เกือบสองร้อยโครงการของสิ่งก่อสร้างที่เราเรียกว่า "คอนโดมิเนียม" ที่เกิดขึ้นในช่วงหนึ่งปีที่ผ่านมา ทำให้ใคร ๆ ก็พากันคิดว่า "ยุคทอง" ของธุรกิจนี้ที่คาดกันว่าได้ "ย่อยยับดับสลาย" ไปตั้งแต่เมื่อ 4 - 5 ปีก่อนจะเวียนกลับมาเพื่อสร้างความมั่งคั่งให้กับผู้อยู่ในธุรกิจนี้เป็นคำรบสอง แต่พัฒนาการทางเศรษฐกิจและสังคมของประเทศที่ขาดการวางแผนรองรับการพัฒนาในทุก ๆ ด้านที่เกี่ยวข้องล่วงหน้าอย่างละเอียดรอบคอบ อาจจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธุรกิจนี้จะต้องประสบภาวะวิกฤต…ฤากงล้อประวัติศาสตร์จะกลับมาซ้ำรอยเดิมอีกครั้ง…

เศรณี เพ็ญชาติ เจ้าของโครงการ "ชำนาญ เพ็ญชาติ" บิสสิเนสเซ็นเตอร์ กล่าวกับ "ผู้จัดการ" ว่า ช่วงปลายเดือนเมษายนที่ผ่านมา เขาลดการโฆษณาประชาสัมพันธ์ในสื่อทุกอย่างที่เขาเคยใช้ลง เนื่องมาจากสาเหตุหนึ่ง คือ เขาคิดว่า "กลุ่มเป้าหมาย" จดจำชื่อของโครงการได้ค่อนข้างแม่นยำแล้ว

ถึงแม้โครงการของเขาในขณะนี้ จะนับว่าประสบความสำเร็จพอสมควร แต่แผนการบางส่วนที่เขาวางไว้อาจต้องเปลี่ยนแปลงไป เพราะเขายังไม่สามารถตกลงกับบริษัทผู้รับเหมาถึงต้นทุนที่แท้จริงในการจัดสร้างตามแบบ

ซึ่งปัญหานี้เป็นปัญหาใหญ่ที่เจ้าของโครงการหลายโครงการขณะนี้ประสบ และยังไม่สามารถหาทางประนีประนอมกันได้ง่าย ๆ

ในห้วงเวลาที่ใกล้เคียงกัน บริษัท ปูนซิเมนต์ไทย จำกัด แถลงผลการดำเนินงานในไตรมาสนแรกออกมาว่า บริษัทฯ มีรายได้ 5,518 ล้านบาท มากกว่าช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน คือ มีรายได้เพียง 4,228 ล้านบาท กำไรสุทธิ 622 ล้านบาท

และเมื่อรวมบริษัทในเครือแล้ว ปูนใหญ่มีรายได้ 7,392 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,104 ล้านบาทมากกว่าปีก่อน คือ รายได้ 5,957 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 833 ล้านบาท

ทวี บุตรสุตทร ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่อาวุโส กล่าวในงานแถลงข่าวกับสื่อมวลชนว่า กำลังการผลิตของปูนซิเมนต์ไทย จากโรงงานทั้งสามแห่งของประเทศใช้งานเต็มกำลังการผลิตทั้งสิ้นมีเท่าไหร่ก็ขายออกหมด แต่ความจริงก็คือ ยังมีเทรลเลอร์จอดรอปูนที่หน้าโรงงานเทรลเลอร์ทั้งหมดนี้เข้าคิวยาวนับสิบกิโลอยู่ทุกวัน ทำให้ผู้บริหารระดับสูงของปูนใหญ่ถูกตำหนิอย่างมากจากบรรดาดีลเลอร์ และมีทีท่าจะยืดเยื้อไปอีกนาน

ปัญหาเหล็กเส้นซึ่งเป็นวัตถุดิบสำคัญในการก่อสร้างก็ยังคงเป็นปัญหาอยู่ต่อไปจากการเคลื่อนไหวล่าสุดของสามสมาคมที่เกี่ยวข้อง คือ สมาคมผู้ค้าอาคารชุด สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมการค้าที่ดินเคหะและการก่อสร้าง ทำให้คณะรัฐมนตรีตัดสินใจประกาศลดภาษีนำเข้าเหล็กเส้นจากต่างประเทศทุกชนิดลงมาอย่างมาก แต่ยังไม่มีทีท่าว่าปัญหาจะคลี่คลายลงง่าย ๆ

ความปวดเศียรเวียนเกล้าเหล่าแพร่ระบาดไปทั่วประเทศ โครงการมากกว่าสองร้อยโครงการของรัฐที่ไม่เสร็จตามเวลาที่กำหนด อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องพลอยชะงักงันไปเป็นจำนวนมาก ทำให้หลายคนตั้งข้อสังเกตว่า ความเป็นไปของปัญหาทั้งหมดเกิดขึ้นเนื่องจากการเพิ่มขึ้นอย่าง "ผิดปกติ" ของคอนโดมิเนียม ซึ่งแม้แต่เจ้าของโครงการมากมายเริ่มไม่แน่ใจว่า หนทางที่คาดว่าจะปูลาดด้วยกลีบกุหลาบตั้งแต่แรก การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการนับเวลาเป็นปีนั้น ดูท่าจะเสื่อมความขลังลง หลายคนรู้สึกมีสภาพคล้ายขี่หลังเสือยากจะลง ในขณะที่อีกหลายคนเริ่มพับโครงการที่วาดหวังไว้อย่างสวยหรูเข้ากระเป๋า

แต่ก็ยังมีคนอีกจำนวนหนึ่งที่เชื่อว่า นี่เป็นเพียงสัญญาณของการเริ่มต้น (อย่างแท้จริง) ของการเปลี่ยนแปลงสภาพสังคมเป็น "เรื่องธรรมดา" ของประเทศกำลังพัฒนา แสดงถึงความเจริญเติบโตยากที่จะเหนี่ยวรั้งของประเทศไทย

พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 จะเฟื่องฟูหรือวิบัติหาชัดไม่

"คอนโดมิเนียมเป็นธุรกิจที่เราต้องใช้ความสามารถทุกด้าน ต้องรู้กฎหมายเชี่ยวชาญทางการขายและการตลาดมีการวางแผนทางการเงิน และท้ายที่สุด เมื่อปิดการขาย ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยในคอนโดฯ เจ้าของโครงการก็ต้องมี "บริการ" อำนวยความสะดวกในด้านต่าง ๆ ด้วย" จอห์นยังกรรมการผู้จัดการบริษัท จอห์น ยังฯ ผู้บริหารโครงการดัง ๆ ที่ประสบความสำเร็จมากมาย ไม่ว่าจะเป็นเดอะมอลล์ 3 และ 4 ฟิฟตี้ฟิฟท์ทาวเวอร์ และโมเดอร์น ทาวน์ ผู้ซึ่งกำลังจะหันมารับบริหารคอนโดฯ แบบ "ครบวงจร" บอกกับ "ผู้จัดการ" ถึง "ลักษณะพิเศษ" ของธุรกิจคอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมเข้ามาแพร่หลายในเมืองไทยครั้งแรกเมื่อประมาณ ปี 2513 ซึ่งต่างกับในต่างประเทศ ความคิดที่จะใช้พื้นที่ที่มีอยู่เพียงน้อยนิด และไม่สามารถขยายออกไปได้อีกในทางกว้างทำให้เกิดความคิดที่จะต้องขยายขึ้นไปในทางสูง และเรียกว่าคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นกว่าครึ่งศตวรรษมาแล้ว

ที่ปรึกษาการลงทุนด้านการพัฒนาที่ดินท่านหนึ่ง อธิบายความคิดในการพัฒนาที่ดินของนักพัฒนาที่ดินทำหมู่บ้านจัดสรรเมื่อประมาณยี่สิบกว่าปีที่แล้ว กับผู้บริหารโครงการคอนโดฯ สมัยใหม่ว่า มีความแตกต่างกันของปัจจัยในหลายด้าน

เช่นเดียวกับที่นรเศรษฐ์ ปัทมานันท์ ประธานกรรมการบริษัทซิลเวอร์บีช คอนโดมิเนียม บอก "ผู้จัดการ" ว่า การจะตัดสินใจพัฒนาที่ดินในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งนั้น ปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณามีสามสิ่งด้วยกัน หนึ่ง - ทำเล…ต้องดี สอง - ราคาที่ดินต้องราคาพอเหมาะ และสุดท้าย เวลา - ต้องเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม เขากล่าวว่า ถ้ามีปัจจัยทั้งสามอย่างประกอบกับโดยสมบูรณ์ เจ้าของโครงการสามารถลงทุนได้ทันที ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ พัทยา ชะอำ ระยอง ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือที่ใดก็ตาม

แต่จากปัจจัยเดียวกันนี้เอง การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านจัดสรร แฟลต อพาร์ทเม้นท์รุ่นแรก ๆ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกไม่มากนัก มีความแตกต่างอย่างเห็นได้ชัดในหลายด้าน

เจ้าของหมู่บ้านจัดสรรระดับนำหลายแห่งที่ก่อร่างสร้างตัวมานานนับสิบ ๆ ปี และวันนี้บางคนก็หันเข้ามาทำคอนโดมิเนียมอยู่บ้าง พวกเขากล่าวเป็นเสียงเดียวกันว่า การทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรรุ่นแรก ๆ เมื่อ 20 - 30 ปีที่แล้วยากลำบากกว่าการขายคอนโดฯ หลายเท่า

เรียกว่าแจกแจงแยกแยะไปทีละข้อ ๆ จะเห็นได้ชัดเจนยิ่งทีเดียว !!!~

"เริ่มมาก็คือ ที่ดิน แล้วก็ทำเลที่จะทำโครงการ" นักจัดสรรที่ดินผู้มีโครงการมากมายแถบชานเมืองอารัมภบท

ที่ดินในสมัยก่อนต่างจากสมัยนี้ก็ตรงที่ดินดี ๆ นั้นมักจะอยู่ห่างจากตัวเมืองออกไปค่อนข้างมาก อย่างน้อยก็เพียงพอที่จะทำให้ผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการ มีความรู้สึกว่าบริเวณที่พวกเขากำลังไปอยู่นั้นมัน "บ้านนอก" ชัด ๆ

การเปลี่ยนแปลงความคิด ความเคยชินของผู้คนในขณะที่สิ่งสาธารณูปโภคของรัฐยังไม่กระจายไปทุกพื้นที่อย่างทั่วถึง นับเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจพัฒนาที่ดินรวมไปถึงการกระตุ้นให้กลุ่มเป้าหมาย คือ ชาวบ้านจัดสรรในสมัยก่อนเข้าใจถึงแนวคิดสำคัญของการจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยเหล่านี้ด้วย

ความเคยชินของคนไทยในสังคมลักษณะวัฒนธรรมที่สืบทอดมาค่อนข้างคล้ายคลึงกันมีหลายอย่างที่เป็นอุปสรรคกับธุรกิจบ้านจัดสรร เช่น ครอบครัวคนไทยชอบที่จะอยู่ร่วมกันตั้งแต่รุ่นพ่อ แม่ ลูกชาย ลูกสาว ลูกสะใภ้ พี่เขย น้องเขย การให้ความคิดใหม่ ๆ เกี่ยวกับการแยกครอบครัวออกมายังไม่เป็นที่แพร่หลาย

นอกจากนั้น พื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ มีความเป็นเมืองสูง ความรู้สึกที่ว่าพื้นที่ที่เป็นหัวใจของกรุงเทพฯ ในยุคนั้นก็คือ แถบเยาวราช บางลำพู สำเพ็ง เมื่อบวกกับถนนหนทาง ไฟฟ้า น้ำประปาต่าง ๆ ที่ยังไม่สะดวกเท่าไรนัก นับเป็นงานที่กล่าวได้เต็มปากว่า "ยากยิ่งนัก" สำหรับนักจัดสรรที่ดินยุค "บุกเบิก"

จะเป็นโชคในคราเคราะห์หรือเปล่าไม่ทราบที่รูปแบบของบ้านในสมัยเมื่อยี่สิบปีก่อนยังไม่ต้องวิลิศมาหราอย่างปัจจุบัน ราคาค่าวัสดุก่อสร้างอยู่ในระดับพอสมควร การใช้เงิน การกู้เงินต่างๆ ยังไม่ต้องใช้เอกสารหลักฐานมากมายเช่นปัจจุบัน ทำให้เถ้าแก่รุ่นแรก ๆ สามารถขยับขยายธุรกิจของตนเองได้พอสมควร

"หลายคนเริ่มจากทำโครงการเล็ก ๆ ประมาณ 10 - 20 หลังในพื้นที่หนึ่ง ๆ ระดับราคาพอสมควรส่วนใหญ่ก็จะเป็นบ้านสองชั้น 3 - 4 ห้องนอน เหมาะกับครอบครัวใหม่ที่ต้องการสร้างอาณาจักรของตัวเอง"

ความเปลี่ยนแปลงในอีกสี่ห้าปีต่อมาแตกต่างจากยุคบุกเบิกค่อนข้างจะเห็นได้ชัด…

ยุคต่อมาของการทำหมู่บ้านจัดสรร ผู้ลงทุนเริ่มกระเถิดออกไปนอกเมืองมากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินที่แพงขึ้น ใคร ๆ ก็ต้องการความสะดวกที่จะเข้ามาทำงานหรือทำธุรกิจส่วนตัว ในระยะหนึ่งที่ความต้องการความเป็นส่วนตัว (PRIVACY) เริ่มลดน้อยถอยลง ความต้องการความรวดเร็วและความสะดวกมีมากกว่า การแข่งขันทางการตลาด การเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ นับเป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อบ้านที่อยู่อาศัยในโครงการได้ดีขึ้น

ถึงยุคนี้ก็เป็นยุคเริ่มต้นของความสัมพันธ์ส่วนบุคคล จะเห็นได้จากมีกลุ่มผู้มีความรู้ความสามารถในด้านต่าง ๆ เฉพาะด้านเข้ามาประกอบธุรกิจทางด้านนี้มากขึ้น โดยอาศัยชื่อเสียงในธุรกิจเดิมที่ตนเองทำอยู่ ไม่ว่าจะเป็น วิชัย กฤษดาธานนท์ เจ้าของโครงการกฤษดานคร อจ.สุนทร เปรมฤทัย ที่เรารู้จักกันดี

แฟคเตอร์ต่าง ๆ ที่ทำให้ธุรกิจหมู่บ้านจัดสรรในยุคหนึ่ง "บูม" ถึงขีดสุด หลายคนกล่าวว่า นั่นไม่ใช่ เพราะทำเลของแต่ละโครงการอยู่ในพื้นที่ที่เหมาะสมเพียงอย่างเดียว หลายคนวิเคราะห์ว่า นั่นเป็นเพราะการพัฒนาความคิดในการอยู่ร่วมกันของคนไทยได้เปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก

"ปัจจัยอื่นก็คือ วัสดุก่อสร้างต่าง ๆ เริ่มมีแนวโน้มว่าจะมีราคาสูงขึ้น ผู้ที่มีกำลังซื้อและยังไม่ตัดสินใจก็เลยเฮโลกันมาซื้อก่อนที่ราคาจะสูงขึ้นไปกว่านั้น" ผู้อยู่อาศัยในโครงการแถวสุทธิสารท่านหนึ่งบอก "ผู้จัดการ"

ฟังดูแล้วก็อาจจะไม่เป็นเหตุเป็นผลเท่าใดนัก แต่ก็นั่นแหละคำตอบแบบนี้บางครั้งก็อธิบายการเติบโตของธุรกิจได้ชะงัดนัก

พอมาถึงช่วง 5 - 10 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจบ้านจัดสรรในประเทศไทยก็เปลี่ยนแปลงจนแทบจะเรียกได้ว่า จากหน้ามือเป็นหลังมือทีเดียว

การเกิดขึ้นของบริษัทรับสร้างบ้านออกแบบ และให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นสตรามิตบอร์ดของ สุเทพ บูลกุล โมเดอร์น โฮม ของ ถนอม อังคณะวัฒนะ หรือแม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ดัง ๆ เช่น เครือมั่นคงเคหะการ ของชวน ตั้งมติธรรม เครือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ของเพียงใจ หาญพานิช

บริษัทที่รับปรึกษาเกี่ยวกับการสร้างบ้านจัดสรรเหล่านี้ มีความสำคัญกับธุรกิจนี้อย่างไร ถนอม อังคณะวัฒนา กรรมการผู้จัดการบริษัทโมเดอร์น โฮม เคยให้สัมภาษณ์ "ผู้จัดการ" ถึงการเข้ามาสู่ธุรกิจนี้ เนื่องจากเขาต้องการให้ผู้บริโภคได้รู้สึก และเข้าใจถึงความสำคัญของความแตกต่างที่สามารถทำให้เกิดขึ้นได้ จากการที่ผู้ซื้อบ้านจัดสรรต้องการความแปลกใหม่ในแต่ละหมู่บ้านจัดสรรที่มักมีแบบมีรูปทรงของบ้านที่คล้ายคลึงกันตลอดทั้งโครงการไม่ต่ำกว่า 20 - 30 หลัง

"เราทำให้ลูกค้ามีส่วนร่วมในการเลือกแบบบ้านของเขามากขึ้น ตั้งแต่การใช้วัสดุที่ใช้ รูปทรง การจัดวางเครื่องใช้ต่าง ๆ ให้เขามีความรู้สึกว่า "บ้าน" เป็นส่วนหนึ่งของชีวิตเขาอย่างแท้จริง" ถนอมกล่าว

แนวความคิดที่ว่านี้มีความสำคัญอยู่มาก โดยเฉพาะในประเด็นที่ว่า ทำให้ผู้บริโภคเริ่มให้ความสำคัญ และตระหนักถึง "สิทธิ" ของตนเองในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้านพักอาศัย แตกต่างจากสมัย 10 - 20 ปีก่อน (ช่วงประมาณ 2500 - 2520) ซึ่งผู้ซื้อไม่มีความรู้ทางด้านนี้มากนัก

นั่นรวมไปถึงการพัฒนาความคิดในการนำเสนอรูปแบบอื่นของที่พักอาศัยสมัยใหม่เกิดขึ้นในประเทศทไยอย่างเป็นจริงเป็นจังยิ่งขึ้นด้วย

จากนั้นมา เราจึงเห็น "รูปแบบ" ใหม่ ๆ ของที่พักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นแฟลต อพาร์ทเม้นท์ รีสอร์ท จนกระทั่งถึงคอนโดมิเนียมที่กำลังฮิตสุดขีดในปัจจุบัน

พงษ์ศักดิ์ สัมภวคุปต์ กรรมการผู้จัดการบริษัทบิสสิเนส อินเตอร์เนชั่นแนล ผู้รับบริหารโครงการคอนโดมิเนียมภายหลังการขายหลายโครงการ ตั้งแต่สยามเพ้นท์เฮ้าส์ 1, 2 ซึ่งเป็นโครงการของน้องชายของเขา พงษ์พันธุ์ สัมภวคุปต์ ปทุมวันเพลสคอนโดมิเนียม แกรนวิลล์เฮ้าส์ และยังรับบริหารการขายให้กับเจ้าของโครงการอีกหลายโครงการ กล่าวกับ "ผู้จัดการ" ว่า การเกิดขึ้นของ พ.ร.บ.อาคารชุดในปี 2522 นับเป็นก้าวสำคัญในการพัฒนาที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ แต่สิ่งที่เขาคิดว่าเป็นปัญหาสำคัญ นั่นก็คือ กฎหมายฉบับนี้ออกมาค่อนข้างเร็วเกินไป เมื่อเทียบกับการที่จะต้องให้ความรู้และทำความเข้าใจกับผู้บริโภคถึงแนวความคิดในการอยู่อาศัยร่วมกันในคอนโดมิเนียม

จุดอ่อนของคอนโดมิเนียมในระยะแรก เมื่อถูกนำมาเปรียบเทียบกับปัญหาที่เกิดขึ้นในแต่ละยุคสมัยของมันอาจจะทำให้มองเห็นภาพที่ค่อนข้างจะแปลกแยกกว่าที่เคยคิด คอนโดมิเนียมรุ่นแรกที่เกิดขึ้นประมาณปี 2513 แถวถนนราชดำริ บริเวณโรงแรมเพนนินซูล่า มีราคาประมาณ 500,000 บาท คอนโดฯ ที่เกิดขึ้นในเมืองไทยเป็นครั้งแรกนี้ได้สร้างตำแหน่งของสินค้าให้กับตัวเองว่า เป็นสินค้าเพื่อสำหรับคนรวย สำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง ๆ

จะเรียกว่า พยายามยกระดับของตัวสินค้าและกลุ่มเป้าหมายตั้งแต่ต้นมือเลยก็คงไม่ผิดนัก !!!

แต่คอนโดมิเนียมในรุ่นแรกที่กล่าวถึงไม่ประสบความสำเร็จมากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งไม่ได้สร้างหรือปลูกฝังความคิดเกี่ยวกับการอยู่ร่วมกันในพื้นที่บังคับให้กับคนไทยส่วนใหญ่ของประเทศ

คอนโดมิเนียมในยุคที่สอง เกิดขึ้นประมาณปี 2516 เริ่มโดยบริษัทเฟอร์มาเมอร์ลิน บริษัทร่วมทุนระหว่างผู้ถือหุ้นชาวไทยร่วมกับชาวต่างประเทศที่มาจากฮ่องกง และสิงคโปร์ตั้งขึ้นมาเพื่อทำกิจการก่อสร้างที่พักอาศัยสำหรับผู้บริหาร ผู้มีรายได้สูง

คอนโดฯ ชุดดังกล่าวไม่ต่างกับชุดแรกที่เกิดขึ้นก่อนหน้าสามปีมากนัก โชคร้ายที่ว่าตอนนั้นเกิดวิกฤตการณ์น้ำมันครั้งที่หนึ่งในประเทศไทย นอกจากนั้นผลพวงจากสงครามเวียดนาม สหรัฐอเมริกาแพ้สงครามทำให้ความรุ่งเรืองเฟื่องฟู ที่คาดหมายไว้กลับเป็นตรงกันข้ามคอนโดมิเนียมจึงต้องถอยทัพกลับไปเพื่อหาเวลาที่เหมาะสมที่จะกลับมาใหม่อีกครั้ง

(2523 - 2529) ต้องทำใจล้มลุกคลุกคลาน (อย่า) พาลหวั่นไหว

มีคอนโดมิเนียมมากกว่า 30 โครงการเงินลงทุนเกือบหนึ่งพันล้านบาทที่ต้องปิดตัวเองลงไปในช่วงเวลาระหว่างปี 2523 - 2529 และยังหลายสิบโครงการที่ยังไม่สามารถขายพื้นที่ได้หมดจนกระทั่งปัจจุบัน

ช่วงที่ว่านี้ แนวความคิดเรื่องการอยู่อาศัยในคอนโดฯ เริ่มแพร่หลายมากขึ้น แต่กฎหมายที่มีอยู่ก็ไม่สามารถนำมาปรับใช้อย่างมีประสิทธิภาพมากนัก แต่สำหรับนักธุรกิจชั้นนำต่าง ๆ แล้ว พวกเขาเริ่มมองเห็นว่า คอนโดฯ จะเป็นอีกหนทางหนึ่งที่สามารถ "ทำเงิน" ให้กับเจ้าของโครงการได้ไม่ยาก

คอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นในยุคนี้ บรรดาผู้ลงทุนนำเอาแนวคิดต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านการตลาดการพัฒนารูปแบบของคอนโดฯ มาเพิ่มเติมให้เป็นที่น่าสนใจมากขึ้น แต่ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงความเชื่อเก่าก่อนว่า คอนโดฯ เป็นที่อยู่ของคนรวยออกไปได้

นักลงทุนรุ่นใหม่ที่ไฟแรง จึงเริ่มฉีกแนวการขาย การประชาสัมพันธ์ของคอนโดฯ ยุคนี้ออกไป กอบกับธุรกิจแขนงต่าง ๆ ในประเทศขยายตัวออกไปอย่างรวดเร็ว การขายคอนโดฯ ในยุคใหม่ จึงเน้นไปที่การเป็นออฟฟิศคอนโดมิเนียมที่มีความกว้างขวาง สะดวกสบายมากกว่าเดิม

"จะเห็นได้ว่า ระยะนี้มีการซื้อขายคอนโดฯ มาก แต่ส่วนใหญ่แล้ว ผู้ซื้อจะไปดัดแปลงเพื่อทำอาคารสำนักงาน" ผู้บริหารโครงการย่านสุขุมวิทท่านหนึ่งบอก

เป็นที่ทราบกันดีว่า การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการมีความำสคัญต่อการตัดสินใจของนักลงทุนอย่างมาก สถิติต่าง ๆ ของสำนักงานสถิติแห่งชาติอ้างถึงความต้องการพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ในการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ การขยับขยายของธุรกิจต่าง ๆ ตลอดจนการเพิ่มขึ้นของรายได้ประชาชาติในช่วงปี 2526 เป็นต้นมา ทำให้การศึกษาเหล่านั้น แทบจะบ่งชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า กรุงเทพมหานครกำลังประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยและพื้นที่ในการทำอาคารสำนักงาน เพื่อทำธุรกิจอย่างมาก

แต่ปัญหาก็คือว่า เมื่อความต้องการมีมากเช่นนั้นแล้ว ทำไมคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2526 - 2529 จึงล้มหายตายจาก ล้มลุกคลุกคลานแทบจะหาคนประสบความสำเร็จตามเป้าหมายได้ยากยิ่ง

"เนื่องจากกลไกของรัฐดำเนินนโยบายทางการเงินที่ผิดพลาด ขาดการวางแผนที่ดี ทำให้ประเทศขาดดุลการค้า และดุลการชำระเงินมหาศาล วิธีเดียวที่จะฟื้นฟูสภาพดังกล่าวให้ดีขึ้นจึงต้องใช้มาตรการต่าง ๆ เข้ามาแก้ไขในทันที"

ดังจะเห็นได้ว่า มาตรการที่รัฐนำมาใช้ คือ การลดค่าเงินบาทติดต่อกันหลายครั้งในช่วงเวลาไม่กี่ปี นอกจากนั้น ยังจำกัดสินเชื่อเท่ากับทำหมันโครงการต่าง ๆ ที่ต้องใช้เงินสนับสนุนมหาศาลเหล่านี้ไปโดยปริยาย

เพราะฉะนั้น ถึงแม้โครงการหลายโครงการจะเสร็จสิ้นตามกำหนด ในช่วงระหว่างปี 2526 - 2527 แต่ก็ไม่สามารถกู้ชีพตัวเองขึ้นมาได้ เพราะความต้องการที่ลดลงถึงขีดสุด ความวิปโยคโศกสลดของผู้ลงทุนในครั้งนั้นค่อนข้าง "บาดลึก" ลงไปในจิตใจของคนจำนวนไม่น้อย จนแทบจะคิดว่าคอนโดมิเนียมคงไม่เกิดขึ้นอีกในกรุงเทพฯ

สู่ยุคทอง ล้วนชื่นบาน (แต่) จะนานเท่าใด

"ผมคิดว่า คอนโดฯ ที่ "บูม" ขึ้นมาทุกวันนี้ บอกถึงความเปลี่ยนแปลงหรือแนวโน้มการถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้บางประการ" ไพฑูรย์ สายสว่าง กรรมการผู้จัดการบริษัทที่ปรึกษาทางด้านเรียลเอสเตท ดีเวลลอปเม้นท์ คอนซัลแทนซี่ เซอร์วิส ให้กับโครงการทั้งหมดของบริษัทรัชฎมงคล เป็นผู้ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการใหญ่หลายโครงการ เช่น เซ็นทรัลพลาซา ของกลุ่มเซ็นทรัล หรืออัมรินทร์พลาซ่า ถนนสุขุมวิท สะท้อนให้เห็นถึงสาเหตุที่ทำให้คอนโดมิเนียมเติบโตขึ้นอย่างมากในปีนี้

โครงการใหม่ ๆ ที่เกิดขึ้นรวมแล้วประมาณหนึ่งร้อยห้าสิบโครงการ งบประมาณการลงทุนทั้งสิ้นมากกว่าสี่หมื่นล้านบาทนั้น "ผู้จัดการ" จะไม่กล่าวถึงที่มาของกลุ่มผู้ลงทุนความแตกต่างของสินค้า (คอนโดมิเนียม) แต่ละแห่ง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมพักอาศัย ออฟฟิศคอนโดมิเนียม คอนโดมิเนียมตากอากาศ ทั้งที่อยู่กรุงเทพฯ นอกเมืองไม่ว่าจะเป็นพัทยา ระยอง หรือจังหวัดสำคัญอื่น ๆ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต เป็นต้น

การนำเอาแนวความคิดในการบริหารโครงการหลายรูปแบบมาใช้ ทำให้ผู้ซื้อมีความรู้สึกว่า เจ้าของโครงการได้เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ ตัวอย่างก็เช่น โครงการชำนาญ เพ็ญชาติ บิสสิเนสเซ็นเตอร์ที่จัดห้องคอมพิวเตอร์ ห้องประชุม และเครื่องอำนวยความสะดวกในการติดต่อธุรกิจเพียงให้กับผู้ซื้อโครงการบางกอก ริเวอร์ มารีน่า หรือโอเชี่ยนมารีน่า ที่นำเสนอรูปแบบใหม่ของการพักผ่อน และมีท่าเทียบเรือให้ความรู้สึกที่ทั้งเป็นส่วนตัว และ (ค่อนข้าง) เหนือล้ำกว่าโครงการบนถนนสายธุรกิจอื่น

รวมถึงคอนโดเชน รูปลักษณ์ใหม่ของการที่ผู้ซื้อสามารถใช้บริการคอนโดมิเนียมหลายแห่งในหลายพื้นที่ได้โดยการซื้อคอนโดมิเนียมเพียงแห่งเดียว

หากแต่ปัญหาสำคัญที่เกิดขึ้นกับธุรกิจคอนโดมิเนียมอาจถือได้ว่า กำลังจะบ่งชี้ทิศทางหรือความสำคัญของธุรกิจนี้ในอนาคตมีอยู่หลายประการด้วยกัน

ด้านหนึ่ง ความยากลำบากและปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างทำโครงการ จากการศึกษา และ "ความจริง" ที่เห็นกันอยู่ก็คือ เจ้าของโครการมักจะมีปัญหากับบริษัทผู้รับเหมาในการประมูลราคาเพื่อก่อสร้างโครงการการเก็งกำไร (คาดว่า) มีมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ถ้าโครงการนั้นอยู่ในทำเลที่ดี มีราคาไม่สูงนัก

เจ้าของโครงการระดับยูนิตละนับล้านบาทขึ้นไปโครงการหนึ่งบอกกับ "ผู้จัดการ" ว่า ไม่ว่าจะเป็นปัญหาผู้รับเหมาก่อสร้างค่าใช้จ่ายในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ ฯลฯ ขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการเองว่าได้ "เตรียมพร้อม" และทำการศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับโครงการของตัวเองมากน้อยเพียงไร

"ถ้าตราบใดที่ทั้งสองฝ่ายคิดรอบคอบต้นทุนต่าง ๆ นี่เราควบคุมได้ อยู่ที่ว่าตอนที่เราทำการศึกษาว่า เราทำดีแค่ไหน ยกตัวอย่างเวลาดีลกับผู้รับเหมา ก็จะพูดกันอย่างคนที่รู้เรื่อง อย่าลืมว่าถ้าเราไปกดราคาผู้รับเหมาลดต้นทุนคิดเอากำไรเยอะ ๆ เขาก็คิดเป็น ถ้าเราแฟร์ว่า นี่คือต้นทุนที่แท้จริง เขาควรมีกำไรบ้าง ถ้าทำอย่างนี้ เขาและเราก็ทำงานได้สบายใจ"

ความเป็น "มืออาชีพ" ของเจ้าของโครงการสามารถสะท้อนออกมาให้เห็นได้ในระดับหนึ่ง จากการแก้ไขปัญหาการทำสัญญากับบริษัทผู้รับเหมา และการคาดคะเนล่วงหน้าในการสต็อกวัตถุดิบ

"อย่างของเรานี่ ตอนเราทำซิลเวอร์บีช เราใช้สี่พระยาก่อสร้าง ตอนที่ขึ้นพาร์คบีช เราก็ถามว่าเขาสนใจไหม ถ้าสนใจให้ทำข้อเสนอมา สรุปแล้วทั้งซิลเวอร์บีช พาร์คบีช สกายบีช เราใช้สี่พระยาฯ ทั้งหมด" นรเศรษฐ์ เล่าให้ฟัง

ส่วนปัญหาการขาดแคลนวัตถุดิบหลายคนอาจสงสัยว่า ขณะที่การก่อสร้างโครงการที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะเป็นโครงการก่อสร้างของรัฐบาล หรือเอกชนอื่นทำไมปัญหาค่อนข้างจะหนักหนาสาหัสกว่าเจ้าของโครงการเหล่านี้มากนัก

"เขาทำสัญญาซื้อขายทีเดียว เขาก็จะได้ต้นทุนสินค้าคงที่และราคาต่ำ เพราะซื้อจำนวนมาก นั่นคือยอมเสียค่าสต็อกสินค้าแทน อาจจะไม่ประหยัดกว่า แต่ประกันความเสี่ยงจากการขาดวัตถุดิบได้อย่างดีเลยทีเดียว" แหล่งข่าวในเครือมั่นคงเคหะการเจ้าของโครงการปทุมวัน เพลส คอนโดมิเนียม ที่แม้ว่าจะเปิดตัวในยุคซบเซาของคอนโดมิเนียม ในปี 2527 - 2528 แต่ก็ประสบความสำเร็จอย่างมาก และได้รับรางวัลโครงการที่จัดทำการตลาดดีเด่นบอก "ผู้จัดการ"

ความแตกต่างของ "มืออาชีพ" กับ "มือสมัครเล่น" หรือ "พวกตามแห่" จะแยกให้เห็นได้ชัดกันก็ที่ตรงนี้ !!!

สิ่งที่คาดว่า จะเป็นปัญหาใหญ่ให้กับเจ้าของโครงการหลายแห่งก็คือ การเก็บกำไรของนักลงทุนรายย่อยที่น่าหวาดเสียว และวิตกกังวลอย่างยิ่งก็คือ หลายโครงการแม้จะอยู่ในทำเลที่ดี แต่เมื่อการวางเงินดาวน์เพื่อสั่งจองซื้อมีจำนวนเงินไม่สูงนัก หากทุกอย่างเสร็จสิ้นตามโครงการกว่าจะรู้ว่าอะไรเป็นอะไร ก็ต้องมีการ "เจ็บตัว" กันบ้าง

การซื้อเพื่อเก็งกำไรที่เห็นกันชัด ๆ มีอยู่สองทาง หนึ่ง คือ ซื้อแล้วขายต่อ เหมือนกับการซื้อใบจองรถยนต์ เช่น รถตระกูลฮอนด้า ที่เราได้ยินข่าวอยู่บ่อย ๆ แต่การซื้อคอนโดฯ ในระดับราคาที่จะสามารถเก็งกำไรนั้น ก็มักจะทำได้เพียงคอนโดฯ ระดับราคาห้าแสนถึงล้านกว่าบาทนิดหน่อย เพราะถ้ามากกว่านี้ก็ไม่คุ้มเหมือนกัน

จากการสำรวจพบว่า มีหลายโครงการที่มีราคาขายต่อหน่วยเปลี่ยนแปลงไปตามระยะเวลาของการซื้อ เนื่องจากผู้ขายแบ่งขายคิดตามแผนการหรือเฟสต่าง ๆ ของการก่อสร้าง เป็นการง่ายที่ผู้ซื้อจะสั่งจองเพื่อการเก็งกำไร

อีกด้านหนึ่ง เป็นการเก็งกำไรจากการให้เช่า ผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่จะเก็งกำไรจะต้องเปรียบเทียบระหว่างค่าเช่าที่ตนเองจะได้รับกับเงินมัดจำที่ตนเองต้องจ่ายว่าคุ้มหรือไม่

"อย่างคุณซื้อคอนโดฯ สักชั้นหนึ่ง ราคา 20 ล้านบาท ถ้าต้องวางเงินมัดจำ 10% ก็เท่ากับ 2 ล้านบาท คุณก็ต้องมาดูว่าเงินกู้ที่นำมาลงทุนเสียดอกเบี้ยให้ธนาคารเท่าไหร่ ถ้าคิดแล้ว ค่าเช่ามากกว่าดอกเบี้ยที่คุณต้องเสียต่อเดือนแล้วเห็นว่าคุ้ม ก็สั่งจองไป วิธีการก็แค่นี้ไม่มีอะไรมาก" นักเก็งกำไรคนหนึ่งเล่า

ความน่าจะเป็นอีกประการหนึ่งของธุรกิจเก็งกำไร จากคอนโดฯ ก็คือ เป็นไปได้หรือไม่ที่จะมีการ "กว้านซื้อ" สั่งจองห้องชุดในคอนโดฯ จำนวนมาก เพื่อการขายต่อให้เช่าอย่างเป็นล่ำเป็นสันเช่นเดียวกับธุรกิจอื่น

"ผมว่าเป็นไปได้น้อยมาก เนื่องจากเหตุผลสองประการ หนึ่ง - ความต้องการการอยู่อาศัยในคอนโดฯ ของเมืองไทยยังไม่มากถึงขนาดที่จะเกิดปรากฏการณ์ที่ว่า สอง - ถ้าจะมีใครทำธุรกิจแบบนี้เป็นล่ำเป็นสัน จริง ๆ ต้องใช้เงินหมุนเวียนจำนวนมหาศาล" นักธุรกิจคนหนึ่งให้ความเห็น

แต่ถ้าเป็น "มือสมัครเล่น" หากำไรเหนาะ ๆ สักยูนิตละ 4 - 50,000 บาท "ผู้จัดการ" เชื่อว่า ก็คงมีอยู่บ้างเหมือนกัน

ในขณะที่ทำโครงการ ความยากลำบากอีกประการหนึ่งของเจ้าของโครงการก็คือ การขาย ทำอย่างไรจึงจะขายได้หมดหรืออย่างน้อยก็คุ้มทุน

ทำให้เราเห็นบริษัทบริหารการขายเกิดขึ้นมากมาย และนับวันจะเริ่มมีความสำคัญมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ริชาร์ด เอลลิส หรือบริษัทคนไทยอย่าง บริษัทจอห์นยัง ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ มาร์เก็ตติ้ง

เมื่อโครงการเสร็จสิ้นตามแผนที่วางไว้ก็เกิดธุรกิจที่มีความสำคัญอย่างมากอีกอย่างหนึ่ง นั่นคือ การรับบริหารโครงการ เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่า เมื่อผู้ซื้อเข้าไปอยู่ในคอนโดฯ สมาชิกจะต้องร่วมกันตั้งนิติบุคคล เพื่อทำการบริหารคอนโดฯ ร่วมกัน และจะเห็นได้ว่า เจ้าของโครงการส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จะไม่รับบริหารภายหลังการขายเหล่านี้ ซึ่งทำให้เกิดบริษัทรับบริหารโครงการที่มีความสามารถเข้ามารับงานจากนิติบุคคลคอนโดฯ นั้น เช่น กิจการของพงษ์ศักดิ์ สัมภวคุปต์ ซึ่งเริ่มจากการว่าจ้างบริษัทที่มีกิจการเกี่ยวข้อง ทั้งทำความสะอาด รักษาความปลอดภัย ฯลฯ มารับงานดังกล่าว โดยมีบริษัทของเขาเป็นตัวกลาง แต่นานไปเข้าก็ขยับขยายจัดตั้งเป็นบริษัทในเครือเพื่อบริหารโครงการเอง

ซึ่งนับวันธุรกิจประเภทนี้จะขยายตัวได้มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 2 - 3 ปีข้างหน้า เมื่อคอนโดมิเนียมที่ส่วนใหญ่ยังเป็นเพียง "แผนการ" ใน "แผ่นกระดาษ" ถูกเนรมิตให้เกิดขึ้นจริง

ร่วมแรงใจ คอนโดฯ พุ่ง รุ่งแน่นอน

คำพูดที่กล่าวกันอย่างหนาหู สร้างความหวาดวิตกไปทั่ว จากการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ เกือบทุกสัปดาห์ ๆ ละหลาย ๆ โครงการ ทำให้เกิดคำถามมากมายทั่วไป

"ซัพพลายคอนโดมิเนียม ขณะนี้โอวเรอ์ดีมานด์หรือไม่ ???"

พิจารณาจากประวัติศาสตร์การเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียมในอดีต การศึกษาถึงอัตราการเติบโตของธุรกิจไทย ความต้องการพื้นที่ในการดำเนินกิจการใช้ทำเป็นอาคารสำนักงาน ดูจากจำนวน "ยูนิต" รวมของทุกโครงการ เมื่อเทียบกับการลงทุนที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต ทำให้เราคาดหมายได้ว่า ยุคทองของคอนโดมิเนียมกำลังจะเริ่มต้นเท่านั้น

ประวัติศาสตร์ หรือความผิดพลาดที่เกิดขึ้นในอดีต สอนให้เรารู้ว่า การเกิดขึ้นและล้มหายตายจากไป ช่วงเวลาหนึ่งของคอนโดมิเนียมนั้น ไม่ได้แตกต่างจากวัฎจักรของสินค้าทุกชนิดที่แข่งขันกันอยู่ในตลาดมากนัก

เหตุผลขั้นต้น ที่ทำให้นักธุรกิจหันมาลงทุนทำคอนโดมิเนียมมากขึ้น ในช่วงนี้เกิดขึ้นเพราะสาเหตุใด อธิบายได้ด้วยวัตถุประสงค์เหตุและผลที่แสนจะธรรมดา

นั่นคือ คนที่เข้ามาก่อน ศึกษา และเห็นช่องว่างทางการตลาดที่ยังมีอยู่มากในตลาดคอนโดมิเนียม

ปัจจัยสนับสนุนที่เราพอจะสรุปได้มีสองประการด้วยกัน ประการแรก - เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงการดำเนินนโยบายของตลาดการเงินในประเทศ

"ผมคิดว่า ในช่วงหนึ่งปีที่ผ่านมา สภาพการเงินและนโยบายการเงินที่แบงก์ชาติดำเนินการอยู่นั้น แบงก์ชาติ "ใจกว้าง" มากขึ้น บทบาทของแบงก์ชาติกว้างขึ้นมากกว่าเดิม ไม่ใช่แค่รักษาเสถียรภาพของเงินเฟ้อและเงินบาทเท่านั้น แต่กล้าใช้เครื่องมือทางการเงินต่าง ๆ มากขึ้น ทำให้ระบบโครงสร้างทางการเงินของประเทศดีขึ้น" ไพฑูรย์ สายสว่างให้ความเห็น

จากนโยบายดังกล่าว มีผลโดยตรงต่อการลงทุนโดยรวมของประเทศ เพราะนั่นทำให้ต้นทุนการเงินดีขึ้น สัดส่วนของการปล่อยสินเชื่อก็เต็มเม็ดเต็มหน่วยตามความต้องการของตลาด ทำให้ต้นทุนสะท้อนการแข่งขันที่เป็นสากลมากขึ้น

นโยบายต่าง ๆ เหล่านี้ ทำให้ตลาดการเงินในประเทศมีลักษณะคล่องตัวมากขึ้น มีผลทำให้เกิดการลงทุนในปัจจุบันเพื่ออนาคตเพิ่มมากขึ้นในทุกส่วนของธุรกิจ

อีกประการหนึ่ง เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มการเติบโตของอุตสาหกรรมก่อสร้างที่เกิดขึ้นมานานแล้วในต่างประเทศ แต่ในประเทศไทยนี่เพิ่งเป็นการเริ่มต้นเท่านั้น

"เราดูว่า ประเทศญี่ปุ่นมีพลเมือง 100 ล้านคน อัตราการใช้ปูนซิเมนต์ในการก่อสร้างของเขาประมาณ 90 - 100 ล้านตันต่อปี และคงอัตรานี้มาตลอด ถึงแม้ว่าพื้นที่เขาจะน้อยลง ๆ เขาก็ยังลงไปได้ทุกปี ของเมืองไทยเราใช้ปูนซิเมนต์ปีละมากกว่า 10 ล้านตันไม่มากยังเติบโตไปได้อีกมาก"

แนวความคิดในการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน นักวิชาการผู้สนใจและศึกษาเกี่ยวกับเรื่องนี้หลายท่านได้ให้ความเห็นว่า การเกิดขึ้นอย่างมากมายของคอนโดฯ สามารถอธิบายปรากฏการณ์นี้ได้บางประการ

เพราะวัตถุประสงค์ของผู้ใช้ที่เริ่มเห็นว่า จะมีคอนโดฯ เพื่อเป็นบ้านที่หนึ่ง ไม่มีใครอยากจะซื้อบ้านที่อยู่อาศัยชานเมือง ทุกคนอยากจะมีชีวิตที่สะดวกสบายมากขึ้น ไม่ต้องการที่จะตื่นขึ้นมาตีสี่ ตีห้า ในตอนเช้าเพื่อรับส่งลูกหลานอีก ซึ่งความคิดนี้เอง คอนโดฯ ก็จะเป็นเสมือนส่วนหนึ่งของชีวิต

ถือได้ว่า คอนโดมิเนียมเป็นวิธีการหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงการถือครองกรรมสิทธิ์ เป็นโอกาสที่จะใช้เงินออม เงินลงทุนดีกว่าปล่อยเงินทิ้งไว้เฉย ๆ

นอกจากนั้น การมีคอนโดมิเนียมเพื่อการตากอากาศหลายแห่ง เป็นผลมาจากลักษณะของครอบครัว วิธีการใช้ชีวิตของครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไปเป็นความต้องการที่เกินกว่าปัจจัยสี่

และสุดท้าย เมื่อทุกคนเริ่มมีชีวิตที่ดีขึ้น เกิดการยอมรับในสังคมมากขึ้น การเรียนรู้การใช้ชีวิตร่วมกันในคอนโดฯ มากขึ้น การซื้อหรือการมีคอนโดฯ ก็จะแสดงถึงความเปลี่ยนแปลงทางสังคม เป็นความต้องการพื้นฐานของบุคคลในสังคม (MASLOW THEORY)

นักธุรกิจและผู้ลงทุนหลายคนในธุรกิจคอนโดมิเนียม มองว่า ข่าวคราวและการวิพากษ์วิจารณ์ถึงปัญหาที่เกิดขึ้นกับคอนโดมิเนียม ในที่สุดจะกลายเป็นเรื่องธรรมดาและถ้ามองให้ดีจะไม่แตกต่างจากที่เคยเกิดขึ้นมาแล้วในอดีตมากนัก

ที่สำคัญ ถ้าเกิดปัญหามันก็จะถูกแก้ไขด้วยกลไกทางธุรกิจ…ถูกแก้ไขด้วยตัวมันเอง

"ในที่สุดธุรกิจนี้ก็จะอยู่ที่ความสามารถในการบริหาร การแข่งขัน ทั้งเวลา ต้นทุน และราคาขาย เมื่อเวลานานเข้า คู่แข่งในตลาดมากขึ้น มาร์จิ้นก็จะลดลง เพราะฉะนั้นสำหรับผู้ลงทุน ถ้าทำอย่างอื่นคุ้มกว่าก็จะหยุดลง" นักลงทุนรายใหญ่ท่านหนึ่งสรุป…