เอกชนหวั่นคอนโดฯราคาถูกสร้างไม่ได้ เหตุต้นทุนก่อสร้างพุ่งกว่า 20,000 บาท/ตร.ม. แนะผู้ประกอบการเร่งปรับตัวควบคุมต้นทุน หวังรัฐบาลใหม่ใช้อสังหาฯกระตุ้นเศรษฐกิจ ผู้บริหารธนาคารเกียรตินาคินฯยอมรับ กำไรบริษัทอสังหาฯลดลง ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯระบุเงินเฟ้อ-ราคาน้ำมันแนวโน้มลดลง ปัจจัยบวกตลาอสังหาฯปี51 ด้านผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯเร่งเสริมจุดขายสินค้า ค่ายAP ส่งโครงการร่วมทุน Life @ MRT รัชดา ดึง"Calum Srigley" ดีไซน์เนอร์ชาวแคนาดา เนรมิตโฉมหน้าอาคารให้สวยงามเทียมเท่าระดับสากล บริษัทแอล.พี.เอ็น.ฯ ชูจุดขายโครงการลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 2 กับโครงการแอร์พอร์ต ลิงก์

วานนี้ (13 ก.พ.51) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จัดงานสัมมนาเรื่อง “ เจาะกลยุทธ์บุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ—ปริมณฑล 2551 โดยนายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 น่าเป็นห่วง เนื่องจากราคาวัสดุปรับขึ้นมาก โดยเฉพาะราคาเหล็กทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับสูงขึ้น อาจทำให้โครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายไปแล้วก่อนหน้านี้ ไม่สามารถก่อสร้างได้หรือผู้ประกอบการทิ้งบางส่วน โดยเฉพาะราคา 30,00 บาท/ตร.ม.เชื่อว่าจะไม่สามารถก่อสร้างได้ เพราะเดิมต้นทุนการก่อสร้างตร.ม.ละ 10,000 กว่าบาทซึ่งรวมชุดครัว แต่ปัจจุบันขึ้นไปถึง 20,000 บาท/ตร.ม. ส่วนคอนโดฯที่มีระดับราคาสูงกว่านั้น อาจมีการทิ้งไปบางส่วน ซึ่งปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมกว่า 200 โครงการ

“จะต้องรอดูสถานการณ์อาคารชุดแม้ว่าจะขายดี แต่จะสามารถก่อสร้างได้หรือไม่ เพราะต้นทุนสูงขึ้นมาก คอนโดฯ ตรม.ละ60,000-70,000 บาท อาจมีการทิ้งบางส่วน ส่วนตรม.ละ 30,000 บาท อาจสร้างไม่ได้ เพราะค่าก่อสร้าง 20,000 กว่าบาท แต่ตรม.ละ 1 แสนคงไม่มีใครทิ้งแน่นอน” นายอิสระกล่าว

ล่าสุด กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่า กรมการค้าภายในได้ประกาศปรับขึ้นราคาแนะนำเหล็กเส้นประจำปักษ์แรกเดือน ก.พ. 51 เพิ่มขึ้น 1.50 บาทต่อกิโลกรัม มีผลตั้งแต่วันที่ 1-15 ก.พ.นี้ และมีแนวโน้มราคาแนะนำเหล็กในช่วงครึ่งปีหลังจะปรับราคาขึ้นอีก เพราะตามมติของคณะอนุกรรมการพิจารณาเหล็กเส้นและเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ อนุมัติให้ปรับขึ้นราคาเหล็กเส้นถึง 3 บาทต่อกิโลกรัม

รับมือกฎหมายและกฎสิ่งแวดล้อมใหม่

นายอิสระกล่าวว่า สำหรับกฎหมายแอสโครว์แอคเค้าท์ หรือพ.ร.บ.ดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา ที่ต้องมีคนกลางดูแลคู่สัญญา โดยอาจเป็นธนาคารพาณิชย์หรือสถาบันการเงิน สิ่งที่ดีคือ บริษัทขนาดกลาง-เล็กมีศักยภาพใกล้เคียงกับขนาดใหญ่ เงินไม่สูญ หน่วยของบ้านที่สร้างเสร็จอาจจะมีลดลง ความกดดันสร้างเสร็จก่อนขายต้องลดลง เพราะเป็นบ้านสั่งสร้าง ทำให้บริษัทขนาดกลาง-เล็กมีโอกาสในทางธุรกิจ ซึ่งพรบ.ที่ออกมาแล้วจะต้องรอกม.ลูกอีก 8-9 ฉบับ จะต้องใช้เวลาอีก 1 ปีจึงจะมีผลบังคับใช้เพราะต้องรอ กม.ลูก ส่วนปัจจัยลบผู้ประกอบการไม่สามารถนำเงินดาวน์ไปใช้ได้ ซึ่งสถาบันการเงินอาจเปลี่ยนโครงสร้างการให้สินเชื่อ อาจให้สินเชื่อมากขึ้น แต่ผู้ประกอบการต้องแบกภาระดอกเบี้ยมากขึ้น

ส่วนกฎหมายส่งเสริมและอนุรักษ์ธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สวล.) ที่หลายข้อกำหนดมีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ เช่น แอร์ 2 ตัน ปลูกต้นไม้ 1 ต้นปัญหาไม่ใช่ต้นไม้ แต่ต้องมีพื้นที่ก่อสร้างเพิ่มอีก1-2 เท่า หากสวล.มีกฎเกณฑ์ออกมา ควรมีการศึกษาเป็นรายกรณีและมีกฎที่จะชัดเจน โดยผู้ประกอบการต้องรู้ล่วงหน้าว่าเกณฑ์พื้นฐานที่ต้องปฏิบัติตามสวล.มีอะไรบ้าง และส่วนไหนที่อ่อนไหวควรพิจารณาเป็นกรณีพิเศษ อย่างไรก็ตามการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องมีกฎเกณฑ์ให้ปฏิบัติและอยู่ภายใต้กฎหมายหลายฉบับรวบแล้ว 40-50 ฉบับ

สำหรับแนวคิดที่จะรวบรวมหน่วยงานที่เกี่ยวกับอสังหาฯ ให้เป็นวันสต็อปเซอร์วิสนั้น เป็นสิ่งที่ทุกคนต้องการให้เกิดขึ้น เพราะจะช่วยลดต้นทุนเรื่องเวลาส่งผลต่อดอกเบี้ย และสามารถดำเนินการคล้ายกับบีโอไอ ดำเนินการกับอุตสาหกรรม

ต้นทุนค่าก่อสร้างขยับ

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเปลี่ยนไป จากยอดขายทั้งตลาด 1.9 แสนล้านบาท ในปี 2550 เป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม 48% จากเดิมในปี 2549 มีเพียง 36% ส่วนบ้านเดี่ยวมีจำนวนลดลงเหลือ 33% จาก 43% ส่วนทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนคงเดิม

ในขณะที่สถิติการขายในปี 2550 คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนการมากที่สุด 76% ทาวน์เฮาส์ 16% ในขณะที่บ้านเดี่ยวมีเพียง 8% เท่านั้น แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคเริ่มขยับเข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ จะเริ่มเห็นคอนโดฯระดับบนที่เสนอขายตารางเมตรละ 200,000 บาทในเขตศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) ซึ่งปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายมีแผนจะพัฒนาจำนวนกว่า 1,000 ยูนิต มีมูลค่า10-20% ของตลาดรวม เน้นกลุ่มลูกค้าชาวต่างไทยและชาวไทย

“เมื่อ1-2 ปีที่แล้วทุกคนมีความสุขกับการขายคอนโดฯ แต่ตอนนี้คงมีความทุกข์แล้วกับราคาเหล็กที่กำลังปรับขึ้น ผู้ประกอบการจะต้องมีการปรับลดต้นทุน และต้องควบคุมต้นทุนให้ได้ ต้นทุนของอสังหา 40% คือค่าก่อสร้าง ซึ่งต้องรอเงินกู้ ปีที่แล้วโครงสร้างตลาดเป็นของรายใหญ่ ซึ่งไม่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน เราต้องปรับตัวไปหาตลาดตนเป็นที่พึ่งแห่งตน ผู้ซื้อไม่ปรานี ผู้แพ้สำหรับรัฐบาลใหม่ซึ่งเป็นที่รู้กันว่ามาจากรัฐบาล พตท.ทักษิณ ชินวัตร ที่มีการใช้อสังหาฯเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะอสังหาฯคิดเป็น 6-10% ของจีดีพี” นายประเสริฐกล่าว

แบงก์ชี้อบริษัทสังหาฯหั่นราคาขายกระทบกำไร

ด้านนายธวัชชัย สุทธิกิจพิศาล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปัจจุบันอุตสาหกรรมอสังหาฯ มีกำไรลดลง โดยดูจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์พบว่า ในปี 2549 มีกำไรสุทธิที่ 14% ส่วนบริษัทที่พัฒนาเฉพาะบ้านเดี่ยวกำไรลดลงเหลือ 5-6 % ส่วนคอนโดฯ กำไรอยู่ที่ระดับ 10-15% เพราะขายได้น้อยลงจากค่าใช้จ่าย และจำนวนสินค้าที่มีมากกว่าความต้องการ ทำให้ปรับขึ้นราคาไม่ได้ อีกทั้งต้นทุนค่าก่อสร้างปรับขึ้นอีกด้วย สำหรับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย มีสองแนวทาง หากปรับขึ้นจะทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ แต่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งเชื่อว่ารัฐบาลชุดปัจจุบันที่มาจากประชนรากหญ้า จะใช้นโยบายปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ

“ธนาคารเกียรตินาคินทำธุรกิจกับลูกค้ากลาง-เล็กมาตลอด แต่การที่เราเล็กจะทำให้ปรับตัวเร็ว ซึ่งเป็นเรื่องที่ได้เปรียบ เพราะวัตถุดิบที่สำคัญสำหรับที่อยู่อาศัยคือที่ดิน รายใหญ่จะต้องซื้อที่ใหญ่ลงทุนมากจึงจะคุ้มทุน ขณะที่รายย่อยสามารถซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ แทรกเข้าไปได้ทุกตลาด สายพันธ์ที่อยู่รอดได้ไม่ใช่สายพันธ์ที่ใหญ่ที่สุด แต่สายพันธ์ที่อยู่รอดได้คือผู้ที่ปรับตัวเองให้เข้ากับสิ่งแวดล้อมได้ดีที่สุด” นายธวัชไชยกล่าว

แห่เปิดคอนโดฯราคาต่ำ3ล้านบาท

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โครงการบ้านจัดสรรมีการลงทุนลดลงตามสภาพของตลาด ที่มีปัจจัยเชิงลบจากเงินเฟ้อและน้ำมันจนส่งผลให้กำลังซื้ของผู้บริโภคลดลง ขณะที่ตลาดอาคารชุดหรือคอนโดฯ มีทิศทางขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดรวมยังสามารถขยายตัวในอัตราที่เท่าๆ กับช่วงก่อนหน้านี้ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ทำให้ตลาดอาคารชุด หรือคอนโดฯยังขยายตัวอยู่คือ ระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้า ที่ช่วยลดต้นทุนและล่นระยะเวลาในการเดินทาง ทำให้ผู้บริโภคหันมาเลือกซื้อคอนโดฯมากขึ้น

" หากในปี51 นี้ แนวโน้มเงินเฟ้อ และราคาน้ำมันมีทิศทางจะปรับลดลง ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภค และความเชื่อมั่นให้เริ่มฟื้นตัวกลับมาอีกครั้ง ซึ่งหากรัฐบาลเดินหน้าโครงการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า9 เส้นทางตามแผนแม่บทที่วางไว้ คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านเดี่ยวในย่านชานเมืองฟื้นตัวกลับในระยะใกล้ได้อย่างแน่นอน" นายสัมมากล่าว

นายสัมมา กล่าวว่า จากผลการสำรวจตลาดอสังหาฯในปี50ของ ศูนย์ข้อมูลฯ ในพื้นที่ กรุงเทพ –ปริมณฑลพบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยสะสมจากปี49จนถึงไตรมาส 3 ปี 2550 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายรวม 1,157 โครงการ จำนวนรวม 231,164 หน่วย แบ่งออกเป็นบ้านเดี่ยว 951โครงการ จำนวน 153,648 หน่วย (ในพื้นที่กทม.403 โครงการ จำนวน 53,655 หน่วย) และโครงการอาคารชุด 206 โครงการ จำนวน 77,516 หน่วย (ในพื้นที่กทม.185 โครงการ จำนวน 62,880 หน่วย ) โดยระดับราคาขายอาคารชุดประมาณ 44%หรือ 34,351 หน่วย มีราคาขาย 1 – 2.99 ล้านบาท

สำหรับโครงการอาคารชุดมีอัตราการระบายออก ณ ไตรมาส3 ปี50 ทั้งหมด48,732 หน่วย เป็นหน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาส3 ปี2550 จำนวน8,656 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายรวมทั้งสิ้น28,793 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นบ้านสร้างเสร็จเหลือขาย จำนวน4,627 หน่วย คิดเป็น16%ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด โดยอัตราการดูดซับของตลาด (Absorption rate) ในช่วงไตรมาส3ปี2550อยู่ที่ 23% กรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ที่มีอัตราการดูดซับสูงสุด 29%

ผู้นำตลาดคอนโดฯประชันจุดขาย

นายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (AP) เปิดเผยว่า จากการร่วมทุนทางธุรกิจกับกลุ่มแปซิฟิค สตาร์ ผู้ดำเนินธุรกิจบริหารด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งมีเป้าหมายร่วมกันในการพัฒนาคอนโดมิเนียม 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 6,000 ล้านบาทนั้น ล่าสุดบริษัท มีแผนเปิดตัวโครงการแรก คือ "Life @ MRT รัชดา" มูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัย ในย่านรัชดาภิเษก รัชโยธิน ลาดพร้าว วิภาวดีรังสิต โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้งเพียงก้าวเดียวถึงรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีรัชดาภิเษก โดยเป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 37 ชั้น 1 อาคาร และสูง 32 ชั้น 1 อาคาร จำนวนรวม 883 ยูนิต ราคาเริ่มต้นเพียง 73,000 บาทต่อตร.ม. โดยตั้งแต่วันที่ 20 ก.พ.นี้ เป็นต้นไป

ขณะเดียวกัน ทางบริษัทฯได้เปิดให้ผู้ที่สนใจเข้าลงชื่อแสดงความต้องการห้องชุดล่วงหน้า (Book Build) ณ สำนักงานขายกลาง ภายในศูนย์การค้าเอสพละนาด (Esplanade) ซึ่งการเปิดBook Build เป็นกลยุทธ์อีกรูปแบบหนึ่งที่บริษัทฯนำมาใช้ เพื่อค้นหาความต้องการที่แท้จริง

"ในปีนี้ APมีเป้าหมายการพัฒนาสินค้าและบริการให้ก้าวเกินคู่แข่งในตลาด โดยเฉพาะด้านโปรดักส์ ดีไซน์ โดยได้นำความรู้จากต่างชาติเข้ามาพัฒนาสินค้าในหลายๆ ด้าน ที่เห็นได้ชัด คือ การปรับโฉมด้านสถาปัตยกรรมให้เข้าสู่ระดับสากลยิ่งขึ้น ด้วยการว่าจ้าง "Calum Srigley" ดีไซน์เนอร์ชาวแคนาดา ดำเนินการออกแบบงานด้านสถาปัตยกรรมให้แก่ 2 โครงการที่เกิดขึ้นจากการร่วมทุน โดยประเดิมที่โครงการรัชดาภิเษก" นายวิษณุกล่าว

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยถึงแผนการพัฒนาโครงการลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 26 ว่า เป็นการพัฒนาขึ้นมาเพื่อตอบรับกระแสความต้องการของผู้พักอาศัยในย่านรามคำแหง บางกะปิ ลาดพร้าวที่มีปริมาณมาก โดยยังคงมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักศึกษา คนทำงาน หลังจากก่อนหน้านี้ บริษัทได้เปิดขาย 2 โครงการที่บริษัทฯเข้าไปบุกเบิกทำเลใหม่ ภายใต้แบรนด์ "ลุมพินี วิลล์" และ "ลุมพินี คอนโดทาวน์" จำนวนกว่า 4,000 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 3,800 ล้านบาท

สำหรับโครงการลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 26 อาคารชุดพักอาศัยสูง 8 ชั้น จำนวน 5 อาคาร รวม 998 ยูนิต มูลค่าขายกว่า 1,250 ล้านบาท ในราคาห้องชุดเริ่มต้นเพียง 9.8 แสนบาทเศษ ผ่อนดาวน์ประมาณ 3,000 บาทต่อเดือน พร้อมเปิดขาย 16 ก.พ.นี้

"ทำเลดังกล่าวมีความน่าสนใจหลายประการ โดยเฉพาะการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าโครงการระบบขนส่งทางรถไฟเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรรภูมิ หรือ แอร์พอร์ตลิงก์ มีจุดเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT โดยแอร์พอร์ตลิงก์กำหนดแล้วเสร็จก.พ.2552 อีกทั้งบริษัทยังเตรียมบริการรถรับและส่งผู้อยู่อาศัยไปยังระบบคมนาคมที่สำคัญต่างๆ "นายโอภาสกล่าว