- ธุรกิจบ้านจัดสรรผวาหนัก รอรัฐบาลใหม่ชี้ชะตา
- ชี้ดอกเบี้ยลด ราคาน้ำมันนิ่ง ไม่ได้ช่วยอะไรเลย?
- ตัวเลขโครงการใหม่ปี 50 หดตัว จัดสรรปรับตัวจับเรียลดีมานด์ตลาดกลาง-ล่าง

ปี 2550 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนับได้ว่าเป็นอีกปีหนึ่งที่ท้าทายความสามารถในการเอาตัวรอดของดีเวลลอปเปอร์อย่างมาก แม้จะมีปัจจัยบวกเรื่องการเมืองที่เริ่มชัดเจนในไตรมาสสุดท้าย ทำให้ความเชื่อมั่นและกำลังซื้อเริ่มหวนคืน หลังจากที่อั้นมานาน แต่ก็มีเรื่องเงินเฟ้อ ต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้นมาเป็นปัจจัยลบของการพัฒนาโครงการ ทำให้การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมาลดลงจากปี 2549 ประมาณ 6-7%

แม้ล่าสุดจะมีสัญญาณว่า อัตราดอกเบี้ยไทยน่าจะคงที่ หรือปรับตัวลดลง ซึ่งเป็นการปรับตัวตามทิศทางอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ที่ขณะนี้ตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.75% ซึ่งจะทำให้กำลังซื้อหวนกลับมา แต่อย่างไรก็ตามการเมืองในขั้วรัฐบาลใหม่ก็ยังเป็นที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งนโยบายการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจ การลงทุนเมกะโปรเจกต์ อันเป็นตัวแปรกระตุ้นความเชื่อมั่นของภาคเอกชนว่าจะเกิดขึ้นโดยเร็วหรือไม่ ก็ยังเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคยังไม่เชื่อมั่น จึงเป็นเรื่องยากที่กำลังซื้อจะกลับคืน ซึ่งในช่วงที่ทุกอย่างยังไม่แน่นอน เซกเมนต์กลาง-ล่างที่เป็นเรียลดีมานด์ ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีความเสี่ยงต่ำที่สุดในสายตาดีเวลลอปเปอร์ในการเข้าไปลงทุน

มูลค่าลดแต่ยูนิตเพิ่ม

เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยผลการสำรวจภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบปี 2550 ที่ผ่านมาว่า มีโครงการเปิดใหม่ 375 โครงการ รวม 83,828 ยูนิต มูลค่ารวม 218,858 ล้าน (เฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย จำนวน 356 โครงการ รวม 81,364 ยูนิต มูลค่ารวม 186,250 ล้านบาท) ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่า แม้จำนวนและมูลค่าของโครงการเปิดใหม่จะลดลงจากปี 2549 เล็กน้อย เมื่อเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์เรียกได้ว่าแทบไม่เปลี่ยนแปลง แต่พบว่าจำนวนยูนิตกลับเพิ่มขึ้นถึง 23% เนื่องจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งมีจำนวนยูนิตต่อโครงการมากกว่าสินค้าประเภทอื่นๆ

ตลาดกลาง-ล่างมาแรง

ทั้งปีมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่รวม 44,750 ยูนิต คิดเป็น 53% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 24% บ้านเดี่ยว 14% บ้านแฝด 7% อาคารพาณิชย์ 2% อื่นๆ 2% ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยทั้งตลาดอยู่ที่ 2.2 ล้านบาทต่อยูนิต ลดลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2548 สะท้อนว่าดีเวลลอปเปอร์กระจุกตัวทำตลาดอยู่ในเซกเมนต์กลาง-ล่างมากขึ้น เนื่องจากมีดีมานด์สูง และเป็นการปรับตัวเพื่อตอบรับกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่หดตัวลง

สำหรับทำเลในการเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงเป็นทำเลเขตเมืองชั้นในและชั้นกลาง ซึ่งวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กล่าวว่า คอนโดมิเนียม 1-2 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์นอกเมือง 1-2 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ในเมือง ใกล้รถไฟฟ้า ราคา 2-3 ล้านบาท เช่น ลาดพร้าว รัชดาภิเษก ซึ่งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า ก็ยังได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมมีอัตราการดูดซับของตลาดค่อนข้างดีในระดับ 26% หรือขายได้ 39,500 ยูนิต ซึ่งไม่ช้าไปกว่าปี 2549 ทั้งนี้ยังต้องจับตาดูความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้า ซึ่งหากมีความชัดเจนจะเป็นโอกาสที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบนอกเมืองจะฟื้นตัวขึ้นอีกครั้ง

ในขณะที่ซัปพลายเหลือขายทั้งตลาด ณ สิ้นปี 2550 อยู่ที่ 108,674 ยูนิต สูงขึ้นกว่าปี 2549 ซึ่งอยู่ที่ 92,000 ยูนิต ส่วนใหญ่มาจากคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวมากที่สุดของปี และเป็นการขายก่อนสร้าง ทั้งนี้ถือว่าเป็นตัวเลขที่ยังไม่ก้าวกระโดดมากนัก จึงยังไม่น่าห่วงเรื่องภาวะโอเวอร์ซัปพลาย

ยูนิตรอเปิดตัวส่อแววพุ่ง

ส่วนจำนวนยูนิตที่รอการเปิดตัว ณ สิ้นปี 2550 มี 117 โครงการ แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 33 โครงการ บ้านแฝด 3 โครงการ ทาวน์เฮาส์ 19 โครงการ และคอนโดมิเนียม 62 โครงการ กระจายอยู่ในทำเลต่างๆ ส่วนใหญ่เป็นโครงการของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ และเป็นการขายก่อนสร้าง เช่น ศรีนครินทร์ เกษตร-นวมินทร์ รามอินทรา กาญจนาภิเษก ราชพฤกษ์ เพชรเกษม พระราม 2 บางใหญ่ ซึ่งทำเลเหล่านี้เป็นตัวชี้สถานการณ์ทางการตลาดว่ามีการแข่งขันอย่างรุนแรง ดีมานด์เติบโตไม่ทันซัปพลาย จึงยังทำให้ดีเวลลอปเปอร์ลังเล วสันต์ชี้ว่า ตัวเลขเหล่านี้มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นในอนาคต แต่ยังไม่มากจนเกินไป ซึ่งต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด

ลดไซส์-ยืนราคาขายเดิม

ด้านราคาขายต่อยูนิตพบว่า ส่วนใหญ่ยังปรับขึ้นราคาไม่มากนัก แม้ต้นทุนหลายด้านจะปรับตัวสูงขึ้นแล้วก็ตาม เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว อย่างไรก็ตามหากเศรษฐกิจยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทางออกของดีเวลลอปเปอร์จะหันไปปรับลดขนาดยูนิตลง เพื่อลดต้นทุนแทนการปรับขึ้นราคาขาย ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ทั้งนี้สังเกตได้ว่า มาร์เก็ตแชร์ในแง่ของจำนวนยูนิตตกไปอยู่ที่บริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์มากขึ้นอยู่ที่ 52% เนื่องจากภาวะตลาดไม่เอื้อต่อการลงทุนของดีเวลลอปเปอร์รายเล็ก อีกทั้งบริษัทใหญ่มีเงินทุน และมีแรงต่อรองในการซื้อวัสดุก่อสร้างในราคาต่ำมากกว่ารายเล็ก จึงสามารถใช้กลยุทธ์ด้านราคาเป็นตัวสู้ในการทำตลาดได้มากกว่า

เปิดโผทำเลเด่น

วสันต์เห็นว่าทำเลที่โดดเด่นในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ได้แก่ แจ้งวัฒนะ เพื่อรองรับการเปิดใช้ศูนย์ราชการกรุงเทพมหานครในปลายปีนี้ ซึ่งจะมีข้าราชการทำงานถึง 30,000 คน, ถ.วงแหวนด้านใต้ ในย่านสุขสวัสดิ์ ประชาอุทิศ ซึ่งมีจุดเด่นใกล้ทำเลซีบีดี ทางด่วน อีกทั้งราคาที่ดินยังอยู่ในระดับต่ำ, รามอินทราและวัชรพล ซึ่งมีเส้นทางคมนาคมที่สะดวก รวมทั้งแนวเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต ลิงก์ ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ที่จะออกนอกเมือง และจะแล้วเสร็จในปลายปีนี้