สัญญาณบวกการเมืองนิ่ง รัฐเร่งดันเมกะโปรเจกต์ ดอกเบี้ยขาลง ดีเวลลอปเปอร์สบช่องจังหวะซัปพลายหด เปิดแผนลงทุนโครงการแนวราบปี 51 เต็มสูบ

ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมที่กลายเป็นสมรภูมิร้อนของดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่และรายย่อยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา หลังจากราคาน้ำมันที่พุ่งพรวดทำลายสถิติจนเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคมาสู่เทรนด์การซื้อคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้า ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบหดตัวลง สะท้อนจากตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน (เฉพาะบ้านจัดสรร) ของปี 2550 เมื่อเทียบกับปีที่ 2549 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์พบว่า บ้านเดี่ยวลดลงมากที่สุดถึง 4.3% เมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยทุกประเภท จาก 16,700 หน่วย เหลือ 16,000 หน่วย (ประมาณการ)

เมื่อรัฐบาลชุดใหม่ประกาศเดินหน้าผลักดันเมกะโปรเจกต์เต็มสูบ บวกกับอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับตัวลดลง 0.5-1% ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเริ่มฟื้นตัว ทำให้แผนลงทุนของดีเวลลอปเปอร์หลายรายปรับตัวกลับมารุกตลาดแนวราบอีกครั้ง หลังจากซัปพลายค่อยๆ ถูกดูดซับออกไปจากตลาด ในช่วงที่ดีเวลลอปเปอร์หันไปลงทุนคอนโดมิเนียมอย่างหนักในปีที่ผ่านมา

แลนด์ฯ กว้านซื้อที่ลุยแนวราบ

สำหรับแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงจุดยืนเดิมที่จะเน้นหนักในการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวเป็นหลัก แม้ว่าจะถูกมองว่า ตลาดคอนโดมิเนียมที่มาแรงจะส่งผลกระทบต่อผู้นำตลาดบ้านจัดสรรรายนี้หรือไม่ แต่การยกเครื่องรูปแบบการทำตลาดครั้งใหญ่ในรอบหลายปี ด้วยการรีแบรนดิ้ง ปรับแบบบ้าน พร้อมกับการเจาะกลุ่มเป้าหมายซึ่งเป็นคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี เป็นการยืนยันว่า แลนด์ฯ ยังเชื่อมั่นอยู่ตลอดว่า ไม่ว่าภาวะตลาดรวมจะเป็นอย่างไร บ้านเดี่ยวยังเป็นธุรกิจหลักที่เติบโตได้ต่อเนื่อง

ในช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมกำลังมาแรง ทำให้ซัปพลายและคู่แข่งในตลาดบ้านเดี่ยวลดลง จึงเป็นจังหวะที่แลนด์ฯ ที่จะช่วงชิงมาร์เก็ตแชร์จากคู่แข่งได้ง่ายขึ้น อาศัยเพียงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในแบรนด์ที่แลนด์ฯ มีความโดดเด่นเหนือคู่แข่งอยู่ก่อนแล้ว จนสามารถดึงมาร์เก็ตแชร์ของปี 2550 ได้สูงขึ้นเป็น 17.3% จากเดิม 15.3%

แนวคิดดังกล่าวบวกกับแผนการลงทุนของแลนด์ฯ แต่ละปีที่มีการลงทุนคอนโดมิเนียมเพียงปีละไม่เกิน 3-4โครงการ และยังคงคอนเซ็ปต์สร้างเสร็จก่อนขาย การรุกเข้าสู่ตลาดทาวน์เฮาส์ภายใต้แบรนด์ “The Terrace” ราคาเริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป และ “Bann Mai” ราคาเริ่มต้น 2.8 ล้านบาทขึ้นไป สะท้อนว่า แลนด์เห็นเซกเมนต์เหล่านี้เป็นเพียงโอกาสเท่านั้น แต่คงไม่ใช่สินค้าหลักที่แลนด์ฯ จะให้น้ำหนักเต็มร้อย แต่เป็นการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ตลาด แม้จะเป็นตลาดใหม่ที่ในอดีตแลนด์ฯ ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อน แต่ด้วยแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้ตลาดตอบรับกับสินค้าใหม่ของแลนด์ได้ไม่ยาก

เมื่อมีสัญญาณความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับคืนมา ทำให้นพร สุนทรจิตต์เจริญ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) เชื่อมั่นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะมีการขยายตัวอยู่ในระดับ 5-10% แต่ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จะส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง ซึ่งแลนด์ฯ เจรจาล็อกราคาวัสดุก่อสร้างต่างๆ ไว้ล่วงหน้าแล้ว จึงยังไม่กระทบต่อราคาขายของโครงการในปีนี้ และคาดว่าแลนด์ฯ อาจจะปรับราคาเพิ่มอีก 2-3% ตามต้นทุนที่จะเพิ่มขึ้นในปีนี้

นพร เปิดเผยว่า ปีนี้แลนด์ฯ จะลงทุนโครงการใหม่รวม 14 โครงการ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 13 โครงการ และต่างจังหวัด 1 โครงการ แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 7 โครงการ ทาวน์เฮาส์ 5 โครงการ และคอนโดมิเนียม 2 โครงการ คิดเป็นสัดส่วน 84.8%, 6.5% และ 8.7% ตามลำดับ โดยยังเน้นที่บ้านเดี่ยวเป็นหลัก ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย และโฟกัสไปที่เซกเมนต์ราคา 3-7 ล้านบาทเพิ่มขึ้น ตั้งเป้ายอดขาย 21,020 ล้านบาท เติบโตขึ้น 13.7% จากเดิม 18,481 ล้านบาทในปีที่แล้ว

ภาวะการลงทุนที่ไม่คึกคัก การขยายโครงการจัดสรรลดลง ทำให้ราคาที่ดินนอกเมืองที่ทรงตัว จึงเป็นจังหวะที่ดีของแลนด์ฯ รวมทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่อื่นๆ ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินในการกว้านซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการแนวราบ ทั้งนี้แลนด์ฯ ใช้งบซื้อที่ดินไปแล้ว 3,000 ล้านบาท และจะซื้อที่ดินเพิ่มอีก 4,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการในปี 2552

การอัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นตลาดอย่างต่อเนื่อง ทำให้อัตราส่วนกำไรขั้นต้นในปีที่แล้วของแลนด์ลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 30% จากเดิม 31% ซึ่งอดิศร ธนนันท์นราพูล กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ อธิบายว่า กำไรของปี 2549 ที่สูงกว่า ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้รายได้พิเศษจากการขายอาคารเวฟเพลสเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้เฮ้าส์ แต่หากหักกำไรจากส่วนนี้ออก ยังพบว่าอัตราส่วนกำไรขั้นต้นในปี 2550 ยังเติบโตเพิ่มขึ้นจากปี 2549 ความสามารถในการทำกำไรยังสูงสุดเป็นอันดับ 1 เมื่อเทียบกับบริษัทมหาชน 8 แห่ง และคาดว่า ในปีนี้อัตราส่วนกำไรน่าจะปรับตัวดีขึ้น จากค่าใช้จ่ายในการตลาดที่ลดลง หลังจากปูพรมออกสื่อโฆษณาอย่างหนักเมื่อปีที่แล้ว

ทั้งนี้แลนด์ฯ เริ่มรับรู้รายได้จากค่าเช่าผ่านการลงทุนในบริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่ร่วมทุนกับ GIC (The Government of Singapore Investment Corporation จากสิงคโปร์ในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และบ้านเช่าระดับไฮเอนด์ ซึ่งใน 2553 จะรับรู้รายได้ค่าเช่าเพิ่มจากโครงการรีเทล และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์บนที่ดินบริเวณสี่แยกอโศก-สุขุมวิท มูลค่าโครงการรวม 5,000 ล้านบาท ทำให้แลนด์ฯ มีสัดส่วนรายได้จากค่าเช่าเพิ่มขึ้น จากขณะนี้อยู่ที่ 15%

เอ็น.ซี.เน้นบ้านเดี่ยว

สมเชาว์ ตัณฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) (NCH) เชื่อมั่นว่า ตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และจะเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นในไตรมาส 2 โดยแผนปีนี้จะมุ่งเน้นสินค้าบ้านเดี่ยวมากขึ้นเป็น 68% ในเฟสต่อเนื่องของโครงการเก่า ได้แก่ บ้านฟ้าปิยรมย์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวม 760 ยูนิต มูลค่า 760 ล้านบาท และบ้านฟ้าปิยรมย์ เลคแอนด์พาร์ค 2 บ้านเดี่ยว รวม 66 ยูนิต มูลค่า 250 ล้านบาท รองรับโครงการทางด่วนพิเศษเอกมัย-วงแหวนรอบนอกที่จะแล้วเสร็จในอนาคต ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น เอ็น.ซี ได้ปรับสัดส่วนหันมาเน้นบ้านสั่งสร้างมากขึ้นเป็น 47% เพื่อลดความเสี่ยงหากราคาวัสดุปรับตัวสูงขึ้น โดยมุ่งไปที่เซกเมนต์ระดับต่ำกว่า 4 ล้านบาท ที่มีดีมานด์สูงในขณะนี้

พลัสฯ ชูทาวน์เฮาส์แนวคิดใหม่

สำหรับพลัส พร็อพเพอร์ตี้ที่รุกตลาดคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในแบรนด์ “มาย คอนโด” อย่างหนักเมื่อปีที่แล้ว ในปีนี้ก็จะหันมาเพิ่มสัดส่วนการลงทุนทาวน์เฮาส์มากขึ้นแทน นอกจากปัจจัยต่างๆ ที่เริ่มส่งสัญญาณบวกต่อโครงการแนวราบแล้ว ดุษฎี ตันเจริญ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสำหรับพัฒนาคอนโดมิเนียมเริ่มหาได้ยากขึ้น ในขณะที่ที่ดินสำหรับพัฒนาทาวน์เฮาส์ยังมีมากกว่า รวมทั้งในปีที่ผ่านมา ทาวน์เฮาส์ของพลัสก็ได้รับการตอบรับจากตลาดเป็นอย่างดี และยังเป็นเซกเมนต์ที่มีดีมานด์อยู่มาก

ล่าสุดพลัสได้ปรับรูปแบบทาวน์เฮาส์ใหม่ โดยอิงจากผลการวิจัยตลาด ต่อยอดจากพื้นที่สวนหลังบ้านขนาดกว้างกลายมาเป็นแนวคิด Flexible Options ให้ลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยของชั้น 2 และชั้น 3 ได้ตามต้องการถึง 7 รูปแบบ ทั้งเล่นระดับและไม่เล่นระดับ เช่น ห้องนอนขนาดใหญ่ทั้งชั้น, ห้องนอน 2 ห้องในชั้นเดียว, สวนบริเวณระเบียงหน้าห้องนอนชั้น 2 เป็นต้น ซึ่งพลัสฯ จะใช้แนวคิดนี้กับทุกโครงการที่เปิดใหม่ในปีนี้

ในปีนี้พลัสฯ มีแผนลงทุนโครงการใหม่รวม 11 โครงการ ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ 6 โครงการ และคอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท เช่น ทาวน์พลัส หัวหมาก และทาวน์พลัส เกษตร-นวมินทร์ ตั้งเป้ารับรู้รายได้ทั้งปี 7,000 ล้าน มาจากการพัฒนาโครงการ 6,000 ล้านบาท สูงขึ้นกว่าปีที่แล้ว 88% จากปีที่แล้วที่มีรายได้รวม 3,720 ล้านบาท และเป้ายอดขาย 6,000 ล้านบาท