- ฟันธงคอนโดกลาง-ล่าง ดีมานด์พรึบ แต่ปัจจัยลบยังกระหน่ำรอบด้าน
- ราคาเหล็กพุ่ง จัดสรรรายใหญ่รอดตัว รายเล็กอ่วม หวั่นต้นทุนพุ่งแซงราคาขาย แห่ทิ้งโครงการ
- คอนโดหรูยังโตต่อเนื่อง เชื่อมั่น 2-3 ปีมาแรง

ตัวเลขของเอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์สที่ระบุถึงจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในปี 2550 ที่สูงถึง 44,750 ยูนิต หรือ 55% ของตลาดรวม สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดีว่าเซกเมนต์นี้ยังคงเป็นกลุ่มสินค้าที่มาแรงของตลาด แม้จะมีความกังวลในช่วงแรกถึงภาวะโอเวอร์ซัปพลาย แต่การดูดซับของตลาดที่ยังอยู่ในระดับดี เห็นได้จากยอดขายที่เข้ามาอย่างรวดเร็วในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง สะท้อนได้ว่ายังมีดีมานด์ในตลาดอีกมาก ยังไม่น่ากังวลเรื่องซัปพลายเหลือขาย

นอกจากการแข่งขันที่รุนแรงแล้ว กฎเกณฑ์ใหม่ๆ ในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) ซึ่งยังหาทางออกที่ลงตัวไม่ได้ และต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ด้วย

หวั่นต้นทุนพุ่งทิ้งโครงการ

หลังจากที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนของการก่อสร้างทุกประเภทปรับขึ้นเช่นกัน ในส่วนของเหล็ก ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของโครงสร้างก็ปรับขึ้นจาก 17-19 บาทต่อกิโลกรัม เป็น 31 บาทต่อกิโลกรัม ทำให้ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (PS) เชื่อว่า จะส่งผลกระทบต่อคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขาย แต่ยังไม่ได้ก่อสร้างในช่วงนี้

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ราคาห้องชุดที่ขายไปแล้วเป็นการคำนวณจากต้นทุนเก่า ซึ่งเมื่อถึงเวลาก่อสร้างจริง อาจไม่สามารถก่อสร้างตามต้นทุนเก่าได้ สำหรับคอนโดมิเนียมราคา 60,000-70,000 บาทต่อ ตร.ม. คงมีแค่ดีเวลลอปเปอร์บางส่วนเท่านั้นที่พร้อมแบกรับต้นทุนก่อสร้างได้ และเดินหน้าก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จ ส่วนกลุ่ม 30,000 บาทต่อ ตร.ม. นั้น อาจมีดีเวลลอปเปอร์ที่ทิ้งโครงการ เพราะไม่มีกำไร หลังจากต้นทุนค่าก่อสร้างพุ่งสูงเป็น 20,000 กว่าบาทต่อ ตร.ม. ดังนั้นแม้ว่าคอนโดมิเนียมจะขายดี แต่ก็ต้องรอดูว่าสถานการณ์ในระยะยาวว่าสร้างได้หรือไม่ เพราะต้นทุนสูงขึ้นมาก

เหล็กพุ่งกระทบรายย่อย

จากราคาเหล็กที่ปรับขึ้นคาดการณ์ว่า กลุ่มดีเวลลอปเปอร์รายย่อยและรายใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดจะได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะมีอำนาจต่อรองราคาน้อยกว่ารายใหญ่ ในขณะที่รายใหญ่ในปีนี้จะยังไม่ได้รับผลกระทบ เพราะส่วนใหญ่ได้เจรจาล็อคราคาล่วงหน้ากับซัปพลายเออร์ไว้แล้ว เช่นเดียวกับที่วิษณุ สุชาติล้ำพงษ์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (AP) กล่าวว่า บริษัทฯ ไม่ได้รับผลกระทบ เพราะได้ล็อคราคาเหล็กไว้ล่วงหน้าสำหรับทุกโครงการในปีนี้แล้ว หลังจากเห็นว่าแนวโน้มราคาเหล็กสูงขึ้นมาตลอด ในขณะที่พฤกษาฯ ได้รับผลกระทบไม่มากนัก เนื่องจากเป็นบ้านสั่งสร้าง และมีรอบธุรกิจสั้น จากระบบการก่อสร้างที่รวดเร็ว จึงสามารถตั้งราคาขายให้สอดคล้องต้นทุนที่เปลี่ยนแปลงไปได้

คอนโดไฮเอนด์จ่อคิวมาแรง

แม้คอนโดมิเนียมในกลุ่มกลาง-ล่างยังต้องเผชิญกับปัญหาเรื่องต้นทุนการก่อสร้าง รวมทั้งการแข่งขันในตลาดที่รุนแรง แต่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับบนที่เจาะกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์เป็นหลัก ถือเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่ขึ้นราคา เพราะได้บวกต้นทุนส่วนเกินเผื่อไว้ในราคาขายแล้ว แต่จุดที่น่าสนใจกลับอยู่ที่ความเคลื่อนไหวของราคาขายต่อ ตร.ม. ของโครงการที่เปิดตัวใหม่ด้วยระดับราคาที่สูงขึ้นเรื่อยๆโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดซุปเปอร์ลักชัวรี่ที่อยู่ในระดับบนสุด ซึ่งยังเป็นตลาดใหม่สำหรับประเทศไทย เป็นสิ่งที่ประเสริฐเชื่อว่า จะขยายตัวมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า แม้จะเป็น Niche Market ที่มีผู้เล่นในตลาดเพียงไม่กี่ราย มีจำนวนยูนิตในตลาดไม่มากนัก แต่มูลค่าตลาดกลับสูงถึง 20-30% ของตลาดรวม

“ในอนาคตภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ไฮเอนด์ไทยจะเปลี่ยนไป จากเมื่อก่อนนิยมบ้านเดี่ยวนอกเมืองใกล้โรงเรียนนานาชาติ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มาเป็นคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองย่านซีบีดีในหลักแสนบาทต่อ ตรม. เพราะคอนโดซื้อง่ายขายคล่องกว่าบ้านเดี่ยว สามารถจับดีมานด์ทั้งจากคนไทยและต่างชาติ ในอนาคตตลาดนี้น่าจะมาแรง อย่างเช่นโรงแรมเวสทินที่มีการแบ่งห้องพักครึ่งหนึ่งมาขายเป็นคอนโด และมีบริการของโรงแรม 5 ดาวรองรับ จึงสามารถทำราคาได้สูงถึง 2 แสนบาทต่อ ตร.ม.” ประเสริฐกล่าว

คอนโดไทยราคาพุ่งแตะ 3 แสน

อย่างไรก็ตาม ตลาดซุปเปอร์ลักชัวรี่ในระดับ 2 แสนบาทต่อ ตร.ม. ขึ้นไปยังจัดได้ว่าเป็น Niche Market มีดีเวลลอปเปอร์ทำตลาดอยู่เพียงไม่กี่ราย เช่น เอชเคอาร์ไอ กลุ่มทุนจากสิงคโปร์ เจ้าของโรงแรมสุโขทัย ที่เปิดตัวโครงการ เดอะ สุโขทัย เรสซิเดนซ์เซส ถ.สาทร ด้วยราคาเฉลี่ย 2 แสนบาทต่อ ตร.ม. และราคาเพนท์เฮาส์ 3.43 แสนบาทต่อ ตร.ม. สูงที่สุดทำลายสถิติคอนโดมิเนียมในไทย

แสนสิริลดไซส์แตกแบรนด์ใหม่

ในขณะที่แสนสิริ ดีเวลลอปเปอร์ที่แจ้งเกิดด้วยการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับบนมากว่า 20 โครงการ ก็ปรับกลยุทธ์หันมารุกตลาดคอนโดมิเนียมอีกครั้งตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว หลังจากที่ห่างหายไปรุกตลาดบ้านเดี่ยวมานาน และใช้พลัส พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทลูกของแสนสิริเป็นหัวหอกรุกตลาดคอนโดมิเนียมระดับ 40,000-70,000 บาทต่อ ตร.ม. แทน

เมื่อปลายปีที่แล้วแสนสิริทิ้งทวนท้ายปีด้วยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมรวม 5 โครงการ ได้แก่ Siri at Sukhumvit, 39 By Sansiri, Siri on 8, Prive By SANSIRI และ Preen เจาะตลาดบนราคา 1.1-1.6 แสนบาทต่อ ตร.ม. ขึ้นไป ล่าสุดแสนสิริได้ส่งโครงการใหม่ “Hive” คอนโดมิเนียมสูง 31 ชั้น รวม 363 ยูนิต มูลค่า 1,600 ล้านบาท ติดสถานีรถไฟฟ้าเจริญนคร ภายใต้คอนเซปต์ Simply Sansiri ที่ลดขนาดห้องลง ในทำเลแนวรถไฟฟ้า ระดับราคาขาย 80,000-100,000 บาทต่อ ตร.ม. ลงมา เพื่อจับตลาดที่กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่ชื่นชอบในแบรนด์แสนสิริ ซึ่งเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) มั่นใจว่าตลาดนี้ยังมีดีมานด์สูง แต่ต้องอยู่ในทำเลที่ดีจริงๆ โดยในปีนี้แสนสิริมีแผนจะเปิดตัวโครงการเพื่อเจาะตลาดนี้อีกหลายโครงการ ซึ่งการรุกตลาดนี้ช่วยเติมเต็มให้แสนสิริเป็นดีเวลลอปเปอร์เพียงรายเดียวที่ทำตลาดคอนโดมิเนียมครอบคลุมเกือบทุกเซกเมนต์