อสังหาฯ ปี 51 น้ำน้อยย่อมแพ้ไฟ แม้มีข่าวดีรัฐบาลการออกกฎหมายเอื้อผู้บริโภค Escrow Account - กฎหมายควบคุมอาคารชุดสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภค การเมืองชัดเจน แต่ปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ - ดอกเบี้ยขึ้น - ราคาน้ำมัน ยังเป็นตัวฉุดให้ตลาดทรงตัว

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยที่จะส่งผลดีการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอีกปัจจัยหนึ่งคือ การออกกฎหมายแอสโครว์แอ็กเคานต์ (Escrow Account) หรือกฎหมายประกันเงินดาวน์ และพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับปรับปรุงใหม่ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างรอลงพระปรมาภิไธย์ คาดว่าจะสามารถประกาศใช้ได้ในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ ซึ่งการออกกฎหมายดังกล่าวจะส่งผลดีต่อลูกค้า โดยในส่วนของกฎหมายประกันเงินดาวน์จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้ามากขึ้น

ทั้งนี้กฎหมายประกันเงินดาวน์จะส่งผลต่อผู้ประกอบการโดยตรง โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กที่มีสภาพคล่องไม่ดี และผู้ประกอบการรายที่มีการเก็บเงินดาวน์สูงๆ เพื่อนำไปใช้ในเป็นเงินหมุนเวียนในการก่อสร้างจะมีปัญหาจาการขาดสภาพคล่องทางด้านการเงิน ดังนั้นการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ นับต่อจากนี้จะต้องมีความตั้งใจจริง มีเงินทุนในการพัฒนาไม่ใช่การจับเสือมือเปล่า

ส่วนกฎหมายควบคุมอาคารชุดจะช่วยให้ความสะดวกแก่ลูกค้าในเรื่องการโหวด ซึ่งกฎหมายควบคุมอาคารชุดฉบับแก้ไขนี้จะเน้นในเรื่องการลดคะแนนเสียงในการโหวดเสียงเพื่อขอแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกิดจากการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด โดยในส่วนใดที่มีข้อกำหนดให้ต้องใช้เสียงโหวด 75% ของเสียงทั้งหมดให้ลดเหลือ 50%

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าธุรกิจอสังหาฯ จะมีปัจจัยบวกจากกฎหมายทั้ง 2 ฉบับ ที่สร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้บริโภค รวมไปถึงความชัดเจนในการจัดตั้งรัฐบาล แต่ปัจจัยลบ ซึ่งได้แก่ บทเรียนจากการปล่อยสินเชื่อด้อยคุณภาพ (Sub prime) ในประเทศสหรัฐอเมริกาจะส่งผลต่อการพิจารณาปล่อยสินเชื่อรายย่อยของสถาบันการเงินเข้มงวดมากขึ้น รวมไปถึงปัจจัยลบที่เกิดจากการขึ้นราคาน้ำมันส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างให้มีการปรับตัวขึ้นไปแล้วในช่วงที่ผ่านมานี้ จะทำให้ราคาขายที่อยู่อาศัยในปี 2551 ปรับขึ้นอีก ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวจะเป็นสินค้าที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด

รวมไปถึง แนวโน้มเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคนั้น คาดว่าในปีนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีแนวโน้มการคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับเดิม เนื่องจากไม่สามารถปรับลดลงได้ต่ำกว่าปัจจุบันเพราะจะส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้น ในขณะที่หากมีการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นก็จะส่งผลต่อการแข็งค่าของเงินบาท ซึ่งจะส่งผลต่อภาคอุตสาหกรรมส่งออก ซึ่งอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจประเทศในปัจจุบัน พึ่งพาการส่งออกต่างประเทศถึง 70%

ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบปัจจัยลบและปัจจัยบวกแล้ว เชื่อว่าปัจจัยบวกจะไม่ช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้มีอัตราการเติบโตที่ดีขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เพราะเมื่อเทียบปัจจัยลบที่มีมากกว่า อีกทั้งยังกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมากกว่า

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันความเชื่อมั่นของผู้บริโภคถือว่ายังเปราะบางมาก พิจารณาได้จากเมื่อมีสถานการณ์ไม่ดีมากระทบ จะมีการชะลอการตัดสินใจซื้อทันที นายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้ประกอบการจึงต้องมองให้ออกว่าในแต่ละช่วง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเป็นอย่างไร ขณะเดียวกันต้องอ่านสถานการณ์ตลาดให้ชัดเจนด้วย เพราะการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบันไม่ได้ขึ้นอยู่กับฤดูกาลเหมือนอดีตที่ผ่านมา แต่จะขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นเป็นหลักมากกว่า

ขณะนี้ถือได้ว่ากำลังซื้อในตลาดบ้านอยู่ในภาวะทรงตัวและมีแนวโน้มลดลง เป็นผลมาจากปัจจัยหลายอย่างไม่เอื้อ ทั้งอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศ หรือจีดีพีที่คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 4% ราคาน้ำมัน และดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น ประกอบกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อลดความเสี่ยง

ส่วนผลกระทบด้านบวก คือ การที่ภาครัฐผลักดันกฎหมายเอสโครว์ แอ็กเคานต์ออกมาบังคับใช้ เพราะจะทำให้ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการมีความมั่นใจมากขึ้น จุดนี้จะทำให้ผู้ประกอบการหันไปทำบ้านสั่งสร้างมากขึ้น ลดความเสี่ยงในการมีบ้านค้าง สต๊อก จากเดิมที่ต้องสร้างบ้านเสร็จก่อนขายซึ่งต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก แต่รายกลางและรายเล็กที่อยากจะอยู่รอดจะต้องหาช่องว่างทางการ อย่าไปแข่งขันกับรายใหญ่โดยตรง

อนึ่ง พระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือ พ.ร.บ. แอสโครว์ แอ็กเคานต์ มีขึ้นเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคในการทำธุรกรรมในการซื้อขายที่อยู่อาศัย โดยพระราชบัญญัติฉบับนี้จะเป็นหลักประกันว่าผู้บริโภคจะไม่สูญเสียเงินที่ได้ผ่อนชำระเงินดาวน์เพื่อซื้อบ้าน เพราะการซื้อขายที่อยู่อาศัยในประเทศไทยส่วนหนึ่งมักจะถูกกำหนดให้ชำระค่าซื้อล่วงหน้าไปจำนวนหนึ่งก่อนที่ผู้ประกอบการจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อ และหากผู้ประกอบการไม่สามารถดำเนินโครงการต่อไปได้ก็จะทำให้ผู้ซื้อเสียเงินล่วงหน้าจำนวนนี้ไป โดยกฎหมายฉบับดังกล่าวจะกำหนดให้มีผู้เข้ามาจัดการดูแลผลประโยชน์ให้ซึ่งก็คือสถาบันการเงินที่ได้รับใบอนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทยให้สามารถประกอบธุรกิจเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาโดยทำหน้าที่เป็นตัวกลางรับฝากและเก็บรักษาดูแลเงินดาวน์ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อจ่ายให้กับผู้ประกอบการ

นอกจากนั้นยังดูแลธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ตามเงื่อนไขที่คู่สัญญาได้ระบุไว้ในนิติกรรมนั้นๆ และหากโครงการที่จำหน่ายไปไม่ประสบความสำเร็จ ผู้ซื้อจะได้รับเงินจำนวนที่ได้ผ่อนชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยคืน ซึ่งผลดีที่ตามมาก็คือจะช่วยควบคุมและป้องกันผู้ประกอบการที่หวังเข้ามาแสวงหาผลประโยชน์จากการทำธุรกิจอสังหาฯ และยังเป็นกลไกที่ช่วยป้องกันการเกิดการเร่งพัฒนาโครงการอสังหาฯออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมากเกินไป เนื่องจากผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้นในการประกอบธุรกิจเพราะต้องอาศัยแหล่งเงินทุนของตัวเองเป็นหลัก ส่วนผลกระทบที่มีต่อผู้ประกอบการคือจะมีต้นทุนในการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น และอาจผลักภาระมายังผู้บริโภค แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะสามารถทำได้เสมอไปเพราะหากรายเล็กขายบ้านในราคาที่สูงกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ก็จะทำให้ไม่สามารถขายได้