26 พฤศจิกายน วีรพงษ์ รามางกูร รัฐมนตรีคลังคนก่อน เห็นขอบข้อเสนอของวิจิตร สุพินิจ ผู้ว่าการแบงก์ชาติ ให้ขยับเพดานดอกเบี้ยเงินกเป็น 19% จาก 16.5 %

ดูเหมือนนักการธนาคารจะคาดหมายไว้ก่อนแล้วแต่ธุรกิจทั่วไปจะตกใจมากเนื่องจากมีความรู้สึกว่า

อัตราดอกเบี้ยสูงเทียบเท่าปี 2527 ที่ทุกคนตกอยู่อากรฝันร้าย

เศรษฐกิจปี 2534 ถูกคาดหมายว่าจะมีการชะลอตัวด้านการเติบโตลงเหลือ 6.5-7% จาก 9.5%

ในช่วง ปี 2533 และมากว่า 10% ในช่วง 2 ปีก่อนหน้านั้น ขณะที่เงินเฟ้อจะถูกควบคุมไว้ที่ 5-6% เทียบกับ

9-10% ช่วงก่อนหน้านี้

การเติบโตทีมีอัตราสูงเกินความสามารถในการตอบสนองของทรัพยากรเป็นภาวะที่อันตรายอย่างต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจของแบงก์ชาติ "เป็นเหตุผลทางเศรษฐศาสตร์ที่แบงก์ชาติแถลงออกมาหลังประกาศยกเพพานดอกเบี้ยเมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน ซึ่งได้รับการยอมรับจากผู้นำทางธุรกิจชั้นนำว่าเป็นการตัดสินใจทางนโยบายการเงินที่ถูกต้องชอบด้วยเหตุผล

การตอบสนองของทรัพยากรที่ไม่ทันต่อการเติบโตมีสัญญานปรากฏให้เห็นหลายด้าน

หนึ่ง-ปูนซิเมนต์มีการขาดแคลนปีละเกือบ 2 ล้านตัน ไปจนถึงปี 2535 เนื่องจาการเติบโตของความต้องการด้านพัมฯาที่ดินและที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม ทำให้ราคาที่ดินถูกปั่นสูงขึ้นอย่างไร้การควบคุมท่ามกลางการขาดแคลนวัสดุก่อสร้างจนราคาเพิ่มสูง

ขึ้นอย่างปูนซิเมนต์ชั้นดีกระสอบละ 120 บาท จากเดิมราคา 70-80 บาท สอง- เงินออมสกุลเงินบาทในตลาดการเงินเริ่มไม่เพียงพอต่อความต้องการด้านสินเชื่อ สิ่งนี้ทำให้สภาพคล่องในตลาดเงินเริ่มมีการฝืดเคือง แบงก์พาณิชย์มีสัดส่วนสินเชื่อต่อเงินฝากสูงถึง 98.2

" เดือนกันยายน แบงก์มหานคร กรุงเทพ นครหลวงไทย เอเชีย และไทยทนุ มีสัดส่วนสินเชื่อต่อเงินฝากสูงเกิน 100 ทั้งนั้น มันเป็นตัวชี้ชัดว่าต้องมีการนำเงินกู้จากต่างประเทศเข้ามาปล่อยให้ลูกค้า ถึงจะเสี่ยงกับความผันผวนของดอกเบี้ย และอัตราแลกเปลี่ยนก็ต้องยอมเพราะส่วนต่างของกำไร ( spread) มันสูงประมาณ 4-5%" มือบริหารเงินของแบงก์ชั้นนำรายหนึ่งกล่าวถึงการบริหารสภาพคล่องของธนาคารในเดือนกันยายน

ช่วงเดือนกันยายน ตลาดเงินฮ่องกงและสิงคโปร์ดอลลาร์ ระยะสั้น มีอัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารประมาณ 8% เมื่อบวกค่าธรรมเนียมการคุ้มครองความเสี่ยงและการจัดการ ( รวมภาษี) ประมาณ 2.2.5% จะมีต้นทุนรวมประมาณ 10-11% เท่านั้น ขณะที่ตลาดเงินกู้ระหว่างธนาคารในประเทศตกประมาณ 15-16%

เมื่อมีความต้องการสินเชื่อสูง ขณะที่ดอกเบี้ยภายในราคาแพงกว่าต่างประเทศมาก จึงมีการกู้เงินเข้ามาสูงถึง 372 ล้านเหรียญสหรัฐ ในเดือนกันยายน และเพิ่มเป็น 514 ล้านเหรียญสหรัฐในเดือนตุลาคม " เรากุเข้ามาเพื่อ matching funds เท่านั้น" ชัชวาล พรรณลาภ ผู้จัดการอาวุโส ด้านการบริหารเงินไทยพาณิชย์ กล่าวถึงเจตนาการกู้เงินต่างประเทศของไทยพาณิชย์

การกู้เพื่อ matching funds หมายถึงการกู้เงินสกุลต่างประเทศที่แบงก์มีจำนวนไม่พอกับความต้องการของลูกค้าส่งออกหรือนำเข้า เช่นแบงก์เปิดบัญชีแอลซีดอลลาร์สหรัฐ 3 เดือน ให้ลูกค้านำเข้าสินค้า เงินดอลลาร์ของแบงก์จะถูกตัดบัญชีไปก่อน แบงก์ก้จะกู้ดอลลาร์สหรัฐระยะ 3 เดือน เข้ามาเพื่อปิดส่วนที่ถูกตัดบัญชีไปก่อน

ปกติแล้วธนาคารจะไม่กู้เงินต่างประเทศ เข้ามาโดยไม่จำเป็น เนื่องจากไม่ต้องการเสี่ยงด้านดอกเบี้ยและอัตราแลกเปลี่ยน แต่เมื่อเงินบาทหายาก และต้นทุนแพงอย่างในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีที่แล้ว ที่ดอกเบี้ยยฝากประจำขึ้นไปถึง 14.5% ต่อปี ก็ต้องกู้มาใช้เพื่อสงวนเงินบาทไว้ปล่อยกู้ที่มีกำไรดีกว่า แทนที่จะเอาเงินบาทไปซื้อดอลลาร์สหรัฐมาปิด

การกู้เงินต่างประเทศของธนาคาร จึงเป็นการสะท้องความตึงตัวของสภาพคล่องการระดมเงินบาทที่มีอยู่อย่างจำกัดในประเทศ และสิ่งนี้หมายความถึงช่งว่างการออมกับการลงทุนห่างกันมาก

จากสิ้นธันวาคม ปี 2532 ถึงกันยายน 2533 ช่องว่างการเติบโตของสินเชื่อกับเงินฝากโดยเฉลี่ย อยู่ระหว่าง 25.8 ต่อ21.0 ธนาคารบางแห่ง เช่นกรุงไทย กสิกรไทย ไทยพาณิชย์ และมหานคร มีอัตราการเติบโตของสินเชื่อมากว่าเงินฝากกันมาก

กรุงไทยมีการเติบโตของสินเชื่อ 29.3 ขณะเงินฝาก 19.9% กสิกรไทย สินเชื่อขยายตัว 30.6 ขณะที่เงินฝากขยายตัว 22.7 % ไทยพาณิชย์สินเชื่อโต 38.5 เทียบกับ 23.1 ของเงินฝาก ส่วนมหานคร สินเชื่อขยายตัว 35.2 ขณะที่เงินฝากขยายตัว 27.6%

" การทำธุรกิจของแบงก์จากช่วงนี้ไป เราต้องฝากไว้ที่ความสามรรถในการระดมเงินบาทที่มีฐานราคาเหมาะสม" ผู้บริหารระดับสูงฝ่ายวาณิชธนกิจแบงก์กรุงศรีอยุธยา พูดถึงยุทธศาสตร์ การบริหารเงิน เพราะว่าช่องว่างระหว่าเงินออมกับเงินลงทุนยังถ่างกว้างอยู่

ธีระ วรรณเมธี หัวหน้าสำนักงานบริษัทยบาร์เคย์ เดอโซเอ็ดเว็จ ( บีแซทดับบลิว) ประเทศไทย ได้ระบุไว้ในายงานบีแซทดับบลิวรีพอร์ต ประจำเดือนตุลาคม-พฤศจิายน ว่า ช่องว่างการออมกับการลงทุน ยังต่างกันอยู่ แต่มีแนวโน้มแคบเข้าจาก /% ของมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในชาติ หรือจีดีพี ใน ปี 1991 เหลือประมาณ 1.5% ของจีดีพี ในปี 1992 เนื่องจากการชะลอตัวของการลงทุนและเพิ่มขึ้นของการออม

ธีระ ได้ระบุว่า ปี 2534 การออมจะมีสัดส่วนประมาณ 28% ของจีดีพี ขณะที่การลงทุนมี 30% ของจีพีพี ส่วนปี 2535 สัดส่วนการออมจะเพิ่มขึ้นเป็น 29% ของจีดีพี ขณะที่การลงทุนลดลงเหลือ 29% ของจีดีพี

ดังนั้น การขึ้นเพดานดอกเบี้ยเงินกู้ 19% และการที่เงินฝากขยับเป็น 9.5 สำหรับออมทรัพย์และ 14.5 % สำหรับประจำแบงกชาติ จึงคาดหมายว่า จะช่วยลดช่องว่างเงินนี้โดยการชะลอตัวของสินเชื่อลงจาก 36% เหลือประมาณ 25-26% ฝนระยะ 3-6 เดือนข้างหน้า

" เดือนพฤศจิกายน สินเชื่อชะลอตัวลง 1% จาก 36% มูลค่า 30 พันล้าน บาทในเดือนตุลาเหลือ 35% มูลค่า 28 พันล้านบาท ขณะเดียวกันเงินฝากเพิ่มสูงขึ้น 6 พันล้านจาก 15 พันล้านเป็น 21 พันล้าน" พิสิทธิ์ ลี้อาธรรมผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการแบงก์ชาติรายงานสภาพคล่องของระบบการเงินธนาคารพาณิชย์หลังการยกเพดานดอกเบี้ยเป็น 19% ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มที่ดี

การที่สินเชื่อชะลอตัวลงเรื่องจากพ่อค้าลดการใช้สินเชื่อเพือกักตุนเก็งกำไรสินค้าวัสดุก่อสร้าง ขณะเดียวกัน ก็เร่งระบายสินค้าออกสู่ตลาด เพื ่อระดมเงินสดและปลดภาระหนี้ดอกเบี้ย นอกจากนี้ พวกที่ทำมาหากิน จกาการเก็งกำไรที่ดิน และห้องพักคอนโดมิเนียม ที่เคยอาศัยการใช้สินเชื่อหมุนเวียนจากธนาคารก็หดตัวการลงทุนทันที

ส่วนด้านเงินฝาก มีการไหลเข้าสู่ธนาคาร เนื่องจากมีการโยกย้ายแหล่งลงทุนจากตลาดหุ้น เข้าสู่ธนาคาร ด้วยแรงจุงใจด้านอัตราดอกเบี้ย

แบงก์ชาติ ยังต้องทำสงครามกับการลดช่องว่างการออมกับการลงทุนนี้ต่อไป เพื่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ อย่างมีเสถียรภาพ หรือปราศจากแรงกดดัน ด้านเงินเฟ้อ

นั่นหมายถึงสัญญานความยุ่งยากทางการเงินในปี 2534 ที่นักธุรกิจ ต้องพบกับการบริหารสภาพคล่องที่ท้าทายความสามารถ หลังจากที่ 3 ปีที่ผ่านมา ดื่มด่ำกับการหาเงินได้ในราคาถูก อัตราดอกเบี้ย 13-14 % มีเงินเฟ้อ 4 % เท่านั้น ขณะที่อำนาจซื้อ ตลาดสูงมาก ชนิดที่เรียกว่า ผลิตเท่าไรก้ขายหมด

" แต่ปีนี้ ความเป็นจริงเรื่องสถานการณ์ จะต่างกัน แม้ตลาดเงินจะไม่ตกอยู่ในภาวะที่เรียกว่า หาเงินบาทมาให้นักธุรกิจกู้ไม่ได้เลย หรือที่เรียกว่า credit crunch นักธุรกิจหาเงินกู้ได้มไมีปัญหา แต่ผมเชือ่ว่า ราคาดอกเบี้ยแพงขึ้น" สิงหะ นิกรพันธ์ มือบริหารเงิน และค้าเงินตราแบงก์นครธน คาดการณ์สถานการ์ที่นักธุรกิจจะต้อประสบในปี 2534

ความต้องการสินเชื่อมีมากขึ้น ในช่วงปีจากนี้ไป บริษัทซีพีเทเลคอม ต้องใช้เงินลงทุนประมาณ 4000-5000 ล้านบาท และเพิ่มเป็น 15,000 ล้านบาท ในปี 2535 จากเงินลงทุนโครงการ 6 ปี 150,000 ล้านบาท ดาวเทียมกลุ่มชินวัตร ต้องใช้เงินประมาณ 1,000 พันล้านบาท ในปี 2534 จาก 5,500 ล้านในปี2536 ดอนเมืองโทล์เวย์ ของกลุ่มศรีนครและพาณิชชีวะ ต้องใช้เงินไม่น้อยกว่า 2,000 ล้านบาทจาก 7,500 ล้านในปี 2536 นอกจากนี้การลงทุนก่อสร้างโรงงานประกอบชิ้นส่วนโทรศัพท์เพื่อป้อนให้ซีพีเทเลคอม อีกไม่นอ้ยกว่า 2,000 ล้าน ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและสนามกอล์ฟ ซึ่งแบงก์หันมาปล่อยกู้แบบโพสต์ไฟแนนซ์ อีกไม่น้อยกว่า 20,000 ล้านบาท หรือประมาณ ครึ่งหนึ่งของการลงทุนปี 2533

รวมความแล้วปีนี้เฉพาะความต้องการใช้เงินของเอกชนตามโครงการที่ผูกพันตามข้อสัมปทาน

ของรัฐที่สำคัญมีประมาณ เกือบ 30,000 ล้าน บาทเข้าไปแล้ว ยังไม่นับ.โครงการลงทุนและใช้เงินของเอกชนรายอื่น ๆ ที่ต้องทำต่อเนื่องจากปีก่อน

โครงการลงทุนตามข้อผูกพันในสัปปทาน เหล่านี้คือ ผู้ใช้สินเชื่อรายใหญ่ เช่นดอนมืองโทล์เวย์ ที่วางแผนใช้เงินกู้ในประเทศสกุลบาท ประมาณ 3,000 ล้านหรือ 40% ของเงินลงทุนโครงการเป็นต้น ซึ่งจะมีผลต่อโครงการอื่น ๆ ที่อยู่นอกสัมปทานและมีขนาดเล็กกว่า ( crowding out effect) ขณะที่ตลาดหนี้ตกอยู่ในภาวะการณ์ท่ธนาคารพาณิชย์มีการเข้มงวดสูงและตลาดทุนโดยเฉพาะหุ้นก็อยู่ในภาวะตกต่ำ

ปัญหามีอยู่ว่าการหาเงินมาทำโครงการและดำเนินสภาพหล่อเลี้ยงธุรกิจจะพึ่งแหล่งใดที่ดีที่สุด

ภายใต้ความเข้มงวดของตลาดหนี้เช่นนี้

คำตอบก็คือ ความเป็นไปได้ของโครงการและเครดิตของผู้กู้ ซึ่งมีหัวใจอยู่ที่การบริหารสัดส่วนหนี้ต่อทุน " สัดส่วนหนี้หนี้ต่อเงินทุนควรอยู่ในระดับ1.5-1.8 ต่อ 1.0 สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ น่าจะยอมรับได้ในเรื่องเครดิตของโครงการ" สุรพล ขวัญใจ ธัญญา กรรมการบริหารของกลุ่มบ้านฉางและบ้านพาราพูดถึงการบริหารหนี้ต่อทุนที่เหมาะสมของธุรกิจ

อสังหาริมทรัพ์ย์ ืในปีหน้า เนื่องจากตลาดผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะหดตัวลงอย่างมาก หนี้ที่ก่อไว้สูงกว่าทุนหลายเท่า จะไม่สามารถสร้างรายได้มาหมุนให้ทันต่อค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นจากภาระดอกเบี้ย

ดังนั้นการที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นอยุ่ในระดับเฉลี่ย 17% ขณะที่แบงก์เริ่มปรับแนวปล่อยสินเชื่อจากพรีไฟแนนซ์ มาเป็นแบบโพสต์ไฟแนนซ์ บริษัทที่มีฐานเงินทุนที่แข็งแรง และสร้างหนี้ในสัดส่วนที่หมาะสม จึงเป็นหัวใจสำคัญของการอยู่รอดของอสังหาริมทรัพย์ และตรงนี้ก็คือประตูผ่าการหาแหล่งเงินกู้ที่ธนาคารสามารถเสนอเทอมการให้สินเชื่อที่ดีที่สุด

ว่าไปแล้วธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ดูไม่จืดเลยจากการเปลี่ยนแปลงของตลาดการเงินครั้งนี้

" เมืองไทยนี้แปลก ปีสองแปดยังอยู่ห้องไอซียู ปีสองเก้าออกวิ่งแล้ว วิ่งมาแล้วสามรอบ สามปียังมีแรงต่อ ยังคึกคักอยู่" แหล่งข่าวในวงการเรียลเอสเตท รายหนึ่งเปรียบเปรยสภาพความเคบลื่อนไหวในช่วงสามปีที่ผ่านมาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อัตราเพิ่มโดยเฉลี่ยของจำนวนผู้ที่อาศัยในรูปแบบต่าง ๆ ทั้งที่เป็นบ้าน ทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมีเนียม ในระวห่างปี 2530-2533 สูงถึง 18% ต่อปี ในขณะที่อัตราเฉลี่ยของการขยายตัวทางเศรษฐกิจในช่วงสามปีนี้เท่ากับ 11% เท่านั้น และในบรรดาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นมานี้ก็เป็นการสร้างโดยผู้ประกอบการในสัดส่วนมากว่า 70%

ที่เฟื่องฟูมากที่สุดเห็นจะเป็นโครงการคอนโดมีเนียม ในหลาย ๆ ระดับ เฉพาะปี 2533

ประมาณกันคร่าว ๆ มีโครงการที่จะประกาศตัวเข้าร่วมวงศ์ไพบูลย์ร่วม 400 โครงการ

ไม่จำเป็นต้องอ้างอิงสถิติตัวเลขเอากันแค่สิ่งที่ผ่านหูผ่านตาจากรายการดฆษณาที่ยึดพื้นที่

กว่าครึ่งในหน้าหนังสือพิมพ์และงานเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ที่มีขึ้นเฉลี่ยสัปดาห์ละ 2 วันในรอบปีที่ผ่านมา ก็สามารถรับรู้ได้ด้วยสามัญสำนักว่า ไม่มีธุรกิจไหนจะเพื่องฟูกว่าการสร้างบ้าน ขายตึกไปได้

ภายหลังการขึ้นเพดานดอกเบี้ย ของแบงก์ชาติ เมื่อเดือนพฤศจิกายน และเหตุการณ์ความยืดเยื้อในวิกฤตการณ์อ่าวเปอร์เซียดัง กล่าว ธุรกิจนี้นับได้ว่าหยุดชะงักลงอย่างสินเชิง แหล่งข่าวจากกองควบคุมอาคาร กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ในช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมา นี้การขอยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารในเขตกรุงเทพมหานคร ได้ลดลงไปเป็นจำนวนมาก จากเดิมที่เคยมีผู้ยื่นขออนุญาตปลุกสร้างอย่างน้อยวันละ 10-20 ราย เหลือเพียง วันละไม่ถึง 5 ราย โดยเฉพาะโครงการตึกสูง ๆ 20-50 ชั้นขึ้นไปนั้นไม่มีเลย

เครื่องวัดตัวหนึ่งที่ชี้ถึงภาวะหยุดชะงักของธุรกิจนี้ก็คือค่าใช้จ่ายในการโฆษณาที่ลดลงถึง 50% ธุรกิจเรียลเอสเตรท นั้นครองแชมป์การโฆษณามาโดยตลอด จากต้นปี ถึงเดือนพฤศจิกายน ปีที่แล้ว มียอดสงถึง 1,100 ล้านบาท แต่ในเดือนพฤศจิกายน ลดลงเหลือเพียง 89 ล้านบาท ในขณะที่อัตราเฉลี่ยต่อเดือนในช่วงทีผ่านมาคือ 150 ล้านบาท

โครงการคอนโดมิเนียม ที่คาดกันว่า ในปี2534 จะเปิดตัวเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำว่า 200 โครงการ ณ วันนี้หยุดความเคลื่อนไหวโดยสิ้นเชิง เพื่อรอดูสถานการณ์ทางด้านเศรษฐกิจของประเทศ

ธุรกิจเรียลเอสเตรท เป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและอย่างรุนแรงมากที่สุด จากภาวะเศรษฐกิจถดถอย ในขณะนี้ เช่นเดียวกับยามที่เศรษฐกิจรุ่งเรือง ธุกริจนี้ก็ขยายตัวกันอย่างสนั่นหวั่นไหว

แรงขับเคลื่อนที่สำคัญของธุกิรจเรียลเอสเตรท ในช่วงสามปีที่ผ่านมา นี้คือ การขยายตัวของประชากร ในช่วงทศวรรษ 1960 อัตรการขยายตัยวของประชากรอยู่ในระดับสูงสุด คือ 3% ต่อปี โดยเฉบี่ย คนที่เกิดมาในช่วงนั้น มาถึงพ.ศ. นี้คือคนที่ อยู่ในวัยทำงาน

อัตราการเพิ่มของประชากร ในวัยทำงานนี้ ขยายตัวอย่างรวดเร็วมากคือ 2.8 % ต่อปี และส่วนใหญ่จะกระจุกอยู่ในกรุงเทพซึ่งเป็นศูนย์กลางในทุก ๆ ด้านของประเทศ ประมาณกันว่า หากยังขยายตัวอยุ่ในอัตรานี้อีก 10 ปีข้างหน้า สัดส่วนของคนกลุ่มนี้ ( อายุ 25-50 ปี) โครงสร้างของประชากรทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นเป็ฌน 39% จาก 32% ในปัจจุบัน

คนกลุ่มนี้ ก็คือผู้ซื้อหลัก ในธุรกิจตเรียลเอสเตรท เมื่อมีงานทำ ยิ่วมีรายได้ประจำเรื่องต่อไปที่จะต้องคิดก็คือ หาบ้านอยู่ ยิ่งแนวโน้มทางสังคมที่สถาบันครอบครัวจะประกอบด้วยครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองคือ ตลาดขนาดใหญ่ ที่จะรองรับธุรกิจนี้

ความต้องการนี้ถูกทำให้กลายเป็นความจริงที่จับจ้องได้ จาการการขยายตัว

ของเศรษฐกิฐไทย อย่างต่อเนื่องนับจากปี 2528 มูลค่าผลิตภัณฑ์รวมภายในชาติ (GDP) ในปีนั้นเท่ากับ 3.5 % ปี 2529 เพิ่มขึ้นเป็น 4.9% และเพิ่มขึ้นเป็น 9.5% 13.2 % ในปี 2530 และ 2531 ตามลำดับ

เมื่อรายได้ประจำหรือเงินเดือนเพิ่มข้นจากเดิม โอกาสที่จะหาบ้านสักหลังก็ไม่ใช่เรื่องยาก ปัจจัยเหล่านี้ถูกเสริมด้วยแรงกระตุ้นที่สำคัญคือ อัตราดอกเบี้ยเพียง 14-15% ในระหว่างปี 2530-2532

จำนวนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วน 5.1% ของสินเชื่อทั้งในระบบในปี 2528 และเพิ่มขึ้นเป็น 5.8% 6.4% 7.1% และ 7.2% ในอีก 4 ปีต่อมาจนถึงปี 2532 ถึงแม้ว่าสัดส่วนดังกล่าวจะมีน้อยเมื่อเทียบกับสินเชือทั้งหมด แต่อัตราเฉลี่ยของการขยายตัว นั้นสูงถึง 30% ต่อปี ในขณะที่การเพิ่มขึ้นของวงเงินสินเชื่อทั้งหมดอยุ๋ในอัตราแค่ 20% ต่อปีเท่านั้น

ทั้งความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น การขยายตัวของเศรษฐกิจทำให้คนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น และแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยถูก ทั้งสามปัจจัยนี้คือแรงสำคัญที่ทำให้ธุรกิจเรียลเอสเตท กลายเป็นธุรกิจที่ซื้อง่าย ขายคล่อง ทำกำไรให้งดงามในชั่วระยะเวลาสั้น ๆ การลงทุนปลูกบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม หรือสร้างสนามกอล์ฟ สวนเกษตรกลายเป็นการลงทุนยอดนิยม ทั้งโดยผู้ประกอบการที่อยู่ในวงการนี้อยู่แล้ว และนักลงทุนในธุรกจอื่น ๆ เช่นธนาคาร พาณิชย์ อุตสาหกรรม แม้แต่ข้าราชการนักการเมืองไม่พลาดที่จะร่วมขบวนการน้ำขึ้นให้รีบตักครั้งนี้ด้วย

ยิ่งโครงการที่ลงทุนไปก่อนนี้ประสบความสำเร็จ

ก็ยิ่งเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการลงทุนมากยิ่งขึ้นเป็นเงาตามตัว การเก็งกำไรเป็นกลไกอันหนึ่งที่ทำให้ธุรกิจนี้ขยายตัวอย่างรวดเร็ว และกล่าวได้ว่าการเก็งกำไรมีบทบาทสำคัญในการสร้างภาพของความคึกคักให้เกิดขึ้น

โครงการคอนโดมิเนียม และสนามกอล์ฟนั้น ประมาณกันว่าเป็นตลาดของการเก็งกำไรราว 50% ส่วนในธุรกิจบ้านจัดสรรจะมีนักเก็งกำไรอยู่ประมาณฯ 20%

การเก็งกำไรเป็นปัจจัยสำคัญอันหนึ่งที่ทำให้ตลาดมีสภาพคล่อง แต่ถ้ามีมากไปก็จะทำใหโครงสร้างของธุรกิจบิดเบี้ยวไป ในรอบสามปีที่ผ่านมานี้การเก็งกำไร ทำให้เกิดภาพลวงตา ว่าตลาดเรียลเอสเตท ยังมีความต้องการอยู่อย่างไม่รู้จบสิ้น ในความเป็นจริงแล้วความต้องการที่กล่าวอ้างกันนั้น เป็นความต้องการเทียมเสียครึ่ง

ว่าไปแล้ว การขยายตัวเกินขนาดของธุรกิจนั้น เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ระบบเศรษฐกิจไทยโดยรวมเกิดอาการ overheat จนทางการต้องใช้มาตรการทางด้านการเงินมาชะลอการขยายตัวโดยอาศัยวิกฤติการณ์อ่าวเปอร์เซียเป็น

ช่วงจังหวะดึงภาวะเศรษฐกิจให้ลดอาการร้อนแรงลง

ความเป็นจริงแล้วธุรกิจเรียลเอสเตรทส่งเค้าแห่งปัญหามาตั้งแต่ปลายปี 2531 แล้ว เมื่อวัสดุ ก่อสร้างหลาย ๆ อย่างขาดแคลน และมีราคาสูงขึ้น เพราะมีไม่พอกับความต้องการ ไม่เพียงแต่วัสดุก่อสร้างที่ขึ้นราคา ค่าแรงงานทั้งแรงงานไร้ฝีมือและมันสมองก็สูงขึ้น แถมยังขาดแคลน เช่นเดียวกับผู้รับเหมาก่อสร้างที่เกิดไม่ทันกับโครงการต่าง ๆ จน หลาย ๆ โครงการขายออกไปแล้ว หาผู้รับเหมามาสร้างไม่ได้

แม้เมื่อเศรษฐกิจยังสะพัด เงินเยอะ ดอกเบี้ยถูก น้อยคนนักที่จะเชื่อว่า วันเวลาของเรียลเอสเตรท กำลังจะหมดไป จนกระทั่งเกิดวิกฤตการร์อ่าวเปอร์เซีย ขึ้นเมื่อเดือนสิงหาาคม ปทีที่แล้ว ทุกสิ่งทุกอย่างจึงเริ่มชะลอตัวลง และดูเหมือนจะเลวร้ายลงไปอีก เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศขึ้นเพดานดอกเบี้ยเงินกู้ จาก 16.5% เป็น 19.0% เมื่อเดือนพฤศจิกายน

"ผมว่า ดอกเบี้ยเป็นตัวหลัก" อนันต์ อัศวโภคิณ กรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์แอนด์ เฮาส์ พูดถึงสิ่งที่ผลกระทบอย่างรุนแรงต่อธุรกิจเรียลเอสเตรท

กำลังซื้อกลุ่มแรกที่จะหายไปก็คือ นักเก็งกำไร ซึ่งที่ผ่านมา เป็นตัวหล่อเลี้ยงให้ตลาดมีสภาพคล่อง ขณะเดียวกันเป็นตัวที่สร้างภาพลวงตาขึ้น กำลังซื้อกลุ่มนี้หดหายไปนับตั้งแต่ตลาดหุ้นเริ่มตกต่ำ เป็นที่รู้กันดีว่า นักเก็งกำไรในตลาดเรียลเอสเตรท ส่วนใหญ่ จะเป็นกลุ่มเดียวกับนักเก็งกำไรหุ้น ความตกต่ำของตลาดหุ้นทำให้เงินส่วนนี้หายไป

กำลังซื้อกลุ่มที่สอง ที่ลดน้อยลง คือกล่มที่ต้องการซื้อบ้านจริง ๆ ซึ่งในช่วงสองปีที่ผ่านมา จะมีความรู้สึกกลัวว่าต้องรีบซื้อบ้านให้เร็วที่สุด มิฉะนั้นราคาจะสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ ผลทางจิตวิทยาแบบนี้ผสมผสานกับการเก็งกำไรที่เห็นได้จาการเปิดโครงการแต่ละครั้ง

จะมีคนเข้าไปจับจองซื้อเป็นจำนวนมาก

เมื่อตลาดชะลอตัวลง กลุ่มผู้ซื้อจริง ๆ ก็จะเริ่มมีโอกาสตัดสินใจเลือกมากขึ้น ประกอบกบอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้ต้องรอบคอบขึ้นด้วยมาตรการควบคุมสินเชื่อ

ของธนาคารพาณิชย์ที่ให้กับผู้ซื้อเป็นตัวหนึ่งที่จะกันผู้ซื้อออกไปจากตลาดเพราะไม่สามารถหาแหล่งเงินกู้ได้ โดยเฉพาะในตลาดล่างซึ่งผู้ซื้อมีรายได้น้อยหรือประกอบอาชีพอิสระ เป็นกลุ่มที่ธนาคารจะงดการให้กู้ได้ง่ายที่สุด

กำลังซื้อที่หดหายไป ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อโครงการใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้นมาในปีนี้ อย่างรุนแรงต่อโครงการใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้นมาในปีนี้ ต้องรับความเสี่ยงสูงว่าจะขายได้หรือไม่ โครงการที่เปิดขายไปแล้วก็หนีไม่พ้นปัญหา cashflow เมื่อลูกค้าที่ซื้อไปแล้วไม่สามารถผ่อนต่อไปได้ ขณะเดียวกันตัวผู้ประกอบการเองก็ต้องเจอกับภาวะต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น ค่าน้ำมัน ค่าวัสดุก่อสร้าง และดอกเบี้ยเงินกู้

ถึงวันนี้ สัญญานการปรับตัวได้เริ่มขึ้นแล้ว โครงการต่าง ๆ ที่มีแผนจะประกาศตัวในปีนี้ หยุดรอดูสถานการณ์กันเป็นแถวโครงการที่ประกาศไปแล้วก่อนหน้าวิกฤติการณ์อ่างเปอร์เซีย

ก็ต้อ้งปรับตัวด้วยการลดขนาดของโครงการ บางโครงการอย่างเช่นคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งบนถนนศรีนคริทร์ ของนักลงทุนชาวไต้หวันได้ประกาศขายทิ้งไปแล้ว ขณะนี้ได้เกิดธุรกิจประมูลขายโครงการรวมทั้งบ้าน ห้องชุดที่นักเก็งกำไรซื้อไปแล้วหาเงินมาผ่อนต่อไม่ได้ขึ้นมาหลายแห่ง ซึ่งเป็นแนวโน้มว่ารายการเลหลังหรือเทคโอเวอร์โครงการที่สายป่านยาวไม่พอจะต้องเกิดขึ้นแน่ปีนี้

แต่มองในมุมกลับ วิกฤติการณ์ครั้งนี้ไม่ร้ายแรงอย่างที่คิดกัน กลับจะส่งผลดีที่ทำให้วงการน้ำแข็งแรงขึ้น โครงการธุรกิจที่ผิดธรรมชาติจะถูกปรับให้เป็นปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินที่ทำให้วงการนี้แข็งแรงขึ้น โครงสร้างธุรกิจที่ผิดธรรมชาติจะถูกปรับให้เป็นปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินและราคาบ้านซึ่งสามปีทีผ่านมาเพิ่มขึ้นสูงถึง 40% จะปรับราคาต่ำลงซึ่งทำให้ผู้ซื้อที่แท้จริงมีโอกาสเลือกมากขึ้น ตลาดจะเป็นของผู้ซื้อมากขึ้น

ในส่วนของผู้ประกอบการ สถานการณ์แบบที่ ไม่ว่าจะสร้างอะไรมาก็ขายได้หมดจะหายไป การดำเนินโครงการแบบมืออาชีพจะเป็นหลักประกันสำหรับความอยู่รอด นับจากนี้ไป การวางแผนและใช้กลยุทธ์ทางการตลาดจะเป็นหัวใจสำคัญโดยเฉพาะการเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม ( sigment marketing) ใช้กลยุทธ์ทางด้านราคา ( pricing) ที่เหมาะสมและที่สำคัญการบริหารสภาพคล่อง ดำรงฐานะหนี้สินต่อทุนในสัดส่วนที่ไม่สูงเกินไปจนสร้างภาระดอกเบี้ยมาก จะเป็นหัวใจของการบริหารช่วงจากนี้ไป เพราะเป็นที่มาของการสร้างความน่าเชื่อถือในประสิทธิภาพการบริหาร

มองจากจุดนี้ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ เป็นตัวอย่างของบริษัทที่มีฐานะความน่าเชื่อถือที่ดีที่สุดแห่งหนึ่ง เนื่องจากเป็นยริษัทจดทะเบียนในตลาดหุ้น มีสัดส่วนหน้สินสุทธิต่อทุนเพียง 1:02 ต่อ 1.0 เท่านั้น ซึ่งหมายความว่า ถ้าไม่ใช้มาตรฐานของธนาคารพาณิชย์ทั่วไปแล้ว บริษัทยังมีความสวามารถสร้างหนี้ขั้นต่ำได้อีก 0.8 เท่าของเงินทุนจดทะเบียน 1,876 ล้านหรือประมาณ 1,500 ล้านได้อย่างสบาย ๆ

แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ มุ่งทำธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นหลักใหญ่ ๆ ถึงร้อยละ 53 ของมูลค่าสินทรัพย์รวม 9,190 ล้านบาท

แหล่งข่าวในไทยพาณิชย์ เล่าให้ผู้จัดการฟังว่า ในปีนี้ แม้ธนาคารจะเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทพรัย์ก็ตาม แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่สนใจเลย เพราะตลาดที่อยู่อาศัยยังมีความต้องการอยู่แม้แต่กำไรต่อหน่วยจะลดลงก็ตาม " เรายังเชื่อถือในบริษัทที่มีหลักการบริหารหนี้ต่อทุนเหมาะสมและมีเครดิตความสามารถในการประกอบ

ธุรกิจนี้อย่างการบริหารของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ " ชัชวาล พรรณลาภ ผู้จดัการอาวุโส ฝ่ายบริหารเงินไทยพานิชย์ พูดถึงจุดแข็งที่สำคัญของธุถกริจอังหาริมทรัพย์ในการเงินกู้ที่ธนาคารยอมรับโดยยกตัวอย่างจากแลนด์แอนด์เฮาส์

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ได้ปรับตัวในการลงทุนอย่างรวดเร็ว อนันต์ อัศวโภคิณ กรรมการผู้จัดการใหญ่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กล่าวว่าจะหันมาลงทุนสร้างบ้านที่มีขนาดเล็กลง ราคาประมาณ 2-5 ล้านบาทเพื่อป้อนตลาดผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลางขึ้นไป " คนที่จะซื้อบ้านที่มีราคาพอรับกับความสามารถในการผ่อนส่ง ไม่เหมือนปีก่อนที่ธุรกิจส่วนใหญ่ดี คนมีความสามารถในการหารายได้สูงตลาดบ้านราคาสูงมากกว่า 5 ล้านขึ้นไปจึงขายได้"

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญการลงทุนสร้างบ้านที่อยู่อาศัยมากว่าคอนโดมิเนียม พึ่งพิงตลาดหลักผู้ซื้อในประเทศ

ขณะที่บริษัทลงทุนสร้างคอนโดฯ และสนามกอล์ฟ อย่างกลุ่มบริษัทบ้านฉาง-บ้านพาราได้หันมาปรับตัวสร้างความแข็งแรงให้กับความเป็นไปได้ของโครงการสร้างสนามกอล์ฟที่ระยอง

และภูเก็ตและคอนโด สำนักงานริมถนนพหลโยธิน กรุงเทพฯ ด้วยการสร้างเครือข่ายผู้ร่วมทุนและช่องทางการขายต่างประเทศ เช่นอาศัยกลุ่มนิวเวิลด์ แห่งฮ่องกงในการขายและร่วมทุนสนามกอล์ฟที่ระยอง ผ่านตลาดฮ่องกง กลุ่มนากาโน่ ที่ภูเก็ต ผ่านตลาดญี่ปุ่น

" ความอยู่รอดของธุรกิจลงทุนสร้างสนมกอล์ฟ และคอนโดฯ อยูที่การบริหารสภาพคล่อง ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัย 2 ประการ หนึ่ง-บริหารหนี้ต่อทุน ในสัดส่วนที่เหมาะสมไม่เกิน 2 เท่า

สอง-มีเครือข่ายการขายในต่างประเทศ" สุรพล ขวัญใจธัญญา กรรมการบริหารกลุ่มบ้านแาง-บ้านพาราเล่าให้ฟัง ถึงการปรับตัวบริหารธุรกิจลงทุนสร้างสนามกอล์ฟและคอนโด ความข้างต้นของไทยพาณิชย์ ก็เหมือนกับการส่งสัญญานให้ผู้ประกอบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ทราบว่า แหล่งเงินกู้ในประเทศจากแหล่งธนาคารพาณิชย์ยังต้อนรับผู้ต้องการใช้เงินทุนเสมอ โดยขึ้นกับความสามารถในการบริหารของผู้ประกอบการเอง

พูดง่าย ๆ ธุรกิจที่ไม่ได้เงินทุนสูง ๆ หลายพันล้านเฉพาะอย่างยิ่งที่ผูกพันกับระบบธนาคารพาณิชย์เป็นแหล่งเงินหลักที่พึ่งพิงได้อยู่

" แต่ดอกเบี้ยแพงขึ้นอยู่ราว ๆ 16.5-17% ซึ่งก็ยังดีกว่าไม่มีเงินให้กู้เหมือนอย่างปี 2527ที่ธนาคารพาณิชย์ถูกแบงก์ชาติและกระทรวงการคลังควบคุมการปล่อยสินเชื่อขยายตัวได้ไม่เกิน 18% ซึ่งมีผลให้บริษัทเกืบทุกแห่งที่มีทุนจำกัโต้องขาดสภาพคล่อง ล้มกิจการเป็นแถว" แหล่งข่าวในตลาดเงินคาดการณ์ในครึ่งปีแรกปีนี้

โครงการโทรศัพท์ ดาวเทียม ดอนเมืองโทล์เวล์ ทางรถไฟยกระดับของบริษัทโฮปเวลย์ ซึ่งเป็นโครงการที่ผูกพันกับสัปทานของรัฐที่มีขนาดใหญ่และเป็นการลงทุนแบบเเทอร์นคียย์ ต้งอพึ่งแหล่งเงินกู้จากตลาดเนต่างประเทศเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งจำเป็นต้องอาศัยดอกเบี้ยถูกเป็นตัวคงบคุมค่าใช้จ่าย

แม้ดอกเบี้ยจะถูกว่าในประเทศมากถึง 4-5% แต่ก็ต้องแบกดอกเบี้ยแพงขึ้นกว่าปีที่แล้วแน่นอน " จุดที่แพงขึ้นในการหาเงินกู้ออฟชอร์มาร์เก็ต อยู่ที่ สูงขึ้นจาก 2.5 เหนืออัตราเงินกู้ระหว่างธนาคารเป็น 3.0% เพราะว่าตลาดเงินกู้เป็นของผู้ให้กู้มิใช่ผู้กู้เหมือน 2 ปีที่ผ่านมา" สิงหะ นิกรพันธ์ มือบริหารการเงินและการค้าเงินตราแบงก์นครธน เล่าถึงตลาดเงินต่งประเทศให้ฟัง มีเหตุผลอย่างน้อย 2 ประการ

หนึ่ง- แม้ธนาคารกลางสหรัฐ จะมีจุดมุ่งหมายที่จะใช้มาตรการดอกเบี้ยต่ำโดยการลดอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานลงให้ธนาคารพาณิชย์จาก 7.0 เหลือ 6.5 % เพื่อเป็นตัวกระตุ้นการฟื้นตัวตลาด ท่ามกลางตกต่ำที่ร้ายแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และตลาดหุ้น ซึ่งฉุดลากให้อุตสาหกรรมการเงินแทบจะล้มทั้งยืน แต่ดูจะไม่มีผลเท่าไรนัก เพราะว่าแบงก์พาณิชย์อเมริกันกำลังบ่นว่าพร้อมที่จะให้กู้ แต่ไม่มีใคร( บริษัทใหญ่)ต้องการ " การขาดแคลนเงินกู้เป็นเพียงมายาภาพเท่านั้น" นิตยสารฟอร์จูน ฉบับที่ 17 ธันวาคม สะท้อนความจริงออกมาว่า การผลิตและบริโภคของตลาดภายในสหรัฐกำลังถดถอยลง

.ธนาคารพาณิชย์สหรัฐจึงแสวงหาช่องทางการปล่อยเงินสู่ตลาดนอกสหรัฐที่มี

อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าเช่นตลาดฮ่องกงและสิงคโปร์ที่เป็นหัวใตของตลาดเงินในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่บริษัทยักษ์ใหญ่ของเอเชียอาศัยเป็นแหล่งเงินกู้มานาน

ตลาดเงินกู้ตะวันออกเฉียงใต้เป็นตลาดที่มีอนาคตมากที่สุดนอกเหนือจากยุโรป เพราะว่าบริษัทยัาษ์ใหญ่ในภูมิภาคแห่งนี้ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มฟอร์โมซาพลาสติก กลุ่มเอเซอร์ของไต้หวัน กลุ่มซัมซุง ลักกี้โกล์สตาร์ แดวู ฮุนไดของเกาหลีใต้ กลุ่มแมโทรโอลดิ้ง กลุ่มแจ๊กเจียและกลึมโปรโมท แห่งสิงคโปร์ กลุ่มซีพี และสยามซิเมนต์ของไทย กลุ่มเฟิสท์ แปซิฟิคของลิมซูเหลียง และพีทีเอสทา แห่งอินโดนีเซีย กลุ่มเชียงคองและฮัทชิสัน แวมเปาของลีกาชิง และกลุ่มวาฟโอลดิ้งของวายเค เปา แห่งฮ่องกง กลุ่มแซมดาร์บี้และกลุ่มของลีเต็กพร็วต ผู้ยิ่งใหญ่ที่สุดของมาเลเซีย และอาเซียน กำลังมีฐานะทางธุรกิจที่ก้าวหน้ามีอัตราการเติบโตที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งของบรรดายักษ์ใหญ่ในโลก

ว่ากันว่า เฉพาะลิมซูเหลียง คนเดียว มีเน็ตเวอร์ท สูงถึง 1,500 ล้านเหรียญสหรัฐจากมูลค่าสินทรัพย์ของกลุ่มบริษัทกว่า 4,000 ล้านเหรียญ สหรัฐ นอกจากนี้ลีกาชิง และลีเต็กพร็วต ผู้ยิ่งใหญ่ทั้งสองของอาเซียน สองเป็นผู้ถือหุ้นคนหนึ่งในฮ่องกงเซี่ยงไฮ้แบงก์และสแตนดาร์ดชาร์เตอร์แบงก์แห่งลอนดอน

นอกจากนี้ในภาพรวม ฐานะทางเศรษบกิจของภูมิภาคนี้ ก็ดีที่สุดเมือ่เทียบกับที่อื่นแอฟริกา ยังมีปัญหาความอดอยาก และความขัดแย้งทางการเมืองสูง การค้าขายกับภูมิภาคอื่นๆ ยังถูกจำกัดด้านการขาดแคลนเงินตราสกุลสำคัญ ๆ ของโลกยุโรปยังต้องมีภาระในการเข้าไปฟื้นฟูช่วยเหลือฐานะทางเศรษฐกิจของกลุ่ม

ยุโรปตะวันออกด้วยรูปแบบต่าง ๆ

เหตุนี้ ตลาดเงินแถบเอเชียจึงเป็นจุดหมายปลายทางที่เงินจากสถาบันการเงินสหรัฐฯ จะไหลเข้ามาปล่อยสินเชื่อ

สอง-ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แบงก์และสถาบันการเงินญี่ปุ่นเป็นเจ้าหนี้บริษัทเอกชนรายใหญ่ที่สุดของโลกจาการปล่อยกู้ในตลาดพันธบัตรเอกชนผ่านในตลาดสหรัฐฯ ลอนดอน สิงคโปร์และฮ่องกง แต่ในปี 2534 สถาบันการเงินญี่ปุ่นจะลดบบทบาทการเป็นผู้ให้กู้ลงเนื่องจากเหตุผลอย่างน้อย 3 ประการ หนึ่ง ตลาดหุ้นญี่ปุ่นตกต่ำทำให้ฐานะเงินกาองทุนของสถาบันการเงินในส่วนผู้ถือหุ้น มีมูลค่าลดลงอย่างน่าใจหาย สอง-ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พังทะลายลงทำให้สถาบันการเงิน ที่ปล่อยสินเชื่อสังหาริมทรัพย์เป็นด้านหลักมีปัญหาหนี้เสียและมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกันซึ่งเป็นที่ดินและก่อสร้างลดลง ประเด็นนี้มีความร้ายแรงสั่นคลอนฐานความมั่นคงของสถาบันการเงินมาก เช่นกรณีแบงก์สุมิโตโม ที่ประธานกรรมการอิชิโรอิชิดะ ต้องลาออกเมื่อเดือนตุลาคม เนื่องจากตกเป็นผู้ต้องหาสมรู้ร่วมคิดกับลูกค้าปล่อยเงินกู้ 23 พันล้านเยน เพื่อลงทุนเก็งกำไรปั่นหุ้นสุมิโตแบงก์ โดยหวังจะสร้างราคาหุ้นที่ตกต่ำให้ฟื้นตัวขึ้น ซึ่งจะมีผลช่วยพยุงฐานะเงินทุนของแบงก์ต่อสินทรัพย์เสี่ยงที่กำลังเลวร้ายลงจาก 8.4 ในเดือนมีนาคม เหลือ 7.1 ในเดือนกันยายน อันเนื่องมาจากปัญหาหนี้เสียที่เกิดจาการปล่อยกู้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากเกินไปในช่วง 3 ปีก่อน และสาม ในเดือนมีนาคม 2536 แบงก์ทุกแบงก์ของญี่ปุ่นต้องปฏิบัติพันธะของบีไอเอสในการดำรงฐานะเงินทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยงไม่น้อยกว่า8% ขณะทีปัจจุบันแบงก์สำคัญ 12 แบงก์ของญี่ปุ่นกำลังประสบปัญหาเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยงตกต่ำเหลือแค่ 7% เท่านั้น และที่สำคัญตลาดหุ้นที่เป็นความหวังในการเสริมสร้างเงินกองทุนส่วนผู้ถือหุ้นและพรีเมี่ยมกลับกลายเป็นแหล่งที่พึ่งพิงไม่ได้เลย ดังนั้น ฐานะเงินกองทุนของแบงก์ชั้นนำของญี่ปุ่นจึงต้องฝากความหวังไว้ที่ทางออกด้วยการนำเอาสินทรัพย์ที่ซ่อนอยู่ ซึ่งมีมูลค่ามหาศาลถึง 45% ของเงินกองทุนส่วนผู้ถือหุ้นออกมา

ปัจจัย 3 ประการเหล่านี้ คือปัญหาภายในของแบงก์ญี่ปุ่น ที่เป็นตัวเหนี่ยวรั้งการแสดงบทบาทเจ้าหนี้รายใหญ่ของโลกมาตลอด 3 ปี ก่อนต้องชะลอตัวลงในปีนี้ ดังจะเห็นได้จากสัญญานเมื่องช่วงครึ่งแรกของปี 2533 เป็นต้นมา สถาบันการเงินญี่ปุ่นเริ่มชะลอตัวการลงทุนในตลาดตั๋วเงินคลังสหรัฐ

และพันธบัตรตราสารเอกชนลงเหลือ 10.2 พันล้านดาอลลาร์สหรัฐจาก 39.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในช่วงเดียวกันของปีก่อน

แต่สถาบันการเงินของญี่ปุ่นก็ยังได้รับการเชื่อมั่นว่าจะยังคงมีฐานะเป็นnet lender ต่อไป เพราะว่าฐานะดุลการค้าและบริการยังเกินดุลประเทศอื่นๆ มาก และอีกประการหนึ่งสถาบันการเงินของยุโรปก็ให้ความสนใจการฟื้นฟูทางเศรษฐกิจประเทศเพือนบ้านในยุโรปตะวันออก ที่เพิ่งเปิดประเทศเงินทุนจากยุโรปคงไหลเข้ายุโรปตะวันออกและยุโรปด้วยกันเองมากว่าไหลเข้าที่อื่น

"การแข่งขันการให้กู้คงลดน้อยลง เพราะตลาดเป็นของผู้ขาย ตรงนี้ spread อาจแแพงขึ้น ประมาณ 0.5% ( เป็น 3.0% เหนืออินเตอร์แบงก์เรท) อย่างมิตซูบิชิ แบงก์ ยอกว่าเขาพร้อมที่จะปล่อยในตลาดเอเซียโดยเฉพาะคนไทยมากขึ้น เพราะว่าอัตราดอกเบี่ยระหว่างธนาคารสูงกว่าตลาดอื่นถึง 5-6 %" สิงหะ นิกรพันธ์ เล่าให้ฟังถึงความต้องการให้กู้ของแบงก์ญี่ปุ่นต่อตลาดธุรกิจไทย

สิ่งนี้คือสัญญานหนึ่งที่ตอกย้ำว่า ในปี 2534 แม้ทิศทางอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงินชั้นนำ อย่างสหรัฐจะมีแนวโน้มลดลง แต่ด้วยเหตุผลภายในสถาบันการเงินช้ำนำในสหรัฐและญี่ปุ่น ในฐานผู้ให้กู้ ประกอบกับต้นทุนเงินฝากที่สูงของสถาบันการเงินในประเทศไทยเองที่เร่งระดมเงินฝาก เพื่อรักษาสัดส่วนเงินฝากกับสินเชื่อให้อยู่ในระดับ 90-92 นักธุรกิจในสาขาธุรกิจต่าง ๆ ต้องประสบดอกเบี้ยแพงอย่างแน่นอน

ดังนั้น การปรับตัวด้วยการรักษาสภาพคล่องอย่างไม่ติดขัด จึงเป็นภาระกิจการบริหารที่สำคัญที่สุดในปีนี้