* วิเคราะห์ เจาะลึกแผนกระตุ้นอสังหาฯ “สมัคร” ในทุกมิติ
* พร้อมกลยุทธ์เลือกสุดยอดทำเลทอง และสินเชื่อแบงก์
* ทั้งซื้ออยู่-เก็งกำไร และลงทุน!
* นี่คือโอกาสทอง.?....

การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้รัฐบาลต้องเร่งแก้ปัญหาโดยด่วน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค โดยรัฐบาลเลือกที่จะใช้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นฟันเฟืองในการฟื้นภาวะเศรษฐกิจในภาพใหญ่ เพราะหากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว เชื่อว่าจะกระทบชิ่งทำให้ธุรกิจอื่น ๆที่เกี่ยวเนื่องฟื้นตัวตามไปด้วย รวมถึงจะมีการจ้างงานเพิ่มขึ้น

มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกนำมาใช้ในครั้งนี้ บางส่วนเคยถูกนำมาใช้แล้วในสมัยของรัฐบาลทักษิณ ชินวัตร ที่รัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการใช้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวหอก เช่น การลดภาษีธุรกิจเฉพาะ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในครั้งนั้นได้ผลดีจนเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคการผลิตจริงที่กระทบชิ่งไปยังธุรกิจอื่นๆ มากมายให้เติบโตขึ้นตาม เช่น วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ สถาบันการเงิน รวมถึงการจ้างงาน ฯลฯ มาตรการดังกล่าวมีอายุ 1 ปี แต่มีการคาดการณ์ว่ารัฐบาลอาจยืดอายุใช้งานมาตรการออกไปอีกได้ หากสามารถทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างยั่งยืน

เงินเฟ้อพุ่งเร็วแซงรายได้

สุรเธียร จักรธรานนท์ ประธานกรรมการบริหารความเสี่ยง บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุนเอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) ผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า มาตรการที่ออกมาส่วนใหญ่เป็นเรื่องภาษี เมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อปัจจุบันที่อยู่ในระดับสูงมากถึง 6% อาจทำให้มาตรการช่วยได้ไม่มากนัก เพราะไม่ทันกับเงินเฟ้อที่สูงขึ้นอย่างแรงและเร็วไปแล้วล่วงหน้า จนทำให้กำลังซื้อหายไปมาก แม้มาตรการที่ออกมาจะดูล่าช้า ไม่ทันเวลา แต่ก็ดีกว่ารัฐบาลอยู่นิ่งเฉย ไม่ทำอะไรเลย

สุรเธียร มองว่า มาตรการภาษีน่าจะมีส่วนกระตุ้นได้บ้าง แต่ภาวะนี้ที่ผู้บริโภคไม่มีเงินในกระเป๋าก็ยาก เช่น บ้านที่ขายในขณะนี้ แม้ราคาสินค้าจะเป็นราคาจากต้นทุนเก่า แต่ก็ยังแพงอยู่ เพราะต้นทุนค่าก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะนี้ปรับตัวสูงขึ้น 30-40% ซึ่งต้นทุนนี้จะไปสะท้อนในล็อตบ้านที่จะขายอีก 3-6 เดือนข้างหน้า แต่มาตรการภาษีช่วยลดหย่อนได้เพียง 3-4% ทำให้ยังต้องซื้อบ้านในราคาแพงอยู่ อีกทั้งการอยู่บ้านเดี่ยวนอกเมืองมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงขึ้น จากราคาน้ำมันแพง จึงยังเป็นปัญหาทำให้ผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อมากพอที่จะแบกรับได้

“ตอนนี้ภาวะการเมืองขาดความแน่นอน ความเชื่อมั่นมีปัญหา คงต้องรอให้การเมืองนิ่งกว่านี้ คนจึงจะตัดสินซื้อบ้าน หรือลงทุนด้านอื่นๆ สำหรับปัจจัยบวกที่จะทำให้มาตรการนี้สำเร็จตอบยาก เพราะตอนนี้ทั่วโลกก็เจอปัญหาเศรษฐกิจตกต่ำเหมือนกันหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาน้ำมันที่ขึ้นเร็วมาก”

เก็งกำไรยาก

โดยทั่วไปช่วงที่เศรษฐกิจนิ่งหรือชะลอตัวจะเป็นช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงหรือนิ่งตาม เพราะการซื้อขายไม่คึกคัก และเป็นจังหวะที่ดีที่นักลงทุนจะเข้าไปกว้านซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่สุรเธียร มองว่า ช่วงนี้เศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้การเก็งกำไรทำได้ยาก แม้จะพยายามขาย แต่ก็คงไม่คึกคัก ทำราคาได้ไม่ดี เพราะไม่มีกำลังซื้อ การเก็งกำไรเหมาะกับช่วงที่เศรษฐกิจเป็นขาขึ้นมากกว่า

ส่วน NPA หรือตึกร้างที่นักลงทุนมักเข้ามากว้านซื้อในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ เพราะราคาถูก ส่วนใหญ่ที่เหลืออยุ่ขณะนี้ยังเป็นล็อตเก่าตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจคราวที่แล้วที่ขายไม่ได้ ราคาจึงยังทรงตัว หรือลดลงตามความเสื่อมโทรมที่ผ่านไปตามเวลา ส่วนตึกใหม่ๆ ยังไม่มีเข้ามา เพราะตัวเลขหนี้เสียขณะนี้ยังไม่สูงนัก

แนะลงทุนอสังหาฯ ให้เช่า

สุรเธียรแนะว่า ในช่วงนี้การซื้อเก็งกำไรเหมาะกับคนที่มีเงินมากจริงๆ และไม่คาดหวังผลตอบแทนสูงนัก โดยช่วงนี้การลงทุนที่น่าสนใจ เช่น โรงแรม อาคารขนาดใหญ่ ซึ่งนักลงทุนที่ซื้อส่วนใหญ่เป็นกองทุนต่างชาติที่มีทุนหนา ส่วนอีกช่องทางที่น่าสนใจ คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งมีดีมานด์มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงนี้ที่ตลาดไม่มีกำลังซื้อบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะทำให้ดีมานด์ในตลาดเช่ามีสูงมาก ในขณะที่การเช่าในกลุ่มตลาดบนเริ่มมีปัญหา หลังจากเกิดปัญหาการเมืองและเศรษฐกิจในไทย จนต่างชาติขาดความเชื่อมั่น ชะลอการลงทุนในไทยเพิ่ม ทำให้ดีมานด์ในการเช่าไม่เพิ่มขึ้น ผลตอบแทนในการลงทุนลดลง ทำให้เจ้าของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่เป็นคนไทย หรือที่เคยซื้ออาคารมาบริหารต่อเมื่อช่วงปี 2544-2545 ในย่านหลังสวน เพลินจิต สาทรทยอยขายให้รายอื่นมาบริหารแทน

สุรเธียรตั้งข้อสังเกตที่น่าสนใจว่า “ความเชื่อมั่นในการลงทุนของต่างชาติในไทยยังไม่ฟื้นตัวจริง แม้จะผ่านการเลือกตั้งมาแล้ว แต่นักลงทุนก็ยังไม่มั่นใจ ผิดกับบางประเทศในเอเชียที่หลังจากมีการเลือกตั้ง เศรษฐกิจจะฟื้นตัวเร็วมาก”

ในขณะที่ช่องทางการลงทุนอื่นๆ สุรเธียร ยังไม่แนะนำให้เข้าไปลงทุนในช่วงภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ เนื่องจากได้ผลตอบแทนต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อ เช่น ตราสารหนี้ได้ผลตอบแทน 3-5% ฝากธนาคารได้ผลตอบแทน 2.75% ส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ผลตอบแทนเฉลี่ย 7-8% สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อเล็กน้อย จึงยังน่าสนใจลงทุน

โจนส์ฯฟันธงครึ่งปีหลังดีขึ้น

ด้านสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการโจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย กล่าวว่า นับตั้งแต่รัฐบาลชุดใหม่เข้ามาบริหารประเทศ เริ่มมีการออกนโยบายต่างๆเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจซึ่งบางนโยบายส่งผลดีโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การยกเลิกมาตรการกันสำรอง 30 % การอนุมัติโครงการขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชนและนโยบายกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยมาตรการลดหย่อนภาษีและธรรมเนียมการโอน สำหรับธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วยเร่งให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อและช่วยลดต้นทุนทางการเงินสำหรับผู้ประกอบการ

อย่างไรก็ตาม ผลที่เกิดขึ้นจากนโยบายดังกล่าวยังไม่ปรากฏให้เห็นชัดมากนัก เนื่องจากการดำเนินนโยบายอาจต้องอาศัยระยะเวลาหนึ่งก่อนที่จะเห็นผล ดังนั้นคาดว่า นโยบายต่างๆเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มส่งผลในไตรมาสต่อๆไป ทั้งนี้หากรัฐบาลประสบความสำเร็จในการควบคุมผลกระทบจากปัญหาราคาน้ำมัน และบริหารจัดการความเสี่ยงเกี่ยวกับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกได้อย่างมีประสิทธิภาพ เชื่อว่า ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวขึ้นอย่างเห็นได้ชัดภายในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

เชียร์รัฐเร่งเมกะโปรเจกต์

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการลงทุนเมกะโปรเจกต์น่าจะช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจได้เร็วกว่ามาตรการต่างๆ ที่ออกมา เพราะจะทำให้เอกชนเกิดความเชื่อมั่นที่จะลงทุนตาม ส่วนแนวทางการลงทุนในช่วงที่เงินเฟ้อสูง คาดว่าอนาคตอัตราดอกเบี้ยไทยจะสูงขึ้นตามแน่นอน อย่างน้อยภายใน 12 เดือนนี้ ซึ่งสาเหตุมาจากต้นทุนการผลิตสูงขึ้น

ยอดขายบ้านฟื้น 15%

อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลังจากมีมาตรการลดหย่อนภาษีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทำให้ภาพรวมของยอดการจองบ้านทั้งตลาดดีขึ้น เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 10-15% แต่อย่างไรก็ตามมาตรการดังกล่าวจะสำเร็จได้ ขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นผู้บริโภคด้วย แต่โดยพื้นฐานเศรษฐกิจไทยยังแข็งแกร่ง คนยังไม่ตกงาน มีรายได้ แม้จะมีการขึ้นราคาขายบ้านจากต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น 2-3% ตั้งแต่ต้นปี แต่เมื่อคำนวณเป็นเงินผ่อนที่จะต้องจ่ายต่อเดือนให้กับธนาคาร ถือว่าเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ไม่ถึงระดับที่คนซื้อบ้านจะเดือดร้อน เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท เดิมผ่อน 8,000 บาทต่อเดือน ต่อมาขึ้นราคาเป็น 1.1 ล้านบาท ทำให้การผ่อนเพิ่มขึ้นเพียงเดือนละ 800 บาทเท่านั้น

ลงทุนอสังหาฯ เหมาะถือยาว

อนุพงษ์ เห็นว่า ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ไม่ควรซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น เพราะปัจจุบันเศรษฐกิจกำลังชะลอตัว กำลังซื้อลดลง ไม่สามารถทำราคาได้ดีเหมือนช่วงที่เศรษฐกิจจะฟื้นตัว แต่ช่องทางนี้เหมาะในการลงทุนสำหรับคนที่มีเงินเย็น และพร้อมจะถือครองยาวตั้งแต่ 5-10 ปีขึ้นไป ไม่หวังผลตอบแทนระยะสั้น ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องดึงเงินก้อนนั้นมาใช้ในยามฉุกเฉิน และต้องพร้อมยอมรับความเสี่ยงในช่วงที่ตลาดซบเซา ซึ่งจะทำให้มูลค่าลดลง โดยมองว่าปีนี้การเก็งกำไรคอนโดมิเนียมน่าจะลดลง หรือขายได้กำไรไม่สูงเท่าปีก่อน เพราะตลาดอิ่มตัว ซัปพลายมาก ราคาไม่ปรับตัวขึ้นเร็วจนทำกำไรได้เหมือนก่อนหน้านี้ แต่หากเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ควรรีบซื้อก่อนที่บ้านจะปรับราคาขายตามต้นทุนใหม่

ระวังซื้อคอนโดฯ ปล่อยเช่า

ในแง่ของการซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียม อนุพงษ์แนะว่า ไม่ควรเป็นการกู้เงินมาซื้อ เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่าในระดับ 6-7% เมื่อเทียบกับผลตอบแทนในการฝากเงินในธนาคารในระดับ 2% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต้องรับภาระในระดับ 7% ถือว่าผลตอบแทนสุทธิที่ได้ยังไม่คุ้มค่านัก เพราะค่าเช่าที่ได้อาจพอแค่การจ่ายดอกเบี้ยเท่านั้น ส่วนเงินต้นที่ต้องผ่อน นักลงทุนต้องรับภาระเพิ่มเอง รวมทั้งปัจจุบันตลาดเช่ามีการแข่งขันกันสูง อาจทำให้อัตราผลตอบแทนลดลง รวมทั้งการไม่มีผู้เช่า ทำให้ไม่มีรายได้ นักลงทุนก็ต้องรับผิดชอบการผ่อนเองทั้งหมด หากระหว่างทางมีความจำเป็นต้องขาย ก็อาจต้องขายขาดทุน และต้องแบกรับภาระภาษี จึงเป็นความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องนึกถึงด้วย

ฟันธงเศรษฐกิจฟื้นช้า

ธนวรรธน์ พลวิชัย ผู้อำนวยการ ศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย กล่าวว่า มาตรการช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือว่ามาถูกทาง แต่ในช่วงแรกคงฟื้นความเชื่อมั่นได้ไม่มาก เพราะประชาชนยังมีความกังวล สะท้อนจากดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ระยะ 2-3 เดือนหลังแม้จะค่อยๆ ดีขึ้น แต่ก็ไม่มากนัก เพราะค่าครองชีพสูง ทำให้ไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย ส่วนดัชนีความเชื่อมั่นของนักธุรกิจยังอยู่ในระดับต่ำ เพราะต้นทุนการผลิตสูง สภาพคล่องธุรกิจต่ำ และยังมองภาพรวมการบริโภคว่ายังไม่คึกคัก จึงยังไม่กล้าลงทุน ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัว

“การลดหย่อนภาษีของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์คงยังได้ผลไม่เต็มที่ เพราะไม่ได้ทำให้การซื้อบ้านถูกลงมากนัก และโดยพื้นฐานประชาชนยังกังวลเรื่องเศรษฐกิจอยู่ ทั้งหมดทำให้มาตรการฯยังไม่น่าจะได้ผลในทางปฎิบัติมากนัก คงต้องรอเห็นผลในไตรมาส 3 ปีนี้” ธนวรรธน์ กล่าว

5 ทำเลทองเลือกซื้อบ้าน “บางซื่อ” รับอานิสงส์สายสีม่วง

เปิดพื้นที่ 5 ทำเลทองครองใจผู้ซื้อบ้าน “บางซื่อ-บางบัวทอง-บางแค-ตลิ่งชัน-พระราม 2” ครองใจผู้ซื้อบ้าน เหตุสาธารณูปโภคครบครัน ทั้งทางด่วน โทลล์เวย์ และรถไฟฟ้าสายสีม่วงกำลังจะเปิดหวูดให้บริการ ปี 2554

ต้องยอมรับว่า ทำเลเป็นองค์ประกอบสำคัญอันดับต้นๆ หากคิดจะเลือกซื้อบ้าน แต่การเลือกทำเลที่ดีมีศักยภาพยังเป็นปัญหาของผู้ที่คิดจะซื้อบ้าน โดยทำเลทองที่ควรจะเข้าไปลงทุน หรือซื้อเพื่อพักอาศัย ควรจะอยู่ตามโครงข่ายคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่ หรือเป็นแหล่งชุมชนที่ความเจริญเข้าไปถึงแล้ว

อิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวถึงวิธีการเลือกซื้อบ้านว่า ผู้ซื้อบ้านควรเลือกซื้อบ้านที่ใกล้กับที่ทำงาน รวมถึงมีโครงข่ายคมนาคมขนส่งที่ครอบคลุมทุกพื้นที่เพื่อความสะดวกในการเดินทาง และควรมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพียบพร้อม เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน และห้างสรรพสินค้า ที่สำคัญต้องศึกษาเรื่องผังเมือง เพราะบางพื้นที่เป็นพื้นที่เขียวลาย (พื้นที่รับน้ำหรือที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) เช่น ปทุมธานี หรือมีนบุรี บางพื้นที่เป็นพื้นที่รับน้ำ อาจไม่เหมาะที่จะพักอาศัย

ส่วนทำเลที่เหมาะสำหรับซื้อที่อยู่อาศัยนั้น อิสระมองว่า ทุกทำเล มีจุดดีและจุดด้อย อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันนี้ ส่วนใหญ่คนจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเกาะแนวรถไฟฟ้าและสายที่เปิดให้บริการแล้ว หรือกำลังจะเริ่มก่อสร้างในสายใหม่ ซึ่งการเลือกซื้อควรจะเลือกซื้อในเส้นทางที่กำลังจะเริ่มก่อสร้าง เพราะจะสามารถใช้ประโยชน์ได้เร็วกว่า เส้นทางที่ยังไม่เห็นเป็นรูปธรรม แต่มีข้อเสียตรงที่ราคาในพื้นที่ดังกล่าวมีราคาสูงกว่าทำเลที่แผนการลงทุนยังไม่ชัดเจน ซึ่งมีความเสี่ยงพอสมควร หากรัฐบาลไม่ลงทุนตามที่ประกาศไว้ เช่น สายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเส้นทางเดินรถ หรือเปลี่ยนสถานี เพราะรัฐบาลโอนการดูแลจากกรุงเทพฯ(กทม.) ไปให้การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.)ดูแล ดังนั้น ผู้ซื้อควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ

ขณะที่โซนบางกะปิ-มีนบุรี แม้ว่าจะมีแนวทางการลงทุนสร้างรถไฟฟ้า แต่ก็ไม่เสี่ยงมากนัก เพราะมีโครงข่ายถนนที่สมบูรณ์แล้วไม่ว่าจะเป็นทางด่วนรามอินทรา ทางด่วนพระราม 9 หรือถนนสายหลักหลายสาย ทำให้โซนบางกะปิ-มีนบุรีโดดเด่นขึ้นมาทันที

“บางซื่อ-ตลิ่งชัน-พระราม2” ทำเลทอง

ย่าน“บางบัวทอง” เป็นอีกทำเลที่น่าลงทุนและเลือกซื้อเป็นที่อยู่อาศัย เนื่องจากยังมีพื้นที่ที่เปิดใหม่หรือพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้อีกจำนวนมาก และมีสินค้าหลากหลาย หลายระดับราคา ตั้งแต่ราคาล้านต้นๆไปถึง 6-7 ล้านบาท อีกทั้งยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าจะเปิดให้บริการอีกด้วย

“บางซื่อ”นับว่าเป็นทำเลทองทั้งของผู้ประกอบการและผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน เนื่องจาก เป็นศูนย์กลางของระบบขนส่งมวลชนระบบราง ดังนั้น การพัฒนาพื้นที่ปลายสถานีจึงเป็นที่จับจ้องของกลุ่มนักลงทุน โดยเฉพาะโครงการจัดสรรประเภทคอนโดมิเนียม เพียงแต่อาจจะพัฒนาได้จำกัด เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานราชการ เช่น ของการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) พื้นที่ของทหาร และของบริษัทปูนซิเมนต์

“บางแค” เป็นพื้นที่ที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินพาดผ่าน บางแคจึงเป็นทำเลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะเรื่องการเดินทางที่สะดวกขึ้น เพียงแต่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะต้องเป็นแนวสูงเท่านั้น เพราะมีพื้นที่จำกัด โดยพื้นที่ที่พอจะพัฒนาได้ส่วนใหญ่จะอยู่ริมถนน ดังนั้นราคาขายจึงค่อนข้างแพง ส่วนผู้ที่จะได้ประโยชน์จากทำเลนี้จริงน่าจะเป็นชุมชนเดิมที่อาศัยอยู่ในพื้นที่มานาน ทั้งนี้ นอกจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะเป็นตัวส่งให้บางแคมีศักยภาพแล้ว บางแคยังอยู่ห่างจากศูนย์กลางธุรกิจย่านสาทร ประมาณ 10 กม.

“ตลิ่งชัน” เป็นทำเลที่รถไฟฟ้าสายสีแดงจะพาดผ่านในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า เนื่องจากรัฐบาลอนุมัติก่อสร้างโครงการแล้ว นอกจากนี้การเดินทางยังสะดวกสบายสามารถเดินทางได้หลายทาง เช่น ทางน้ำ ทางบก ที่สามารถต่อเรือไปถึงสาทรได้ เป็นต้น

“พระราม2” มีข้อดีอยู่ในตัวอยู่แล้ว เนื่องจากพระราม 2 มีโครงข่ายถนนที่ค่อนข้างสมบูรณ์ รวมถึงยังเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงแกน เหนือ-ใต้ อีกด้วย ส่งผลให้มีพื้นที่เปิดใหม่มากขึ้นและมีราคาที่หลากหลาย ตั้งแต่ราคา 7-8 แสนบาทไปจนถึง 8 -9 ล้านบาทซึ่งก็แล้วแต่ทำเลและพื้นที่ด้วย ดังนั้นพื้นที่ดังกล่าวจึงสามารถโตได้อีกมากเช่นเดียวกับ บางบัวทอง บางใหญ่

ซื้อบ้านอิงแนวควรตรวจสอบ

ด้าน สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ส่วนผู้ที่ต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้านั้น ควรจะตรวจสอบว่าโครงการดังกล่าวมีการอนุมัติก่อสร้างแล้วหรือยัง หรือดูแนวทางที่มีความเป็นไปได้ เพราะหากเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแล้วไกลกับระบบขนส่งอาจทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางได้

สำหรับโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางอนาคต ไม่ว่าจะเป็นสายสีน้ำตาล เหลือง ชมพู่ หรือในย่าน บางกะปิ มีนบุรี แคราย สุวินทวงศ์ ยังถือว่ามีความเสี่ยง หากผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า เพราะอย่างน้อยโครงการเหล่านี้คงใช้เวลาประมาณ 5- 10 ปี ทางที่ดีผู้ซื้อบ้านควรตรวจสอบกับหน่วยงานที่รับผิดชอบโครงการว่า ปัจจุบันโครงการต่างๆมีความคืบหน้าไปถึงไหน เพื่อความแน่นอนและชัดเจนก่อนตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน

เปิดเคล็ดลับกู้เงินซื้อบ้านให้คุ้มค่า เลือกแบงก์ที่อัตราดอกเบี้ย MLR ต่ำ

แนะวิธีเลือกกู้เงินซื้อบ้านอย่างชาญฉลาด กสิกรฯฟันธงต้องเลือกกู้กับแบงก์ที่มีอัตราดอกเบี้ย MLR ต่ำ ส่วนเกณฑ์การผ่อนชำระต้องสอดคล้องกับรายได้ ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ ด้านธอส.ชี้ ต้องดูเงื่อนไขการปล่อยกู้หลังหมดอายุอัตราดอกเบี้ยคงที่

แคมเปญทางการเงินมากมายที่สถาบันทางการเงินงัดมานำเสนอ เพื่อดึงดูดให้ตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน ปัจจุบันมีความซับซ้อนและหลากหลายมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจและภาวะอัตราดอกเบี้ยยังผันผวน และคาดการณ์ได้ยาก ผู้ซื้อบ้านจึงต้องระมัดระวังอย่างยิ่งในการเลือกแคมเปญดอกเบี้ยให้คุ้มค่าที่สุด เหมาะสมกับฐานะทางการเงินส่วนบุคคล ไม่ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องแบกรับภาระหนักจนเกินไป

ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทยฯ แนะนำว่า ขั้นแรกต้องสำรวจว่าฐานะการเงินตนเองมีความพร้อมในการซื้อบ้านมากน้อยแค่ไหน มีรายได้สม่ำเสมอหรือไม่ ซึ่งโดยทั่วไปภาระการผ่อนบ้านจะต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน จึงจะเรียกว่ามีรายได้เพียงพอที่จะชำระหนี้

ต่อมาควรเลือกสถาบันการเงินที่มีแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย MLR ต่ำที่สุดในระบบ ซึ่งส่วนใหญ่อัตราดอกเบี้ย MLR ของธนาคารขนาดใหญ่จะต่ำกว่าธนาคารขนาดเล็ก

อีกสิ่งที่ต้องคำนึงถึง คือ ผู้กู้ต้องสังเกตว่าภาวะอัตราดอกเบี้ยในขณะที่กู้เป็นอย่างไร หากทิศทางอัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น ควรเลือกแคมเปญที่ให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว แต่หากทิศทางอัตราดอกเบี้ยเป็นขาลง ควรเลือกแคมเปญที่ให้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวพิเศษในช่วงแรก ซึ่งจะทำให้ผู้กู้จะได้รับประโยชน์จากดอกเบี้ยขาลง

สุดท้ายวิธีเลือกอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม ต้องคำนวณจากระยะเวลาการกู้ตลอดสัญญา โดยนำอัตราดอกเบี้ยแต่ละแคมเปญที่ต้องจ่ายตลอดอายุสัญญาที่ไม่เท่ากันในแต่ละช่วงปีมาเฉลี่ย เพื่อคำนวณว่าแต่ละปีต้องจ่ายเท่าใด แล้วเลือกแคมเปญที่ต่ำที่สุด อย่าตัดสินใจจากแคมเปญที่ดึงดูดลูกค้าด้วยการหั่นอัตราดอกเบี้ยต่ำๆ ในช่วงแรก และปล่อยลอยตัวในช่วงหลังเท่านั้น นอกจากนี้ยังต้องนำค่าจัดการเงินกู้ ค่าธรรมเนียมต่างๆ ของธนาคารบวกรวมเข้าไปในการคำนวณด้วย

ขณะที่ขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) กล่าวว่า ก่อนตัดสินใจกู้เงินกับสถาบันการเงินแห่งไหน จะต้องพิจารณาหลักเกณฑ์เงื่อนไขให้ละเอียด ต้องมองถึงเงินที่จะต้องจ่ายในระยะยาว เพราะการกู้เงินซื้อบ้าน จะผ่อนกันนาน 20-30 ปี ซึ่งจะต้องดูอัตราดอกเบี้ย หลังจากที่หมดอัตราดอกเบี้ยคงที่ ควรจะต้องเลือก อัตราดอกเบี้ย MLR ต่ำที่สุด เพื่อเสียดอกเบี้ยน้อยที่สุด อีกทั้งไม่ควรดูเงื่อนไขการขอกู้ในช่วง 2 หรือ 3 ปี แรก เพราะส่วนใหญ่ สถาบันการเงินจะคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ ๆ เพื่อจูงใจให้กู้เงินกับสถาบันการเงินดังกล่าว เช่น คิดดอกเบี้ย 0% ระยะ 6 เดือนแรก หรือ 1 ปีแรก แต่หลังจากนั้น จะคิดอัตราดอกเบี้ยสูง ซึ่งสรุปแล้วจะเสียเงินค่าดอกเบี้ยมากกว่า การเลือกกู้กับสถาบันการเงินที่ไม่ใช้แคมเปญ 0% มาจูงใจผู้กู้