช่วงดังกล่าวมาก ดังนั้นการปรับตัวของดอกเบี้ยในปัจจุบัน เชื่อว่า จะไม่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป แต่อาจจะต้องประเมินกำลังซื้อใหม่ โดยหันมาซื้อที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลง ราคาที่ต่ำลง เพื่อให้เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนของตนเอง

"หากมองในมุมตรงกันข้าม การปรับตัวของดอกเบี้ยนั้น จะช่วยให้ผู้บริโภคกลุ่มหนึ่งเร่งการตัดสินใจซื้อ ก่อนที่อนาคตอัตราดอกเบี้ยจะปรับตัวสูงไปกว่านี้ ซึ่งขณะนี้ยังไม่รู้ว่าจะปรับสูงขึ้นไปอีกมากน้อยเท่าใด เนื่องจากราคาน้ำมันยังปรับขึ้นไม่หยุด อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มสูงขึ้นด้วย ซึ่งจะส่งผลต่อการปรับขึ้นของดอกเบี้ยในอนาคตด้วย"

ส่วนกรณีที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ จนอาจส่งผลต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นนั้น นายโอภาสเชื่อว่าอาจเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่สถาบันการเงินนำมาใช้พิจารณาร่วมเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าสถาบันการเงินเป็นผู้ประกอบการธุรกิจรายหนึ่ง จำเป็นต้องมีการตั้งเป้าเติบโตของรายได้ ดังนั้นการปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมากๆ จะทำให้รายได้ของสถาบันการเงินไม่เติบโตจนอาจกระทบต่อผลการดำเนินงานของสถาบันการเงิน ดังนั้นสถาบันการเงินอาจจะเปลี่ยนจากการปฏิเสธสินเชื่อ มาเป็นการลดวงเงินสินเชื่อต่อรายลง นั่นหมายความว่า ผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น สำหรับบริษัทปัจจุบันมียอดการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าเพิ่มขึ้นมาเพียง 2% จากปีที่ผ่านมามีเพียง 3%

ด้านนายชูเกียรติ ตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายการตลาด บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK กล่าวว่า การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อนั้น แม้ไม่ได้กระโดดสูงจนทำให้ผู้บริโภคปรับตัวไม่ทัน ซึ่งไม่น่าจะกระทบต่อการชะลอการซื้อของลูกค้า เพียงแต่อาจจะกระทบในส่วนของกำลังซื้อเท่านั้น เนื่องจากลูกค้าจะได้รับวงเงินสินเชื่อน้อยลง

"ปัจจัยลบที่เกิดขึ้นในขณะนี้ ยังไม่ได้ส่งผลกระทบให้เห็นอย่างชัดเจน เห็นได้จากยอดขายของบริษัทยังอยู่ในระดับเดิม ส่วนยอดการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินนั้นในช่วงที่ผ่านมามีเพียง10% โดยนับรวมในส่วนของลูกค้าที่กู้ได้ไม่เต็ม100% และไม่มีเงินดาวน์ทำให้ต้องยกเลิกการซื้อ"นายชูเกียรติกล่าว