โบรกเกอร์ระดับโลกในไทยระบุ ต่างชาติสนลงทุนอสังหาฯในไทยเพียบ วอนรัฐสร้างบรรยากาศการลงทุนให้ดี ออกกฎหมายต้องชัดเจนไม่คลุมเครือ ด้านฮาริสันฯเจรจาดึงเงินนอกเข้าไทยกว่า 10,000 ล้านบาท

น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมการลงทุนของชาวต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ที่ผ่านมาเข้ามาลงทุนจำนวนมาก ทั้งในรูปแบบของนักลงทุนและหรือผ่านกองทุนอสังหาฯ โดยเฉพาะประเทศอังกฤษ อเมริกา ส่วนนักลงทุนตะวันออกกลางยังถือว่ามีจำนวนน้อย นอกจากนี้ การลงทุนมีแนวโน้มสูงขึ้นจากการยกเลิกกันสำรอง 30% ประกอบกับปัญหาเศรษฐกิจและปัญหาสินเชื่อซับไพรม์ของสหรัฐฯ ทำให้นักลงทุนเคลื่อนย้ายการลงทุนมาที่แถบเอเชียโดยเฉพาะไทยมากขึ้น

ส่วนปัจจัยหลัก ที่ทำให้อสังหาฯไทยน่าลงทุน คือ ราคาที่อยู่ในระดับต่ำกว่าเมืองอื่นในภูมิภาคเดียวกัน แม้แต่เวียดนามเองยังมีราคาที่สูงกว่าไทย อีกทั้งชาวเวียดนามจะไม่ยอมขายที่ดิน แต่จะเป็นการร่วมทุนกับชาวต่างชาติมากกว่า นอกจากนี้กฎหมายที่เวียดนามยังมีความเข้มงวดสูง ขณะที่ผลตอบแทนจาการลงทุนในไทยอยู่ในระดับสูง7-8% นอกจากนี้มูลค่าอสังหาฯไทยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 5-7% บางโครงการซื้อขายแลกเปลี่ยนมือเพื่อทำกำไร 2-3 ครั้งก่อนโอนกรรมสิทธิ์

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่จะเป็นอุปสรรค์ต่อการลงทุนในไทยนั้น คือความไม่ชัดเจนของกฎหมาย มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา รวมไปถึงการเมืองที่ไม่มั่นคง ทำให้นักลงทุนไม่มั่นใจ ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการลงทุน ทั้งนี้ สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการในระยะยาวคือ สร้างบรรยายกาศในการลงทุนเพื่อดึงนักลงทุนต่างชาติ และแม้แต่นักลงทุนไทยเอง เพื่อให้บรรรยากาศการลงทุนดี ก็จะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น

“รัฐบาลจะออกกฎหมายที่เข้มงวดมากก็ได้ ต่างชาติไม่กลัว ถ้าสามารถปฏิบัติตามได้ แต่กฎหมายที่ออกมาต้องมีความชัดเจน ไม่คลุมเครือและเปลี่ยนแปลงปล่อย”

นายกิตติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วง 4 เดือนแรกปีนี้ บริษัทฯมียอดขายโตขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 30% และจากอัตราการเติบโตที่เพิ่มขึ้น เชื่อว่าจะทำให้เกินเป้ายอดขายที่วางไว้ที่ 12,000 ล้านบาท มาอยู่ที่ 15,000 ล้านบาท

โดยในส่วนของผู้ซื้อรายย่อยนั้น จะมีการตอบรับต่อเนื่องทั้งคนไทยและต่างชาติ ซึ่งกลุ่มนี้จะเน้นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ขณะนี้พบว่า สินค้า(ซัปพลาย)มีปริมาณลดลง ขณะที่ความต้องการยังมีต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากปัญหาเรื่องกฎเกณฑ์สิ่งแวดล้อมมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ขณะที่ที่ดินในทำเลที่เหมาะสมและมีศักยภาพเริ่มน้อยลง ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยด้านการเมืองที่ยังมีความตรึงเครียด ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการออกสู่ตลาดน้อยลง

“ราคาวัสดุก่อสร้างที่แพงขึ้น ไม่ได้เป็นปัจจัยทำให้การลงทุนน้อยลง แม้ว่าสิ่งเหล่านี้ทำให้สินค้าราคาแพงขึ้น แต่ก็เป็นไปตามกลไกของตลาด”

นายกิตติศักดิ์ กล่าวว่า สำหรับกลุ่มผู้ซื้อรายใหญ่นั้น ส่วนใหญ่จะเน้นเรื่องการซื้อเพื่อลงทุน หรือการเข้ามาลงทุนพัฒนาอสังหาฯทั้งที่ร่วมทุนกับคนไทย กลุ่มที่ลงทุนอยู่แล้ว และกลุ่มที่จะพัฒนาตลาดเฉพาะ ซึ่งกลุ่มนี้มีแนวโน้มจะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยค่อนข้างสูง โดยปัจจุบัน บริษัทฮาริสันฯอยู่ระหว่างเจรจากับนักธุรกิจอสังหาฯจากเกาหลี 2 ราย, มาเลเซีย 2 ราย, สิงคโปร์ และอาหรับเอมิเรตส์ เกี่ยวกับการเข้ามาลงทุนในธุรกิจโรงแรม คอนโดฯ และสนามกอล์ฟในประเทศไทย มูลค่ารวมมากกว่าหมื่นล้านบาท ในเบื้องต้นคาดว่าจะเข้ามาลงทุนในปีนี้ประมาณ 10,000 ล้านบาทบริเวณย่านทองหล่อและพญาไท

"พฤติกรรมของนักลงทุนที่เข้าม จะเข้ามาลงทุนในรูปแบบซื้อครั้งละ 10-20 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ แต่กลุ่มนี้จะขอลดราคามาก 15-20% แต่ส่วนใหญ่จะลดให้สูงสุดไม่เกิน 10%

อสังหาฯ ไทยสู้เพื่อนบ้านได้

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ( AREA) กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน ว่า ประเทศมาเลเซีย เพื่อนบ้านคู่แข่งสำคัญของไทย มีดีที่มีน้ำมัน โดย65% ของอสังหาฯที่พัฒนาในมาเลเซียคือที่อยู่อาศัย คล้ายคลึงกับไทย ซึ่งAREA ได้สำรวจไว้ว่า มีประมาณ 70% ปีที่แล้ว มีที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ 52,570 หน่วยทั่วประเทศ ต่ำกว่าไทย

อาคารชุดใจกลางเมืองรอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าก็เติบโตสูงมาก ราคาแพงสุดของเขาตกเป็นเงินหน่วยละ 30-80 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดทั่วไปราคาตารางเมตรละ 65,000 – 90,000 บาท ซึ่งก็คล้ายกับไทย

ในกรณีอสังหาฯเชิงพาณิชย์ มาเลเซียมีพื้นที่สำนักงานมากกว่าไทยคือ 14.5 ล้านตร.ม. (คงรวมสำนักงานขนาดเล็กไปด้วย) และมีพื้นที่ศูนย์การค้าประมาณ 8.6 ล้านตร.ม. โดยค่าเช่าตกตร.ม.ละ 1,600 – 7,500 บาท

ประเทศสิงคโปร์ ราคาอาคารชุดพักอาศัยได้เพิ่มขึ้นถึง 30.4% ราคาสูงสุดตร.ม.ละ 1 ล้านบาท ในด้านอสังหาฯเชิงพาณิชย์ ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าก็เพิ่มขึ้น 18% ในรอบปีที่ผ่านมา โดยค่าเช่าตกเป็นเงินตร.ม. 7,500 – 15,000 บาท (ของไทยอยู่ที่ 2,000 บาท) ส่วนสำนักงานก็เพิ่มค่าเช่าพื้นที่ไป 29% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าเฉลี่ยขณะนี้ตกเป็นเงิน 5,400-7,500 บาทต่อตร.ม. (ของไทยอยู่ที่ 600 บาท)

ประเทศอินโดนีเซีย ด้วยฐานะทางเศรษฐกิจที่ด้อยกว่า มีพื้นที่อาคารสำนักงานเพียง 3.5 ล้านตร.ม.ในเขตมหานครจาการ์ตา(กรุงเทพฯมีพื้นที่สำนักงานถึง 8 ล้านตร.ม. )