กรณีการทรุดดิ่งของโอลิมเปีย แอนด์ ยอร์ก (โอแอนด์วาย) บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของโลก สัญชาติแคนาดา ต้องถือเป็นภาพสะท้อนอันเด่นชัดของภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลกในขณะนี้ได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะปัญหาภาระหนี้สินรวมราว 12,000 ล้านดอลลาร์ ซึ่งกำลังอยู่ในระหว่างดำเนินการปฏิรูป โดยยังไม่มีทีท่าว่าจะคลี่คลายลงด้วยดีและแม้พอล รีชมานน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัทจะยืนยันว่า อาณาจักรธุรกิจของตระกูลรีชมานน์นั้นแผ่ขยายใหญ่โตไปจนเกินกว่าจะล้มละลายได้ กระนั้นบรรดาเจ้าหนี้เกือบ 100 รายจากทั่วโลก ตั้งแต่โตเกียว ลอนดอน จนถึงสหรัฐฯ และแคนาดา ต่างแสดงความปริวิตกว่าการขาดทุนเป็นมูลค่ามหาศาลเช่นนี้ อาจส่งแรงสะเทือนอย่างหนักต่อระบบการเงินทั่วโลกได้

หมดยุคทองของโอแอนด์วาย

เมื่อราว 15 ปีก่อนเศรษฐกิจโลกต้องเผชิญกับภาวะถดถอยครั้งใหญ่ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ดิ่งตัวลงอย่างหนัก แต่ในภาวะวิกฤตช่วงนั้นเองที่นักธุรกิจจากแคนาดาที่ชื่อพอล รีชมานน์ได้โอกาสเข้าซื้ออาคารสำนักงานขนาด 39 ชั้น "บรอด สตรีท" ในแมนฮัตตันไว้ และในช่วงทศวรรษ 1980 มูลค่าของอาคารสำนักงานแห่งนี้ได้ทะยานตัวขึ้นนับสิบเท่ากอปรกับในห้วงเวลานั้น รัฐบาลสหรัฐฯ ใช้กฎหมายด้านภาษีที่สนับสนุนให้มีการลงทุนทางด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เต็มที่ ส่งให้ธุรกิจครอบครัวอย่างโอแอนด์วายเจริญเติบโตแบบพุ่งพรวด และมีชื่อเสียงโด่งดังในตลาดสหรัฐฯ หลังจากนั้น โอแอนด์วายก็ดำเนินยุทธศาสตร์ขยายฐานกิจการออกไปยังตลาดอื่น ๆ โดยเฉพาะประเทศตะวันตกที่กำลังขยายตัวทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ที่สุดก็ก้าวขึ้นเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์หมายเลข 1 ของโลกไป

ทว่า ปัจจุบันพื้นที่ใช้สอยราว 70% ของอาคาร "บรอด สตรีท" แห่งนี้กำลังอยู่ในสภาพไร้ผู้เช่าและจัดเป็นอสังหริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ที่สร้างปัญหาให้กับโอแอนด์วายมากที่สุด ทั้งนี้ยังไม่นับปัญหาที่เกิดขึ้นในตลาดอื่น ๆ ทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจการเงินของอังกฤษอย่าง "ซิตี้ ออฟลอนดอน" ซึ่งมีอัตราพื้นที่ว่างถึง 18% ขณะที่ราคาค่าเช่าพื้นที่เองดิ่งลงถึง 50% หรือในอิตาลี อาคารสำนักงานของโอแอนด์วายในมิลานก็มีอัตราว่างถึง 15%จากเพียง 3%ในปี 1988 ขณะที่ในโตรอนโต, แคนาดามีพื้นที่สำนักงานสำหรับรองรับปริมาณความต้องการใช้ไปได้ถึงปี 2011 โดยไม่ต้องสร้างเพิ่มเติมทีเดียว

ในอดีตนั้น โอแอนด์วายดำเนินยุทธศาสตร์แตกแขนงกิจการออกไปสู่ธุรกิจที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักด้วย เช่น เข้าถือหุ้นในกิจการผลิตน้ำมัน "กัลฟ์ แคนาดา" หรือบริษัทผลิตกระดาษ "อาบิทิบิ-ไพร้ส์" โดยหวังในฐานธุรกิจมีขนาดใหญ่ และช่วยให้มีเงินสดหมุนเวียนรองรับกับภาระหนี้สินที่ก่อไว้ในช่วงขยายฐานตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก แต่ถึงตอนนี้กลับกลายเป็นว่า โอแอนด์วายต้องหาทางขายธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องออกไปเพื่อแก้ปัญหาสภาพคล่องของบริษัท

ทั่วโลกวิตก…ยักษ์อสังหาริมทรัพย์หนี้ท่วม

ปัญหาหนี้สินมูลค่ามหาศาลของโอแอนด์วายนั้นก่อตัวขึ้นจากการที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงตามภาวะเศรษฐกิจถดถอยซึ่งเกิดขึ้นทั่วโลก ตลอดหลายปีที่ผ่านมา โอแอนด์วายปฏิเสธอย่างแข็งขันว่าบริษัทมิได้เผชิญกับวิกฤตขาดแคลนเงินสด โดยอ้างว่าวิธีการระดมทุนของบริษัทแตกต่างจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อีกทั้งไม่ยอมเปิดเผยยอดหนี้สินที่แท้จริง

แต่ในที่สุดโอแอนด์วายก็ไม่อาจซ่อนเร้นปัญหาภายในของตนไว้ได้อีก จุดปะทุความยุ่งยากตั้งต้นจากเมื่อกลางเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา โดยโดมิเนียน บอนด์ เรทติ้ง เอเยนซีในโตรอนโต, แคนาดา ประการลดอันดับความน่าเชื่อถือในตราสารแห่งหนี้ของโอแอนด์วาย จนเกิดความหวั่นวิตกทั่วไปในตลาดตราสารการพาณิชย์และทำให้โอแอนด์วายรีไฟแนนซ์เครื่องมือหนี้สินระยะสั้นได้ยากขึ้น ต่อมาโอแอนด์วายยอมรับว่าบริษัทกำลังเผชิญภาวะวิกฤตด้านสภาพคล่อง และจำเป็นต้องรับเงินสดช่วยเหลือเร่งด่วนจากบรรดาธนาคารเจ้าหนี้ ที่ไม่ต้องการเห็นบริษัทล้มละลายขณะที่นักวิเคราะห์คาดว่าโอแอนด์วายอาจต้องขายอาคารสำนักงานในย่านดาวทาวน์ของโตรอนโต ซึ่งรวมถึง "เฟิร์ส แคนาเดียน เพลซ" และ "สคอเทีย พลาซ่า" มูลค่า 1,500 และ 2,000 ล้านดอลลาร์ตามลำดับ

ต่อมากลางเดือนมีนาคม ศาลอังกฤษสั่งให้โอแอนด์วายต้องจ่ายเงิน 180 ล้านดอลลาร์ ให้แก่มอร์แกน สแตนเลย์ กรุ๊พ สืบเนื่องจากปี 1990 โอแอนด์วายได้ทำสัญญาซื้อสำนักงานของมอร์แกน ในเขตคานารีวอร์ฟ โดยทางโอแอนด์วายกล่าวว่ากำหนดการชำระเงินคือวันที่ 30 มิถุนายน 1992 ขณะที่มอร์แกนแย้งว่าเป็นเดือนธันวาคมที่ผ่านมา และเมื่อถึงสิ้นเดือนโอแอนด์วายจึงต้องยอมรับเป็นครั้งแรกว่า ตนกำลังเผชิญกับ "ภาวะวิกฤตสภาพคล่อง" พร้อมกับประการศแต่งตั้งโทมัส จอห์นสัน อดีตกรรมการผู้จัดการใหญ่แมนูแฟคเจอริง แฮโนเวอร์ ขึ้นเป็นกรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทแทนพอล รีชมานน์ พร้อมวางแผนปฏิรูปโครงสร้างหนี้สินครั้งใหญ่ โดยมีรัฐบาลแคนาดายื่นมือหนุนช่วยเต็มที่

ตัวพอลนั้นยอมรามือจากงานบริหารโอแอนด์วายในระดับสูงสุด ก็เพื่อมามุ่งความสนใจที่โครงการคานารี วอร์ฟโดยเฉพาะ เพราะโครงการดังกล่าวมีมูลค่าสูงราว 7,000 ล้านดอลลาร์ และเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดในโลก แต่กำลังประสบปัญหาหนี้สินและความซบเซาของตลาด ถึงขั้นที่ไม่อาจหาเงินจำนวน 72 ล้านดอลลาร์ เพื่อขยายเส้นทางใต้ดินที่จะเป็นตัวเชื่อมโครงการคานารี วอร์ฟเข้ากับระบบทางรถไฟใต้ดินของลอนดอน จนต้องเจรจากับบรรดาธนาคารเจ้าหนี้ขออนุมัติเงินกู้เพิ่มเติมโดยโอแอนด์วาย ได้เสนอแผนการปฏิรูปหนี้จำนวน 5,000 ล้านดอลลาร์ ระยะ 5 ปีต่อธนาคาร 15 แห่ง ซึ่งเป็นตัวแทนธนาคารทั้งหมดเกือบ 100 แห่ง โดยทางบริษัทจะขายสินทรัพย์ อาทิ หุ้น 18% ใน "ซานตาเฟแปซิฟิค" กลุ่มบริษัทสร้างทางรถไฟ เหมืองแร่และท่อขนส่งน้ำมันในชิคาโก รวมทั้งกิจการ "โฮม ออยล์" ซึ่งเป็นบริษัทน้ำมันในการาจี การอัดฉีดโครงการครั้งนี้เกิดขึ้นในช่วงที่โอแอนด์วายเข้าใกล้สถานะล้มละลายเต็มที

นอกจากโครงการคานารี วอร์ฟแล้ว ปัญหาของโอแอนด์วายยังผุดขึ้นในตลาดส่วนอื่น ๆ ด้วยอย่างกรณีที่บริษัทไม่อาจชำระดอกเบี้ยจำนวน 62 ล้านดอลลาร์ของยูโรบอนด์ 800 ล้านดอลลาร์ได้ทั้งนี้หนี้ดังกล่าวใช้ "เวิร์ลด์ ไฟแนนเชียล เซ็นเตอร์" ในแมนฮัตตันค้ำประกันไว้ อีกทั้งถูกบริษัทแคมเปาคอร์ปยื่นฟ้องร้องค่าเสียหายเป็นเงิน 1,050 ล้านดอลลาร์ยังไม่นับถึงกรณีที่โอแอนด์วายไม่สามารถจ่ายชำระหนี้จำนวน 155 ล้านดอลลาร์แก่พรูเดนเชียล เรียลตี้ กรุ๊พและไม่อาจชำระหนี้ 17 ล้านดอลลาร์ให้แก่เฟิร์ส แคนาเดียน เพลซ" จนรัฐบาลแคนาดาออกโรงว่าจะไม่เข้าไปเกี่ยวข้องกับข้อตกลงเรื่องปรับโครงสร้างของโอแอนด์วาย

เดือนพฤษภาคม กลุ่มธนาคารนำทีมโดยแคนาเดี้ยน อิมพีเรียล แบงก์ ออฟ คอมเมิร์ส, ซิตี้แบงก์ของสหรัฐ, บาร์เคลย์และลอยด์แห่งลอนดอนตกลงให้เงินฉุกเฉินแก่บริษัทจำนวน 87 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อให้สามารถดำเนินโครงการคานารี วอร์ฟต่อไปได้ โดยกลุ่มตกลงจัดตั้งกองทุนขึ้นเพื่อให้โอแอนด์วายสามารถถอนไปใช้ได้เมื่อจำเป็น แต่จะต้องปรึกษาหารือกับธนาคารก่อน และบริษัทจะต้องนำอสังหาริมทรัพย์มาค้ำประกัน ขณะเดียวกันโอแอนด์วายถูกศาลสูงอังกฤษตัดสินให้แพ้คดีมอร์แกน สแตนเลย์ และต้องจ่ายค่าเสียหายเป็นเงิน 240 ล้านดอลลาร์

ทั่วโลกตะลึงโอแอนด์วายยื่นขอคุ้มครองศาลล้มละลาย

ปัญหาหนี้สินที่รุมเร้าข้างต้น ทำให้โอแอนด์วายจำเป็นต้องร้องขอความคุ้มครองจากศาลล้มละลายทั้งในแคนาดาและสหรัฐฯ ก่อนที่กิจการจะต้องล้มละลายไป และเมื่อข่าวดังกล่าวแพร่กระจายออกไป ก็ได้สร้างความปั่นป่วนแก่ตลาดเงินและตลาดทุนในหลายประเทศ โดยเฉพาะเงินดอลลาร์แคนาดาซึ่งอ่อนตัวลงทันที หลังจากนั้นโอแอนด์วายได้เปิดเผยเอกสารแก่บรรดาเจ้าหน้าที่ในการประชุมที่โตรอนโตว่า ยอดหนี้สินหุ้นกู้จำนองประเภทหลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ นั้นสูงถึง 3,400 ล้านดอลลาร์แคนาดา ในขณะที่ผู้ประเมินหลักทรัพย์ตีค่ามูลค่าสินทรัพย์ดังกล่าวไว้ 4,500 ล้านดอลลาร์แคนาคา ณ สิ้นปีการเงิน 1991 ส่วนมูลค่าสุทธิของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประมาณ 1,100 ล้านดอลลาร์แคนาดา

ส่วนในคู่มือหนา 89 หน้าที่โอแอนด์วายมอบให้แก่เจ้าหนี้ของบริษัทนั้น มีรายละเอียดอันประกอบด้วยภาพรวมของบริษัท สรุปผลการดำเนินงานของโอแอนด์วายในสหรัฐฯ, แคนาดา และอังกฤษประมาณการมูลค่าการลงทุนตามราคาตลาดตามเอกสารดังกล่าวระบุว่าโอแอนด์วายมีหนี้สินหลักทรัพย์สหรัฐฯ ทั้งสิ้น 4,250 ล้านดอลลาร์แคนาดา สำหรับบริษัทในเครือในสหรัฐฯ คือ โอลิมเปีย แอนด์ยอร์ค (ยูเอส) โฮลดิ้งส์ โค และโอลิมเปีย แอนด์ยอร์ค เรียล เอสเตท (ยูเอสเอ) อิงค์ มีหนี้สินรวม 5,830 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ

หากพิจารณาจากยอดหนี้ในสหรัฐฯ ที่โอแอนด์วายต้องจ่ายคืนเมื่อร้องขอ จะมียอดทั้งสิ้น 30.8 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ จ่ายคืนในปี 1992 อีก 671.67 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ และอีก 828.6 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ จ่ายคืนในปี 1993 ส่วนที่เหลือจ่ายคืนในระยะยาว

ส่วนหนี้สินของโอแอนด์วายที่อยู่ในรูปของหลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษนั้น รวมไปถึงโครงการคานารี วอร์ฟในดอคแลนด์ของอังกฤษที่มียอด 3,200 ล้านดอลลาร์แคนาดา ส่วนหนี้สินอื่น ๆ ประกอบด้วยหนี้ 1,100 ดอลลาร์แคนาดาสำหรับการก่อสร้าง 1,600 ล้านดอลลาร์แคนาดาที่มาจากหนี้สินบริษัทและอีก 500 ล้านดอลลาร์แคนาดา มาจากหนี้สินค้ำประกันและหนี้สินอื่น

ฤายักษ์ใหญ่ไม่มีวันล้ม ??

ฝ่ายบริหารของโอแอนด์วายนั้นเคยเชื่อมั่นว่ากิจการของตนนั้นใหญ่โตเกินกว่าจะล้มละลายได้ แต่ ณ วันนี้ปัญหาหนี้สินจำนวนมหาศาลก็ได้ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในโลก ต้องยื่นขอความคุ้มครองจากศาลภายใต้กฎหมายล้มละลายทั้งในสหรัฐฯ และแคนาดาไปแล้ว ยิ่งกว่านั้น ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยในทั่วโลก ยังทำให้เห็นแนวโน้มอนาคตของธุรกิจแขนงนี้ว่ามีแต่จะตกต่ำลงไป

ข้อสนับสนุนประการหนึ่งก็คือ ทัศนะของจาเรด เชลส์ ผู้เชี่ยวชาญทางด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แห่งบริษัทที่ปรึกษาอาร์เธอร์ แอนเดอร์เซน แอนด์ โค.ที่ว่า "เมืองใหญ่ทุกเมืองในโลกซึ่งเผชิญหน้ากับภาวะซัพพลายของพื้นที่สำนักงาน มีมากกว่าความต้องการ อาจต้องการรับมือกับปัญหามูลค่าอาคารสำนักงานที่จะตกลงไปอีก ในขณะที่ฝ่ายของผู้เช่านั้น มีโอกาสเจรจาต่อรองเพื่อขอลดค่าเช่าหรือไม่ก็เลือกเช่าอาคารอื่นที่มีราคาถูกกว่าได้"

ตลาดลอนดอนเป็นตัวอย่างที่ชี้ถึงความซบเซาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุด เพราะในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยส่งผลคุกคามอย่างหนักหน่วงอยู่นี้ โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดอย่างคานารี วอร์ฟ ถึงกับประกาศ "ให้เช่าซื้อ" พื้นที่สำนักงาน เมื่ออัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานชั้นดีได้ตกฮวบลงถึงราว 50% ทั้งที่เคยพุ่งถึงราว 120 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตในช่วงทศวรรษ 1980 ซึ่งนักเคราะห์เองยังคาดว่า สภาพเช่นนี้จะดำเนินไปถึงปี 1995 หรือ 1996 เป็นอย่างน้อย

ส่วนในนิวยอร์กเป็นอีกตลาดหนึ่งที่มีปัญหาเดียวกัน หนำซ้ำปริมาณความต้องการในตลาดสำหรับบริการด้านการเงินก็ลดตามไปด้วยโดยนับแต่ปี 1985 อัตราพื้นที่สำนักงานที่ว่างลงได้เพิ่มถึงเกือบ 100% ขณะที่มูลค่าทรุดไปถึง 30-60% และอัตราค่าเช่าลดลง 25% ดัชนีเหล่านี้จึงบ่งบอกได้ดีถึงอนาคตอันมืดมนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ถึงขนาดที่นักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ประจำซาโลมอน บราเธอส์ อิงค์ คาดว่าตลาดจะไม่ฟื้นตัวจนกว่าจะสิ้นทศวรรษนี้

ตัวอย่างข้างต้นยังไม่รวมถึงความซบเซาในตลาดอื่น ๆ ที่ปรากฏในลักษณะเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นแคนาดา กลุ่มสแกนดิเนเวีย หรือในเยอรมนี ทว่าในกระแสการทรุดดิ่งที่น่ากลัวเช่นนี้ ยังพอมีความหวังในตลาดบางแห่ง เช่นในแถบเอเชีย โดยเฉพาะฮ่องกงที่ยังอยู่ในยุคบูมของตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือกระทั่งในมอสโกซึ่งเพิ่งปรับทิศทางมาสู่ระบบทุนนิยมมากขึ้น และยังมีช่องทางเติบโตสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อีกมากทีเดียว

แต่ความล้มเหลวของโอแอนด์วาย ก็ดูเหมือนจะเป็นเครื่องเตือนใจอย่างดีสำหรับผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ที่คิดว่าการขยายฐานกิจการให้มีขนาดใหญ่โตออกไปนั้นจะทำให้ธุรกิจมีความมั่นคง และข้อเท็จจริงก็ปรากฏอยู่ให้เห็นอย่างชัดแจ้งแล้ว