- กูรูชี้มาตรการรัฐกระตุ้นเศรษฐกิจ บวกดอกเบี้ยขาลง ดันอสังหาฯ ปี 51 ถึงยุคฟื้นตัว
- เตือนระวังการเมือง-ต้นทุนสูงเป็นปัจจัยเสี่ยง ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้านอกเมืองพุ่ง บีบจัดสรรแห่ผุดคอนโด คาดบ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์มาแรงแซงบ้านเดี่ยว
- แนะเร่งปรับตัวรับมือกฎหมายใหม่ “อาคารชุด-เอสโครว์” บังคับใช้

เมื่อรัฐบาลประกาศมาตรการชุดใหญ่เพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้เติบโตขึ้น หลังจากตกอยู่ในภาวะชะลอตัวและถดถอยมาต่อเนื่องเกือบ 2 ปี ข้อหนึ่งในมาตรการนั้น คือ การลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ซึ่งเป็นส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เรียกได้ว่าเป็นยาขนานแรงที่สุรพงษ์ สืบวงศ์ลี รัฐมนตรีว่ากระทรวงการคลัง มั่นใจว่าจะช่วยพลิกฟื้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมเศรษฐกิจให้คึกคักขึ้นได้แบบทันตาแน่นอน ซึ่งขุนคลังได้ทิ้งท้ายไว้ว่า ในเร็วๆ นี้จะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจชุดที่ 2 ออกมา โดยเชื่อว่าทั้งหมดจะช่วยกระตุ้นจีดีพีให้ขยายตัวได้ถึง 6.7 – 7% จากเดิม 6.2 - 6.3% ในปี 2550 เพราะอสังหาริมทรัพย์จะไปกระตุ้นธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น รับเหมาก่อสร้างเฟอร์นิเจอร์ วัสดุก่อสร้างให้คึกคักตามไปด้วย โดยจะมีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่จะเกิดขึ้นภายในปีนี้ เป็นตัวเสริมความเชื่อมั่น และกระตุ้นให้เกิดการลงทุนต่างๆ ตามมา

อย่างไรก็ตามแม้เบื้องต้นจะคาดการณ์ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีทิศทางที่จะกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น จากความเชื่อมั่นที่ถูกปลุกด้วยมาตรการ และการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ แต่ก็ยังมีปัจจัยลบหลายด้านเป็นความเสี่ยงที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องระวัง และเตรียมตัวเพื่อรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในปีนี้

เชื่อมั่นปีนี้ตลาดบ้านฟื้น

หลังจากมติคณะรัฐมนตรีไฟเขียวใช้มาตรการดังกล่าว ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายบ้านกลับมาคึกคักขึ้น สอดคล้องกับที่อธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) สรุปว่า ภาพรวมตลาดในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว มีลูกค้าเข้าชมโครงการมากขึ้น ยอดขายน่าจะเติบโตเกิน 30% ซึ่งมาจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเริ่มกลับมา หลังจากมีรัฐบาลชุดใหม่ ความแน่นอนของการลงทุนเมกะโปรเจกต์ อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัว เรียกได้ว่า ภาวะตลาดปีนี้น่าจะฟื้นตัวดีขึ้น ซึ่งหากไม่มีปัจจัยอื่นๆ มากระทบน่าจะทำให้ตลาดเติบโตประมาณ 10% หลังผ่านจุดต่ำสุดในปีที่แล้ว แต่อย่างไรก็ตามยังต้องระวังปัจจัยด้านการเมือง หากเกิดการตัดสินยุบพรรคการเมือง ซึ่งจะมีผลต่อเสถียรภาพของรัฐบาลและความเชื่อมั่นผู้บริโภค

ราคาที่พุ่งบีบผุดคอนโด

ความชัดเจนเรื่องการเร่งผลักดันโครงการรถไฟฟ้าของรัฐบาลชุดนี้ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นฟื้นตัวดีขึ้น สะท้อนได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนเริ่มกลับมา แต่ในขณะเดียวกันธวัชไชย สุทธิกิจพิศาล กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทำให้ราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น บนถนนสุขุมวิททั้งสาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านอ่อนนุชถึงแบริ่ง ซึ่งเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ปรับตัวสูงขึ้นมากเป็นประวัติการณ์ การพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวจึงไม่คุ้มค่า บีบให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องหันไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแทน เพื่อรักษากำไร

ทาวน์เฮาส์-บ้านแฝดมาแรง

อธิปเชื่อว่า สินค้าทุกประเภทจะมียอดขายดีขึ้น แต่ด้วยภาวะ Cost Push หรือต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาที่ดิน หลังจากรัฐบาลประกาศผลักดันโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่อย่างชัดเจน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงาน ทำให้บ้านเดี่ยวราคาแพงขึ้น ในขณะที่กำลังซื้อมีรายได้เท่าเดิม ดีเวลลอปเปอร์จึงต้องปรับตัวหันไปพัฒนาทาวน์เฮาส์ บ้านแฝดแทน เพื่อความคุ้มทุน โดยในส่วนของบ้านแฝด เดิมมีสัดส่วนในตลาดน้อยมากประมาณ 1,000 ยูนิตต่อปี เพราะเป็นสินค้าที่ทำตลาดยาก ด้วยระดับราคาและรูปแบบที่อยู่กึ่งกลางระหว่างบ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮาส์ แต่เชื่อว่าปีนี้จะเป็นสินค้าที่มาแรง ซัปพลายจะเติบโตจากเดิมเท่าตัว แม้จะราคาจะแพงกว่าทาวน์เฮาส์ 30-40% แต่ลูกค้ายังได้พื้นที่ใช้สอยเกือบเท่าบ้านเดี่ยว

แห่ลงทุนอสังหาฯ หนีเงินเฟ้อ

ธวัชไชยกล่าวอีกว่า ปัจจุบันการลงทุนในช่องทางอื่นๆ เช่น การฝากเงินในธนาคาร การลงทุนทำธุรกิจ การลงทุนในตลาดหุ้นได้ผลตอบแทนต่ำ อีกทั้งยังต้องเผชิญกับภาวะเงินเฟ้อ ทำให้ได้ผลตอบแทนลดลง ดังนั้นคำตอบของเงินทุนจึงพุ่งมาที่อสังหาริมทรัพย์แทน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องอย่างเห็นได้ชัดเจนในเวลาแค่ 1 ปี ซึ่งผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็วจะดึงดูดให้กลุ่มทุนต่างชาติ หรือกลุ่มคนนอกวงการที่ดินเข้ามาจับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และจะทำให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น

เตือนจัดสรรปรับตัวสู้กำไรหด

ธวัชไชยตั้งข้อสังเกตว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ดีเวลลอปเปอร์ที่เป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์จะมียอดขายเพิ่มขึ้น แต่พบว่าอัตรากำไรสุทธิกลับลดลงทุกปี ในขณะที่ประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แม้จีดีพีในปีที่แล้วจะเติบโตถึง 5% แต่กำไรที่ลดลง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ทำธุรกิจยากขึ้น ทั้งนี้เลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการบริหาร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยแนะว่า ผู้ที่อยู่รอดได้ต้องสามารถบริหารจัดการต้นทุนทางอ้อมได้ดีกว่าคู่แข่ง เช่น เทคโนโลยีการก่อสร้าง ซึ่งจะไปช่วยชดเชยต้นทุนทางตรง เช่น ค่าที่ดิน ค่าแรงงานได้

อธิปกล่าวว่า “ในภาวะนี้ดีเวลลอปเปอร์จะต้องชั่งน้ำหนัก เลือกระหว่าง Liquidity กับ Margin ถ้ายอมลดกำไร ก็ขายได้เร็ว ถ้าเลือกคงกำไรสูง ก็ต้องยอมรับว่ายอดขายจะไปได้ช้ากว่า แต่เชื่อว่ากำไรของดีเวลลอปเปอร์ปีนี้จะลดลงประมาณ 1-2% เป็นภาวะที่แย่กว่าปีที่แล้ว”

ลดาวัลย์ ธนะธนิต อดีตผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จัดสรรรายย่อยต้องควบคุมเวลา ต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ โดยมีการบริหารจัดการอยู่บนฐานข้อมูลที่เป็นจริง และต้องส่งมอบบ้านให้ตรงตามกำหนดเวลา เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าและสถาบันการเงิน ในขณะที่อธิปกล่าวว่า ควรนำจุดได้เปรียบมาใช้ในการต่อสู้กับรายใหญ่ ในแง่ของค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการที่ต่ำกว่า การคาดหวังกำไรที่น้อยกว่า ปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว สามารถดูแลลูกค้าได้อย่างใกล้ชิด เน้นการลงทุนในตลาดที่ถนัด และเคยประสบความสำเร็จ อย่าเสี่ยงในตลาดใหม่ที่ไม่คุ้นเคย

เตรียมรับมือกฎหมายใหม่

ในปีนี้มีกฎหมายใหม่หลายฉบับที่จะมีผลบังคับใช้ในปีนี้ ได้แก่ พ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ซึ่งจะมีผลในวันที่ 4 ก.ค. นี้ และ พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือ Escrow Law ซึ่งเป็นเรื่องใหม่ที่ดีเวลลอปเปอร์จะต้องปรับตัวเพื่อรับมือการเปลี่ยนแปลงด้วย เช่น อาคารชุดที่ดีเวลลอปเปอร์จะต้องจดทะเบียนอาคารชุดก่อนเปิดขายโครงการ รวมทั้งต้องพัฒนาโครงการให้เป็นไปตามที่โฆษณาไว้ โดยจะถือว่าโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นการคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้บริโภค ส่วน Escrow Law ขณะนี้อยู่ในระหว่างการร่างกฎหมายลูก เพื่อกำหนดรายละเอียดในทางปฏิบัติ แม้จะระบุว่าขึ้นอยู่กับความสมัครใจของดีเวลลอปเปอร์และผู้ซื้อ แต่ก็ถือได้ว่าเป็นเรื่องใหม่ที่ต้องมีการปรับตัว เพราะเงินดาวน์จะถูกเก็บไว้ที่คนกลาง หรือ Escrow Agent ดีเวลลอปเปอร์ไม่สามารถนำไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนพัฒนาโครงการได้ แต่จะได้รับเงินก้อนนี้คืนพร้อมดอกเบี้ยก็ต่อเมื่อพัฒนาส่งมอบบ้านให้กับผู้ซื้อแล้วเท่านั้น ทำให้อนาคตดีเวลลอปเปอร์ที่จะยืนอยู่ได้จะต้องมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง ป้องกันความเสี่ยง และคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้ซื้อ